每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝(yi)     

| 2024年4月(yue)10日 星期三 |

NO.1 廣州停止審批新增公寓等類住宅項目

據新(xin)京報(bao)，4月9日(ri)，網(wang)傳(chuan)消息稱，廣(guang)州(zhou)(zhou)停(ting)止(zhi)(zhi)審(shen)批新(xin)增公寓(yu)(yu)(yu)。當天下午，記(ji)者從廣(guang)州(zhou)(zhou)市(shi)規(gui)(gui)劃和自(zi)然(ran)資源(yuan)局多個處室獲悉(xi)，該局確實于2024年4月2日(ri)發(fa)布過(guo)《廣(guang)州(zhou)(zhou)市(shi)規(gui)(gui)劃和自(zi)然(ran)資源(yuan)局關于停(ting)止(zhi)(zhi)審(shen)批商務(wu)公寓(yu)(yu)(yu)等(deng)(deng)類(lei)(lei)住宅項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)通知》。據廣(guang)州(zhou)(zhou)市(shi)規(gui)(gui)自(zi)局多位工(gong)作人(ren)員(yuan)透露，為(wei)加強廣(guang)州(zhou)(zhou)市(shi)商業服務(wu)業用地及混合用地上(shang)建設的(de)(de)(de)(de)(de)商業、辦(ban)公及新(xin)型產(chan)業類(lei)(lei)項(xiang)(xiang)目(mu)管理，嚴遏將上(shang)述項(xiang)(xiang)目(mu)變相(xiang)(xiang)改造為(wei)具備長期居住功(gong)(gong)能的(de)(de)(de)(de)(de)商務(wu)公寓(yu)(yu)(yu)等(deng)(deng)“類(lei)(lei)住宅”建筑的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)為(wei)，切實發(fa)揮(hui)公共設施基本功(gong)(gong)能，維(wei)護健康(kang)有(you)序的(de)(de)(de)(de)(de)房地產(chan)市(shi)場秩序，廣(guang)州(zhou)(zhou)市(shi)規(gui)(gui)自(zi)局提出相(xiang)(xiang)關意見。其中規(gui)(gui)定，在全(quan)市(shi)范圍停(ting)止(zhi)(zhi)新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)公寓(yu)(yu)(yu)等(deng)(deng)類(lei)(lei)住宅項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)劃審(shen)批，編制土地出讓(rang)方案時(shi)不得出現有(you)關公寓(yu)(yu)(yu)等(deng)(deng)類(lei)(lei)住宅的(de)(de)(de)(de)(de)表述，已(yi)出讓(rang)且(qie)規(gui)(gui)劃審(shen)批通過(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)公寓(yu)(yu)(yu)等(deng)(deng)類(lei)(lei)住宅項(xiang)(xiang)目(mu)，可按(an)原規(gui)(gui)定繼續(xu)辦(ban)理后續(xu)審(shen)批手續(xu)。

點評：這體現了(le)地方政(zheng)府為維(wei)護房地產市(shi)場秩序、堅持房子是用來(lai)住(zhu)的(de)不是用來(lai)炒的(de)定位所做出的(de)政(zheng)策調(diao)整。該措(cuo)施可以從源頭(tou)上遏制將(jiang)商業服務業用地等變相用于(yu)(yu)住(zhu)宅開發(fa)的(de)現象，促使土地資源更多(duo)地用于(yu)(yu)商業和產業發(fa)展(zhan)，有助于(yu)(yu)引導房地產市(shi)場健康發(fa)展(zhan)。對開發(fa)商而言，新(xin)政(zheng)策的(de)變化將(jiang)會(hui)影(ying)響到項目布(bu)局和利潤空間，企業需及時調(diao)整戰略應對政(zheng)策變動。

NO.2 代建TOP5企業新增簽約規模占比近六成

據中指研究院統計，今年(nian)一季度，房地產代(dai)(dai)建(jian)(jian)企業(ye)(ye)(ye)累(lei)計規模(mo)前(qian)(qian)五門檻近200萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，前(qian)(qian)五企業(ye)(ye)(ye)新(xin)增代(dai)(dai)建(jian)(jian)規模(mo)占比(bi)為58%。其中，藍城(cheng)集(ji)團(tuan)以(yi)548萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)新(xin)簽約(yue)(yue)規模(mo)位(wei)(wei)列(lie)(lie)行業(ye)(ye)(ye)第(di)一；藍綠雙城(cheng)和旭輝建(jian)(jian)管的(de)(de)代(dai)(dai)建(jian)(jian)新(xin)簽約(yue)(yue)面(mian)積(ji)(ji)分別為495萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)和336萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，位(wei)(wei)列(lie)(lie)第(di)二和第(di)三。2024年(nian)初(chu)，融(rong)創對外正式官宣了融(rong)者共創這一代(dai)(dai)建(jian)(jian)平(ping)臺，在今年(nian)前(qian)(qian)3個月以(yi)245萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)新(xin)簽約(yue)(yue)代(dai)(dai)建(jian)(jian)面(mian)積(ji)(ji)位(wei)(wei)列(lie)(lie)行業(ye)(ye)(ye)第(di)四；碧桂園旗下的(de)(de)鳳凰智拓建(jian)(jian)管則實現新(xin)簽約(yue)(yue)代(dai)(dai)建(jian)(jian)面(mian)積(ji)(ji)190萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，位(wei)(wei)列(lie)(lie)行業(ye)(ye)(ye)第(di)五。由于房地產代(dai)(dai)建(jian)(jian)的(de)(de)本質是品(pin)牌(pai)和管理輸出，較(jiao)早入局(ju)、擁有(you)(you)較(jiao)強品(pin)牌(pai)影響力(li)的(de)(de)頭部企業(ye)(ye)(ye)前(qian)(qian)期積(ji)(ji)累(lei)了大量(liang)的(de)(de)經(jing)驗(yan)，在業(ye)(ye)(ye)務(wu)拓展(zhan)方(fang)面(mian)具有(you)(you)優勢(shi)，行業(ye)(ye)(ye)整體保持(chi)著較(jiao)高的(de)(de)集(ji)中度。

點評：房地產代(dai)建市場(chang)(chang)因門檻較(jiao)高(gao)、對企業品牌(pai)和(he)管理經驗要求較(jiao)嚴苛，導(dao)致(zhi)頭部企業擁有明(ming)顯優勢(shi)，且通(tong)過規模(mo)化(hua)經營(ying)進一步(bu)鞏固其市場(chang)(chang)領先地位。這種高(gao)度集(ji)中的(de)市場(chang)(chang)結構可能會對新進入者構成挑(tiao)戰(zhan)，可能導(dao)致(zhi)競爭局勢(shi)長(chang)期維持穩(wen)定(ding)，但也可能抑制(zhi)行業創新和(he)價(jia)格競爭力(li)的(de)提升。

NO.3 成都中心城區4宗宅地攬金近14億元

4月(yue)9日(ri)，成(cheng)都中心城區(qu)出讓(rang)4宗(zong)宅地(di)(di)，全(quan)部成(cheng)交(jiao)，共收金約13.9億元(yuan)(yuan)。其中，備受(shou)關注的地(di)(di)塊(kuai)(kuai)是高(gao)新區(qu)大源(yuan)板塊(kuai)(kuai)兩(liang)宗(zong)“連襟(jin)”地(di)(di)塊(kuai)(kuai)，出讓(rang)面積分別約為(wei)16畝和13畝，均為(wei)純住宅用地(di)(di)，容積率2.0，起始樓(lou)(lou)(lou)面價均為(wei)18000元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。最(zui)終，16畝地(di)(di)塊(kuai)(kuai)經過53輪(lun)競價，由新綠(lv)色置(zhi)(zhi)業以樓(lou)(lou)(lou)面價23200元(yuan)(yuan)/平(ping)方米競得(de)，溢價率28.89%；13畝地(di)(di)塊(kuai)(kuai)經過48輪(lun)競價，亦(yi)由新綠(lv)色置(zhi)(zhi)業以樓(lou)(lou)(lou)面價22800元(yuan)(yuan)/平(ping)方米競得(de)，溢價率26.67%。這兩(liang)宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)均刷新交(jiao)投于2022年(nian)7月(yue)12日(ri)以樓(lou)(lou)(lou)面價22500元(yuan)(yuan)/平(ping)方米摘得(de)的桂溪街道地(di)(di)塊(kuai)(kuai)價格，目(mu)前占據高(gao)新區(qu)樓(lou)(lou)(lou)面價TOP1、TOP2的位置(zhi)(zhi)。

點評：盡(jin)管房(fang)地(di)(di)產市(shi)場整(zheng)體(ti)處于(yu)調整(zheng)期，但優質(zhi)地(di)(di)塊仍然具有較高(gao)投資價值，尤(you)其是(shi)在核(he)心區(qu)域或發展潛力(li)大的(de)地(di)(di)區(qu)。新綠色置業高(gao)溢(yi)價得地(di)(di)，表明開發商對于(yu)成都(dou)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場的(de)信心，但過高(gao)的(de)溢(yi)價也可(ke)能增加未來項目的(de)成本壓力(li)，對后(hou)續的(de)銷售價格以及市(shi)場供求關系產生影響。

NO.4 去年房地產大宗市場交易量同比回升

據第(di)一(yi)(yi)太平戴維斯報告(gao)，2023年全國房地(di)產大宗市(shi)場交(jiao)(jiao)易量同比回升，錄得(de)總(zong)成交(jiao)(jiao)金額約2292億元。其中(zhong)，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)成交(jiao)(jiao)額錄得(de)約1693億元，同比上漲超過(guo)22%。一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)成交(jiao)(jiao)占全國成交(jiao)(jiao)總(zong)額約74%。對于2024年的(de)(de)房地(di)產大宗交(jiao)(jiao)易市(shi)場展望，第(di)一(yi)(yi)太平戴維斯預計，宏觀環(huan)境——房地(di)產政策及財政政策的(de)(de)放松，將(jiang)進一(yi)(yi)步刺激投(tou)資人進行資產配置。與此同時，內(nei)資買(mai)家仍將(jiang)成為主要驅動，寫字樓仍為主流(liu)標的(de)(de)物。隨著房地(di)產結(jie)構性調整(zheng)、人口(kou)老齡(ling)化、服(fu)務消費(fei)疫情后(hou)增長等因素，保租房、康(kang)養、社區零售商(shang)業及酒店等資產受(shou)到投(tou)資人中(zhong)長期的(de)(de)關注。

點評：這反映了市(shi)場對(dui)優質資產的(de)(de)穩定需(xu)求，尤(you)其是在宏觀環境(jing)和政策放松(song)的(de)(de)背(bei)景下(xia)，投(tou)資者對(dui)房地(di)(di)產市(shi)場信心增強。而(er)非傳統房地(di)(di)產資產類型如(ru)保(bao)租房、康養(yang)設施等(deng)因應社會需(xu)求變化(hua)(hua)而(er)受(shou)到(dao)關注(zhu)，也預示房地(di)(di)產投(tou)資重心可(ke)能在向多元化(hua)(hua)與(yu)專業(ye)化(hua)(hua)領(ling)域轉(zhuan)移(yi)，這對(dui)行(xing)業(ye)來說既是機(ji)會也是挑戰。

NO.5 上海一豪宅競價1904輪拍出1.28億元

4月9日，阿里拍(pai)賣平(ping)(ping)(ping)臺顯示(shi)，上(shang)海市(shi)長寧區劍河路2000弄(nong)57號(hao)房產，最終經過(guo)1904輪(lun)出價(jia)，以(yi)1.28億元價(jia)格(ge)成交，溢(yi)價(jia)率33.59%，樓面單(dan)價(jia)21.34萬元/平(ping)(ping)(ping)方米。根(gen)據拍(pai)賣文(wen)件顯示(shi)，該標的資產建筑面積600.31平(ping)(ping)(ping)方米，評估(gu)價(jia)1.127億元，一拍(pai)起(qi)拍(pai)價(jia)9584.99萬元，保證金(jin)就(jiu)需(xu)要繳納900萬元。即使如此(ci)，此(ci)次拍(pai)賣依然吸(xi)引了(le)(le)3人報名參與競價(jia)，并(bing)吸(xi)引了(le)(le)19027次圍(wei)觀，憑借此(ci)熱度還登上(shang)了(le)(le)阿里拍(pai)賣平(ping)(ping)(ping)臺“上(shang)海法拍(pai)房圍(wei)觀榜(bang)”TOP10。

點評：法拍房(fang)的(de)(de)熱(re)度及高(gao)溢價說明市(shi)(shi)場(chang)中仍有大(da)量(liang)的(de)(de)流動性和對于(yu)高(gao)端房(fang)產的(de)(de)追捧。上(shang)海作(zuo)為一線城市(shi)(shi)，優質房(fang)產尤(you)其是位(wei)于(yu)中心區(qu)域的(de)(de)豪宅，因其稀缺(que)性和不可復制性依舊吸(xi)引著高(gao)凈值人群。但(dan)如(ru)此激烈的(de)(de)競價也(ye)可能反(fan)映了(le)目前房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)中部分區(qu)域、部分細分市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)價格泡沫，這對于(yu)追求(qiu)短(duan)期高(gao)回(hui)報的(de)(de)投資(zi)者可能是有利的(de)(de)，但(dan)也(ye)存在一定的(de)(de)投資(zi)風險。

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