每經(jing)(jing)記者｜黃婉(wan)銀    每經(jing)(jing)編輯｜王月龍 陳(chen)夢(meng)妤    

“限時拼團秒殺(sha)”“穿底清盤”“15萬團購優惠倒(dao)計時”“新出50套工抵房”……

“小陽春”開局后，廣州的開發商們都在抓緊促銷出貨，過往主要集中在外圍區域的拼團購房(fang)、工抵房(fang)等(deng)優惠促銷(xiao)也開始出現在海珠(zhu)、天河等(deng)中心區。

據(ju)合富(fu)研(yan)究院，3月(yue)廣州全市推貨共(gong)3400套(tao)，是自2023年(nian)5月(yue)以來的高位，但較去(qu)年(nian)同期仍有34%的差距(ju)。

越秀、華潤、中海、新世界等(deng)(deng)位于天河、海珠的項目(mu)紛紛新開推售，這些項目(mu)都屬(shu)于高總價豪宅，戶型(xing)較大且基本不限購，每平方(fang)米開盤價則(ze)普(pu)遍低于吹風價0.4萬(wan)-1萬(wan)元不等(deng)(deng)。

克(ke)而瑞廣(guang)佛區域首席分析師(shi)肖文曉在接受《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時表示，3月廣(guang)州新房成交約60萬平方米，環比大升139%，創造了一季(ji)度最好成績(ji)，但(dan)同比減少45%，顯示今年“小陽春”較去(qu)年成色(se)有所不足。

廣州某新盤售樓處 每經記(ji)者 黃婉銀 攝

兩套6000萬的豪宅被全款拿下(xia)

中國鐵(tie)建(jian)·招商蛇(she)口西派天河序項目(mu)的入市速度創造(zao)了廣州豪宅新紀錄。

2023年10月11日，廣州天(tian)河(he)牛利(li)崗北(bei)街以西地塊經(jing)過40輪競價(jia)后，觸及(ji)上限地價(jia)59.79億元，最終中(zhong)國鐵建(jian)在搖號環(huan)節(jie)勝出。扣(kou)除配建(jian)后，該地塊實際樓(lou)面價(jia)超過5.2萬元/平方米，闖進廣州樓(lou)面價(jia)TOP5。

3個(ge)月后，該項目就已開放臨時展廳，市場吹風價8萬-9.5萬元/平(ping)方(fang)米。項目3月24日(ri)正式開盤(pan)，開盤(pan)價最低去到6.9萬元/平(ping)方(fang)米，最高(gao)約(yue)9萬元/平(ping)方(fang)米，官(guan)方(fang)數據首開銷(xiao)售約(yue)18億元。

鏈家平臺信息(xi)顯示，緊鄰該項目的二手(shou)房(fang)信達金茂(mao)府建成時間約2016年(nian)，2024年(nian)以來成交(jiao)單價在7.3萬-8.4萬元/平方米(mi)。

同時，緊鄰西派(pai)天河序的還有越(yue)秀天河和樾府(fu)，其在(zai)3月(yue)推出(chu)清(qing)棟專場一口價(jia)房源，單價(jia)7字(zi)頭(tou)起，正面“對打”。

每經記者(zhe)采訪(fang)了解(jie)到，天河和(he)樾(yue)府3月底單日去化最(zui)多達到15套。

此外，越秀觀樾項目前期(qi)吹風(feng)價在8萬-10萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。但3月17日，項目正式(shi)開盤，首(shou)開均價跨(kua)度比預期(qi)大，在6.85萬-9萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。

4月5日(ri)，記者以購房(fang)者身份從(cong)售樓(lou)處了解到，項(xiang)目均價(jia)在7萬-9.3萬元/平(ping)方米，個別特(te)價(jia)房(fang)源7萬元/平(ping)方米左右。

這一定價(jia)在市場看來非常有誠(cheng)意。

要知道，該項目所在的牛奶廠板塊前幾年二手房均價(jia)(jia)都能去到7萬-8萬元(yuan)/平方(fang)米，而(er)附(fu)近的二手小區天河公館(guan)今年最(zui)新成(cheng)交的一套戶型均價(jia)(jia)約5.9萬元(yuan)/平方(fang)米。

鏈家數據顯示，天河公館同戶型房源2021年成交均價約7.5萬元/平方米。4室2廳戶型今年1月成交了一套，均價6.3萬元/平方米，而2022年成交的一套同朝向房源均價約8.2萬元/平方米，兩年時間單價滑落(luo)近2萬元/平方米。

在合富研(yan)究院的(de)統(tong)計中，越秀觀樾(yue)是3月重點住宅推新項目中去化(hua)最(zui)高的(de)。記(ji)者了解到，3月該(gai)項目銷售已達(da)到20億元(yuan)。

有意思的是，西派(pai)天河序還發了海報祝賀越秀觀樾首開告捷，稱(cheng)“提振豪宅樓(lou)市新(xin)紀(ji)元”。

整體來看，廣州豪宅市場仍然有一定的購買力。記者了解到，華潤置地位于荔灣的白鵝潭悅府，近日有兩套總價約6000萬元的房源被全款拿下，單價超過13萬元/平方米。

近50%項目選(xuan)擇降價(jia)

天(tian)(tian)河(he)還有一(yi)個(ge)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)說(shuo)的(de)新盤——華潤(run)天(tian)(tian)河(he)潤(run)府(fu)。

從市場(chang)端反饋的情(qing)況看，天河潤府的開盤價(jia)與吹(chui)風價(jia)差距僅在0.5萬元/平方米以內(nei)，未觸及市場(chang)預期(qi)。

但事實上這個項目拿地成本并不低。去年7月，華潤置地底價拿下天河岐山路AT1010008、AT1010010地塊（吉山倉地塊），總價約45億元，但需配建南沙全民文化體育綜合體項目，建設金額為30億元，折(zhe)合(he)算(suan)下(xia)來地塊樓面價約3.8萬元(yuan)/平方米(mi)。

記者綜合(he)市場信息了解到，天河潤府目前總認購套數(shu)接近(jin)100套，認購額約6億元，均(jun)價約5.3萬-5.8萬元/平方米。

緊鄰天河(he)(he)(he)潤(run)府(fu)的(de)珠江花城(cheng)3月(yue)推(tui)出(chu)(chu)了一批特價(jia)房，76平方(fang)(fang)米(mi)的(de)3+1房總價(jia)390萬元(yuan)起(qi)(qi)，86.7平方(fang)(fang)米(mi)的(de)總價(jia)450萬元(yuan)起(qi)(qi)，上(shang)車(che)總價(jia)低于天河(he)(he)(he)潤(run)府(fu)。天河(he)(he)(he)潤(run)府(fu)自(zi)然也(ye)坐不住，開(kai)盤后不久就推(tui)出(chu)(chu)“銀行整(zheng)單折扣團購(gou)，90平方(fang)(fang)米(mi)南向三房470萬起(qi)(qi)”的(de)優惠。

中海(hai)(hai)大境則是近期唯一(yi)一(yi)個在海(hai)(hai)珠首開(kai)的豪宅項目，其以超(chao)出(chu)市(shi)場預期的價格入市(shi)，首開(kai)銷售(shou)額33.6億元，超(chao)過上(shang)述幾個項目。

海珠已有多個項目均價去到10萬元/平方米以上，因此市場普遍預計中海大境開盤價格最(zui)高也(ye)會到10萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，但開盤價最(zui)低僅(jin)7萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，最(zui)高9.8萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，未刺破10萬(wan)元(yuan)的天花板(ban)。

新開項(xiang)目(mu)低(di)價入市，在售(shou)項(xiang)目(mu)自然也(ye)不能“坐以(yi)待斃”。

一位番禺在售項目房企人士也告訴《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)，3月他們項目加大營銷(xiao)力度后，成交(jiao)(jiao)確(que)實較之(zhi)前有(you)起色，有(you)時候一天能有(you)5套成交(jiao)(jiao)。

據合富研究院，3月廣州近50%的項目有“讓利優惠”動作，為近年來數量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區域（比如天河、海珠、荔灣、黃埔），主要通過“工抵房、拼團購房、渠道專場”等活動促進成交，優惠幅度普遍處于5%-10%，其中珠江花城、保利天匯成交顯著改善。

而庫(ku)存壓力較(jiao)大(da)（可售面積(ji)150萬(wan)-200萬(wan)平方(fang)米）、去化緩(huan)慢的區域以價換量動作(zuo)則更積(ji)極，個別規模大(da)盤(pan)讓(rang)利幅度突出。熱(re)點項目如(ru)亞運(yun)城(cheng)降10%-15%并配合渠道高傭金(jin)，還(huan)有保(bao)利悅(yue)公館、越(yue)秀大(da)學星匯城(cheng)等(deng)項目營銷力度加大(da)，降價5%-8%，成交效果較(jiao)好。

肖文曉認為，3月廣州二手房網簽量再次回到9300套之上。自認房不認貸、增值稅5改2等政策利好落位之后，廣州二手房交易趨于活躍，這有利于對改善客占比增大的新房市場形成反哺效應，預(yu)測(ce)今(jin)年二季度走向會(hui)(hui)較去(qu)年平穩，不會(hui)(hui)出現(xian)去(qu)年“小陽(yang)春”之后(hou)斷崖式(shi)降溫的情(qing)形(xing)。

記者|黃婉銀

編輯|王月龍?陳夢(meng)妤?蓋(gai)源(yuan)(yuan)源(yuan)(yuan)

校對|盧祥勇

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