每經(jing)記(ji)者｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

優化住房公積金政策已(yi)成為各地樓市的常見做法。

據《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者不完全統計(ji)，今(jin)年3月以來，包括哈爾濱(bin)、濟南(nan)、煙臺(tai)、鄂爾多斯、安(an)慶等多地出臺(tai)住(zhu)房公積金(jin)(jin)新政，包括上調(diao)公積金(jin)(jin)貸款(kuan)最高額度、優化(hua)多孩(hai)家(jia)庭公積金(jin)(jin)貸款(kuan)額度、購房首付款(kuan)可提取公積金(jin)(jin)等內容。

近日，作為近幾年(nian)文旅(lv)地產熱土(tu)的(de)云(yun)南西(xi)雙(shuang)版(ban)納傣族自治(zhi)州（以下簡稱西(xi)雙(shuang)版(ban)納），也宣布對住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)政(zheng)策進行調整，內容除了提(ti)高公積金(jin)貸款(kuan)額度外，還(huan)包括(kuo)優化“按月沖還(huan)貸”提(ti)取(qu)公積金(jin)政(zheng)策、增加購建自住(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)房(fang)后續提(ti)取(qu)公積金(jin)政(zheng)策等。

值(zhi)得(de)注(zhu)意的(de)是(shi)，2023年西雙版納(na)商品房(fang)銷售面積2016922平(ping)方米(mi)，同(tong)比上(shang)漲34.4%；商品房(fang)銷售額約146.83億(yi)元，同(tong)比上(shang)漲50.4%，成為極少(shao)數在去年實現房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)逆勢(shi)上(shang)漲的(de)城(cheng)市。不過進入2024年，西雙版納(na)的(de)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)表現卻明顯不及去年。

西雙版納樓盤項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

成交量不及去年同期

根據西雙(shuang)版納發布的(de)最新政(zheng)策，一是調整提高(gao)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)金(jin)額不(bu)高(gao)于(yu)借(jie)款(kuan)人（及(ji)配偶）住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)繳存余額合計的(de)20倍(bei)(bei)，而此前為10倍(bei)(bei)；二(er)是提高(gao)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)額度(du)(du)，雙(shuang)職(zhi)工最高(gao)80萬元(yuan)、單職(zhi)工最高(gao)60萬元(yuan)。同(tong)時(shi)，二(er)孩職(zhi)工家庭購買(mai)首套(tao)住(zhu)房(fang)的(de)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)額度(du)(du)上(shang)浮(fu)10%，生育三孩及(ji)多(duo)子女的(de)上(shang)浮(fu)20%。

此外(wai)，在西雙版(ban)納正常償還住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)貸款(kuan)(kuan)本息的借款(kuan)(kuan)人（含(han)共同借款(kuan)(kuan)人），可(ke)(ke)以申請辦理“按月沖還貸”提取業務(wu)；購(gou)建自住(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)房(fang)首次提取公積金(jin)金(jin)額(e)未(wei)達購(gou)房(fang)支出總額(e)的，可(ke)(ke)繼續提取，至(zhi)累計提取金(jin)額(e)達實際購(gou)房(fang)總額(e)。

記者注意到(dao)，在此之前，西雙版納還(huan)分(fen)別從落實財稅支(zhi)持政策、優化(hua)(hua)住(zhu)房金融(rong)服(fu)務、提(ti)高審(shen)批服(fu)務效率和防范化(hua)(hua)解(jie)房地(di)產市(shi)(shi)場風(feng)險等8方面制定相關政策。同時(shi)，通(tong)過(guo)“政府搭(da)臺，企業(ye)唱戲(xi)”提(ti)升市(shi)(shi)場宣傳力度，提(ti)振信心，鼓勵項目開發(fa)企業(ye)讓利、銀行機構提(ti)供金融(rong)支(zhi)持激(ji)活房地(di)產市(shi)(shi)場，促(cu)進合理住(zhu)房消費(fei)。

來源：西雙版納公積金官微

正如全國絕(jue)大(da)多數市場(chang)一(yi)樣，西(xi)雙版納房地產(chan)市場(chang)政策的不斷(duan)調整也(ye)與當地市場(chang)的具體表現相關。

來自西(xi)(xi)雙(shuang)(shuang)版(ban)(ban)納(na)統(tong)計局數(shu)據顯示(shi)，2023年(nian)西(xi)(xi)雙(shuang)(shuang)版(ban)(ban)納(na)實現(xian)商(shang)品房銷售(shou)面積2016922平(ping)方米(mi)，同比(bi)上(shang)漲34.4%，其中景洪市（西(xi)(xi)雙(shuang)(shuang)版(ban)(ban)納(na)首府）銷售(shou)面積就達到了1703100平(ping)方米(mi)，同比(bi)上(shang)漲了52.5%；商(shang)品房銷售(shou)額約146.83億(yi)元，同比(bi)上(shang)漲50.4%。西(xi)(xi)雙(shuang)(shuang)版(ban)(ban)納(na)也成(cheng)為極少數(shu)在2023年(nian)房地產逆勢(shi)上(shang)漲的城市。

然而到(dao)了2024年，西(xi)雙(shuang)版納(na)的(de)房地產市(shi)場(chang)表現(xian)卻不及預期。2月(yue)西(xi)雙(shuang)版納(na)商(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)售(shou)面積299451平方米(mi)，同(tong)比下(xia)滑(hua)46%，其中景洪市(shi)銷(xiao)(xiao)售(shou)面積276544萬(wan)平方米(mi)，同(tong)比下(xia)滑(hua)45.7%；銷(xiao)(xiao)售(shou)額約(yue)22.69億元(yuan)，同(tong)比下(xia)滑(hua)44.4%。

“今年(nian)(nian)的(de)版(ban)納樓(lou)市并沒(mei)有出現如(ru)去(qu)年(nian)(nian)同期的(de)大(da)漲情況(kuang)，整體處于(yu)一個比(bi)較平穩的(de)狀態(tai)。”快手理想家西(xi)雙版(ban)納合作房產機(ji)構負責人姜小(xiao)白在接受記者采訪(fang)時表示，一季(ji)度(du)西(xi)雙版(ban)納的(de)樓(lou)市整體成(cheng)交量遠不及去(qu)年(nian)(nian)同期。

“以版納熱銷樓盤萬(wan)科•曼西緹為例(li)，2023年同期(qi)7500～8000元(yuan)/平方(fang)米(mi)的價格，高于彼時市場的均價，客(ke)戶還根本搶不(bu)到房(fang)。而今年，該項目有幾套特價房(fang)最低僅6600元(yuan)/平方(fang)米(mi)，但類(lei)似于去年的搶房(fang)現象并未出現。”姜小白表示。

“年后項目(mu)到(dao)訪(fang)及銷(xiao)售情況(kuang)均較(jiao)去年下滑(hua)明(ming)顯，量價萎縮。”一頭部房(fang)企西雙(shuang)版(ban)納(na)項目(mu)負責人(ren)在接受(shou)記者采訪(fang)時表示，他們項目(mu)也針(zhen)對市場推出特價房(fang)政策，同時針(zhen)對客戶和分銷(xiao)經(jing)紀人(ren)設置砸金(jin)蛋抽獎等(deng)活動(dong)，試圖帶(dai)動(dong)客戶和分銷(xiao)經(jing)濟(ji)人(ren)帶(dai)訪(fang)、成交積(ji)極(ji)性，但從(cong)項目(mu)具體情況(kuang)來看(kan)，效果并不明(ming)顯。

此(ci)外，某出險(xian)房企位(wei)于西雙版(ban)納的(de)項(xiang)目相關(guan)負責人也表示，年(nian)后成交量雖然有所回升，但整體到訪、成交情(qing)況(kuang)均低于去年(nian)同期。

不(bu)僅是(shi)成交量明顯下降，成交周(zhou)期也在變長。“去年的成交周(zhou)期一般(ban)在三(san)天(tian)左右，但今年可能會拉(la)長到15天(tian)至一個月(yue)。”姜(jiang)小白告訴記者。

西雙版納某在建樓盤項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

八成客戶來自網絡平臺

需要指出的(de)是，據云南(nan)住房(fang)和城鄉建(jian)設(she)部(bu)房(fang)地產(chan)市場網簽備案(an)平臺監測，在西(xi)雙(shuang)(shuang)版納的(de)購(gou)房(fang)者(zhe)中(zhong)，省外購(gou)房(fang)人占(zhan)比高達(da)77.86%。也因此，西(xi)雙(shuang)(shuang)版納樓市對渠道的(de)依賴(lai)程度不斷加劇。

“版納(na)熱銷項目集中在(zai)曼(man)弄(nong)楓板塊，通(tong)過品牌+前期品質(zhi)交付形成口碑實現熱銷，其余板塊由周邊大(da)型(xing)文(wen)旅資(zi)源帶(dai)動項目銷售(shou)。”克而瑞云南分析指(zhi)出，一方面房企對(dui)渠道(dao)依賴加深，在(zai)普遍高傭基礎(chu)上通(tong)過渠道(dao)成交或周度結傭方式刺(ci)激渠道(dao)帶(dai)客。

以2023年銷售量靠前的遠(yuan)達•雨(yu)林時光(guang)項(xiang)目為例，據西雙版(ban)納當地一渠(qu)道中介透露，其給予渠(qu)道的傭(yong)金(jin)一般能(neng)達到5個(ge)點(dian)或者更高一點(dian)，“但由于(yu)該項(xiang)目對自(zi)訪(fang)客(ke)戶(hu)和渠(qu)道客(ke)戶(hu)在價格優惠上保持一致(zhi)，同時案場銷售提成無論(lun)客(ke)戶(hu)來(lai)源也(ye)保持一致(zhi)，而且還不用墊傭(yong)金(jin)，這也(ye)導致(zhi)我們渠(qu)道有客(ke)戶(hu)了也(ye)愿意首先推他們的項(xiang)目。”

尤其是在短視(shi)頻火爆的當下，網絡直播(bo)賣(mai)房也成了雙西版納(na)樓盤(pan)的主要方式。

“在版納直播(bo)賣(mai)房(fang)的(de)將近(jin)5000人，覆蓋了(le)全(quan)國流量(liang)，八成(cheng)客(ke)戶都是通過(guo)網絡平臺來的(de)。”據姜小白透露，其所在公司也曾以一(yi)個(ge)20人團隊做過(guo)對(dui)比試驗(yan)，線(xian)下(xia)門店15個(ge)人一(yi)個(ge)月僅賣(mai)了(le)3套房(fang)，但5個(ge)做線(xian)上直播(bo)賣(mai)房(fang)的(de)一(yi)個(ge)月賣(mai)了(le)30套房(fang)子。

“（客戶）大多都(dou)(dou)是(shi)(shi)在(zai)網(wang)絡上找一個主播(bo)去咨詢這邊的房(fang)價(jia)，基本(ben)就是(shi)(shi)直播(bo)團隊全都(dou)(dou)在(zai)成(cheng)交(jiao)，門店團隊的成(cheng)交(jiao)很小。”姜小白表(biao)示。

來自(zi)快(kuai)手(shou)理想家公(gong)布的全國(guo)購房季數據顯示(shi)，2023年下半年，平臺整體(ti)跨(kua)城(cheng)成交房產量占比為(wei)20%左右，西雙(shuang)版(ban)納跨(kua)城(cheng)成交房產量占比超(chao)過(guo)六成。

然而，不少(shao)經紀人卻表(biao)示“掙不到錢了”。“去年(nian)有(you)約2700名銷售(shou)人員(yuan)在賣版納(na)的房(fang)子，但今(jin)年(nian)加上其他城(cheng)市的，預計會有(you)上萬名銷售(shou)人員(yuan)在賣版納(na)的房(fang)子。”姜小白表(biao)示，這(zhe)也導致如今(jin)“1個(ge)客(ke)戶可能會有(you)7個(ge)銷售(shou)服務(wu)”，此前為“1個(ge)銷售(shou)服務(wu)3個(ge)客(ke)戶”。

另據姜小白介紹(shao)，由于告莊(zhuang)景區(qu)將擴大開(kai)發，直接(jie)影(ying)響周邊幾個樓盤項目的(de)銷(xiao)售(shou)量(liang)大增。“以前只有15套左右的(de)月銷(xiao)售(shou)量(liang)，現在一周的(de)銷(xiao)售(shou)量(liang)就能達到100套左右。”

當地多位業內人士在(zai)接受記者采(cai)訪時表示，西雙版納樓市的(de)銷量依(yi)舊(jiu)存(cun)在(zai)，整體市場(chang)熱度一(yi)直都在(zai)，并且有上揚趨勢，不會出現如(ru)去年3月(yue)爆(bao)火后(hou)市場(chang)驟冷的(de)情況，而今年的(de)市場(chang)熱度預(yu)計將持續到(dao)5月(yue)份。

據上述業內人士分析(xi)，一方(fang)面(mian)中老高(gao)鐵(tie)已經通車，預計(ji)2026年(nian)中泰鐵(tie)路也(ye)將通車。同時，西雙版(ban)納機場也(ye)將進行升級(ji)，年(nian)吞吐量(liang)從1500萬要升級(ji)到5500萬，預計(ji)每年(nian)接(jie)待游客量(liang)不低于(yu)3500萬。“預計(ji)三年(nian)內，版(ban)納房價將有望漲回‘萬元時代’。”

封面圖(tu)片(pian)來源：每日經(jing)濟新聞 資料(liao)圖(tu)