每經記者｜黃婉銀    每經編輯(ji)｜陳夢妤 孫志成(cheng)    

“限時拼團(tuan)秒殺”“穿(chuan)底清盤”“15萬團(tuan)購優惠(hui)倒計時”“新出(chu)50套工抵房”

“小陽春”開局后(hou)，廣州(zhou)的開發商們都(dou)在(zai)抓緊促(cu)銷(xiao)出貨，過往主要集中(zhong)在(zai)外圍區域的拼團(tuan)購(gou)房(fang)(fang)、工抵房(fang)(fang)等優(you)惠(hui)促(cu)銷(xiao)也(ye)開始(shi)出現(xian)在(zai)海珠、天河等中(zhong)心區。

據合富研(yan)究院(yuan)，3月廣(guang)州全(quan)市推(tui)貨共3400套，是自2023年5月以來的高位(wei)，但(dan)較去年同期仍(reng)有34%的差(cha)距。

越秀(xiu)、華潤、中(zhong)海、新世界等(deng)位于天(tian)河(he)、海珠的項目紛紛新開推(tui)售，這些項目都屬于高(gao)總價豪宅，戶(hu)型較大(da)且基本不(bu)限購，每平方米開盤價則普遍低于吹風價0.4萬(wan)-1萬(wan)元不(bu)等(deng)。

克(ke)而瑞廣佛區域首(shou)席分析(xi)師(shi)肖文曉在接受《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者采訪時表示，3月廣州新(xin)房成交約60萬(wan)平(ping)方(fang)米，環比(bi)大增139%，創造了一(yi)季度最好成績，但同比(bi)減少45%，顯示今(jin)年“小陽春”較(jiao)去年成色有所(suo)不足。

兩套6000萬的(de)豪宅被全款(kuan)拿下

中國鐵建(jian)·招商蛇口西派(pai)天(tian)河序(xu)項目(mu)的入市速度創造了廣州豪(hao)宅新紀錄。

2023年10月11日，廣州(zhou)天河牛(niu)利崗(gang)北街以(yi)西地(di)塊經過(guo)40輪(lun)競價后，觸(chu)及上限(xian)地(di)價59.79億元，最終(zhong)中國鐵(tie)建在搖號環節勝出。扣除配(pei)建后，該(gai)地(di)塊實際樓面價超過(guo)5.2萬元/平方米，闖(chuang)進廣州(zhou)樓面價TOP5。

3個月后，該項目(mu)(mu)就已開(kai)放臨時展廳，市(shi)場吹風(feng)價8萬-9.5萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米。項目(mu)(mu)3月24日正式開(kai)盤，開(kai)盤價最低去(qu)到6.9萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，最高約9萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米，官方(fang)數據首開(kai)銷售約18億元(yuan)。

鏈家平臺(tai)信(xin)息顯示，緊鄰該項目的二手(shou)房信(xin)達金(jin)茂府建成時間(jian)約2016年，2024年以來成交(jiao)單(dan)價在7.3萬-8.4萬元/平方米。

同時，緊鄰西派天(tian)河序的還(huan)有越秀天(tian)河和樾府(fu)，其(qi)在3月推出清棟專(zhuan)場一口價(jia)房源，單價(jia)7字頭起，正面“對(dui)打”。

每經(jing)記者采訪(fang)了解(jie)到，天河和樾府3月底單日去化最多達到15套。

此外(wai)，越秀(xiu)觀樾(yue)項目前期(qi)吹(chui)風價在8萬(wan)(wan)(wan)-10萬(wan)(wan)(wan)元/平方米。但3月17日，項目正式開盤，首開均價跨度比預期(qi)大，在6.85萬(wan)(wan)(wan)-9萬(wan)(wan)(wan)元/平方米。

4月5日，記者以購房者身份從(cong)售樓處了(le)解(jie)到，項目均價在(zai)7萬-9.3萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，個別特價房源7萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)左右。

這一定價在市場看來(lai)非常(chang)有誠意。

要知道，該(gai)項目所在的(de)牛奶(nai)廠板塊前幾年二手房均(jun)價(jia)都能去(qu)到7萬-8萬元/平(ping)方米(mi)，而附近的(de)二手小區天河公館今年最新成交的(de)一套戶型均(jun)價(jia)約(yue)5.9萬元/平(ping)方米(mi)。

鏈家數據顯示，天河(he)公館(guan)同(tong)戶型房源2021年成交(jiao)(jiao)均價約7.5萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米。4室2廳戶型今年1月成交(jiao)(jiao)了一(yi)套，均價6.3萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，而(er)2022年成交(jiao)(jiao)的一(yi)套同(tong)朝向房源均價約8.2萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，兩年時間單價滑落近2萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米。

在(zai)合富研(yan)究院的(de)統計中(zhong)，越秀觀樾是3月重點住宅(zhai)推新項目中(zhong)去化最高的(de)。記者了解到，3月該項目銷售已達(da)到20億元。

有(you)意思的是(shi)，西派天河序還發(fa)了海報祝賀越(yue)秀觀樾首開告捷，稱“提振豪(hao)宅樓(lou)市新紀元”。

整體來看，廣州豪宅市場仍然有一定的購買力。記者了解到，華潤置地位于荔灣的白鵝潭悅府，近日有兩套總價約6000萬元的房源被全款拿下，單價超過13萬元/平方米。

近50%項目選擇降價

天(tian)(tian)河還(huan)有(you)一個不(bu)(bu)得(de)不(bu)(bu)說的新(xin)盤——華潤天(tian)(tian)河潤府(fu)。

從市場端反饋的情況看(kan)，天河潤(run)府的開盤價與吹風價差距僅在(zai)0.5萬(wan)元/平方米以內，未(wei)觸及市場預期。

但事實上這(zhe)個項目拿地成本并不低。去年7月，華潤置地底(di)價拿下天(tian)河岐山路AT1010008、AT1010010地塊(kuai)（吉山倉地塊(kuai)），總價約45億元，但需配建(jian)南沙全(quan)民(min)文(wen)化(hua)體育(yu)綜合體項目，建(jian)設金額為(wei)30億元，折合算下來地塊(kuai)樓面(mian)價約3.8萬元/平方(fang)米。

記(ji)者(zhe)綜(zong)合市場信息(xi)了(le)解到，天河潤府目前總認(ren)購(gou)套(tao)數(shu)接近100套(tao)，認(ren)購(gou)額約6億元(yuan)，均價約5.3萬-5.8萬元(yuan)/平方米。

緊(jin)鄰(lin)天(tian)河潤(run)(run)府的珠江花(hua)城3月(yue)推出了一批特價(jia)(jia)房(fang)，76平(ping)方米的3+1房(fang)總(zong)價(jia)(jia)390萬(wan)(wan)元(yuan)起(qi)，86.7平(ping)方米的總(zong)價(jia)(jia)450萬(wan)(wan)元(yuan)起(qi)，上車(che)總(zong)價(jia)(jia)低于天(tian)河潤(run)(run)府。天(tian)河潤(run)(run)府自然也坐不(bu)住，開盤(pan)后不(bu)久就(jiu)推出“銀行整單折扣團購(gou)，90平(ping)方米南向三房(fang)470萬(wan)(wan)起(qi)”的優惠。

中海(hai)大境(jing)則是近期唯(wei)一一個(ge)在海(hai)珠首開(kai)的豪(hao)宅項目(mu)，其以超(chao)出市場(chang)預(yu)期的價格入市，首開(kai)銷(xiao)售額33.6億元，超(chao)過上(shang)述幾個(ge)項目(mu)。

海(hai)珠已(yi)有多個項目均(jun)價(jia)去到10萬元/平(ping)方米(mi)(mi)以(yi)上，因此(ci)市場普遍預計中海(hai)大境(jing)開盤價(jia)格(ge)最高(gao)也會到10萬元/平(ping)方米(mi)(mi)，但開盤價(jia)最低僅(jin)7萬元/平(ping)方米(mi)(mi)，最高(gao)9.8萬元/平(ping)方米(mi)(mi)，未刺破10萬元的天花板。

新(xin)開項(xiang)目低價入市，在售(shou)項(xiang)目自然(ran)也(ye)不能“坐(zuo)以(yi)待(dai)斃(bi)”。

一位番禺在售項目房企人士(shi)也告(gao)訴《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者，3月他們項目加大營(ying)銷力度后，成(cheng)交確實較之前有起色，有時候一天能有5套成(cheng)交。

據合富研究院，3月廣州近50%的項目有“讓利優惠”動作，為近年來數量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區域（比如天河、海珠、荔灣、黃埔），主要通過“工抵房、拼團購房、渠道專場”等活動促進成交，優惠幅度普遍處于5%-10%，其中珠江花城、保利天匯成交顯著改善。

而庫存壓力(li)較大（可售面積150萬-200萬平方米）、去化緩慢的(de)區域以價(jia)換量(liang)動作則(ze)更積極，個別規(gui)模大盤讓利幅(fu)度(du)突出。熱點項(xiang)目如亞(ya)運(yun)城降10%-15%并配合渠道高傭金，還有保利悅公館(guan)、越秀(xiu)大學星匯城等項(xiang)目營銷(xiao)力(li)度(du)加大，降價(jia)5%-8%，成交效果較好(hao)。

肖(xiao)文曉認為(wei)，3月廣州二(er)手房(fang)網簽量再次回到9300套(tao)之上。自(zi)認房(fang)不認貸、增值稅(shui)5改(gai)2等政策利好落位之后，廣州二(er)手房(fang)交易趨于活躍(yue)，這有利于對改(gai)善客占比增大的(de)新房(fang)市場形成反哺效應，預(yu)測今年(nian)(nian)二(er)季度走(zou)向會較去(qu)年(nian)(nian)平穩(wen)，不會出現去(qu)年(nian)(nian)“小陽春(chun)”之后斷崖式降(jiang)溫(wen)的(de)情形。

記者|黃婉銀

編輯|陳夢妤 孫志成 杜恒峰

校對|陳柯名

｜每日經濟新(xin)聞  nbdnews  原創文章｜

未經許可禁止轉(zhuan)載、摘(zhai)編(bian)、復制及(ji)鏡(jing)像(xiang)等使用

封面(mian)圖片來源(yuan)：每(mei)經記者 張建 攝