每經記者(zhe)｜黃婉(wan)銀    每經編(bian)輯｜陳夢(meng)妤(yu)    

限時拼團秒殺”“穿底清盤”“15萬團購優惠倒計(ji)時”“新出50套工抵房”……

“小陽春”開(kai)局后，廣州的(de)開(kai)發商(shang)們都在抓緊促銷出貨，過往主要集中在外圍區域的(de)拼團購房、工抵(di)房等優惠促銷也開(kai)始(shi)出現在海珠、天河等中心區。

據(ju)合富研究(jiu)院(yuan)，3月廣州全市推貨共3400套，是自2023年5月以來(lai)的高位(wei)，但較去年同期仍有(you)34%的差距。

越秀、華潤、中海、新(xin)世(shi)界等(deng)位于天河、海珠的項目紛紛新(xin)開推售，這些項目都屬于高(gao)總價(jia)豪宅，戶型較大且基本(ben)不限(xian)購，每平方(fang)米開盤價(jia)則普遍低于吹風價(jia)0.4萬-1萬元(yuan)不等(deng)。

克而瑞(rui)廣(guang)佛區域首席分析師肖(xiao)文曉在接受(shou)《每日經濟新(xin)聞》記者采訪時表(biao)示(shi)，3月(yue)廣(guang)州(zhou)新(xin)房成交約60萬平方米，環比(bi)大升139%，創造了一季度最好成績，但同比(bi)減少45%，顯示(shi)今年(nian)“小陽(yang)春”較去年(nian)成色有(you)所不足(zu)。

廣州某新盤售樓處 每經記者 黃婉銀 攝

兩套6000萬的豪宅被全款拿下

中國鐵建·招商蛇口西派天河序(xu)項目的入市(shi)速度創造了(le)廣州豪(hao)宅新紀錄(lu)。

2023年10月11日，廣(guang)州天河牛利崗(gang)北街(jie)以西地塊經(jing)過(guo)40輪(lun)競價后，觸及上限地價59.79億元(yuan)，最終中國鐵建(jian)在搖(yao)號環節勝(sheng)出(chu)。扣(kou)除配建(jian)后，該(gai)地塊實際樓面價超過(guo)5.2萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)，闖(chuang)進廣(guang)州樓面價TOP5。

3個月后，該(gai)項目就已開(kai)放臨時展廳(ting)，市場吹(chui)風價8萬-9.5萬元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。項目3月24日(ri)正(zheng)式開(kai)盤(pan)，開(kai)盤(pan)價最(zui)(zui)低去到(dao)6.9萬元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，最(zui)(zui)高約9萬元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，官(guan)方(fang)(fang)數據(ju)首開(kai)銷售約18億元。

鏈(lian)家平臺信(xin)息顯示，緊鄰(lin)該項目的二手房信(xin)達(da)金茂府建成時(shi)間約2016年，2024年以來成交單價在(zai)7.3萬(wan)-8.4萬(wan)元/平方米。

同(tong)時，緊鄰西派天(tian)河(he)序的還有越秀天(tian)河(he)和樾府，其(qi)在3月推出清棟專場(chang)一(yi)口(kou)價房源，單價7字頭起，正面“對打(da)”。

每經記者(zhe)采訪了解到(dao)，天河和樾府3月底單日(ri)去化最多達(da)到(dao)15套(tao)。

此(ci)外，越秀觀樾項(xiang)目前期(qi)吹風價在(zai)8萬-10萬元(yuan)(yuan)/平方米。但3月17日，項(xiang)目正式開盤(pan)，首開均(jun)價跨度比預(yu)期(qi)大，在(zai)6.85萬-9萬元(yuan)(yuan)/平方米。

4月5日，記者以購房(fang)者身份從售樓處了解到，項目均價(jia)在7萬-9.3萬元/平(ping)方米(mi)，個別特價(jia)房(fang)源7萬元/平(ping)方米(mi)左右。

這一定價在市場(chang)看(kan)來非常有誠意。

要(yao)知道，該項目所在的(de)(de)牛奶廠板塊前幾(ji)年二手房均價(jia)都能去到7萬-8萬元/平方米(mi)，而附近(jin)的(de)(de)二手小區天(tian)河(he)公館今年最新成(cheng)交的(de)(de)一套戶型均價(jia)約(yue)5.9萬元/平方米(mi)。

鏈家數據顯示，天(tian)河公館同戶型(xing)房源(yuan)2021年成(cheng)交(jiao)均價約7.5萬元/平(ping)方(fang)米(mi)。4室(shi)2廳戶型(xing)今年1月成(cheng)交(jiao)了一(yi)套，均價6.3萬元/平(ping)方(fang)米(mi)，而(er)2022年成(cheng)交(jiao)的一(yi)套同朝向(xiang)房源(yuan)均價約8.2萬元/平(ping)方(fang)米(mi)，兩(liang)年時間(jian)單價滑落近2萬元/平(ping)方(fang)米(mi)。

在合富研究(jiu)院的統(tong)計中，越(yue)秀觀樾是3月(yue)重點住宅(zhai)推新項(xiang)目中去化最高的。記者了(le)解到，3月(yue)該項(xiang)目銷售已達到20億元(yuan)。

有意思的是，西派天(tian)河序(xu)還(huan)發了海報祝賀越秀觀樾首開告捷，稱(cheng)“提振豪宅樓市新紀元”。

整(zheng)體來看，廣州豪宅市場仍(reng)然有(you)一定的(de)購買力。記(ji)者了解到，華潤置地位于荔灣的(de)白鵝潭悅府，近日有(you)兩套(tao)總價(jia)約6000萬元(yuan)的(de)房源(yuan)被全款拿(na)下，單價(jia)超(chao)過13萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。

近50%項目選擇降價

天河還有一個不得(de)不說的新盤——華潤(run)天河潤(run)府。

從市場端反(fan)饋(kui)的情況(kuang)看，天河潤府的開(kai)盤價(jia)與吹(chui)風價(jia)差(cha)距(ju)僅在0.5萬元/平方米以內(nei)，未觸及市場預期。

但(dan)事實上這個(ge)項目(mu)拿地(di)(di)(di)成本并不低。去年7月(yue)，華潤置地(di)(di)(di)底(di)價(jia)(jia)(jia)拿下天河(he)岐山(shan)(shan)路AT1010008、AT1010010地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)（吉山(shan)(shan)倉地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)），總價(jia)(jia)(jia)約45億元，但(dan)需(xu)配(pei)建(jian)南(nan)沙全民文化體(ti)育綜(zong)合體(ti)項目(mu)，建(jian)設(she)金額為30億元，折合算下來地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)樓面(mian)價(jia)(jia)(jia)約3.8萬(wan)元/平方米。

記(ji)者綜合(he)市場(chang)信息了解到，天(tian)河潤府目前總認購(gou)套(tao)數接近(jin)100套(tao)，認購(gou)額約(yue)6億元，均價約(yue)5.3萬(wan)-5.8萬(wan)元/平方米。

緊鄰天(tian)(tian)河(he)潤府的珠(zhu)江花城3月推(tui)出了一批特價(jia)房，76平(ping)方米的3+1房總價(jia)390萬元起，86.7平(ping)方米的總價(jia)450萬元起，上(shang)車總價(jia)低于天(tian)(tian)河(he)潤府。天(tian)(tian)河(he)潤府自然(ran)也(ye)坐(zuo)不住，開(kai)盤后不久就推(tui)出“銀行整單折扣團購，90平(ping)方米南(nan)向(xiang)三房470萬起”的優(you)惠。

中海大境則是近期唯(wei)一一個在海珠首開的(de)豪宅項(xiang)目，其以超(chao)出市(shi)場預(yu)期的(de)價格入市(shi)，首開銷售額33.6億(yi)元(yuan)，超(chao)過上述(shu)幾個項(xiang)目。

海珠已有多個項目均價去到10萬元/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)以上，因此市場普遍(bian)預(yu)計中海大境開(kai)盤(pan)價格最(zui)高也會到10萬元/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，但(dan)開(kai)盤(pan)價最(zui)低(di)僅7萬元/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，最(zui)高9.8萬元/平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，未(wei)刺破10萬元的天花板(ban)。

新開項(xiang)目(mu)低價(jia)入市，在售項(xiang)目(mu)自(zi)然也(ye)不(bu)能“坐以(yi)待斃”。

一位番禺在售項目房企人士(shi)也告訴《每日經濟新聞(wen)》記者，3月他們項目加大(da)營銷力度后，成(cheng)交(jiao)確(que)實較之(zhi)前有(you)起色，有(you)時候一天能有(you)5套成(cheng)交(jiao)。

據合富研究院，3月(yue)廣州近(jin)50%的項目有“讓利(li)優惠(hui)”動作，為近(jin)年來數量最(zui)多的月(yue)份。庫存壓力相對較輕的區域（比如天(tian)河、海珠、荔(li)灣(wan)、黃埔），主(zhu)要通過“工抵房(fang)、拼團購房(fang)、渠道專(zhuan)場”等活動促進(jin)成(cheng)交，優惠(hui)幅度(du)普遍處(chu)于(yu)5%-10%，其中(zhong)珠江花城、保(bao)利(li)天(tian)匯成(cheng)交顯著改(gai)善。

而庫存壓力較(jiao)大(da)（可售面(mian)積150萬(wan)-200萬(wan)平方米）、去化緩(huan)慢(man)的(de)區域以價換量(liang)動作則更(geng)積極，個別規模大(da)盤讓利(li)幅度突出。熱點項(xiang)(xiang)目(mu)如亞運城降(jiang)10%-15%并配合渠道高傭金，還有保利(li)悅(yue)公館、越(yue)秀大(da)學星匯城等項(xiang)(xiang)目(mu)營銷力度加大(da)，降(jiang)價5%-8%，成交(jiao)效(xiao)果較(jiao)好。

肖文曉認為，3月廣(guang)州二(er)手(shou)房網簽量再(zai)次回到9300套之上。自認房不認貸、增值(zhi)稅5改2等政策利好(hao)落位之后，廣(guang)州二(er)手(shou)房交易趨于活躍，這有利于對改善(shan)客占比增大的新房市場形成反哺效應，預測今年(nian)二(er)季(ji)度走(zou)向會(hui)較去(qu)(qu)年(nian)平穩(wen)，不會(hui)出現去(qu)(qu)年(nian)“小陽春”之后斷崖式降溫的情形。

封面圖片(pian)來源：每經(jing)記者(zhe) 黃婉銀 攝