每(mei)經(jing)(jing)記(ji)者｜包晶晶    每(mei)經(jing)(jing)編輯｜盧祥勇 陳夢妤    

前些天(tian)，杭州螞(ma)蟻集(ji)團總部退地消息坐(zuo)實，關于之江(jiang)板塊“房(fang)價大(da)跌”“直(zhi)降百(bai)萬(wan)無人問津(jin)”等(deng)傳言甚囂塵(chen)上(shang)。

一家(jia)企業對(dui)周圍房(fang)價的影響(xiang)究竟有(you)多大(da)？近(jin)日，《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者實地走訪了之江板(ban)塊，試圖找出真相(xiang)。

之江板塊東臨(lin)錢(qian)塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地，南(nan)部為錢(qian)塘江淤積平原，和錢(qian)江新(xin)城(cheng)(cheng)、未來(lai)科技城(cheng)(cheng)等(deng)CBD定位(wei)(wei)和產業規劃(hua)并不(bu)相同，定位(wei)(wei)為國家旅游(you)度假(jia)區，之江的(de)住宅開(kai)發(fa)，也一直保(bao)持著(zhu)不(bu)溫不(bu)火(huo)狀態(tai)。

杭州之江未(wei)來(lai)社區建設工地 每經記者(zhe) 包晶晶 攝

2020年-2021年，螞蟻集團先后拿下之江度假區錢塘江岸XH1710-B1/B2-23地塊和XH1708-02，“獨角獸”企業坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出，之江板塊房價連夜猛漲，甚至有二手房單價從三四萬元直接漲到六七萬元，買家也聞風而動，殺到之江搶房。

“現在(zai)很多(duo)出售的業主都是當時高位買進的，那時候連商住公(gong)寓也超級火，全部賣出去了(le)，現在(zai)基本上(shang)都砸手里了(le)。”當地中介朱華（化名(ming)）對(dui)每(mei)經記者說。

兩年前550萬，現在350萬

“禹(yu)洲·濱之江89平方米真實成交價(jia)大概是275萬-280萬元，單價(jia)31400元左右。”我愛我家(jia)置業顧問劉軍告訴每經記(ji)者。

禹洲·濱之江是目前(qian)整個(ge)區域內最接近螞蟻地塊的住宅(zhai)，通常被視作“螞蟻概念”二手(shou)房。

傳出(chu)螞蟻拿地概(gai)念前(qian)后(hou)，禹洲·濱之(zhi)江曾登上過杭州主城區二手房成(cheng)交(jiao)榜榜首。每經記(ji)者(zhe)記(ji)者(zhe)查詢了當(dang)初的樓棟開盤(pan)(pan)信息(xi)，其中高(gao)層住宅開盤(pan)(pan)均價28000元(yuan)/平方(fang)米、低密度花園洋房33500元(yuan)/平方(fang)米，若按照(zhao)目前(qian)成(cheng)交(jiao)單(dan)價31400元(yuan)來看，幾乎覆蓋不(bu)了資金(jin)成(cheng)本。

“跌幅最大的項目，之江九里可以算一個。兩年前89平方米戶型最高賣到550萬元，現在同戶型價格有一套340萬-350萬元。”之江九里附近的鏈家置業顧問朱華說。

中指研究院(yuan)華東(dong)大區(qu)常務(wu)副總(zong)高院(yuan)生(sheng)在(zai)接受每經(jing)記者采訪時表(biao)示：“現在(zai)杭(hang)州(zhou)市場買(mai)二手(shou)房(fang)的(de)，已(yi)經(jing)變(bian)成了實打(da)實的(de)剛需(xu)客戶，炒房(fang)客也很少了，剛需(xu)客其實就看(kan)性價比。”

據劉軍介紹，之江板塊(kuai)的(de)住宅都(dou)是整(zheng)拆(chai)整(zheng)建的(de)，規劃建設和其他(ta)區域相比更為整(zheng)齊。

當概念炒作的潮水(shui)退去，同(tong)一個(ge)區域能(neng)撐得住二手房價(jia)的，可(ke)能(neng)就是交通(tong)、學區和品質。

“單價(jia)曾經(jing)漲(zhang)到7萬多塊(kuai)，當時就這個地(di)方（祥生云溪新語）的房子最(zui)貴。”幾位中介都有同樣看法。

“110平方(fang)米戶型在2021年(nian)賣800萬(wan)元(yuan)，現在賣600萬(wan)元(yuan)。”每經記者調查發現(xian)，現(xian)階(jie)段房價比較穩的是云溪新語、珊瑚(hu)世紀雅(ya)園(yuan)和云荷廷。

圖片來源(yuan)：每經記者 包晶晶 攝

朱華(hua)告訴記者，這些小(xiao)區(qu)(qu)都有(you)(you)共性：房型好(hao)、質量好(hao)，除此之(zhi)外各(ge)有(you)(you)各(ge)的(de)(de)優勢。比如云溪(xi)新語小(xiao)區(qu)(qu)規模(mo)適(shi)中，在生活配(pei)套、學區(qu)(qu)上(shang)更(geng)有(you)(you)優勢；珊瑚世(shi)紀雅(ya)園更(geng)臨近新規劃的(de)(de)地鐵(tie)站(zhan)點；云荷廷是港資(zi)開發的(de)(de)小(xiao)區(qu)(qu)，在房型和綠化景觀方面很受歡迎。

作為當時之(zhi)江板塊的(de)(de)紅盤，珊瑚世紀雅園的(de)(de)中簽(qian)率曾經只有2%-6%，導致現在(zai)(zai)房(fang)東在(zai)(zai)價(jia)格上并不太愿意松口，整體降(jiang)幅還是有限。目前105平方米的(de)(de)房(fang)源在(zai)(zai)售掛牌價(jia)480萬-490萬元，個別急售的(de)(de)可能降(jiang)到470萬元。

就在3月29日，珊瑚世紀雅(ya)園(yuan)一套14樓建面約145平方米的法拍房，最終總價(jia)620萬元成交，只比(bi)市(shi)場成交價(jia)低20萬元。

猛漲猛跌

退地因素前期已迅速消化

盡(jin)管置業(ye)顧(gu)問認為近期房價(jia)變動和退(tui)地(di)關(guan)聯度不大，但高院生指出，實際影響非常大，只不過已經(jing)在前(qian)期被迅速消化了。

作為同樣受(shou)阿里巴巴影響房價的板塊，之江(jiang)和未來科技城最大的不(bu)同在于：之江(jiang)房價在利好(hao)消息下(xia)突然跳漲，又在利空時(shi)猛然下(xia)跌，來去匆匆。

“影(ying)響其(qi)實(shi)(shi)不在(zai)于(yu)退地的節點(dian)，而在(zai)于(yu)螞(ma)蟻(yi)(yi)金服上市(shi)終(zhong)止的節點(dian)。”高院生說，“螞(ma)蟻(yi)(yi)金服籌(chou)備上市(shi)之(zhi)前(qian)，其(qi)實(shi)(shi)房價(jia)(jia)跳漲(zhang)過一(yi)輪(lun)，單價(jia)(jia)直接從三四萬元飆(biao)漲(zhang)到了(le)六七萬元，但(dan)維(wei)持(chi)時間(jian)很短，前(qian)后(hou)差不多也就兩三個月(yue)，上市(shi)被叫(jiao)停之(zhi)后(hou)二手房價(jia)(jia)格(ge)立刻就回調到位(wei)了(le)。”

高院(yuan)生分析，上(shang)市(shi)會“創造”一批高凈(jing)值(zhi)的(de)人群(qun)，疊(die)加了拿地、建設總(zong)部基(ji)地，這(zhe)類人群(qun)可能會產生的(de)置業(ye)需求，是這(zhe)波二手房跳漲的(de)邏輯。

而(er)比起未來科(ke)技城房價(jia)的(de)持續下跌，之江板塊在經歷了(le)(le)概念炒(chao)作的(de)波動之后(hou)，反而(er)穩住了(le)(le)。

“去(qu)年10月新政之后，一直到12月二手房交易都(dou)很火爆。”朱華(hua)說，“其中12月份門店總提成(cheng)做到了(le)100萬(wan)元，今(jin)年3月份到現在也(ye)有40多萬(wan)元了(le)。”

“未來科技城的(de)產業支(zhi)撐近兩年慢(man)(man)慢(man)(man)變(bian)弱，所以市場價值也在慢(man)(man)慢(man)(man)變(bian)小，這兩年的(de)整(zheng)體(ti)降幅更(geng)大(da)，反而之江(jiang)的(de)房價其實相對還是比較平穩的(de)。”

對于(yu)板塊內(nei)整體房價(jia)，朱(zhu)華(hua)也坦言，大部分(fen)小區(qu)在接近半年(nian)的時(shi)間跌了(le)將(jiang)近15萬-20萬元，并沒(mei)有因為退地消息傳出而(er)暴跌。

不過(guo)，另一個現象是，即(ji)便3月份(fen)杭(hang)州官宣(xuan)不再審核購房(fang)資格，二(er)(er)手(shou)房(fang)的交易(yi)量也(ye)沒(mei)有迅速(su)拉升，在新房(fang)供(gong)應不足的情況(kuang)下，中指研(yan)究院數據顯示，3月份(fen)杭(hang)州新房(fang)成交5856套，二(er)(er)手(shou)房(fang)成交8102套。

“二手房現在以(yi)價換價，相對性價比更高，加上(shang)杭州上(shang)半年有學區房購買的(de)傳統熱度，所以(yi)成交量(liang)高于新房。”

對于2024年杭(hang)州市場的(de)量價(jia)走勢，高院生認為(wei)可能難以復制2023年的(de)熱(re)度，

“2024年(nian)市(shi)(shi)場(chang)會(hui)比較理(li)性(xing)，二手房(fang)如果成交量上來(lai)之后，可能(neng)又會(hui)進一(yi)步置(zhi)換一(yi)些改(gai)善需求流入(ru)新(xin)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)，所以接下來(lai)新(xin)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)可能(neng)會(hui)兩(liang)極化，位(wei)置(zhi)不是特(te)別好的項目，流速會(hui)變慢，只能(neng)靠產(chan)品去加持。”

記者|包(bao)晶晶 編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜波

校對|段煉

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