每(mei)經記者｜黃婉銀    每(mei)經編輯｜魏文藝    

上市(shi)房企2023年度業績報告(gao)中的寒意仍未消退。

截至4月3日(ri)，據Wind數據，A股(gu)和(he)港股(gu)（申萬行業(ye)分類）分別有32家(jia)和(he)77家(jia)上市房企(qi)披露了2023年度業(ye)績報告。此外(wai)，因延遲刊發2023年度業(ye)績而(er)停(ting)牌的房企(qi)又新(xin)增了8家(jia)。

在77家(jia)(jia)(jia)港股(gu)房(fang)(fang)企中，有37家(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)企出現凈虧(kui)損；A股(gu)32家(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)企中，有8家(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)企出現凈虧(kui)損。共有7家(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)企凈虧(kui)損超過百(bai)億元，其中3家(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)企虧(kui)損超過200億元。

過(guo)往房企(qi)(qi)業(ye)績分化主要出(chu)現(xian)在(zai)龍頭房企(qi)(qi)和(he)中小房企(qi)(qi)之間，如今龍頭房企(qi)(qi)也顯(xian)露出(chu)明顯(xian)的(de)業(ye)績差距。2023年，華潤(run)置地(di)、中海地(di)產營收(shou)(shou)和(he)利(li)潤(run)均雙(shuang)(shuang)增，且增幅(fu)都在(zai)兩位數，而萬科、龍湖集團、金地(di)集團均出(chu)現(xian)營收(shou)(shou)和(he)利(li)潤(run)雙(shuang)(shuang)降。

受(shou)市場下(xia)行(xing)影響，多數上市房(fang)(fang)企的結(jie)算(suan)規模(mo)、毛利率均出現持續下(xia)滑(hua)，還(huan)有部分房(fang)(fang)企進行(xing)了計(ji)提存貨(huo)跌價準備，這(zhe)是造(zao)成去年業績下(xia)滑(hua)的主(zhu)因。地產開發業務(wu)的縮量(liang)和利潤收(shou)窄是必(bi)然且(qie)長(chang)期趨勢(shi)，以華(hua)潤置(zhi)地、萬(wan)科、龍湖集團(tuan)為(wei)代表的頭部房(fang)(fang)企，都將未(wei)來的增長(chang)重心押注在經(jing)營性(xing)業務(wu)上。

7家房企歸母凈虧損超百億元

從營收上看，萬科、華潤(run)置地、中海地產、龍(long)湖集團、綠城(cheng)中國、招商蛇口、新(xin)城(cheng)控(kong)股等房企都穩定(ding)在千(qian)億元規模。其中萬科營收最(zui)高，達到4657.4億元，領先(xian)第二名(ming)華潤(run)2000億元。

A股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

利(li)潤(run)(run)方面，華潤(run)(run)置地(di)維護了新(xin)晉“利(li)潤(run)(run)王”的頭銜，以313.65億(yi)元的歸母凈(jing)利(li)潤(run)(run)力壓中海地(di)產。萬科(ke)、龍湖集團、金(jin)地(di)集團2023年的歸母凈(jing)利(li)潤(run)(run)均出現較大降幅(fu)(fu)，降幅(fu)(fu)分別為46%、47%、85%，但仍保(bao)持著百億(yi)元規模。

中指研究院企(qi)(qi)(qi)業研究總監劉(liu)水(shui)在接受《每日經濟(ji)新聞》記者采訪時(shi)表示，過去幾(ji)年，百強房企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售額(e)(e)增(zeng)速(su)逐(zhu)年下(xia)滑。2021年、2022年房企(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售額(e)(e)負增(zeng)長，2023年銷(xiao)售繼續下(xia)探，待結轉(zhuan)(zhuan)規模相對有限，因(yin)此短(duan)(duan)期(qi)內房企(qi)(qi)(qi)營收結轉(zhuan)(zhuan)規模增(zeng)速(su)不樂(le)觀。同時(shi)，近(jin)兩(liang)年市場超預(yu)期(qi)下(xia)行，短(duan)(duan)期(qi)內對房企(qi)(qi)(qi)的銷(xiao)售毛利(li)率形成較大壓(ya)力，隨著這部(bu)分銷(xiao)售資源逐(zhu)步轉(zhuan)(zhuan)入竣工交付(fu)，短(duan)(duan)期(qi)內結轉(zhuan)(zhuan)業績承壓(ya)。

值得(de)一提的是，部分(fen)中小房企的關注(zhu)點已(yi)經變為虧損(sun)與否了。京投發展(zhan)、深(shen)(shen)深(shen)(shen)房A、寶龍地(di)產(chan)、綠地(di)香港、深(shen)(shen)圳控股等(deng)房企在2023年度由盈(ying)轉虧，歸母凈虧損(sun)為2.5億至26.5億元(yuan)。

A股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

上(shang)述房(fang)企由(you)盈轉虧的主(zhu)要原因，也(ye)都集中在結(jie)轉體(ti)量減(jian)(jian)(jian)少令銷(xiao)售物業(ye)已確認(ren)收入和溢利(li)減(jian)(jian)(jian)少、物業(ye)項目(mu)計提減(jian)(jian)(jian)值、投資物業(ye)公允價值減(jian)(jian)(jian)值以及外(wai)匯波(bo)動造成(cheng)的預期凈匯兌損失等。以京(jing)投發展為例(li)，其虧損主(zhu)要因交付結(jie)利(li)的項目(mu)基本是限競房(fang)，毛利(li)率(lv)較低，同(tong)時受土地(di)(di)增(zeng)值稅(shui)清算影響，計提土地(di)(di)增(zeng)值稅(shui)。

此外，遠洋集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、世茂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、富力地(di)產、佳兆業(ye)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、合景泰富集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、雅(ya)居(ju)樂(le)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、禹洲集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)等房企2023年凈(jing)虧損均超過百億(yi)元。其中，遠洋集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、世茂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、富力地(di)產的凈(jing)虧損超過200億(yi)元。

上述房企均(jun)是連(lian)續(xu)第二個財報年度出現凈(jing)虧損(sun)。虧損(sun)最多的遠洋集(ji)團(tuan)表示，主要歸因于2023年度整體房地(di)產市場低(di)迷，導(dao)致毛利(li)率下降(jiang)，以及(ji)對物(wu)業項目計提的減值撥備增加，還(huan)有分占合營企業和(he)聯營公司的業績下降(jiang)。

劉(liu)水補充道，竣(jun)工結轉并(bing)非影響企(qi)(qi)(qi)業利潤(run)的(de)唯一因素，隨著(zhu)銷售(shou)市(shi)場緩慢復(fu)(fu)蘇，房(fang)企(qi)(qi)(qi)盈利水平將逐步進(jin)入利潤(run)修(xiu)復(fu)(fu)進(jin)程(cheng)。值得關注的(de)是，由(you)盲目投資帶來的(de)虧損仍可能惡化部(bu)分上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)利潤(run)表，并(bing)非市(shi)場回暖能夠(gou)彌補。部(bu)分房(fang)企(qi)(qi)(qi)則受益于(yu)“高(gao)能級、高(gao)信用、高(gao)品質(zhi)”模式(shi)，銷售(shou)額增速較快，竣(jun)工結轉順(shun)暢，特別(bie)是近兩年獲取的(de)高(gao)能級城市(shi)優質(zhi)地塊(kuai)進(jin)入結轉期，房(fang)企(qi)(qi)(qi)仍有(you)可能率(lv)先修(xiu)復(fu)(fu)利潤(run)表。此外，持有(you)業務營(ying)業收(shou)入受益于(yu)提(ti)振消費措施，預期業績將相(xiang)對更好。

經營性業務被頭部房企寄予厚望

對于房地(di)產市場在(zai)2024年的走勢，多家(jia)頭(tou)部(bu)房企董(dong)事長的預判都大約一致。

萬(wan)科董事會主(zhu)席郁亮表示(shi)，市場(chang)短期顯然是(shi)超跌(die)了，目前支持政(zheng)策(ce)已大(da)量出臺(tai)且力度超過以往(wang)，伴隨(sui)政(zheng)策(ce)效果顯現，相信市場(chang)會逐漸恢復。

龍湖集(ji)團董(dong)事長兼CEO陳序(xu)平也坦言，市場(chang)(chang)短期存在一定壓力，主要受市場(chang)(chang)信心(xin)未完(wan)全(quan)恢復(fu)(fu)影響。去年以(yi)來高(gao)杠桿企業的出險影響了(le)購房者信心(xin)，這(zhe)需(xu)要時(shi)間去修復(fu)(fu)。

華(hua)潤置地副總裁陳偉則(ze)稱，今年房地產市場(chang)整體的(de)政(zheng)策(ce)會持續為(wei)促需求和穩(wen)市場(chang)注(zhu)入積(ji)極的(de)動力(li)。但市場(chang)還(huan)是存在庫存依然比較(jiao)高、客戶短期信心還(huan)不(bu)穩(wen)定、二手(shou)房持續分流一手(shou)房的(de)壓力(li)等挑戰，因此市場(chang)處在筑(zhu)底回穩(wen)、積(ji)蓄向上勢能的(de)階段。

記者注意到(dao)，龍頭房企(qi)紛紛對(dui)今年的經營性業務寄予厚望。

正如萬科(ke)聯席總裁、萬物云(yun)董事長朱保(bao)全所言，不動產開發業務量的(de)(de)下(xia)降是整體趨勢，但(dan)空間(jian)仍然有。從(cong)政策對(dui)經營(ying)貸的(de)(de)支(zhi)持、對(dui)REITs的(de)(de)發行支(zhi)持來看，接下(xia)來不動產運營(ying)會進入一(yi)個特別重要的(de)(de)階段。

萬科總裁祝(zhu)九(jiu)勝在業(ye)績會上(shang)表(biao)示，公司(si)將努力(li)提升經營(ying)業(ye)務的(de)EBITDA（稅息折舊及攤銷前(qian)利(li)潤）和NOI（凈營(ying)業(ye)收入）。近(jin)期公司(si)有(you)望成(cheng)為行業(ye)內(nei)唯一一家(jia)實現三種(zhong)經營(ying)性REITS的(de)企業(ye)，也說明了公司(si)在經營(ying)性業(ye)務的(de)能力(li)優勢(shi)，相信未來經營(ying)貸會以百(bai)億級芝(zhi)麻(ma)開花節節高，給公司(si)提供(gong)新(xin)的(de)資金來源。

去年，萬科泊(bo)寓在成本法(fa)的會(hui)計(ji)計(ji)量方(fang)式(shi)下(xia)實(shi)現了整體盈利。萬科旗下(xia)印力集團發布的中金印力REIT已正(zheng)式(shi)進(jin)入詢價階段(duan)，萬緯物流REIT已于交易所(suo)正(zheng)式(shi)發布，長租公寓REIT目前(qian)也在積極申報中。

華(hua)潤置業(ye)也宣布，消費(fei)基礎設施公(gong)募REITs獲得政策支(zhi)持(chi)后(hou)，“推(tui)動資(zi)管業(ye)務轉型，做(zuo)大資(zi)產管理規模，打造行業(ye)領先的(de)商業(ye)REITs平臺”確(que)定為(wei)公(gong)司重(zhong)要(yao)的(de)戰(zhan)略方向。

華(hua)潤置地首席(xi)財(cai)務官郭(guo)世清稱，未來3~5年(nian)，華(hua)潤置地每年(nian)計劃REITs的(de)發行規(gui)模是100億元左右，5年(nian)內希望可以(yi)達到500億元以(yi)上的(de)規(gui)模。

龍湖集團(tuan)則給(gei)出了明確(que)的(de)目標指引(yin)。陳序(xu)平表示(shi)，去(qu)年(nian)公司(si)的(de)經(jing)營性(xing)業務(wu)利潤(run)貢獻占比超過(guo)60%，也(ye)期待(dai)在未來(lai)有一天(tian)經(jing)營性(xing)收入的(de)貢獻能夠過(guo)半。如(ru)果到這一天(tian)，龍湖集團(tuan)就真正完成(cheng)了轉(zhuan)型(xing)。

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