每(mei)經記者｜甄素靜(jing)    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

“自4月1日起實施，南(nan)昌取消首套房商貸利率(lv)下限。”

“自4月(yue)1日(ri)起實施，青島階段性取消(xiao)首(shou)套住(zhu)房商業性個人(ren)住(zhu)房貸款利率下限。”

“自4月1日起實(shi)施，九江市(shi)決(jue)定階段性(xing)取消首套住房商(shang)業性(xing)個人住房貸款(kuan)利率(lv)下限。”

“自4月1日起實施(shi)，贛州市決(jue)定(ding)階(jie)段(duan)性取(qu)消(xiao)首套住房商業性個人住房貸款利率下限。”

被(bei)寄予厚望的(de)(de)“金三銀(yin)四(si)”，為激活市(shi)場，一個此前極少出現的(de)(de)概念“取(qu)消(xiao)首(shou)套房商貸利率下限”，近期頻(pin)繁出現在各大城市(shi)官網。

據《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者不完全統計，目前已有南昌、青島(dao)、煙臺、九(jiu)江、贛州(zhou)、安慶、潮州(zhou)、汕尾等近(jin)10個(ge)城市，宣布自4月1日起(qi)階段性(xing)取消(xiao)首套(tao)住(zhu)房商業(ye)性(xing)個(ge)人住(zhu)房貸款利率下限，適(shi)用于首套(tao)住(zhu)房，不包(bao)括二套(tao)住(zhu)房。

此前的(de)(de)2月20日(ri)，央行(xing)下(xia)調5年期及以(yi)上(shang)LPR。此次LPR降(jiang)息(xi)25個基點，即(ji)從4.20%下(xia)調至3.95%，全國開啟了最寬松的(de)(de)降(jiang)息(xi)周期。多名業(ye)內人士(shi)在(zai)接受每經記者采訪時表示，該政(zheng)策旨(zhi)在(zai)激發市(shi)場活力，滿(man)足居民合理住房需求，同時也是對房地產市(shi)場調控政(zheng)策的(de)(de)優(you)化調整。

多地官宣取消首套房商貸利率下限

近日，南(nan)昌、青島等多個城市相續宣(xuan)布取(qu)消(xiao)首(shou)套(tao)房(fang)商貸利率(lv)下限。

可供(gong)對比的是，2021年7月，全國(guo)銀行(xing)貸款額度明顯收(shou)緊，各地紛(fen)紛(fen)上浮基(ji)點，房貸利(li)率(lv)也創下歷史最高水平。

據南昌市發(fa)(fa)布的政策(ce)(ce)文(wen)件(jian)，為(wei)支(zhi)持剛性(xing)和改(gai)善性(xing)住(zhu)房需求(qiu)，促進房地產市場平穩(wen)健康(kang)發(fa)(fa)展，按照(zhao)因(yin)城施策(ce)(ce)的工作(zuo)要求(qiu)，決定(ding)階段性(xing)取消(xiao)我市首套住(zhu)房商業(ye)性(xing)個人住(zhu)房貸款利率下限，自(zi)2024年4月1日起(qi)實(shi)施。

青(qing)島(dao)市亦(yi)發布通知，自(zi)4月(yue)1日起實施(shi)，青(qing)島(dao)階段(duan)性(xing)取消首(shou)套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性(xing)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款利率(lv)下限。本次調(diao)整適用于(yu)青(qing)島(dao)市新(xin)發放首(shou)套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性(xing)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款，二套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性(xing)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款利率(lv)政策(ce)下限仍按(an)現(xian)行規定執行。自(zi)4月(yue)1日（含(han)）后完成房(fang)(fang)屋(wu)交易主管(guan)部門網簽備案(an)的借款人，可按(an)新(xin)政策(ce)執行。

除省會城市(shi)外，據(ju)廣州日(ri)報(bao)，從(cong)4月1日(ri)起，潮(chao)州、汕尾(wei)市(shi)將(jiang)階段性取消(xiao)轄(xia)區(qu)首(shou)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸利(li)(li)率(lv)下(xia)(xia)限(xian)(xian)，實際利(li)(li)率(lv)由商業銀行(xing)按照市(shi)場(chang)化(hua)、法制(zhi)化(hua)原則，與借款(kuan)(kuan)人自主協商確定。汕尾(wei)農行(xing)、中行(xing)有關部門負責人表示，此前(qian)汕尾(wei)首(shou)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)利(li)(li)率(lv)下(xia)(xia)限(xian)(xian)為LPR-20BP，現在取消(xiao)首(shou)套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)利(li)(li)率(lv)下(xia)(xia)限(xian)(xian)，有利(li)(li)于更好地支持剛性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求，促進(jin)汕尾(wei)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)健康發展。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受每經(jing)記者采(cai)訪時表示，房貸(dai)政策進一步(bu)寬松，也進一步(bu)說明二季度政策基調寬松的方(fang)向(xiang)。

嚴(yan)躍進指出(chu)，觀察(cha)歷史上房(fang)(fang)地產市(shi)場的(de)交易數據(ju)和周期(qi)變(bian)(bian)化(hua)，房(fang)(fang)貸政策始終是非常重要的(de)影(ying)響變(bian)(bian)量。房(fang)(fang)貸政策寬松，交易市(shi)場就容易活躍，房(fang)(fang)貸利率政策結合(he)其(qi)他(ta)購房(fang)(fang)政策將充分發(fa)揮組合(he)效應，其(qi)對(dui)于(yu)房(fang)(fang)地產市(shi)場的(de)企(qi)穩(wen)復蘇和向(xiang)好(hao)發(fa)展等都(dou)有積極影(ying)響。

有升有降，動態調整

實際上，取消首套房商貸利率(lv)下限政策源自去年年初，中國(guo)人(ren)民銀行與銀保監(jian)會(hui)建立的首套住房貸款利率(lv)政策動態調整機(ji)制：

新(xin)建商(shang)品住(zhu)宅銷售價格(ge)環比和(he)同(tong)比連續3個月(yue)均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當(dang)地首套住(zhu)房貸款利率(lv)政(zheng)策下限。

只不過，過去少有省會城市(shi)及高(gao)能級城市(shi)可達(da)到執(zhi)行要求，而隨(sui)著(zhu)房(fang)地產市(shi)場持(chi)(chi)續(xu)調整(zheng)，新房(fang)銷售量價持(chi)(chi)續(xu)下滑的影(ying)響(xiang)進一(yi)步波及了高(gao)能級城市(shi)。

以(yi)南昌為(wei)例，新房價格(ge)同(tong)環(huan)比已連續下(xia)(xia)跌(die)(die)多月(yue)。國(guo)家統(tong)計局數(shu)據(ju)顯示，新房房價2月(yue)環(huan)比下(xia)(xia)跌(die)(die)0.4%，已連跌(die)(die)8個(ge)月(yue)，不(bu)過跌(die)(die)幅較(jiao)前一個(ge)月(yue)均有(you)所收窄(zhai)；同(tong)比下(xia)(xia)跌(die)(die)3.1%，已連跌(die)(die)4個(ge)月(yue)。

“取消房(fang)貸利率下限，既是各(ge)地根據(ju)房(fang)價(jia)或房(fang)價(jia)指數走勢、房(fang)貸定(ding)價(jia)規則做出的靈活調整(zheng)，也說明(ming)對此前國常會優(you)化房(fang)地產(chan)政策(ce)導向的落實，有助(zhu)于進一步穩定(ding)政策(ce)預期。”嚴躍(yue)進表(biao)示。

至于取消(xiao)首(shou)套房商貸利(li)率下限(xian)的利(li)率水平(ping)，各地通知并未給(gei)出具(ju)體(ti)(ti)數據，僅給(gei)出原則性(xing)要(yao)求：各金融機構應按照市場化(hua)(hua)、法治(zhi)化(hua)(hua)原則，結合(he)本機構經(jing)營情況、客戶風險(xian)狀況等因素，合(he)理(li)確(que)定每筆(bi)貸款(kuan)的具(ju)體(ti)(ti)利(li)率水平(ping)。

對此，4月2日，每經記者(zhe)致電咨(zi)詢(xun)中國建設(she)銀行青島井岡山(shan)支行，工作人員(yuan)表(biao)示，首(shou)套(tao)新房房貸(dai)利率(lv)剛剛調(diao)整，下降到3.45%。此前房貸(dai)利率(lv)為3.75%，二套(tao)還是4.15%。

中國農業銀行南昌縣支行工作人員則表示下調后首套房利率為3.65%，近期(qi)放款也較(jiao)快(kuai)，只要征信沒(mei)有(you)問題，提交資料后一周左右可以批復。

對于此次新調整(zheng)利(li)率(lv)在(zai)全國的平均(jun)水(shui)平，貝殼研究院監(jian)測顯示，2024年3月(yue)百城首套主(zhu)流房貸利(li)率(lv)平均(jun)為(wei)3.59%、二套主(zhu)流房貸利(li)率(lv)平均(jun)為(wei)4.16%，均(jun)與(yu)上月(yue)持(chi)平。3月(yue)首二套主(zhu)流房貸利(li)率(lv)較2023年同(tong)期分(fen)別回落(luo)43BP和75BP。銀行平均(jun)放(fang)(fang)款周(zhou)期為(wei)22天，維(wei)持(chi)較快放(fang)(fang)款速度。

那么(me)，商業(ye)銀行在(zai)制定(ding)房貸利(li)率(lv)時會(hui)考(kao)慮(lv)哪些關鍵因素(su)？廣東(dong)省(sheng)住(zhu)房政策研究(jiu)中(zhong)心副(fu)主(zhu)任(ren)李宇嘉在(zai)接受每經記者采訪(fang)時表示，首先是(shi)市(shi)(shi)場(chang)(chang)競爭(zheng)，銀行可(ke)能會(hui)根據自(zi)己對市(shi)(shi)場(chang)(chang)份(fen)額的考(kao)慮(lv)來調整利(li)率(lv)；其次是(shi)風險評估，特別(bie)是(shi)按(an)揭貸款(kuan)違(wei)約的概率(lv)，以及自(zi)身風險容忍度是(shi)否符合風控系統要求等，如(ru)對于某些特定(ding)群體(ti)，如(ru)公務(wu)員(yuan)、醫生、教師等體(ti)制內工(gong)作人員(yuan)，銀行可(ke)能會(hui)提供較低利(li)率(lv)。

按照上海易居房(fang)(fang)地產研究院最新報告，截(jie)至2月20日，重點(dian)城(cheng)市首套房(fang)(fang)最低(di)利(li)(li)率城(cheng)市為鄭州3.45%，最高為北京(jing)利(li)(li)率3.95%。

值得注意的(de)是(shi)，此次在各城市官(guan)方發布(bu)的(de)消(xiao)息中均提到了后續評估期。

南昌市住建局在通知中提到(dao)，如后(hou)續評估(gu)期內(nei)出(chu)現新建商品住宅銷售價格環比和(he)同(tong)比連續3個(ge)(ge)月(yue)均上漲(zhang)情況，則自下一個(ge)(ge)季度起，恢復執行全國(guo)統一的首套(tao)住房商業性(xing)個(ge)(ge)人住房貸款利率下限，其中評估(gu)期為上季度末月(yue)至本(ben)季度第二個(ge)(ge)月(yue)。

實(shi)際上，為應對(dui)房價變化，在(zai)實(shi)際執行中已有城市(shi)對(dui)利率隨(sui)市(shi)場(chang)階段性(xing)動態調(diao)整，達到有降亦有升的動態調(diao)整效果。如近日(ri)石(shi)(shi)家莊(zhuang)在(zai)新房連續3個月(yue)上漲后，恢復了原利率，從4月(yue)1日(ri)起，石(shi)(shi)家莊(zhuang)首套房貸利率由3.45%上調(diao)為3.75%。

除石家莊外，惠(hui)州也上調了首套房貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)。3月(yue)20日(ri)，據“惠(hui)民之(zhi)家”公(gong)眾號消息，3月(yue)1日(ri)起，廣(guang)東(dong)惠(hui)州已上調了首套房貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)下限，從(cong)之(zhi)前的(de)3.45%上調至(zhi)當(dang)前的(de)3.60%。

封面圖片來源：每經(jing)記者 王佳飛 攝(she)