每(mei)經(jing)(jing)記者｜李蕾    每(mei)經(jing)(jing)編輯｜彭水萍

經歷了2023年的深度調整(zheng)后，今(jin)年一季度公募REITs正式開啟(qi)反彈模式，尤其(qi)2月開始多只產(chan)品頻頻掀起(qi)漲停潮，一舉扭轉了此前公募REITs在二級市場的頹勢(shi)。

根據(ju)Wind數(shu)據(ju)，今年一季(ji)度，已上市的(de)(de)35只(zhi)(zhi)REITs產(chan)品中有24只(zhi)(zhi)實(shi)現(xian)了(le)上漲(zhang)(zhang)，漲(zhang)(zhang)幅超過10%的(de)(de)產(chan)品更是達到了(le)7只(zhi)(zhi)，其(qi)中漲(zhang)(zhang)幅最(zui)大的(de)(de)博時(shi)招商蛇口(kou)產(chan)業園(yuan)REIT環比上漲(zhang)(zhang)了(le)16.3%，也有多只(zhi)(zhi)高速(su)公路REITs漲(zhang)(zhang)幅超10%；但與此同時(shi)，還(huan)有10只(zhi)(zhi)產(chan)品在(zai)二級市場的(de)(de)價(jia)格環比下(xia)跌，其(qi)中還(huan)有產(chan)品跌幅超過10%，顯示出(chu)不同底(di)層資(zi)產(chan)的(de)(de)產(chan)品大相徑庭的(de)(de)表現(xian)。

另一方(fang)面，隨著公募基金2023年年報的(de)(de)全部(bu)披露，公募REITs產(chan)品(pin)(pin)在(zai)2023年的(de)(de)營收情況也(ye)悉(xi)數(shu)曝光。《每日(ri)經濟新聞》記者統計發現，2023年多只產(chan)品(pin)(pin)表現出色，凈利(li)潤(run)過億(yi)的(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)達到6只，其中有產(chan)品(pin)(pin)與2022年同期(qi)相比營收和凈利(li)都大幅提升。不過，也(ye)有4只產(chan)品(pin)(pin)在(zai)2023年出現了凈虧損。

下面，《每日經濟新聞(wen)》記者將對一季度的公募REITs漲跌表現和年報亮點(dian)進行盤點(dian)。 

一季度多只產品漲幅超10%，高速公路REITs表現亮眼

今年(nian)一季度，公募REITs的關鍵詞是“反(fan)攻(gong)”。

去(qu)年全年，中(zhong)證REITs（收(shou)盤）指數(shu)下跌(die)了28.26%，幾乎(hu)所有產品(pin)年內(nei)都同(tong)比下跌(die)，跌(die)幅超過20%的(de)產品(pin)不在少數(shu)；而今年一季(ji)度，尤其是進入2月之后，公募(mu)REITs展開了大面(mian)積反攻(gong)，中(zhong)證REITs（收(shou)盤）指數(shu)單(dan)季(ji)度上漲5.21%，二級市場上漲的(de)產品(pin)數(shu)量占到了總數(shu)的(de)近七成。

Wind數據顯示，在全市場已上(shang)市的35只公募REITs產(chan)品中(zhong)，一季度上(shang)漲(zhang)的有24只，下跌的10只，還有一只產(chan)品持平。

漲幅(fu)排名(ming)前三(san)的(de)產(chan)(chan)(chan)品(pin)是(shi)博(bo)時招商(shang)蛇口產(chan)(chan)(chan)業園REIT、富國首(shou)創水務(wu)REIT和(he)國金中國鐵建高(gao)(gao)速REIT，一季度分別上(shang)漲了16.3%、15.88%和(he)13.96%。包括這三(san)只(zhi)產(chan)(chan)(chan)品(pin)在(zai)內，一季度共(gong)有(you)7只(zhi)產(chan)(chan)(chan)品(pin)漲幅(fu)超過10%，其中有(you)4只(zhi)都是(shi)高(gao)(gao)速公路(lu)REITs，其余高(gao)(gao)速公路(lu)REITs也都呈上(shang)漲或持平的(de)態勢(shi)，顯示出這類(lei)產(chan)(chan)(chan)品(pin)強(qiang)勁的(de)增長勢(shi)頭。

除(chu)了(le)高(gao)速公路REITs，保障性租賃住房REITs和(he)能源(yuan)基礎(chu)設施REITs在一季度也都交出了(le)不錯的(de)成績(ji)單(dan)，除(chu)了(le)個別產(chan)品外整體都是上漲的(de)，表(biao)現穩健。

相比(bi)之下(xia)，產業園REITs的(de)表(biao)現則(ze)出現了分化，既有(you)大漲了16.3%的(de)博時(shi)招商蛇口產業園REIT，也有(you)多只(zhi)產品(pin)環比(bi)出現下(xia)跌，與基金(jin)的(de)底(di)層資產項目及運營(ying)水平有(you)著密不(bu)可分的(de)關系。

此外，上(shang)市前被市場(chang)和投資者寄予(yu)厚望的(de)首批消費基礎設施REITs，表現卻有(you)些(xie)令人失望，三只產品在二級市場(chang)齊(qi)齊(qi)下跌。背后的(de)原因(yin)當然也是(shi)多維度(du)的(de)，但從目前來看，要實(shi)現逆襲還(huan)需要市場(chang)情緒的(de)好轉(zhuan)與投資者的(de)認可。

交易熱度方面(mian)，渤海證券指出，首批9只REITs發行后(hou)，2021年6月(yue)(yue)當月(yue)(yue)換(huan)(huan)手(shou)率(lv)為4.62%，此后(hou)換(huan)(huan)手(shou)率(lv)從低位回升(sheng)，在2022年2月(yue)(yue)換(huan)(huan)手(shou)率(lv)升(sheng)至3.39%后(hou)，投資熱情逐漸(jian)平復，換(huan)(huan)手(shou)率(lv)持(chi)續(xu)低位波動。板塊(kuai)表現(xian)方面(mian)，能源(yuan)基(ji)礎(chu)設施、生態環保表現(xian)更佳，而產業園表現(xian)較差。截至今年3月(yue)(yue)26日，收盤價(jia)跌破發行價(jia)的REITs共23只，收盤價(jia)高于發行價(jia)的REITs共10只。

此外，截至(zhi)3月26日(ri)，共有18只REITs中(zhong)證估值(zhi)相對凈(jing)(jing)值(zhi)折(zhe)溢(yi)價(jia)率為(wei)(wei)負，其中(zhong)華(hua)夏中(zhong)國交(jiao)建高速(su)REIT估值(zhi)相對凈(jing)(jing)值(zhi)折(zhe)價(jia)率達到-43.06%，建信中(zhong)關(guan)村(cun)REIT估值(zhi)相對凈(jing)(jing)值(zhi)折(zhe)價(jia)率為(wei)(wei)-30.41%。共有15只REITs中(zhong)證估值(zhi)相對凈(jing)(jing)值(zhi)折(zhe)溢(yi)價(jia)率為(wei)(wei)正，中(zhong)航首鋼綠能REIT、華(hua)泰江(jiang)蘇交(jiao)控REIT的估值(zhi)相對凈(jing)(jing)值(zhi)溢(yi)價(jia)率分別(bie)為(wei)(wei)33.87%、25.26%。 

2023年有公募REITs賺了3億，也有產品凈虧損近4億元

隨(sui)著2023年(nian)公募基金年(nian)報的(de)披露，我們也得以一窺公募REITs去年(nian)的(de)營收情況。

話不多說，先上結果。這里需要(yao)先說明一下，由(you)于首批公募REITs是(shi)2021年(nian)成(cheng)立的，距(ju)今也(ye)不足3年(nian)時(shi)間(jian)。因(yin)此有的產(chan)(chan)品(pin)(pin)雖然在2022年(nian)成(cheng)立，我們也(ye)與2023年(nian)的經營情況(kuang)做了比較(jiao)，相關數(shu)據不是(shi)準確的年(nian)度比較(jiao)，僅作為(wei)參考比較(jiao)。今年(nian)成(cheng)立的產(chan)(chan)品(pin)(pin)不納入統計。

從上(shang)面(mian)這個(ge)統計結果可(ke)(ke)以看(kan)出，2023年營收(shou)和凈(jing)利潤排在第一(yi)的都是(shi)鵬華(hua)深圳能源REIT，收(shou)入19億元(yuan)可(ke)(ke)謂遙(yao)(yao)遙(yao)(yao)領先，凈(jing)利潤也達(da)到2.92億元(yuan)。此外，在可(ke)(ke)供分配(pei)金(jin)額方面(mian)，該基金(jin)實現全年累(lei)計可(ke)(ke)供分配(pei)金(jin)額4.2億元(yuan)，完(wan)成招募說明書(shu)預測(ce)的133.03%，也是(shi)一(yi)個(ge)很(hen)不錯的數字。

基金管理人在年報(bao)中表(biao)示，鵬華深(shen)圳能(neng)源(yuan)REIT投資的基礎設施項目主要(yao)以提供電力(li)生產及相關服務獲取電費收入，屬于水電氣熱行(xing)業(ye)中的發電行(xing)業(ye)。目前，國(guo)(guo)內發電行(xing)業(ye)綠色轉型進(jin)一步發展(zhan)，清(qing)潔能(neng)源(yuan)在我(wo)國(guo)(guo)電力(li)生產消費的重要(yao)性持續提升；另(ling)外，廣(guang)東發電行(xing)業(ye)市場機制(zhi)趨于成熟。

除(chu)了該產品，還(huan)有(you)20只(zhi)產品在2023年的(de)(de)收(shou)入(ru)(ru)超過億元大關，其中(zhong)底層(ceng)資產類型是能源基礎(chu)設施(shi)(shi)、交通(tong)基礎(chu)設施(shi)(shi)和(he)園區(qu)基礎(chu)設施(shi)(shi)的(de)(de)占多(duo)數，與這些項目本身規模大、收(shou)入(ru)(ru)更(geng)高不無關系(xi)。

更直觀的(de)指標或許是凈利(li)(li)潤(run)，也就是這些基金(jin)去年(nian)是否賺(zhuan)(zhuan)錢(qian)、究竟賺(zhuan)(zhuan)了多少錢(qian)。基金(jin)年(nian)報和Wind數據(ju)顯示，2023年(nian)全市場(chang)有6只產品凈利(li)(li)潤(run)過億，分別(bie)是鵬華(hua)深(shen)圳能源REIT、平安廣(guang)州(zhou)交投廣(guang)河高速(su)公(gong)路REIT、中信(xin)建(jian)(jian)投國(guo)(guo)家電投新能源REIT、國(guo)(guo)金(jin)中國(guo)(guo)鐵建(jian)(jian)高速(su)REIT、中航(hang)京能光伏(fu)REIT和華(hua)夏中國(guo)(guo)交建(jian)(jian)高速(su)REIT。

由(you)于上面提到的(de)原因，在2021年之后成(cheng)立的(de)產(chan)(chan)品，收入(ru)和凈利潤的(de)同比增(zeng)(zeng)減幅(fu)僅作參考。即便(bian)如(ru)此，還是(shi)有一些產(chan)(chan)品顯(xian)示出了強勁的(de)增(zeng)(zeng)長勢頭(tou)，國(guo)金(jin)中國(guo)鐵建高速(su)REIT就是(shi)其中一個(ge)例子。

該(gai)基金(jin)成立于2022年(nian)6月(yue)27日，當年(nian)的收入為3.12億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，凈(jing)虧損412.83萬元(yuan)(yuan)。而到了2023年(nian)底(di)，這兩(liang)個數字(zi)分(fen)別為7.84億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和(he)凈(jing)利潤1.28億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。此(ci)外，國金(jin)中(zhong)國鐵建(jian)高速REIT在2023年(nian)實現可供(gong)分(fen)配金(jin)額為4.88億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，實際完成情況較《招募說明書》中(zhong)所披露的當期預(yu)測值增長了6.06%。

基金(jin)管理(li)人(ren)在年(nian)(nian)報中表(biao)示，2023年(nian)(nian)川渝地區(qu)經濟持續恢復(fu)，居民出行意愿(yuan)增強(qiang)，車流量恢復(fu)情況良好。渝遂高速（重慶段）全(quan)年(nian)(nian)出入(ru)口(kou)通行量較2022年(nian)(nian)同比(bi)增長10.95%，通行費收入(ru)方面也較2022年(nian)(nian)同比(bi)增長21.09%。

國金中(zhong)國鐵建(jian)高速REIT的情況(kuang)，是2023年高速公路REITs的一個(ge)縮影。

不過幾家(jia)歡喜幾家(jia)愁。在近九成(cheng)產(chan)品2023年(nian)(nian)都實(shi)現盈利(li)的(de)情況(kuang)下(xia)，仍然有4只產(chan)品出現虧(kui)損(sun)。其(qi)中虧(kui)損(sun)最(zui)多(duo)的(de)是(shi)建信基金(jin)旗下(xia)的(de)建信中關村產(chan)業(ye)園(yuan)REIT，年(nian)(nian)內虧(kui)損(sun)了3.89億元，而2022年(nian)(nian)其(qi)凈(jing)利(li)潤為5203.1萬元；該產(chan)品收入也(ye)較2022年(nian)(nian)下(xia)降(jiang)了14.56%，回落至(zhi)1.73億元。

對(dui)于收入的(de)下降，基(ji)金(jin)(jin)管理人(ren)表示，項目公司營(ying)業(ye)收入同比下降主要原(yuan)因為2023年受(shou)市場影響，出(chu)租率及租金(jin)(jin)水平均有所下降；而對(dui)于凈虧損(sun)的(de)出(chu)現，年報指出(chu)，期內基(ji)金(jin)(jin)管理人(ren)對(dui)基(ji)金(jin)(jin)資產進(jin)行了重大減值計提。

年報(bao)顯示，2023年建信(xin)中關(guan)村(cun)產(chan)業(ye)園REIT項目公司按(an)《企業(ye)會計準則》相關(guan)規定，基于謹慎性(xing)原則，對投資(zi)(zi)性(xing)房地產(chan)進行減(jian)值(zhi)測試，按(an)規定計提減(jian)值(zhi)損失1.11億(yi)元，直接造成了(le)息(xi)稅(shui)折(zhe)舊攤銷前利(li)潤同比上(shang)年有所下(xia)降。不僅如此，該(gai)基金2023年確認商(shang)譽減(jian)值(zhi)損失3.19億(yi)元，投資(zi)(zi)性(xing)房地產(chan)減(jian)值(zhi)損失1.11億(yi)元，合計達(da)4.3億(yi)元。

基金(jin)管理(li)人(ren)還表(biao)示(shi)，根據第(di)三方機(ji)構(gou)的(de)最新(xin)(xin)報告顯示(shi)，隨(sui)著新(xin)(xin)項目的(de)入(ru)市(shi)和企業(ye)(ye)的(de)大(da)面積退租，截(jie)至(zhi)(zhi)(zhi)2023年四季度，北京(jing)全市(shi)產(chan)業(ye)(ye)園空(kong)置率同(tong)比上升至(zhi)(zhi)(zhi)21.6%，平均租金(jin)繼續下滑(hua)(hua)至(zhi)(zhi)(zhi)118.4元(yuan)(yuan)/平方米/月。從項目所(suo)在的(de)上地區(qu)(qu)域來看，受(shou)到(dao)需(xu)求不(bu)足(zu)影響，整體市(shi)場表(biao)現乏力，區(qu)(qu)域空(kong)置率達到(dao)32%，平均租金(jin)繼續下滑(hua)(hua)至(zhi)(zhi)(zhi)143元(yuan)(yuan)/平方米/月。在當前(qian)市(shi)場環(huan)境下，出租率和租金(jin)水(shui)平已(yi)無法保持負(fu)相關，呈現雙雙下滑(hua)(hua)的(de)趨(qu)勢。

報告期內，建信中關村(cun)產(chan)(chan)業園REIT的(de)平均出租率為66.02%；截至2023年(nian)12月31日，基礎設施(shi)項(xiang)目公司(si)時點出租率為63.75%，與2022年(nian)一季度(du)末的(de)96.15%相比已經下滑了超30%。這種情況，也是(shi)擺在不少產(chan)(chan)業園REITs面前的(de)難題(ti)。

為了應(ying)對這樣的(de)情況，基金(jin)發起人(ren)中關村發展(zhan)集團股份有限(xian)公司、基金(jin)管理(li)人(ren)、運營管理(li)機(ji)構已共同建立三方聯動工作(zuo)機(ji)制，也在推(tui)動招(zhao)商策略多元化、服務生態精(jing)細化等(deng)。今年的(de)項目出租(zu)情況和租(zu)金(jin)水平不(bu)僅十分關鍵，也將成為市場(chang)和投資者關注(zhu)的(de)焦點。

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