每經(jing)記者｜王佳飛    每經(jing)編(bian)輯｜陳夢妤(yu)     

從今天（4月1日）起，鄭州(zhou)的房子也(ye)能“以舊換(huan)新”了。

鄭州(zhou)(zhou)市(shi)住房保(bao)障和房地(di)產管理局、財政局等六部門聯合印(yin)發《鄭州(zhou)(zhou)市(shi)促進房產市(shi)場“賣舊買新(xin)(xin)、以(yi)舊換(huan)新(xin)(xin)”工作方案（試(shi)行(xing)）》。根據方案，2024年鄭州(zhou)(zhou)市(shi)計劃完(wan)成二手住房“賣舊買新(xin)(xin)、以(yi)舊換(huan)新(xin)(xin)”10000套。

與(yu)此(ci)同時(shi)，鄭州市住房保(bao)障和房地(di)產管理局還印(yin)發(fa)了2024年工作要點(dian)，其中明(ming)確，今年目(mu)標(biao)完(wan)成房地(di)產開發(fa)投(tou)資(zi)1500億元，商品房投(tou)放700萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)方米，商品房銷售1200萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)方米；交付保(bao)交樓(lou)項目(mu)6萬(wan)(wan)(wan)套以(yi)上。抓好商品房現房銷售試點(dian)。

4月1日，易(yi)居研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者(zhe)表示，“以舊換新”屬于最近兩(liang)年各地(di)的(de)創新政策(ce)，目的(de)是(shi)有效盤活二(er)手(shou)房(fang)，促進一(yi)二(er)手(shou)房(fang)聯動(dong)。

但差異是，過去各(ge)地“以舊換新(xin)”的操(cao)作(zuo)，多半是企業(ye)自發、散點式的，而(er)此(ci)次鄭州屬(shu)于官方版本，具有官方指導(dao)引領、系統有序規劃的操(cao)作(zuo)。這也說明各(ge)地對(dui)于“以舊換新(xin)”政策越來(lai)越重視，“鄭州版本”值得行業(ye)學習。

圖源：鄭州市住房保障和房地產管理局

一半市場化交易，一半官方指定收購

鄭州版“以舊換新”具體實施(shi)方式分為兩種：

一(yi)是鄭州城(cheng)市發展集團有(you)限公(gong)司（以(yi)下(xia)簡稱城(cheng)發集團）作為政府(fu)指定的收(shou)購主體，先行在金水(shui)區(qu)、鄭東(dong)新區(qu)等區(qu)域進行試(shi)點，全年計劃完成5000套。

二是政府政策鼓勵下，群(qun)眾通(tong)過市場交(jiao)易實現(xian)“賣舊買新、以舊換新”，同樣計劃完成5000套。

對于(yu)通(tong)過這兩(liang)種方式換購新建商品住房的群眾，現行的契(qi)稅補貼30%政策(ce)將延續到2024年12月31日(ri)。

同時，鄭州市還通(tong)過開(kai)發(fa)建設全市房(fang)(fang)(fang)源(yuan)信息共享和發(fa)布綜合服(fu)務平臺(tai)(tai)（以下(xia)簡(jian)稱信息平臺(tai)(tai)），籌集、發(fa)布市場待(dai)售(shou)的二手住(zhu)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)和用于換房(fang)(fang)(fang)群眾選(xuan)購(gou)的新建商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)，為各方提供全流程綜合信息服(fu)務。

具體步驟方(fang)面，如果選擇城發集(ji)團(tuan)收(shou)購(gou)(gou)“賣舊(jiu)(jiu)買新、以舊(jiu)(jiu)換新”，公司將制定二手住(zhu)房收(shou)購(gou)(gou)計劃，籌集(ji)房源，進(jin)行(xing)收(shou)購(gou)(gou)洽談，簽(qian)約過戶，并最(zui)終完成二手住(zhu)房的(de)交接(jie)。

若(ruo)選(xuan)擇市場化(hua)“賣(mai)舊(jiu)買(mai)新、以舊(jiu)換新”，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)機構和(he)換房(fang)(fang)(fang)群(qun)眾(zhong)(zhong)通過(guo)(guo)(guo)信(xin)息平臺登(deng)記發(fa)布(bu)待售二手(shou)(shou)(shou)(shou)住房(fang)(fang)(fang)信(xin)息。同(tong)時(shi)，換房(fang)(fang)(fang)群(qun)眾(zhong)(zhong)登(deng)記購買(mai)新建商品住房(fang)(fang)(fang)需求信(xin)息。其后，換（購）房(fang)(fang)(fang)群(qun)眾(zhong)(zhong)通過(guo)(guo)(guo)自行(xing)洽(qia)談(tan)，或房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)機構參與服務(wu)達(da)(da)成市場交(jiao)易(yi)(yi)，買(mai)賣(mai)雙方及時(shi)簽訂《存量房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)契約》、辦理交(jiao)易(yi)(yi)過(guo)(guo)(guo)戶手(shou)(shou)(shou)(shou)續，可享(xiang)受(shou)二手(shou)(shou)(shou)(shou)住房(fang)(fang)(fang)“賣(mai)舊(jiu)買(mai)新、以舊(jiu)換新”交(jiao)易(yi)(yi)過(guo)(guo)(guo)戶綠色通道服務(wu)。在達(da)(da)成二手(shou)(shou)(shou)(shou)住房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)的同(tong)時(shi)，換（購）房(fang)(fang)(fang)群(qun)眾(zhong)(zhong)同(tong)步購買(mai)新建商品住房(fang)(fang)(fang)，同(tong)時(shi)依據法(fa)律法(fa)規辦理商品住房(fang)(fang)(fang)契稅征免。

4月1日，58安居客研究院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，鄭州的(de)“以(yi)舊換(huan)新”最大亮點就是，其實(shi)(shi)一半的(de)房源是通過政府指定的(de)收購(gou)主(zhu)體(ti)進行收購(gou)，另一半才是常規的(de)市場(chang)(chang)化(hua)交易(yi)。而從各地的(de)實(shi)(shi)際情況來看，大都(dou)是采用市場(chang)(chang)化(hua)方式進行解決，通過聯動中介、開發商的(de)方式，提前(qian)銷售新房，并加快(kuai)舊房的(de)售賣。

從收購(gou)區域(yu)來看，鄭(zheng)州選(xuan)擇(ze)了金水區和鄭(zheng)東新區等核心區域(yu)，這類(lei)區域(yu)的房(fang)源本(ben)身市場熱度(du)也(ye)較高(gao)，后續處理也(ye)方便多元化。總體來看，收購(gou)還會(hui)集中在主城區，這也(ye)更(geng)有利于政府側把控風險。

另一(yi)點值得關注的(de)(de)是，鄭州會采(cai)取契(qi)稅(shui)補貼的(de)(de)方(fang)式，這(zhe)一(yi)在鄭州前幾年政策放松時都有所體現，對于(yu)加速交易的(de)(de)效果(guo)較為明(ming)顯，也能(neng)有效降(jiang)低(di)置換(huan)者的(de)(de)換(huan)房成本。

從更高站位來理解“以舊換新”工作

4月(yue)1日下午，《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)以購房人(ren)身份咨詢了(le)鄭州(zhou)市(shi)某新(xin)房樓盤，銷售人(ren)員表示(shi)：“已(yi)看到‘以舊換新(xin)’新(xin)聞了(le)，但(dan)(dan)還沒有接到通(tong)知(zhi)，具體實施方案還不了(le)解，但(dan)(dan)我們(men)應該是可以參與‘以舊換新(xin)’的。”

根據河南省建設(she)廳官(guan)方微信，鄭州市房管局相(xiang)關(guan)負(fu)責人介紹(shao)，2023年(nian)，鄭州二手(shou)(shou)房市場(chang)交(jiao)易1133萬平方米(mi)，全年(nian)成(cheng)交(jiao)10.2萬套，在(zai)市場(chang)恢復過程中，居民二手(shou)(shou)房與改善(shan)性住(zhu)房需求釋放不(bu)足。目前鄭州掛牌(pai)出(chu)售二手(shou)(shou)房的(de)客戶，不(bu)少有(you)改善(shan)性換(huan)房需求，說明改善(shan)性住(zhu)房需求有(you)很大的(de)擴(kuo)展空間，同時群眾賣房難、周期長、折價多等因素，已成(cheng)為群眾換(huan)房的(de)最大阻(zu)礙(ai)。

據(ju)城發集團相關負責人介紹，此次(ci)收購二(er)手住房，群(qun)眾(zhong)可通過信息平臺登(deng)記擬(ni)出售房源信息，同時選定意(yi)向(xiang)購買房源，與開發企業簽訂《新房購買意(yi)向(xiang)書(shu)》。隨后由專業房地產(chan)評估機構(gou)對舊房進(jin)行評估后出具評估報告，城發集團和換房群(qun)眾(zhong)進(jin)行洽談收購、向(xiang)金融機構(gou)申(shen)請(qing)貸(dai)款(kuan)等事項。

嚴躍進(jin)認為，鄭州(zhou)此次政策從更高的(de)(de)(de)站(zhan)位來理(li)解“以舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”工作(zuo)，提及落實(shi)國務(wu)院《推(tui)動大規(gui)模設備更新(xin)和(he)消(xiao)費品以舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)行動方(fang)案》，同時也有(you)非常靈(ling)活的(de)(de)(de)操(cao)作(zuo)和(he)非常務(wu)實(shi)的(de)(de)(de)支持(chi)。前者體現在(zai)部(bu)分(fen)區域進(jin)行試點，后者體現在(zai)對部(bu)分(fen)平臺搭建(jian)的(de)(de)(de)工作(zuo)。這(zhe)都有(you)助于(yu)推(tui)進(jin)此項工作(zuo)高質量發展。

“鄭州(zhou)(zhou)此類政(zheng)策(ce)，對(dui)于各地(di)后續推進‘以舊換(huan)新’也(ye)有(you)啟發。尤其(qi)是(shi)此次鄭州(zhou)(zhou)文件非常詳細，提及非常多(duo)部(bu)門(men)，說明(ming)支撐是(shi)非常有(you)力的，有(you)助于真正促進一二(er)手(shou)房聯動。”嚴躍(yue)進表示(shi)。

封面圖(tu)片(pian)來源(yuan)：每(mei)經記者 王佳飛 攝