每經(jing)記者｜劉頌輝    每經(jing)編(bian)輯｜魏文藝    

準備數月(yue)后，國內首批消費類REITs終于上(shang)市(shi)。

3月12日(ri),中國金茂（HK00817，股價(jia)0.65港(gang)(gang)元，市值87.75億港(gang)(gang)元）宣(xuan)布完成分拆華夏金茂消費REIT在上(shang)(shang)海證券交易所(suo)獨立上(shang)(shang)市。公告顯示，該基金份(fen)(fen)(fen)額總額為(wei)(wei)4億份(fen)(fen)(fen)，本次上(shang)(shang)市交易份(fen)(fen)(fen)額為(wei)(wei)9347.9009萬份(fen)(fen)(fen)。首日(ri)上(shang)(shang)市，華夏金茂消費REIT報收2.685元/份(fen)(fen)(fen)，漲幅0.56%，保住了發行價(jia)底線。

3月13日(ri)(ri)，華夏金茂消費REIT（基金代號：508017.SH）開(kai)盤即走低，截至當日(ri)(ri)下午收盤，報2.686元/份，微漲(zhang)0.04%。

上市兩日，表(biao)現平平。

一二級市場表現分化

華夏(xia)金茂商(shang)業(ye)REIT的底層資產覽秀城(cheng)項目(mu)位于長沙(sha)梅溪(xi)湖板塊(kuai)，是一處臨湖的地鐵上蓋項目(mu)，周邊三(san)公里(li)范(fan)圍內(nei)無同質化競品。

據披(pi)露，自2016年開業至今，長(chang)沙金茂覽(lan)秀城穩(wen)健經(jing)營，2021-2023年上半年業績(ji)逆勢上揚，日(ri)均(jun)客流量年復(fu)合(he)增長(chang)率(lv)約(yue)16%，日(ri)均(jun)銷售額年復(fu)合(he)增長(chang)率(lv)超(chao)25%，換租實現的平均(jun)租金增長(chang)率(lv)為19.58%，2023年6月(yue)出租率(lv)超(chao)過98%。

據(ju)《每日經(jing)濟新聞》此前(qian)(qian)報道，華夏(xia)金茂商業(ye)REIT在一級市場得到投資者積(ji)極(ji)認購(gou)(gou)(gou)，線下實現(xian)超額認購(gou)(gou)(gou)，公眾認購(gou)(gou)(gou)部分提前(qian)(qian)結束募集。

不過今年年初以(yi)來REITs市場普遍承壓，市場規模較(jiao)大的國泰(tai)君安城投寬庭(ting)保租房REIT上市表現平(ping)淡，華夏(xia)金茂商(shang)業REIT也(ye)走(zou)出同(tong)樣的行情。

最近兩年，陸續(xu)有30余只公(gong)募REITS上(shang)(shang)市交(jiao)易。從上(shang)(shang)市表現來(lai)看(kan)，首日(ri)(ri)開盤(pan)價相較于發行價漲跌幅為正的公(gong)募REITS一(yi)共有14只，上(shang)(shang)漲概率為46.67%，平均漲幅為3.66%，當日(ri)(ri)漲幅達到30%的也(ye)并不在少數。

中信(xin)建投(tou)證券研報(bao)指出(chu)，REITs的風險(xian)特征表現(xian)為(wei)中等風險(xian)及(ji)中等收(shou)益，今年以(yi)來受個別資(zi)(zi)產基本(ben)面疫(yi)后修復不(bu)及(ji)預期、整(zheng)體(ti)REITs市場投(tou)資(zi)(zi)人類型單一投(tou)資(zi)(zi)行為(wei)趨(qu)同等影響，二級市場持續回調，出(chu)現(xian)較(jiao)大波動。

研報同時提到(dao)了政策出臺不(bu)及(ji)預期(qi)的風險，由(you)于國(guo)內REITs立法、稅收及(ji)信息披露等多(duo)項制(zhi)度尚待建(jian)立及(ji)完善，若相關(guan)政策出臺不(bu)及(ji)預期(qi)，可能會(hui)影響REITs市場(chang)的持續健康發(fa)展(zhan)。

應加快REITs專項立法

每經記(ji)者注意到，截(jie)至3月13日(ri)，我國REITs市(shi)場普遍走弱，35只(zhi)REITs僅有4只(zhi)飄(piao)紅。華(hua)夏金茂消費(fei)REIT在內(nei)的首批消費(fei)類REITs平(ping)淡開(kai)局(ju)，不僅反(fan)映出投資者對(dui)REITs產品的熱度不高，而且或對(dui)企(qi)業接下來REITs上市(shi)產生影響。

一家全球(qiu)房地產咨詢機構駐上海(hai)的(de)分析人士(shi)表示，目前國(guo)內(nei)REITs市(shi)(shi)場還處(chu)于起(qi)步(bu)階段，“國(guo)際成(cheng)熟的(de)REITs市(shi)(shi)場已發(fa)展多年，形成(cheng)完善的(de)立法標準，所以能穩健發(fa)展。”

以美(mei)國(guo)為例(li)，據公開資料，1960年美(mei)國(guo)聯(lian)邦政府先是通(tong)過《房地(di)產投資信托法》針對REITs制定了(le)明確標準，又通(tong)過《國(guo)內稅收法》豁(huo)免了(le)REITs主體分(fen)紅部分(fen)的(de)(de)所(suo)得稅，從而解決(jue)了(le)REITs和投資者層面雙重征稅的(de)(de)問題。而1990年傘型REITs允許發行，最終促進(jin)了(le)REITs產品(pin)被(bei)美(mei)國(guo)市場(chang)廣泛(fan)接(jie)受(shou)并獲得飛速發展。

今年3月12日，國(guo)務院(yuan)常務會議(yi)召開(kai)并討(tao)論(lun)通過了《以(yi)標(biao)準(zhun)升(sheng)級(ji)助(zhu)力經濟高(gao)質量發展(zhan)工作(zuo)方(fang)案》。會議(yi)指出，推(tui)進標(biao)準(zhun)升(sheng)級(ji)對于更好(hao)滿(man)足群(qun)眾需(xu)要、助(zhu)力產業(ye)轉型、推(tui)動高(gao)質量發展(zhan)具有重要意義。要加快推(tui)進標(biao)準(zhun)制(zhi)修訂工作(zuo)，充分征求企業(ye)、消費者等(deng)相關(guan)方(fang)面意見，堅(jian)持急用先行，成熟一(yi)項(xiang)及(ji)時(shi)出臺一(yi)項(xiang)。

今年全(quan)國兩會(hui)期間(jian)，據《中國經營報》，全(quan)國政(zheng)協委員、廣東證監(jian)局黨(dang)委書記楊宗儒(ru)在(zai)提案中建(jian)(jian)議(yi)(yi)，建(jian)(jian)議(yi)(yi)進(jin)一步擴大REITs試點范圍，豐富REITs底層資產類型(xing)，同(tong)時加快REITs專項立法，建(jian)(jian)立符合REITs特點的(de)發行、上市、交易(yi)、信息披露等制(zhi)度安排。

易居研究院研究總監嚴(yan)躍進(jin)認為，應該(gai)在(zai)房(fang)地產領域推(tui)廣(guang)如(ru)配售(shou)型(xing)保障(zhang)房(fang)項目、多樣化(hua)改(gai)善型(xing)住房(fang)需(xu)求、REITs產品等，持續推(tui)進(jin)標準制(zhi)的(de)制(zhi)定(ding)或相(xiang)關工作，以更好深化(hua)改(gai)革。

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