每(mei)經記(ji)者(zhe)｜陳利(li)    每(mei)經編輯｜魏文藝    

| 2024年3月4日 星期(qi)一 |

NO.1 地級及以上城市3月15日(ri)前要建立房地產融資協調機制

近日(ri)，住(zhu)房和城(cheng)鄉建(jian)(jian)設部(bu)、國家金(jin)(jin)融(rong)監(jian)督管(guan)理總局聯合(he)(he)召開城(cheng)市(shi)(shi)房地產融(rong)資(zi)協(xie)(xie)調(diao)(diao)機(ji)制(zhi)視頻調(diao)(diao)度(du)會。會議強調(diao)(diao)，各地要(yao)(yao)(yao)(yao)按(an)照協(xie)(xie)調(diao)(diao)機(ji)制(zhi)“應(ying)建(jian)(jian)盡建(jian)(jian)”原則，3月15日(ri)前，地級(ji)及(ji)以上城(cheng)市(shi)(shi)要(yao)(yao)(yao)(yao)建(jian)(jian)立(li)(li)融(rong)資(zi)協(xie)(xie)調(diao)(diao)機(ji)制(zhi)，既要(yao)(yao)(yao)(yao)高(gao)質量完成(cheng)(cheng)“白名(ming)單”推(tui)送(song)，又要(yao)(yao)(yao)(yao)高(gao)效率協(xie)(xie)調(diao)(diao)解決項(xiang)(xiang)目的難點問(wen)題。要(yao)(yao)(yao)(yao)嚴(yan)格按(an)照標準做好項(xiang)(xiang)目篩選，經金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)確認后形成(cheng)(cheng)第一批合(he)(he)格項(xiang)(xiang)目名(ming)單。金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)應(ying)加快(kuai)審核(he)。按(an)照“推(tui)送(song)—反饋”的工作閉環，金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)及(ji)時(shi)反饋項(xiang)(xiang)目存在的問(wen)題，城(cheng)市(shi)(shi)融(rong)資(zi)協(xie)(xie)調(diao)(diao)機(ji)制(zhi)要(yao)(yao)(yao)(yao)第一時(shi)間統籌(chou)解決，待(dai)項(xiang)(xiang)目符(fu)合(he)(he)條件后再次(ci)向金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)推(tui)送(song)，共(gong)同推(tui)動融(rong)資(zi)盡快(kuai)落地。各省(sheng)融(rong)資(zi)協(xie)(xie)調(diao)(diao)機(ji)制(zhi)要(yao)(yao)(yao)(yao)對城(cheng)市(shi)(shi)推(tui)送(song)項(xiang)(xiang)目進行監(jian)督指(zhi)導，督促城(cheng)市(shi)(shi)及(ji)時(shi)將不合(he)(he)格項(xiang)(xiang)目移出“白名(ming)單”。住(zhu)建(jian)(jian)部(bu)和金(jin)(jin)融(rong)監(jian)管(guan)總局將建(jian)(jian)立(li)(li)聯合(he)(he)調(diao)(diao)度(du)、及(ji)時(shi)通報機(ji)制(zhi)，定期通報各省(sheng)和城(cheng)市(shi)(shi)的融(rong)資(zi)需求(qiu)落實情(qing)況。

點評：這(zhe)體(ti)現(xian)了(le)政府在穩定(ding)房(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)、支(zhi)持合規企業融(rong)(rong)資(zi)方(fang)面的(de)(de)決心。這(zhe)一機(ji)(ji)制有望解決部分房(fang)企流動(dong)性問(wen)題，推(tui)動(dong)市(shi)場(chang)(chang)平穩過渡。但建立機(ji)(ji)制并非能解決所有問(wen)題，如何高效、合理地挑選(xuan)出(chu)真正有發展潛力和市(shi)場(chang)(chang)需求(qiu)的(de)(de)項目，逐步去除市(shi)場(chang)(chang)中(zhong)的(de)(de)不良資(zi)產，以確保金融(rong)(rong)資(zi)源的(de)(de)有效配置，是機(ji)(ji)制能否成功的(de)(de)關鍵。

NO.2 新華資產辟謠：有關新華資產與萬科的信息不實

針對(dui)(dui)近(jin)期(qi)(qi)(qi)有(you)外(wai)媒報道稱(cheng)，萬科(ke)正與以(yi)保險公(gong)(gong)司(si)為(wei)主的(de)貸款(kuan)機構商(shang)談非(fei)(fei)標債務(wu)延(yan)期(qi)(qi)(qi)。新華(hua)(hua)資(zi)(zi)(zi)產(chan)3月(yue)3日發(fa)布聲明稱(cheng)，近(jin)期(qi)(qi)(qi)，關注到有(you)關公(gong)(gong)司(si)與萬科(ke)企業(ye)的(de)不實(shi)信(xin)息。萬科(ke)企業(ye)系中(zhong)國房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)龍頭企業(ye)，一(yi)(yi)直(zhi)與公(gong)(gong)司(si)保持正常的(de)業(ye)務(wu)合作。新華(hua)(hua)資(zi)(zi)(zi)產(chan)表示，作為(wei)一(yi)(yi)家專業(ye)的(de)、負(fu)責任(ren)的(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)管理公(gong)(gong)司(si)，公(gong)(gong)司(si)對(dui)(dui)中(zhong)國經濟(ji)發(fa)展(zhan)充(chong)滿信(xin)心，堅(jian)決服務(wu)國家戰略(lve)發(fa)展(zhan)大(da)局，支持中(zhong)國房地(di)產(chan)業(ye)健康(kang)發(fa)展(zhan)。另據萬科(ke)企業(ye)股份有(you)限公(gong)(gong)司(si)2023年度第四期(qi)(qi)(qi)中(zhong)期(qi)(qi)(qi)票據募集說明書顯(xian)示，截至2022年末，在萬科(ke)發(fa)行(xing)人金額排名前十的(de)非(fei)(fei)傳(chuan)統(tong)融資(zi)(zi)(zi)明細情況表中(zhong)，主要借(jie)款(kuan)方之一(yi)(yi)就有(you)新華(hua)(hua)資(zi)(zi)(zi)產(chan)，其合計借(jie)款(kuan)金額約97.82億(yi)元，借(jie)款(kuan)終(zhong)止日最早一(yi)(yi)筆(bi)到期(qi)(qi)(qi)的(de)是2024年12月(yue)25日。

點評：這說明在當前房地(di)產行(xing)業調整(zheng)期(qi)，企業間的(de)資金(jin)(jin)往來(lai)和合同履行(xing)變得更加敏(min)感和復雜，特別是作為行(xing)業龍(long)頭的(de)萬科，其(qi)財務狀況和行(xing)業地(di)位使其(qi)成(cheng)為市(shi)(shi)場觀察的(de)風向標。新華資產對(dui)于中國房地(di)產行(xing)業健康發展(zhan)的(de)支(zhi)持(chi)態度，反映出資產管理公司對(dui)行(xing)業長期(qi)前景的(de)信心，同時也顯示出金(jin)(jin)融(rong)機構在當前市(shi)(shi)場環境下(xia)重建信心的(de)積極作用。

NO.3 前兩月百強房企拿地總額同比增超三成

3月(yue)1日，中指研究院發(fa)布(bu)的(de)《2024年(nian)1-2月(yue)全(quan)國房(fang)地(di)產企業拿(na)地(di)TOP100排(pai)行榜》顯(xian)示，今年(nian)前兩月(yue)，TOP100企業拿(na)地(di)總金額(e)為1577億(yi)元，同(tong)比(bi)大幅增(zeng)長(chang)30.6%，排(pai)在房(fang)企權益拿(na)地(di)金額(e)前兩位的(de)中建壹品和(he)華潤置地(di)均突破百(bai)億(yi)元，分別為174億(yi)元和(he)136億(yi)元。新增(zeng)貨(huo)(huo)值方(fang)面(mian)，前兩月(yue)TOP10企業新增(zeng)貨(huo)(huo)值總額(e)2080億(yi)元，占(zhan)TOP100企業的(de)33.6%；新增(zeng)貨(huo)(huo)值門檻為22億(yi)元，與2023年(nian)同(tong)期持平(ping)。另據(ju)克而瑞(rui)同(tong)日發(fa)布(bu)的(de)數據(ju)，截至2月(yue)25日，全(quan)國300城經(jing)營性土(tu)(tu)地(di)成交2194萬平(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)降幅超過(guo)50%，處于歷史低位水平(ping)。主要受春節因(yin)素影響，且(qie)重(zhong)點城市(shi)土(tu)(tu)拍集中安排(pai)在月(yue)末進行。

點評：土地市場(chang)(chang)的回暖對房企而(er)言是(shi)積(ji)極的信號，但(dan)考慮到當(dang)前房地產市場(chang)(chang)整(zheng)體去杠桿的大環境(jing)，企業應保持理性，防(fang)止(zhi)過度負債和(he)(he)風險過度集(ji)中(zhong)。另(ling)外，這背后也可能隱藏著土地市場(chang)(chang)的分化現象，龍頭企業借助資金(jin)和(he)(he)品牌(pai)優勢強勢擴張(zhang)(zhang)，而(er)中(zhong)小(xiao)房企則面臨(lin)資金(jin)緊(jin)張(zhang)(zhang)和(he)(he)市場(chang)(chang)份額(e)被擠壓的困境(jing)，未來(lai)可能出現更(geng)多并購重組(zu)的案例(li)。

NO.4 上海推出今年第三批次共5216套房源

2024年，上海第三次以(yi)(yi)集中批量(liang)供應(ying)的方(fang)式推出房源。據上海市房管(guan)局(ju)，該批房源共(gong)涉及19個(ge)項(xiang)目，總建筑(zhu)面(mian)(mian)積約(yue)68萬(wan)平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，共(gong)計5216套(tao)，備(bei)案均(jun)(jun)價96386元/平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，分布在浦(pu)東、黃浦(pu)、長寧、靜(jing)安、普(pu)陀、楊浦(pu)、閔行、嘉定、奉(feng)賢、青浦(pu)、臨港(gang)11個(ge)區域。其中，備(bei)案均(jun)(jun)價在6萬(wan)元/平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)以(yi)(yi)下的項(xiang)目7個(ge)，面(mian)(mian)積占比約(yue)28.1%；6~10萬(wan)元/平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)以(yi)(yi)下的項(xiang)目6個(ge)，面(mian)(mian)積占比約(yue)33.8%；10萬(wan)元/平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)以(yi)(yi)上的項(xiang)目6個(ge)，面(mian)(mian)積占比約(yue)38.1%。

點評：這(zhe)是為了改善市(shi)(shi)場供需關系，平(ping)穩房價，也(ye)是對(dui)當前(qian)土(tu)地(di)市(shi)(shi)場和(he)新房市(shi)(shi)場供給側的(de)一種調控手段。備案均價的(de)分布顯示了上海市(shi)(shi)政府試圖通過市(shi)(shi)場機制平(ping)衡各收入層次人群的(de)購房需求，這(zhe)有助(zhu)于(yu)增(zeng)加市(shi)(shi)場的(de)透明(ming)度和(he)預期的(de)穩定性。

NO.5 華夏萬緯等四只公募REITs新獲受理

3月1日(ri)，華(hua)(hua)夏(xia)萬緯倉儲物流REIT、中(zhong)金聯(lian)東(dong)科技創新產(chan)業(ye)(ye)園REIT、建信建融(rong)家園租(zu)賃(lin)住房REIT三只(zhi)公(gong)募REITs獲(huo)得證監(jian)會(hui)(hui)和交(jiao)易所的受理。同(tong)時(shi)，華(hua)(hua)夏(xia)金隅(yu)智造工場(chang)產(chan)業(ye)(ye)園REIT也在(zai)當日(ri)向證監(jian)會(hui)(hui)遞交(jiao)了材料并被接收。據(ju)業(ye)(ye)內消(xiao)息(xi)人士(shi)透露，加上(shang)這四只(zhi)新申報的產(chan)品(pin)，目前已有18只(zhi)REITs在(zai)等(deng)待(dai)監(jian)管機構的批準。

點評：通(tong)過(guo)REITs，低風險(xian)資金有(you)望更(geng)多(duo)地流(liu)入到房地產(chan)(chan)(chan)等長期資產(chan)(chan)(chan)中，提供更(geng)穩定(ding)的資金來源(yuan)，并(bing)為投資者提供新的資產(chan)(chan)(chan)配置途(tu)徑(jing)。但REITs的成功發(fa)行與運營，依賴于項目(mu)的穩定(ding)現金流(liu)和專(zhuan)業(ye)管(guan)理，因而對這些(xie)REITs背后的資產(chan)(chan)(chan)管(guan)理公(gong)司的專(zhuan)業(ye)能力(li)提出了較高的要求。

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