每經(jing)記(ji)者｜周逸斐    每經(jing)編輯｜陳旭     

近兩年(nian)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場銷售出現降溫，購(gou)房(fang)(fang)者也(ye)越發關注房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業宏觀政策的(de)導向。 

2023年年底召開的中央經濟工(gong)作會議提出，加快(kuai)推進保障(zhang)性住(zhu)房建(jian)(jian)設、“平(ping)急兩用”公(gong)共基礎設施建(jian)(jian)設、城中村改造等“三大工(gong)程”。完善相關(guan)基礎性制度，加快(kuai)構建(jian)(jian)房地產發展新模(mo)式。 

當前(qian)，不少城(cheng)市的(de)新市民對于通(tong)過(guo)保障房解決居住(zhu)問題的(de)期(qi)待越(yue)來越(yue)強，尤其是房價偏高的(de)一線(xian)和(he)新一線(xian)城(cheng)市，能不能通(tong)過(guo)保障房長期(qi)解決安(an)心(xin)租賃的(de)問題，受到更多(duo)關注。 

隨(sui)著房(fang)地(di)產(chan)利好政策的(de)密集推出以及房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場形勢的(de)變化，如何看(kan)待未來的(de)保(bao)障房(fang)規劃(hua)建設？如何判斷(duan)當前的(de)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場形勢？對于(yu)當下樓市(shi)(shi)行(xing)情，哪些群體適合買房(fang)？ 

圍繞(rao)這一系列話題，在(zai)2024年全(quan)國兩會召開前夕，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟(meng)曉蘇接受了《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》（以下簡稱NBD）記者的(de)專(zhuan)訪。

目前我國房地產市場還未觸底

NBD：我們(men)注意(yi)到，今年新春多個省份在(zai)召開會議時都提出要“解放思想(xiang)”。近期國務院第三次全體會議強調，堅(jian)持用改革(ge)的辦法解決(jue)前進(jin)中的問題(ti)，勇于打破(po)思維定式和路徑(jing)依賴。您認為這(zhe)些關鍵詞能否反應(ying)在(zai)房(fang)地產領域(yu)？ 

孟曉蘇：2024年是“十四五”規劃的關(guan)鍵(jian)一年，也是中(zhong)華(hua)人民共和(he)國成(cheng)立75周年。而(er)開年之際國務院第三次全體會議提出“勇于打(da)破思維定式(shi)和(he)路徑(jing)依賴”，以及地方(fang)的一些表態，我認為釋(shi)放(fang)出了(le)積極的信號(hao)，而(er)這(zhe)些關(guan)鍵(jian)詞同(tong)樣適用于房地產行業(ye)。 

2023年(nian)我國商品房銷售面積11.17億平方(fang)米，比上年(nian)下降(jiang)8.5% 數據來源：國家統計局

去(qu)年(nian)(nian)房(fang)地產相關數據不(bu)太樂觀，銷售(shou)(shou)額、銷售(shou)(shou)面(mian)積均進一(yi)步下(xia)(xia)降。2023年(nian)(nian)，商(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)額從2021年(nian)(nian)的18.2萬(wan)億元(yuan)進一(yi)步下(xia)(xia)降到11.7萬(wan)億元(yuan)，減少了約6.5萬(wan)億元(yuan)。二(er)手房(fang)市場也真(zhen)實(shi)地反映(ying)了市場信(xin)心仍在下(xia)(xia)滑，以今年(nian)(nian)1月份二(er)手房(fang)價(jia)為例，同(tong)比(bi)、環(huan)比(bi)均出現下(xia)(xia)降。 

2023年我國商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5% 數據來源：國家統計局

但困(kun)難中也看到了希望。保障房與商(shang)品房“雙軌(gui)并行”，有可(ke)能讓房地產業重回健康(kang)軌(gui)道(dao)；此外(wai)，公募REITs（不動產投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金）引(yin)入(ru)國內市場已進入(ru)第四年，目前運(yun)行良好。公募REITs的發(fa)展(zhan)不僅(jin)有助(zhu)于解(jie)決地方(fang)債(zhai)困(kun)局、解(jie)決地方(fang)基(ji)礎(chu)設施資(zi)金來源問題，還會按它的本源促進金融改革，發(fa)展(zhan)直接融資(zi)、減少剛性兌付。 

NBD：去年房(fang)地(di)(di)產利好(hao)政策(ce)不(bu)斷(duan)出臺，但樓市仍(reng)在深度調(diao)整中(zhong)下探(tan)，房(fang)地(di)(di)產風險(xian)還需進一步消(xiao)除。您(nin)如何判斷(duan)當前的房(fang)地(di)(di)產市場形勢？ 

孟曉蘇：現(xian)在(zai)來看，房地產(chan)市場還(huan)沒有觸底，消費者普遍還(huan)處于觀望狀(zhuang)態。 

按照中(zhong)國房地產過去的規律，市(shi)場曾預(yu)測去年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)就應(ying)該走出低迷，不過到現在行業還未(wei)真正復(fu)蘇。我預(yu)計至(zhi)少在今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，樓市(shi)狀況(kuang)還不會太好。 

回顧2008年(nian)房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)下滑(hua)時，為了(le)鼓勵居民購(gou)房信心，各地(di)都采取(qu)措(cuo)施(shi)推(tui)動樓(lou)(lou)市(shi)(shi)企穩回升；2015年(nian)面(mian)對(dui)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)持續下滑(hua)，中央提出“房地(di)產去庫(ku)存”，采取(qu)措(cuo)施(shi)促進樓(lou)(lou)市(shi)(shi)回暖。我(wo)認為當前也需(xu)要(yao)同(tong)樣拿出2008年、2015年整治(zhi)樓市下滑的(de)(de)政策(ce)和同(tong)等力度(du)，來化解(jie)當前房地產業與相關(guan)產業面對的(de)(de)困(kun)難。 

NBD：為何這次放開限購(gou)后，購(gou)房者對市場(chang)的(de)信心沒有正(zheng)常回歸？ 

孟曉(xiao)蘇：最近十多年來，我國主(zhu)要用“限(xian)購(gou)、限(xian)貸(dai)”的(de)(de)方式進(jin)行樓市調控。目前一些地方的(de)(de)“限(xian)購(gou)政策(ce)(ce)(ce)”正在逐漸放開(kai)，不過并非完(wan)全(quan)無限(xian)制。房地產(chan)金(jin)融政策(ce)(ce)(ce)相比以前也已經作了很(hen)大的(de)(de)調整，但我認(ren)為(wei)，金(jin)融政策(ce)(ce)(ce)是(shi)樓市政策(ce)(ce)(ce)中的(de)(de)“非核(he)心政策(ce)(ce)(ce)”，屬于輔(fu)助性的(de)(de)政策(ce)(ce)(ce)。 

以“限購(gou)”政(zheng)(zheng)策為例，那是在房地產過(guo)熱時實(shi)行(xing)的(de)，當時需要(yao)“開空調降溫”。但現(xian)在行(xing)業(ye)已經進入冬天了，樓市情況發生了根本性變(bian)化，這(zhe)時政(zheng)(zheng)策就需要(yao)作出(chu)相應的(de)調整。 

國家對(dui)房地產(chan)政策的(de)要(yao)求已經很(hen)明確(que)，現(xian)在需(xu)(xu)要(yao)的(de)是相關部門和各(ge)個省市有所作為(wei)。很(hen)多在房地產(chan)“過熱”時期發布的(de)限制性措施(shi)需(xu)(xu)要(yao)因地制宜作出調(diao)整。因此，面對(dui)今(jin)天(tian)的(de)形(xing)勢，我認為(wei)特(te)別需(xu)(xu)要(yao)解放思(si)(si)想(xiang)，尤其(qi)需(xu)(xu)要(yao)地方的(de)領導干(gan)部們解放思(si)(si)想(xiang)。

2023年(nian)全國房地產(chan)開發(fa)投資11.1萬億(yi)元(yuan)，比上年(nian)下降(jiang)9.6% 數(shu)據來源：國家統計(ji)局(ju)

加大保障房建設有助于明顯降低房價

NBD：您覺得未來房價走勢如何？ 

孟曉(xiao)蘇：2008年我(wo)(wo)曾經(jing)提出房(fang)(fang)價(jia)(jia)會漲，鼓勵(li)居民買房(fang)(fang)，后來(lai)事(shi)實(shi)證(zheng)明這個判斷是正(zheng)確(que)的。從(cong)前年開始我(wo)(wo)提示房(fang)(fang)價(jia)(jia)會波動，因為購房(fang)(fang)者普遍信(xin)心不(bu)足(zu)。到今年1月，市(shi)場信(xin)心不(bu)足(zu)已造成主要城市(shi)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)(jia)下滑。在房(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)的預期(qi)之(zhi)下，居民當(dang)然會持幣觀望。只有當(dang)大家(jia)認為房(fang)(fang)價(jia)(jia)不(bu)會再下跌(die)了(le)，才會重回樓市(shi)。 

但是即使(shi)房(fang)價(jia)再下(xia)降，低收入群體(ti)也(ye)很難買得(de)起(qi)商品房(fang)，因此(ci)政(zheng)策層面應當鼓(gu)勵為他們提供保障房(fang)。如(ru)果保障房(fang)能夠規模化入市，房(fang)價(jia)自(zi)然(ran)就會大(da)幅度降低，這(zhe)樣(yang)做才(cai)能真正實現良性的(de)“降房(fang)價(jia)”。 

如果商品房市場持續承受(shou)壓力，并因為信(xin)心(xin)不(bu)足造成惡(e)性的房價(jia)下降(jiang)，這對樓市和地方經(jing)濟(ji)都(dou)沒有(you)好(hao)處，而如果樓市運行受(shou)阻(zu)，就會影(ying)響到相關產(chan)業，影(ying)響到就業，對低(di)收(shou)入(ru)群體(ti)也沒有(you)好(hao)處。 

深圳推進(jin)城中村住房改造(zao)提升，打(da)造(zao)年輕人的宜居社區(qu)  新(xin)華(hua)社記者毛思(si)倩 攝

NBD：2023年年底中央經濟工作會議提出，加快推(tui)進保(bao)障(zhang)性住房(fang)建(jian)設。建(jian)設保(bao)障(zhang)房(fang)也面臨著許多具(ju)體難題，比如資(zi)金從(cong)哪里來，怎(zen)么定價(jia)，怎(zen)么配售(shou)，怎(zen)么管理……您(nin)對此有什么建(jian)議？ 

孟(meng)曉蘇：建(jian)(jian)設保障房(fang)的(de)關(guan)鍵是資金。我(wo)認為(wei)，保障房(fang)建(jian)(jian)設需要中(zhong)央(yang)財(cai)政(zheng)帶頭出錢(qian)。前段時間(jian)，中(zhong)央(yang)財(cai)政(zheng)已經發(fa)行1萬億(yi)元(yuan)國(guo)債用于地方減災，我(wo)認為(wei)可以發(fa)行同(tong)等數量的(de)國(guo)債用于各地保障房(fang)的(de)建(jian)(jian)設，這個錢(qian)未來是能夠收回的(de)。 

假如中央財政(zheng)(zheng)能出1萬(wan)億(yi)元(yuan)，地方財政(zheng)(zheng)配套資(zi)金1萬(wan)億(yi)元(yuan)，再加(jia)上銀行(xing)貸款、信托、保(bao)(bao)險和社保(bao)(bao)等(deng)資(zi)金作為貸款或投資(zi)進入，1萬(wan)億(yi)元(yuan)很(hen)容易放大到5萬(wan)億(yi)元(yuan)，這樣規模化的保(bao)(bao)障房建設就可以開展起(qi)來了。 

而且保障房(fang)建(jian)設和商品房(fang)建(jian)設一樣(yang)(yang)，同樣(yang)(yang)能拉動多個行業(ye)的發展，并促進就業(ye)，地方(fang)財政也可(ke)以得(de)到稅收(shou)。 

當然，保障房(fang)要(yao)把地價基本上去除，只付土地成(cheng)本價，其建筑質(zhi)量和房(fang)屋品質(zhi)不應低于商品房(fang)。 

近年來我國房地(di)產開發投資(zi)增(zeng)速持續(xu)呈下滑態勢 數據來源：國家統計(ji)局(ju)

央企國企應退出競爭性房地產領域回歸保障房主業

NBD：您(nin)認為(wei)保障房能讓哪些群體受益更大(da)？ 

孟曉蘇：現在(zai)常聽(ting)到(dao)有(you)年(nian)(nian)輕人(ren)哀嘆生(sheng)不逢時，沒有(you)趕上以(yi)前的房(fang)改(gai)。我認為不用發愁，保障房(fang)建(jian)設會(hui)給(gei)年(nian)(nian)輕人(ren)和新(xin)市民(min)家庭提供(gong)一次(ci)新(xin)房(fang)改(gai)的機會(hui)。 

從過(guo)往的歷史來(lai)看，保障房(fang)已(yi)經建了(le)不少(shao)，但是供應不足仍是突出問題。現在需要根據各個(ge)城(cheng)市(shi)的具(ju)體情況，來(lai)確定(ding)未來(lai)還(huan)需要建多(duo)少(shao)。 

我相信(xin)未(wei)來，保障房(fang)可以幫(bang)助年輕人與新市(shi)民家庭走向共同(tong)富(fu)裕，讓他們通過擁有房(fang)屋，能進(jin)入(ru)到中(zhong)等收(shou)入(ru)群體的行列。 

NBD：要推(tui)動保障房發展，您認為誰適合作(zuo)為主體去實施建設呢？ 

孟曉蘇：如果(guo)中央財政能夠出錢(qian)，當然最(zui)好通(tong)過(guo)央企來(lai)引領執行。這樣不僅會有(you)投資(zi)和建(jian)設(she)保證，而且有(you)利(li)于防止某些地方為追求數量，把保障房(fang)建(jian)到遠郊(jiao)區、小縣城，甚至造成無效供(gong)給的情況(kuang)再次發生(sheng)。 

當年的(de)(de)中(zhong)房集團就是在230多個大中(zhong)城市建設保障(zhang)房的(de)(de)。央企把投(tou)資分(fen)派(pai)到各地(di)(di)公司，要求地(di)(di)方提供適(shi)合(he)居民生活(huo)的(de)(de)城市土(tu)地(di)(di)。所以(yi)當時(shi)各地(di)(di)方政府都爭相拿(na)出好地(di)(di)，共同推動了當年的(de)(de)保障(zhang)房建設。所以(yi)我們今后建設保障(zhang)房，可以(yi)借鑒當年的(de)(de)經驗。 

與此同時(shi)，還應該繼續要求央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)退出(chu)競(jing)(jing)爭性房(fang)地(di)產(chan)領域，讓其回(hui)歸本(ben)源。很多(duo)央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)因為多(duo)年沒有(you)保障房(fang)任務，才到商(shang)品房(fang)市(shi)場上和民企(qi)(qi)競(jing)(jing)爭，導(dao)致有(you)些大城市(shi)土地(di)拍(pai)賣成了央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)之間競(jing)(jing)爭的(de)游戲，民營(ying)企(qi)(qi)業反(fan)而(er)退出(chu)了商(shang)品房(fang)市(shi)場，這是不正(zheng)確的(de)。如今有(you)了保障房(fang)建設(she)任務，就(jiu)應當(dang)讓央企(qi)(qi)這些“戰(zhan)馬”回(hui)到“主戰(zhan)場”。 

NBD：有(you)些人覺得(de)現在已經到(dao)了(le)買房的好時機，也有(you)不(bu)少人認為房價還(huan)會繼(ji)續下跌，您怎么看這(zhe)一觀(guan)點？ 

孟曉蘇：我們要分析購房(fang)人群(qun)，具體(ti)到對(dui)方是保障房(fang)購買對(dui)象(xiang)還是商品房(fang)購買對(dui)象(xiang)。 

對于符(fu)合保(bao)障房(fang)條件的(de)群體，我不主張他們(men)去買商品房(fang)。他們(men)本來就應當享受保(bao)障性住房(fang)的(de)政策(ce)照顧。近年保(bao)障房(fang)建設在各地(di)并不是完全停止，只(zhi)是規模不夠大(da)。今后規模化保(bao)障房(fang)建設就可(ke)以惠(hui)及更多(duo)工薪(xin)收入家(jia)庭。 

對于(yu)不(bu)具備保(bao)障房(fang)資格的(de)中高收入人(ren)群，商品房(fang)市(shi)場可以(yi)(yi)為他們提供(gong)住房(fang)選(xuan)擇(ze)。我認為現(xian)在房(fang)價(jia)(jia)已持續低迷(mi)(mi)了(le)不(bu)短時間，未(wei)來(lai)房(fang)價(jia)(jia)不(bu)會一(yi)直低迷(mi)(mi)下去。所以(yi)(yi)該(gai)出手的(de)時候就可以(yi)(yi)考慮出手。否則等到房(fang)價(jia)(jia)再漲(zhang)起來(lai)就可能追不(bu)上了(le)。我建議他們注(zhu)意觀察樓市(shi)走向(xiang)，適當的(de)時候可以(yi)(yi)考慮出手買(mai)房(fang)。相信商品房(fang)價(jia)(jia)格不(bu)會長期(qi)處于(yu)眼(yan)下的(de)低迷(mi)(mi)形(xing)勢。 

NBD：您預(yu)計房地產市(shi)場什么(me)(me)時候觸(chu)底？有什么(me)(me)具體的參考(kao)指標或信號(hao)嗎？ 

孟曉蘇：何時(shi)到達(da)谷底(di)不(bu)好預測(ce)，而且(qie)各(ge)個城(cheng)市觸底(di)的時(shi)間也不(bu)會一樣(yang)。 

有些(xie)城(cheng)市房價可能率先啟(qi)動，比如2016年一線(xian)城(cheng)市與(yu)強二線(xian)城(cheng)市的(de)房價便(bian)率先啟(qi)動，有些(xie)地段房價漲(zhang)得很猛，購(gou)房者沒及時出手就失去機會了。再次(ci)重申，我不鼓勵低收入(ru)群體和其他工薪(xin)家(jia)庭(ting)參與(yu)到(dao)(dao)商品房的(de)購(gou)買行列，既(ji)然有購(gou)買保障房的(de)資格，為什么不能等到(dao)(dao)保障房批量供應(ying)的(de)時候(hou)來享受政策優惠呢(ni)？

封(feng)面圖片來源(yuan)：每(mei)經記者(zhe)韓陽(yang)攝