每(mei)(mei)經(jing)記者｜甄素靜    ;每(mei)(mei)經(jing)編輯｜陳夢(meng)妤    

三(san)年(nian)里，一套房子的評估價從600萬元降到200多萬元。

誰曾想(xiang)，購房(fang)者(zhe)在深(shen)圳樓市亢奮(fen)時種下的(de)瓜，三年后結成了一(yi)個個大苦瓜。

近期，有(you)市場傳言，不(bu)少購房者(zhe)三(san)年前用(yong)所持房子做了經營貸(dai)，近期陸續到期，但(dan)因為(wei)現(xian)在房價(jia)下跌，房子最新評估價(jia)跟著下調，續貸(dai)金額(e)和首(shou)貸(dai)差距較大(da)，面臨著不(bu)能續貸(dai)、需要一次(ci)性還上大(da)量貸(dai)款，以及還不(bu)上貸(dai)房產被(bei)法拍的風險。

在(zai)采訪中，多名銀行人(ren)士向《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者確認，由于(yu)房價(jia)持(chi)續下調，現在(zai)銀行貸款評估(gu)價(jia)大(da)概是2019年(nian)水平(ping)，銀行一般(ban)要求客(ke)戶降額(e)續貸，或者轉(zhuan)到其他(ta)額(e)度高(gao)的(de)銀行。

不(bu)過，也有業內人士告訴記(ji)者(zhe)，經營貸(dai)續(xu)期(qi)(qi)和審查最嚴厲時(shi)期(qi)(qi)大概是(shi)兩(liang)年前(qian)，那時(shi)參考價被各銀行嚴格(ge)執行和抽查，有人被抽貸(dai)。現(xian)在因(yin)為(wei)市場(chang)普(pu)跌(die)，經營貸(dai)辦理條件反而寬松了些，也給(gei)拉高貸(dai)款成(cheng)數和信用(yong)貸(dai)辦理創造了機會。

評估價從600萬降到200多萬

記者在(zai)某社交(jiao)平臺留意(yi)到，有(you)購房(fang)(fang)者三年前用(yong)福田區頂樓復(fu)式(shi)房(fang)(fang)子(zi)做經營貸，月底到期，現在(zai)房(fang)(fang)價下跌，房(fang)(fang)子(zi)評(ping)估價跟著下調，續(xu)貸金額和首(shou)貸差(cha)距較(jiao)大，最近在(zai)各種找辦法(fa)補救，目前評(ping)估機構、金融中介和銀行客戶(hu)經理都找了，均說(shuo)搞不定。

其(qi)續評論稱，當時用經(jing)營貸買房(fang)，其(qi)實也是(shi)違規操作，現在只能自食其(qi)果。

福田區某助貸(dai)機(ji)構工(gong)作(zuo)人(ren)員黃經(jing)理告訴(su)每經(jing)記者，他們最近有在辦理續(xu)貸(dai)，但更多的(de)是幫客戶辦理轉貸(dai)。

“很多客戶因為房(fang)價(jia)跌幅太大(da)了(le)，大(da)部分(fen)銀行不給續，只能轉(zhuan)走。如果正(zheng)常(chang)房(fang)價(jia)跌幅超過3成了(le)，續貸就會砍額(e)度。通常(chang)客戶都是讓我們重新(xin)找渠(qu)道拉高(gao)(gao)評(ping)估價(jia)，從(cong)而提高(gao)(gao)適當成數(shu)。”

黃經(jing)理(li)告訴記者，他們近期辦理(li)的一個客戶業務，三年前用2套(tao)商鋪一起打包抵押，在XX銀行(xing)貸款600萬元，今年續貸成數大大降低。

“只給200多萬元，差得太(tai)離譜了，我(wo)們(men)重(zhong)新幫(bang)他(ta)找了高成(cheng)數渠道，上(shang)個禮拜剛(gang)出批復可貸(dai)500萬元。”

在深圳(zhen)房價的震蕩(dang)性(xing)(xing)調整過程(cheng)中，也有人(ren)自稱(cheng)選擇了保守(shou)性(xing)(xing)戰略(lve)。

王(wang)先生告訴(su)記者，兩(liang)年(nian)前(qian)因為家(jia)庭資(zi)金需求，將家(jia)里一套房(fang)(fang)進行了(le)抵押貸款(kuan)，彼時(shi)銀行評(ping)估價(jia)近700萬元(yuan)，在之前(qian)已有的貸款(kuan)基礎(chu)上(shang)他(ta)又貸出(chu)了(le)200多萬元(yuan)。今(jin)年(nian)年(nian)中貸款(kuan)將到(dao)期，他(ta)從(cong)中介處了(le)解(jie)到(dao)房(fang)(fang)子的評(ping)估價(jia)只有480萬元(yuan)左右(you)。

“之前還(huan)陸續(xu)還(huan)了一些資金，但再(zai)續(xu)貸也只能貸出幾(ji)十萬元了。”王(wang)先生表示(shi)，這幾(ji)年基本(ben)上(shang)沒有好的投資渠道，打算到期前全部還(huan)進(jin)去(qu)。

“經營貸續貸不成問題，只要有門路”

不過，在市場(chang)操作中，能夠全部還清的貸款者(zhe)還是(shi)少數，更多人(ren)需要尋(xun)找途徑去操作轉(zhuan)貸，或者(zhe)轉(zhuan)向信用貸。

有(you)銀行(xing)高(gao)管在接受(shou)記者采訪(fang)時表示，在評(ping)估(gu)價比原貸(dai)款評(ping)估(gu)值降(jiang)低(di)的(de)(de)情況下，他們一般要(yao)求客戶降(jiang)額續(xu)貸(dai)，或者轉(zhuan)到其他額度高(gao)的(de)(de)銀行(xing)。這(zhe)種(zhong)情況目前很常見，大部分(fen)客戶會選(xuan)擇(ze)(ze)降(jiang)額續(xu)貸(dai)，但有(you)些對額度比較在意(yi)的(de)(de)投資客，會選(xuan)擇(ze)(ze)其他小銀行(xing)。

寶安(an)區(qu)某助貸(dai)(dai)經理(li)告訴記者，現(xian)在(zai)她一個(ge)月有(you)十幾張(zhang)房貸(dai)(dai)單，有(you)客戶(hu)之(zhi)前貸(dai)(dai)款(kuan)380萬元，最近辦理(li)只能貸(dai)(dai)280萬元。

她還(huan)向記(ji)者介紹，現在(zai)有很多低息產(chan)品，比如(ru)有銀行可以做到貸款利(li)率年化2.79%，月(yue)息2.32厘，100萬(wan)元月(yue)供2320元，還(huan)款方式為10年先息后本。她解釋稱(cheng)，評估價下降，銀行只能用降息留住客(ke)戶。

記(ji)者(zhe)注意到，雖(sui)然評估值(zhi)有所下(xia)調，但相較過去兩年經(jing)營貸(dai)被(bei)嚴格審核和動(dong)態(tai)監管，當(dang)下(xia)經(jing)營貸(dai)辦理又有了“活絡”的機會。有業內人士告訴記(ji)者(zhe)，現在反而經(jing)營貸(dai)續(xu)貸(dai)好操作(zuo)，不嚴格。

據其觀(guan)察，比(bi)如當年指(zhi)導(dao)價(jia)800萬(wan)元(yuan)的房(fang)子，但市場(chang)價(jia)1100萬(wan)元(yuan)，很(hen)多房(fang)子是按(an)1000萬(wan)元(yuan)左(zuo)右來(lai)(lai)做(zuo)經營貸的。后來(lai)(lai)房(fang)價(jia)下(xia)行，跟隨指(zhi)導(dao)價(jia)，就按(an)800萬(wan)元(yuan)來(lai)(lai)做(zuo)經營貸了。現(xian)在按(an)評估價(jia)來(lai)(lai)算(suan)，反而(er)價(jia)格又可以到8成甚至(zhi)9成，一些外地(di)銀行甚至(zhi)可以做(zuo)得更高，所以現(xian)在經營貸的續貸反而(er)不成問(wen)題，只要有(you)門路。

記者在(zai)采訪中(zhong)獲悉，不(bu)少助貸(dai)(dai)機(ji)構(gou)在(zai)年底推(tui)出了重磅(bang)活(huo)動，如年化(hua)2.8%大(da)禮包。一些(xie)助貸(dai)(dai)機(ji)構(gou)主推(tui)的產品中(zhong)，貸(dai)(dai)款(kuan)成數(shu)可(ke)(ke)以達到可(ke)(ke)貸(dai)(dai)評估價的7成-8.5成，最高(gao)可(ke)(ke)貸(dai)(dai)2000萬元，利率年化(hua)約2.8%-2.9%，還(huan)(huan)款(kuan)方(fang)式也較為靈活(huo)，10年期先息(xi)后本隨(sui)借隨(sui)還(huan)(huan)，港澳人士也可(ke)(ke)進件，貸(dai)(dai)得越(yue)多(duo)、利息(xi)越(yue)低。

而經(jing)營貸(dai)(dai)續(xu)貸(dai)(dai)的重(zhong)壓，也為(wei)原本審核嚴格(ge)的信用(yong)貸(dai)(dai)提供了資金出路。多(duo)名中介人士告(gao)訴(su)記者(zhe)，現(xian)在抵(di)押貸(dai)(dai)房(fang)價下跌(die)較多(duo)，國企、互聯網大廠(chang)以及公(gong)務員事業單位這類群體，信用(yong)貸(dai)(dai)最高可以操作到1000萬元，且不需要抵(di)押。

“去年(nian)下(xia)半年(nian)和(he)今年(nian)主(zhu)要政策風(feng)向在信用(yong)(yong)貸(dai)上，因為房價跌太狠了。”黃經理告訴(su)記者，利息方面(mian)，等額本息還(huan)款方式(shi)最低(di)才1.8厘起，先(xian)息后本稍高一些，最低(di)可以2.6厘起。單家(jia)銀行信用(yong)(yong)貸(dai)最高可以授信300萬元，看(kan)收(shou)入和(he)級別(bie)，辦理周期(qi)一般(ban)一個(ge)月左右(you)。

房價從8字頭跌到6字頭

三年(nian)前深圳樓市火熱，催生出一批批教人買房的(de)“導師”。彼時，市場上隨處(chu)可見“人人皆可買房，直(zhi)到財務自由(you)”“30萬兩(liang)年(nian)就變200萬”“某(mou)大學生在深圳半(ban)年(nian)買千萬房產”等(deng)宣傳標(biao)語。

以(yi)會員眾多、經深(shen)圳(zhen)七部(bu)門查明的深(shen)房理(li)為(wei)例(li)，其團隊(dui)相關(guan)人員涉嫌偽造國家(jia)機(ji)關(guan)公文、提供虛(xu)假資(zi)料套(tao)取貸款，以(yi)多次轉賬(zhang)、化(hua)整為(wei)零、提現等方(fang)式(shi)規(gui)避資(zi)金流向監控(kong)等擾亂金融市場(chang)秩(zhi)序(xu)的行為(wei)，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億(yi)元(yuan)，其中涉及經營貸3.80億(yi)元(yuan)。

樂有(you)家研究中心數據顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價從8字頭跌到7字頭，再到6字頭，不斷(duan)下調(diao)。

2023年四(si)季度，深(shen)圳二手(shou)房成交均價(jia)6.5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，比(bi)2021年歷(li)史最高點8.3萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米跌22%，比(bi)2022年跌12%。以價(jia)換量現象明顯，市場筍盤(pan)增(zeng)多，低價(jia)誘惑下，客戶(hu)購買意愿增(zeng)加(jia)，加(jia)速了(le)需求(qiu)釋(shi)放。

2023年(nian)二(er)手成交(jiao)TOP50片區(qu)中(zhong)(zhong)，只有東(dong)門、華強南、福田中(zhong)(zhong)心區(qu)微漲1%，丹(dan)竹頭(tou)、科(ke)技園(yuan)、保(bao)稅區(qu)持平，其他片區(qu)多(duo)處于下跌(die)狀(zhuang)態，跌(die)幅多(duo)在5%-20%。經過(guo)兩(liang)年(nian)多(duo)調(diao)整，價格(ge)已基本(ben)觸底趨穩(wen)。

北京金訴(su)律師(shi)事務所主任、創始合伙(huo)人(ren)王(wang)玉(yu)臣在接受(shou)記者采訪時表(biao)示：

與房貸(dai)(dai)不(bu)同(tong)，經(jing)營貸(dai)(dai)需要(yao)隔幾年對房屋進行一次(ci)評估，評估價下調則(ze)意味著在本次(ci)評估過后，購房人能(neng)夠申(shen)請到的(de)貸(dai)(dai)款額度(du)小了(le)。那么，在借(jie)新貸(dai)(dai)還舊貸(dai)(dai)的(de)過程中，需要(yao)購房人先將(jiang)舊貸(dai)(dai)的(de)缺口補齊，會面臨著極大資(zi)金缺口，造成經(jing)濟壓力。

“不少(shao)人會在中介(jie)的指(zhi)引(yin)下采用過(guo)橋貸(dai)(dai)款、以貸(dai)(dai)養貸(dai)(dai)方式來補(bu)齊這個窟窿。但需要注(zhu)意的是，這兩種方式會產生新的成本，一旦(dan)后續資金出了問題，如果不能及時償還，負債將(jiang)如滾雪(xue)球(qiu)般越(yue)來越(yue)多。”王玉(yu)臣(chen)表示。

王玉臣認為，操作經營貸(dai)置(zhi)換房貸(dai)的中(zhong)介(jie)或銀(yin)(yin)行機(ji)構，一旦被查(cha)出，也會面臨被處(chu)(chu)罰的風(feng)險，甚至還可能(neng)受到(dao)(dao)刑(xing)罰。購房人、開發商、中(zhong)介(jie)機(ji)構或銀(yin)(yin)行，在(zai)購房時都不能(neng)投機(ji)取(qu)巧。在(zai)整(zheng)個鏈條中(zhong)，購房人看似得到(dao)(dao)了(le)實惠，降低了(le)成本(ben)，實則(ze)增(zeng)加(jia)了(le)很多隱形風(feng)險和未來風(feng)險。而其他主體(ti)看似得到(dao)(dao)了(le)好處(chu)(chu)，實則(ze)觸犯了(le)法(fa)律法(fa)規，無形中(zhong)也增(zeng)加(jia)了(le)風(feng)險。

對(dui)于未(wei)來深圳樓市走勢(shi)，樂有家(jia)營銷總裁賀玲認為，經過兩年(nian)多調整，目前(qian)市場價格(ge)已基本(ben)觸底趨穩，剛需、改善客也(ye)抓住機會撿(jian)漏(lou)抄底。年(nian)后小(xiao)陽春，筍(sun)盤會被加速消耗(hao)，年(nian)前(qian)不失為抄底撿(jian)漏(lou)好時機。

封面圖片來(lai)源：每經記者 甄素靜 攝