每(mei)經記(ji)者(zhe)｜李蕾    每(mei)經編輯(ji)｜趙云(yun)    

2023年最(zui)后一個交易日結束(shu)，備受(shou)市場和投(tou)資者(zhe)關注的創新產品(pin)——公募REITs的年內表現也已出爐。

整(zheng)體而言，今年公募REITs在二(er)級市場的表現(xian)是(shi)比較乏力(li)甚至(zhi)孱弱(ruo)的。全(quan)年中證REITs全(quan)收益指數下跌了22.67%，29只已上市產品(pin)中僅有1只年內收益為(wei)正(zheng)，也就是(shi)上漲(zhang)了2.54%的中信建投(tou)國家(jia)電投(tou)新能源REIT。其余產品(pin)全(quan)部(bu)下跌，跌幅超(chao)過10%的產品(pin)達到17只之多。

受市(shi)場下(xia)跌等多重因素影響，2023年成立(li)的公募REITs數量比2022年和2021年都有明(ming)顯減少。但(dan)從(cong)今年下(xia)半(ban)年的情況來(lai)看，交易所審核(he)(he)明(ming)顯提速，REITs 底層(ceng)資產種類逐(zhu)步(bu)豐富，其中(zhong)備受關注的首批消費基礎設施REITs已經正式獲批。從(cong)儲備項目來(lai)看，目前交易所共有15個項目在審，底層(ceng)資產涉及(ji)光伏、水電、風(feng)電等新能(neng)源資產，還(huan)有多個項目審核(he)(he)通過待上(shang)市(shi)，審核(he)(he)明(ming)顯提速。

有(you)機(ji)構投(tou)資者對此指出(chu)，當前(qian)市場一二級(ji)比價(jia)來看(kan)，二級(ji)配置性價(jia)比更(geng)高。隨著二級(ji)收益率的(de)回調，投(tou)資人(ren)可逐(zhu)步關(guan)注一級(ji)打(da)新機(ji)會。

僅1只產品年內收益為正

2021年5月17日，證(zheng)監會、滬深(shen)交(jiao)易所(suo)同(tong)時宣布，首批9只公募REITs產品獲批，標志著國內公募REITs正式啟航。

經過了2年半發(fa)展，從二級市(shi)場(chang)的走(zou)勢來看(kan)，2023年公募(mu)REITs整體(ti)表現乏力(li)，中證(zheng)REITs全收(shou)益指(zhi)數下跌了22.67%。

具體(ti)而言，中證REITs全收益(yi)指數上漲(zhang)的月(yue)(yue)(yue)(yue)份僅有(you)4個(ge)(ge)，分別(bie)為1月(yue)(yue)(yue)(yue)、7月(yue)(yue)(yue)(yue)、8月(yue)(yue)(yue)(yue)和12月(yue)(yue)(yue)(yue)；其余8個(ge)(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)均環比(bi)下(xia)跌(die)(die)，跌(die)(die)幅(fu)超過(guo)5%的月(yue)(yue)(yue)(yue)份達到4個(ge)(ge)。

根據多家券商的分(fen)析，今年1月(yue)(yue)到2月(yue)(yue)中，交(jiao)易修(xiu)復預(yu)期(qi)(qi)，價(jia)格普(pu)遍上行(xing)；但從2月(yue)(yue)中到7月(yue)(yue)初價(jia)格走勢(shi)低迷，主要是由經濟(ji)修(xiu)復預(yu)期(qi)(qi)反復引(yin)起，部分(fen)產(chan)業園(yuan)、物流(liu)(liu)園(yuan)出租、續(xu)(xu)租不(bu)及(ji)預(yu)期(qi)(qi)，引(yin)發市場對基本面的擔憂，后續(xu)(xu)持續(xu)(xu)下(xia)跌(die)(die)主要矛盾點在于流(liu)(liu)動性(xing)的匱乏，市場對于項目基本面的分(fen)歧(qi)較小理；而在持續(xu)(xu)下(xia)行(xing)的態勢(shi)下(xia)，多只(zhi)公募REITs產(chan)品二(er)級市場跌(die)(die)幅(fu)觸及(ji)機構止損線，使整體市場在6月(yue)(yue)出現大幅(fu)下(xia)跌(die)(die)。

到了7月初，多只FOF發(fa)布公告稱將REITs納(na)入(ru)投資范圍，增量資金渠道的打(da)開使市場情緒開始(shi)修復。7月下(xia)旬(xun)公告的REITs二季報顯示(shi)公募REITs經(jing)營(ying)分(fen)化明顯，REITs市值指數在修復至6月初水平后，整體處(chu)于橫盤狀態(tai)，8-11月市場平均換手率也進一步下(xia)降，疊加12月中(zhong)首批(pi)擴募項目集中(zhong)解禁(jin)等情況，年底部分(fen)機構止損跌(die)幅再次擴大(da)。

不過進(jin)入(ru)12月，公募(mu)REITs二級(ji)市(shi)場的(de)交易價格(ge)有所回(hui)調，尤其是前期(qi)因(yin)悲(bei)觀情緒等(deng)引發“超(chao)跌”的(de)項目，或許已(yi)經(jing)進(jin)入(ru)性價比較高的(de)配置階段(duan)。

從具體項目來(lai)看，在全市場已經(jing)上市的(de)29只(zhi)(zhi)產(chan)(chan)(chan)品中(zhong)，僅有(you)1只(zhi)(zhi)產(chan)(chan)(chan)品年內(nei)收益為正，那就是今年3月(yue)上市、年內(nei)上漲了2.54%的(de)中(zhong)信建投國家(jia)電投新能源REIT。其(qi)余28只(zhi)(zhi)產(chan)(chan)(chan)品年內(nei)在二(er)級市場均出(chu)現下跌(die)，跌(die)幅超過10%的(de)產(chan)(chan)(chan)品達到17只(zhi)(zhi)，其(qi)中(zhong)有(you)2只(zhi)(zhi)產(chan)(chan)(chan)品跌(die)幅超過40%，分別是年內(nei)下跌(die)了45.7%的(de)建信中(zhong)關村REIT和42.91%的(de)博時蛇口產(chan)(chan)(chan)園REIT。

新發產品受理偏少，潛在發行項目充足

在低(di)迷的(de)市(shi)場(chang)表現影響以及嚴格的(de)審核要(yao)求之下(xia)，2023年公募REITs進入交易(yi)所(suo)申報發(fa)行階段的(de)數量明顯減(jian)少(shao)。

今年(nian)年(nian)內發行(xing)(xing)成(cheng)立(li)的(de)公募REITs共(gong)有6只，相比2022年(nian)的(de)13只、2021年(nian)的(de)11只都顯(xian)著下(xia)滑，發行(xing)(xing)規模和發行(xing)(xing)份(fen)額方(fang)面也幾(ji)乎是(shi)同比腰斬，發行(xing)(xing)市場的(de)冷(leng)清可見一斑。除此之外，2023年(nian)6月有4只REITs擴募上(shang)市，共(gong)募資約50.6億元。

從(cong)市場反響和投(tou)資者情(qing)緒來看，從(cong)去(qu)年12月到今(jin)年3月市場熱(re)情(qing)仍然比(bi)較高(gao)，但(dan)打新(xin)策略(lve)效(xiao)果顯(xian)著下降。華泰證券數(shu)據顯(xian)示，在(zai)此期間新(xin)上產權類、新(xin)能源類共5只REITs，但(dan)平(ping)均認(ren)購比(bi)例雖不(bu)足1%，但(dan)上市首日漲幅(fu)已回(hui)落至(zhi)10%附近，打新(xin)收(shou)益不(bu)足0.1%。而從(cong)2023年6月以來，受到REITs二(er)級市場下跌、市場流動性偏弱、估值定價中(zhong)樞(shu)調整等影響，打新(xin)策略(lve)失效(xiao)，一級認(ren)購持續(xu)遇冷。

每經(jing)記者注意到，雖然今年新發產品受(shou)理明顯減少，但隨著中(zhong)央(yang)及地(di)方REITs相(xiang)關政策(ce)的不斷(duan)出(chu)臺，在途(tu)項目(mu)的推進正在提速(su)中(zhong)，擬(ni)申報(bao)產品持續增長。

從(cong)儲備項(xiang)目(mu)來看，目(mu)前交(jiao)易所共有15個項(xiang)目(mu)在(zai)審(shen)，底(di)層資產(chan)涉(she)及光(guang)伏、水電(dian)、風電(dian)等新(xin)能源資產(chan)，還有多個項(xiang)目(mu)審(shen)核(he)通(tong)過待(dai)上(shang)市，審(shen)核(he)明顯提速，REITs底(di)層資產(chan)種類也逐步豐富。除此之外，截(jie)至三季度末已有超過200家(jia)企業擬申(shen)報REITs，項(xiang)目(mu)業態涉(she)及10大類，為(wei)市場擴容(rong)擴業態奠定良好基礎。

公募REITs配置性價比已顯現？機構投資者建議關注供需變化

雖然今(jin)年公募REITs在二級市(shi)場的表現十分低迷，但(dan)在不少機構投資者眼中，這類產品的配置性價比(bi)正在逐步顯現。對于破(po)凈較(jiao)多、分紅完成預期較(jiao)高(gao)的項目，長期資金可逐步關注。

華泰證(zheng)券在(zai)近期的(de)(de)報(bao)告(gao)中指出，2023年公募REITs前三季度經(jing)營業績有修復(fu)但分化仍(reng)(reng)存，保租(zu)房(fang)、倉儲物流(liu)及工業廠房(fang)項目出租(zu)率變動不大(da)，整體經(jing)營較(jiao)為穩定。不過產業園續租(zu)并(bing)未明(ming)顯改善，部分項目招(zhao)租(zu)、續租(zu)壓力較(jiao)大(da)，業績基(ji)本面(mian)的(de)(de)修復(fu)情(qing)況仍(reng)(reng)是(shi)未來(lai)觀察的(de)(de)重(zhong)點；高速公路板塊今年伴隨(sui)著經(jing)濟基(ji)本面(mian)的(de)(de)筑底回升(sheng)，出行需(xu)求陸(lu)續釋放(fang)，客車流(liu)量增長潛(qian)力較(jiao)大(da)，業績基(ji)本面(mian)修復(fu)較(jiao)快，未來(lai)仍(reng)(reng)需(xu)重(zhong)點跟蹤(zong)車流(liu)恢復(fu)及客貨占比情(qing)況；能源(yuan)類(lei)項目底層資(zi)產雖存在(zai)季節(jie)性(xing)波(bo)動但整體運營穩健。

除此(ci)之外，公募REITs的流動(dong)性(xing)也是(shi)市(shi)場和(he)投資者關注的焦點。隨著(zhu)增量資金(jin)的入市(shi)和(he)流動(dong)性(xing)的改善，或(huo)許將帶(dai)來市(shi)場情緒的提振和(he)修(xiu)復機會。

從今年7月開始，先后有(you)多批公募基(ji)(ji)金宣布(bu)，旗下FOF基(ji)(ji)金可投資公募REITs并(bing)修訂相關合同(tong)，一定(ding)程度上為REITs引入新的“活水(shui)”。

10月，滬深交所公(gong)(gong)告同意中(zhong)國人(ren)壽資(zi)產(chan)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)司、泰康(kang)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)(you)限(xian)責(ze)任公(gong)(gong)司、太平洋資(zi)產(chan)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)(you)限(xian)責(ze)任公(gong)(gong)司、中(zhong)國人(ren)保資(zi)產(chan)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)司、平安(an)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)有(you)(you)(you)(you)限(xian)責(ze)任公(gong)(gong)司等五家機構試點(dian)不動(dong)產(chan)投資(zi)信托基金（REITs）業務，險(xian)資(zi)的入局有(you)(you)(you)(you)望進一步提升市場活躍度(du)。

就在本月月初，財政部聯合人(ren)力(li)資(zi)源社會(hui)保障部起草了《全國社會(hui)保障基金(jin)境(jing)內投資(zi)管(guan)理(li)辦法（征求意(yi)見稿）》，提出全國社保基金(jin)可(ke)以投資(zi)于公募(mu)REITs，也有助于提振市(shi)場信心、穩定投資(zi)者預(yu)期，并為市(shi)場引入長期資(zi)金(jin)活(huo)水。

除此之外，REITs體系制度的(de)完善(shan)也有助(zhu)于流動(dong)(dong)性改善(shan)，例如此前交(jiao)(jiao)易所就提出探索以(yi)REITs為標的(de)的(de)ETF產(chan)品，監管(guan)也在(zai)今年多次表(biao)明(ming)正在(zai)積極推動(dong)(dong)將基礎設施REITs納入和香港證券交(jiao)(jiao)易所互聯(lian)互通交(jiao)(jiao)易標的(de)等等。

“展(zhan)望明年，板(ban)塊選擇(ze)上，我們建議優選經(jing)營穩定性(xing)較(jiao)強(qiang)、具備一定韌性(xing)的(de)資(zi)產，如(ru)保(bao)租(zu)房(fang)、物流園(yuan)、工業(ye)廠房(fang)、電(dian)價和電(dian)量較(jiao)穩定的(de)能源基礎(chu)設(she)施(shi)。貨車占比(bi)高(gao)的(de)高(gao)速公(gong)路和研發辦(ban)公(gong)產業(ye)園(yuan)相對(dui)更易受(shou)經(jing)濟周期影響，需密切關注其運營管理情(qing)況。”華(hua)泰證券表示。

光(guang)大證券也(ye)在報(bao)告中(zhong)指出，高分紅預期及(ji)高達標率產品的(de)分紅能(neng)夠給予(yu)投資者(zhe)高收益兌(dui)現度，疊(die)加經營權(quan)產品提價邏輯，建(jian)議關(guan)(guan)注(zhu)能(neng)源及(ji)強基本面的(de)高速(su)公路；風險偏(pian)好較低的(de)長期投資者(zhe)，建(jian)議關(guan)(guan)注(zhu)防御(yu)性產品，以(yi)戰(zhan)略(lve)投資者(zhe)身(shen)份配置保租房及(ji)稀缺性明顯的(de)倉儲物流。

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