每(mei)(mei)經記(ji)者｜陳利    每(mei)(mei)經編輯｜王(wang)月龍 陳夢妤(yu) ;   

又一城宣布取消土(tu)地限價。

11月9日，杭州市規劃和自然資源局發布了新一批涉宅地塊的掛牌出讓公告，其中明確，本次掛(gua)牌出讓(rang)的10宗地塊(kuai)均(jun)實行自由競價，按照價高者得的原則確定競得人。

另據中指院監測顯示，截至目前，已有包括重慶、廈門、南京等16個城市宣布取消土地限價。

集中供地時(shi)的土(tu)拍現場(chang)（圖文無關）每日經濟(ji)新聞資料圖

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此，從(cong)政(zheng)策本身(shen)來看，土地限價的放(fang)開不會大幅刺激市場熱度提升，“預計接下來土地市場還會維持三季度的整體水平和熱度。”

就在11月9日，央(yang)行對外(wai)發布的《中國區域金融運行報告(2023)》表示(shi)，將適應房(fang)地產市(shi)場供求關系(xi)發生重大變(bian)化(hua)的新形勢(shi)，適時(shi)調整優化(hua)房(fang)地產政(zheng)策，促進房(fang)地產市(shi)場平穩健康發展。

時隔7年，“價高者得”又回來了

這(zhe)是自(zi)2016年后，杭州土地(di)出讓再(zai)次恢復“價(jia)高者(zhe)得”。

據《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)不完全梳(shu)理，從2012年(nian)10月(yue)(yue)至今，杭州土(tu)地(di)市場競(jing)(jing)拍規則經歷了多次調整，除(chu)2015年(nian)9月(yue)(yue)至2016年(nian)6月(yue)(yue)曾采用“價(jia)高者(zhe)得(de)”的競(jing)(jing)拍方式外，其余時間均采取了“限(xian)地(di)價(jia)”，即當地(di)塊達(da)到限(xian)定(ding)溢(yi)價(jia)率后，競(jing)(jing)保障(zhang)房(fang)、競(jing)(jing)現房(fang)、競(jing)(jing)自(zi)持、競(jing)(jing)養(yang)老(lao)房(fang)等，房(fang)價(jia)、地(di)價(jia)雙限(xian)制則始于2019年(nian)7月(yue)(yue)。

而在此次取消“限地價(jia)”前，杭州土地出讓實行(xing)地價(jia)、房價(jia)“雙限”+搖(yao)號的土拍規則，溢價(jia)率不高于12%。

在(zai)放開土地限(xian)價的(de)同時，杭(hang)州部分區域還取消了富陽、臨安、臨平、錢塘四個(ge)區域的(de)新房限(xian)價，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭(xiao)山(shan)、余杭六區新(xin)房(fang)限價仍保持不變。

“從本次已公布的情況看，杭州土拍限價完全放開了，但新房限價調整主要在外圍區域，主城四區以及蕭山、余杭依舊限房價。這些主城區中的熱門板塊項目去化速度普遍較快，且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強關聯性，若放開新房限價將對市場流速造成影響，有一定潛在風險。”中指研究院華東大區常務副總高院生表示。

其進一(yi)步表(biao)示，富陽、臨安、臨平(ping)、錢塘等放開新房(fang)限價(jia)后，這些區(qu)域的價(jia)格將(jiang)回(hui)歸市場(chang)邏輯，房(fang)企(qi)在開發項目時也(ye)能(neng)夠(gou)更靈活制定價(jia)格。

實際上，目前(qian)新房仍限價(jia)的六個城區分布著杭州土(tu)地市場最熱(re)的板塊(kuai)，包括申花、江河匯、奧體、錢二等；不限價(jia)的四個區，住宅地塊(kuai)多以底(di)價(jia)成交。

如(ru)10月(yue)27日，杭州(zhou)限購調(diao)整后的(de)首次(ci)拍賣，唯一一宗(zong)搖號地塊就(jiu)位于(yu)蕭山區(qu)；9月(yue)27日8宗(zong)封頂成交的(de)地塊中除一宗(zong)位于(yu)臨(lin)平老城(cheng)區(qu)外，其余7宗(zong)全部來自(zi)限價區(qu)域。而(er)在新房成交方面，隨著(zhu)“杭六條”的(de)頒布，熱門板塊項(xiang)目(mu)中簽率(lv)持續走低(di)。

據(ju)克而瑞(rui)統計顯示，10月(yue)23日-10月(yue)29日時間段，位于上城區的(de)(de)芝瀾月(yue)華軒，綜(zong)合中(zhong)簽(qian)率僅約(yue)11.31%，前一期(qi)則(ze)是33.78%；西湖區的(de)(de)建(jian)發云啟之江中(zhong)簽(qian)率從(cong)前一期(qi)的(de)(de)27.56%降至(zhi)11.93%；濱(bin)江區的(de)(de)平暉府中(zhong)簽(qian)率從(cong)39.23%降至(zhi)27.89%。

“對于一(yi)些地(di)(di)價房價都取消(xiao)且地(di)(di)段優勢還不錯的區域，預計拿地(di)(di)方面(mian)的積(ji)極(ji)性會增加。”易(yi)居研究院研究總監嚴躍(yue)進(jin)分析指出(chu)，而地價的(de)上升(sheng)，客觀(guan)上會引(yin)導市場(chang)(chang)預期，有助于促進購(gou)房心態的(de)向好(hao)，利好(hao)房地產市場(chang)(chang)的(de)交易(yi)活躍。

多地已再現地王

截(jie)至目(mu)前，已有包(bao)括成(cheng)都、濟南(nan)、合肥(fei)、廈門(men)等(deng)16個(ge)城市土拍官宣回(hui)歸“價高者得”。

而(er)在22個(ge)進行集中(zhong)供地(di)的城市中(zhong)，目(mu)前(qian)僅有包(bao)括(kuo)北京、上海、鄭(zheng)州、寧波、廣(guang)州、深圳(zhen)等6個(ge)城市未明確取消，不過寧波、廣(guang)州和深圳(zhen)自10月以來無新(xin)掛牌(pai)地(di)塊。

從已進行了首場(chang)土拍(pai)的城市情況來看，市場(chang)熱度有(you)所回升，部分城市“地王”再現。

如在11月2日，合肥取消(xiao)限價(jia)(jia)后的首場土拍，三宗地塊溢價(jia)(jia)率分別(bie)達到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，濱湖金融板塊05號地塊引來了多家房企激烈爭搶，最終安徽高速以2876萬(wan)元/畝、溢價(jia)率44.89%、總(zong)價(jia)33.88億元高價(jia)收入囊中(zhong)。至此，該這塊地打破此前濱湖2655萬元/畝、以及合肥2850萬元/畝的單價紀錄，成為合肥現如今單價最高的地塊。

包河區BH202310號地塊，同樣吸引了保利、招商蛇口、偉星、建發、建工等10家房企爭搶。最終由安徽置地以單價2662萬元/畝、總價26億元競得。2662萬元/畝的單價，同樣也打(da)破了2016年包(bao)河(he)區建發(fa)雍龍府2250萬(wan)元/畝單價記錄(lu)，成為新的包(bao)河(he)區單價地(di)王。

此前的10月30日，濟南土拍中，雪山A1地塊、鳳凰路住宅組團地塊和彩石地塊三組地塊引來了多家房企爭搶，激烈競價。彩石地塊競價236輪，由保盛溢價率50.17%摘得；雪山A1地塊競價49輪，由中海溢價率6.38%摘得；鳳凰路住宅組團地塊競價241輪，由中電建溢價率53.1%摘得，而241輪(lun)的競價(jia)輪(lun)次(ci)，也刷新了(le)濟南自2018年以來土地競價(jia)輪(lun)次(ci)最高紀錄。

“整體來看，全國房地產市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯，取消土地地價上限，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響，熱點城市的核心地塊熱度或升溫，優質地塊競拍出更高的價格，有利于地方增加收入，但在房企投資布局仍審慎下，預計優質地塊普遍競拍出地王概率較小。”中指研究院分析師孟新增認為，非核心城市或區域2023年以來土拍情緒延續低迷態勢，短期土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。

克而瑞也在研報中指出，投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此，從政策本身來看，不會大幅刺激市場熱度提升，預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。但土地限價的放開，會加(jia)(jia)劇土地市場冷熱分化的局面，優(you)質地塊投(tou)資競爭度會加(jia)(jia)碼。

此外(wai)，從企(qi)業端來(lai)看，央(yang)國(guo)(guo)企(qi)仍是拿(na)地主力。如在(zai)(zai)合肥，盡(jin)管取消了地價限制，但參(can)拍(pai)房企(qi)卻大大減少，除龍湖、偉星等少數民企(qi)外(wai)，清一色的央(yang)企(qi)國(guo)(guo)企(qi)，未曾見(jian)到中小民企(qi)；在(zai)(zai)濟南，競爭最為激(ji)烈的鳳凰(huang)路住(zhu)宅主團(tuan)參(can)拍(pai)房企(qi)同樣(yang)是以央(yang)國(guo)(guo)企(qi)為主。

“‘央國(guo)企+城投+少量(liang)優(you)質民企’的拿地格局不會改變。”克而瑞在研報中指出(chu)，一(yi)旦土地限價放開在多(duo)城執行，央國企的優勢將進一(yi)步加大，但考(kao)慮到整體市場處(chu)在底部(bu)修復階(jie)段(duan)，企業投資(zi)繼續保持理(li)性和謹慎態勢。

記者|陳利

編輯|王(wang)月龍?陳(chen)夢妤?杜恒峰

校對|劉小英

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