每經編輯｜杜宇

據央視新聞，從“認房又認貸”到“認房不認貸”，一字之別的背后，是13年來我國房地產市場供求關系的變化，也是政策層面適時調整優化的結果。據不完全統計，在過去的10天時間里，至少有24個城市全面執行了“認房不認貸”的政策。

那么(me)，政策落地執行，市(shi)場(chang)在(zai)發(fa)生怎樣的變化？《新聞1+1》連線(xian)住(zhu)房和城鄉建(jian)設部政策研究中心副(fu)主任浦湛，共同(tong)關注：“認房不認貸”落地，效果如何？

圖片來源：視(shi)覺(jue)中國(guo)-VCG111423448141

如何看待“認房不認貸”政策出臺的背景和時機？“認房不認貸”利好將如何釋放？

住(zhu)房和城鄉建(jian)設部政策研(yan)究(jiu)中心副主任(ren)浦湛：背景可以從兩方(fang)面來(lai)看。一(yi)是從房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場的發展情況來(lai)看，大家都知道今年一(yi)季度市(shi)(shi)場銷售明(ming)顯回暖，受多(duo)方(fang)面因素(su)影響，4月份以來(lai)，市(shi)(shi)場成(cheng)交放緩，市(shi)(shi)場預期也出(chu)現轉弱的跡象。

圖片來源：央視新聞

二是從(cong)滿足(zu)居民的(de)(de)(de)住(zhu)房需(xu)(xu)求(qiu)來看(kan)，我們現(xian)在還(huan)(huan)(huan)處于城鎮化快速(su)發展的(de)(de)(de)后半階(jie)(jie)段，去年(nian)我們國家的(de)(de)(de)城鎮化率是65.2%，距離城鎮化穩定階(jie)(jie)段還(huan)(huan)(huan)有發展空間，相應的(de)(de)(de)剛性(xing)(xing)需(xu)(xu)求(qiu)還(huan)(huan)(huan)是有比較(jiao)大(da)的(de)(de)(de)增量。另一方面，城市(shi)當中有房的(de)(de)(de)群體(ti)，也還(huan)(huan)(huan)有著比較(jiao)大(da)的(de)(de)(de)改善居住(zhu)條件的(de)(de)(de)需(xu)(xu)求(qiu)，所以從(cong)滿足(zu)剛性(xing)(xing)和改善性(xing)(xing)需(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)角度來看(kan)，也是政策(ce)出臺(tai)的(de)(de)(de)重要(yao)背景。

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浦湛表示，國家層面(mian)出(chu)臺了(le)“認(ren)房(fang)不認(ren)貸”的(de)(de)政策(ce)(ce)以后，北上(shang)廣(guang)深四(si)個一(yi)(yi)線城(cheng)市積極在(zai)落(luo)地，已經全(quan)(quan)面(mian)落(luo)實(shi)了(le)“認(ren)房(fang)不認(ren)貸”的(de)(de)政策(ce)(ce)。從過去房(fang)地產(chan)市場發展的(de)(de)過程來看，四(si)個一(yi)(yi)線城(cheng)市其實(shi)都(dou)是房(fang)地產(chan)的(de)(de)熱點城(cheng)市，它(ta)們對周(zhou)邊城(cheng)市乃至更大區域(yu)范圍內的(de)(de)城(cheng)市，甚(shen)至是全(quan)(quan)國，都(dou)有非常明(ming)顯的(de)(de)“風向標”作用。另外(wai)我們也要(yao)看到，隨著(zhu)房(fang)地產(chan)市場發展，特別是在(zai)目前的(de)(de)發展階段(duan)，城(cheng)市之間的(de)(de)分(fen)化更為顯著(zhu)。2018年開始，我們的(de)(de)房(fang)地產(chan)調控(kong)政策(ce)(ce)實(shi)際上(shang)就(jiu)采取了(le)“因城(cheng)施策(ce)(ce)”“一(yi)(yi)城(cheng)一(yi)(yi)策(ce)(ce)”的(de)(de)調控(kong)機(ji)制(zhi)。在(zai)這一(yi)(yi)機(ji)制(zhi)下，城(cheng)市要(yao)結合各自房(fang)地產(chan)市場的(de)(de)發展情(qing)況(kuang)，來完善優化調整調控(kong)政策(ce)(ce)。

浦湛表示，政(zheng)策(ce)出臺(tai)以后，我們也在密切觀察(cha)。我們認為市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)反響(xiang)總(zong)體(ti)上還(huan)(huan)是積(ji)極的(de)(de)(de)(de)。有市(shi)場(chang)機構(gou)也做過(guo)調(diao)查(cha)。調(diao)查(cha)顯(xian)示，從(cong)全國整體(ti)上看，購房意愿大概能夠增(zeng)加15個(ge)百分點，一(yi)線城市(shi)可能增(zeng)幅會更高。從(cong)政(zheng)策(ce)實際(ji)落(luo)地來看，我們覺得有著剛需(xu)和改善性需(xu)求的(de)(de)(de)(de)購房者(zhe)，積(ji)極入市(shi)的(de)(de)(de)(de)跡象(xiang)還(huan)(huan)是非常明顯(xian)的(de)(de)(de)(de)。一(yi)些市(shi)場(chang)機構(gou)的(de)(de)(de)(de)調(diao)研顯(xian)示，帶看量還(huan)(huan)有成交(jiao)量，都是有比較明顯(xian)的(de)(de)(de)(de)提(ti)升。

深圳認房不認貸落地首周：有機構門店看房量上漲50%

8月31日，深圳(zhen)(zhen)正(zheng)式執(zhi)行“認(ren)房不認(ren)貸”政策，居民家(jia)庭(ting)申請(qing)貸款購(gou)買(mai)商(shang)品住(zhu)(zhu)房時，家(jia)庭(ting)成員在深圳(zhen)(zhen)市名(ming)下(xia)無成套住(zhu)(zhu)房的，不論是否(fou)已利(li)用貸款購(gou)買(mai)過住(zhu)(zhu)房，銀行業(ye)金融機構(gou)均按首套住(zhu)(zhu)房執(zhi)行住(zhu)(zhu)房信貸政策。

據(ju)澎湃新聞，“認房不認貸”政策落(luo)地后，購房者的看房積極性明顯提高。不少機構門店的帶看量持續(xu)上(shang)漲(zhang)。

按(an)照樂(le)(le)有家(jia)研究中(zhong)心的(de)監測情況，9月(yue)(yue)2日周六受臺風影響，看房量(liang)未有變化(hua)，但(dan)9月(yue)(yue)3日天氣放晴后，樓市也(ye)開始“放晴”。9月(yue)(yue)3日樂(le)(le)有家(jia)門店的(de)帶看量(liang)，比二三(san)季度(du)的(de)周日平(ping)均水平(ping)上漲了五(wu)成，達(da)到了3月(yue)(yue)中(zhong)旬以來單日的(de)最高點。

從價格上來看，雖然交(jiao)易量有(you)明顯(xian)上漲(zhang)，但成交(jiao)價格仍能保持平穩態勢。

樂有家(jia)研(yan)究中(zhong)心數據顯示，9月1日-5日樂有家(jia)門店成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)房源中(zhong)，65%是(shi)低于(yu)參(can)考價(jia)(jia)(jia)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)，9%是(shi)略高于(yu)參(can)考價(jia)(jia)(jia)5%成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)，只有17%是(shi)高于(yu)參(can)考價(jia)(jia)(jia)20%以(yi)上成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)。與7月、8月相(xiang)比(bi)，新政后低于(yu)參(can)考價(jia)(jia)(jia)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)占比(bi)處于(yu)穩定狀態，成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)(jia)方面沒(mei)有明顯變化。

樂有家研(yan)究(jiu)中心指出，9月(yue)3日(周日)是當(dang)前新政后市場交(jiao)(jiao)易(yi)最活躍的一天。從(cong)當(dang)天成(cheng)交(jiao)(jiao)房(fang)源(yuan)總(zong)價(jia)區間來看(kan)，主要(yao)集(ji)中在500萬-800萬元，占比近四成(cheng)。而800萬元以(yi)上(shang)的高總(zong)價(jia)房(fang)源(yuan)成(cheng)交(jiao)(jiao)占比，對比8月(yue)也呈(cheng)現上(shang)升(sheng)態勢，可見改善客戶(hu)入(ru)市積極性提高。

上海“認房不認貸”落地一周 認籌客戶量比預計增長近26%

9月1日傍晚，上(shang)(shang)海官(guan)宣(xuan)將于次日起執行“認(ren)(ren)房(fang)(fang)不(bu)認(ren)(ren)貸”政策(ce)，幾乎一(yi)夜之間(jian)，樓(lou)盤銷售(shou)、房(fang)(fang)產中(zhong)介、購房(fang)(fang)者的(de)(de)(de)心弦紛(fen)紛(fen)被撩動。“新政”落地(di)一(yi)周內，位于寶山顧(gu)村板(ban)塊的(de)(de)(de)新樓(lou)盤華發四季河濱項目(mu)三期剛好進行了認(ren)(ren)籌(chou)(chou)(chou)開始(shi)到結束的(de)(de)(de)全過程。該項目(mu)一(yi)位銷售(shou)表(biao)示(shi)，認(ren)(ren)籌(chou)(chou)(chou)客戶量比(bi)預計增長了近26%，但相(xiang)比(bi)前兩期認(ren)(ren)籌(chou)(chou)(chou)還是(shi)下降(jiang)不(bu)少。在她看來，“新政”的(de)(de)(de)發布對(dui)于上(shang)(shang)海樓(lou)市有一(yi)定(ding)利好，具體能(neng)持續多長時間(jian)，比(bi)較(jiao)難判斷。

目(mu)前還是(shi)有(you)不少仍在持幣觀望的(de)客(ke)戶。另一位(wei)浦東新區(qu)御橋片區(qu)的(de)房(fang)產中介說(shuo)，“新政”執行(xing)三天(tian)，他(ta)已經(jing)賣(mai)出四套房(fang)，此(ci)前要一個月才能(neng)達到該數量。看起來(lai)賣(mai)家有(you)了更多(duo)話語(yu)權，但掛(gua)牌房(fang)源也增多(duo)了，買賣(mai)雙方的(de)博弈一直都在。有(you)的(de)客(ke)戶“興奮勁”過(guo)了，也在等待市場(chang)變化。

圖片來源：每經(jing)記者 陳榮浩 攝 （圖文(wen)無關）

政策組合拳助力樓市“金九銀十”

在傳統的“金九(jiu)銀十”旺季到來之際，全國(guo)范圍(wei)內房地(di)產政策(ce)明顯松綁(bang)，各城市(shi)開始(shi)以支持剛性(xing)和改善(shan)性(xing)住房需求為主(zhu)要(yao)目的，通過(guo)調整優化差別化信貸(dai)政策(ce)、取消或放寬限購限貸(dai)政策(ce)、實施“認房不認貸(dai)”政策(ce)等方式，促(cu)進房地(di)產市(shi)場平穩健康發展(zhan)。

8月31日(ri)，央行、金(jin)監局連發(fa)兩條政策通知，下(xia)(xia)調(diao)首付比例下(xia)(xia)限(xian)至首套(tao)20%、二(er)套(tao)30%，二(er)套(tao)房貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)率下(xia)(xia)限(xian)調(diao)降為LPR（貸(dai)款(kuan)(kuan)市場報價利(li)率）+20基點(dian)，指導下(xia)(xia)調(diao)存量房貸(dai)利(li)率。

在業內看來，這些政策不(bu)僅(jin)有利于降低購房者的(de)資(zi)金壓力，釋放(fang)(fang)改(gai)善性需求，同時也能減(jian)少提(ti)前還貸(dai)(dai)潮(chao)、經營(ying)貸(dai)(dai)置換房貸(dai)(dai)等情況的(de)出現(xian)，從而釋放(fang)(fang)購買力，促進包(bao)括住房在內的(de)各(ge)類消費。

9月6日上午(wu)，諸葛數據研(yan)究(jiu)中心高級分析師(shi)關(guan)榮雪通過微信向(xiang)《每日經濟新聞》記者表(biao)示，從(cong)目前政策(ce)力(li)度上來(lai)看，本輪政策(ce)調控可以稱(cheng)得(de)上是今(jin)年以來(lai)力(li)度比較大的一輪。

關(guan)榮(rong)雪表示，從(cong)目(mu)前已經實(shi)施的(de)(de)政策(ce)(ce)來看，以往(wang)限(xian)制性(xing)政策(ce)(ce)的(de)(de)取消對(dui)樓(lou)市的(de)(de)影(ying)響相(xiang)(xiang)對(dui)更大，如“認房不(bu)認貸”、取消限(xian)購(gou)等；其(qi)次為(wei)下調(diao)房貸利率(lv)、支持“商(shang)轉公(gong)”等這類(lei)直接降(jiang)低(di)購(gou)房成本(ben)的(de)(de)舉(ju)措；此外，像上調(diao)公(gong)積金(jin)最(zui)高(gao)可貸額(e)度(du)、降(jiang)低(di)公(gong)積金(jin)首(shou)付比(bi)等緩解短期購(gou)房壓力(li)(li)的(de)(de)措施也(ye)在持續推進，不(bu)過由于惠及力(li)(li)度(du)相(xiang)(xiang)對(dui)較小，對(dui)于樓(lou)市的(de)(de)影(ying)響也(ye)較為(wei)有限(xian)。

中指研究院市場研究總監陳文靜則表示，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。除了優化“認房又認貸”外，政策工具箱還有較多調控手段。
在關榮雪看來(lai)，從(cong)政(zheng)策(ce)工具箱來(lai)看，當前政(zheng)策(ce)優化調整方向已(yi)較為多(duo)樣化，如果在當前政(zheng)策(ce)支持(chi)下市(shi)場還未出(chu)現顯著回暖(nuan)，則不排(pai)除需要進一步加大政(zheng)策(ce)松綁力度以及多(duo)項(xiang)政(zheng)策(ce)工具的結合使用(yong)(yong)，如從(cong)部分區域(yu)或街道取消(xiao)(xiao)限購(gou)提升(sheng)到全市(shi)全面取消(xiao)(xiao)限購(gou)、“認房不認貸(dai)”結合最低首付比(bi)等多(duo)項(xiang)優化措施(shi)一齊運用(yong)(yong)等。

每日經濟新聞綜合央視新聞、澎湃新聞、每日經濟新聞（記者：陳榮浩）

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