每(mei)(mei)經(jing)記者｜劉頌輝    每(mei)(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

歷(li)時(shi)7年，南(nan)京市(shi)區(qu)歷(li)史上持續時(shi)間最長的(de)樓市(shi)限(xian)購政策(ce)正式得以解(jie)除。

9月7日深夜，南京發布(bu)官微發布(bu)《促進房(fang)(fang)地產市場發展(zhan)南京最新(xin)舉措》（以下簡稱《最新(xin)舉措》），為(wei)進一步(bu)優(you)化購房(fang)(fang)服務流程(cheng)，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓(lou)區等四區范(fan)圍內(nei)購買商品房(fang)(fang)不再需要(yao)購房(fang)(fang)證(zheng)明。

而在此之(zhi)前，南(nan)京的江北、江寧(ning)、棲霞(xia)、雨花臺、六(liu)合(he)、溧水、高(gao)淳區已取(qu)消限購。這也意(yi)味著，自9月8日起(qi)，南(nan)京限購政(zheng)策(ce)全面取(qu)消。

同時，《最新舉措(cuo)》提(ti)出(chu)，對部(bu)分(fen)區域購置(zhi)新房(fang)實施補助(zhu)，實施“賣舊換新”補助(zhu)，并推(tui)出(chu)“換新購”服務。

《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者注(zhu)意到，南京全面取消商(shang)品房(fang)限購首(shou)日（9月8日），市場(chang)就有了反(fan)應。有南京房(fang)企人士在(zai)社(she)交媒體平臺上(shang)表示，其(qi)在(zai)當天上(shang)午跑(pao)盤過程中發(fa)現(xian)，當地不少項(xiang)目售樓部(bu)的看房(fang)者較(jiao)之前有明顯增多。

9月8日起南京全域取消限購政策

《最新(xin)舉(ju)措(cuo)》是為貫(guan)徹落實中(zhong)央關于(yu)全面支持居民剛性(xing)和改善性(xing)住房需求的要求，在8月4日《進一步優化政策(ce)舉(ju)措(cuo)促進南京(jing)房地產市場平穩健康發展》基礎上(shang)，結合市情(qing)實際，共(gong)制定了六條措(cuo)施。

首先是(shi)落(luo)實國家信貸政策最(zui)新(xin)要求，調整優化差別化住(zhu)房信貸政策和降低(di)存量首套住(zhu)房貸款利率。

其次(ci)，自9月8日起，玄武區(qu)、秦(qin)淮區(qu)、建鄴(ye)區(qu)、鼓樓區(qu)等區(qu)域范(fan)圍內購(gou)買(mai)商品房不再(zai)需要購(gou)房證(zheng)明。

值得一提的(de)是，玄武區(qu)(qu)(qu)、秦(qin)淮區(qu)(qu)(qu)、建鄴區(qu)(qu)(qu)、鼓樓區(qu)(qu)(qu)是南(nan)(nan)京(jing)(jing)市內最核心的(de)四(si)個區(qu)(qu)(qu)，也是南(nan)(nan)京(jing)(jing)僅剩的(de)限購(gou)區(qu)(qu)(qu)域(yu)。此前(qian)，南(nan)(nan)京(jing)(jing)的(de)江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合(he)、溧水、高淳區(qu)(qu)(qu)已取消(xiao)(xiao)限購(gou)。這也意味著(zhu)，自9月(yue)8日起，南(nan)(nan)京(jing)(jing)限購(gou)政(zheng)策全(quan)面(mian)取消(xiao)(xiao)。

來源：南京發布官微

第三，出臺集體土地(di)房票安(an)(an)(an)置(zhi)辦法，對征收集體土地(di)涉(she)及住宅(zhai)房屋(wu)的，鼓勵(li)被(bei)征收人選擇(ze)房票安(an)(an)(an)置(zhi)，滿(man)足被(bei)征收人多元化安(an)(an)(an)置(zhi)需求，縮短(duan)安(an)(an)(an)置(zhi)過(guo)渡周(zhou)期，具體由各區制定(ding)實施細則。

第四，對購(gou)置新房實(shi)施補(bu)助(zhu)。部分區(qu)域對在今年8月1日~12月31日期間購(gou)置新建(jian)商品住房的給(gei)予補(bu)助(zhu)，具體補(bu)助(zhu)標準(zhun)和條件以(yi)各區(qu)細則為準(zhun)。

第(di)五(wu)，實(shi)施(shi)“賣舊(jiu)換新(xin)”補(bu)助(zhu)(zhu)(zhu)。在享(xiang)受(shou)購置新(xin)房補(bu)助(zhu)(zhu)(zhu)的(de)基礎(chu)上，實(shi)施(shi)“賣舊(jiu)換新(xin)”補(bu)助(zhu)(zhu)(zhu)，對出售自(zi)有(you)住房并購買90平方米以上新(xin)建(jian)商品住房的(de)，再給予一定補(bu)助(zhu)(zhu)(zhu)，具體補(bu)助(zhu)(zhu)(zhu)標(biao)準和(he)條件(jian)以各區細則為(wei)準。

最(zui)后(hou)，推(tui)出(chu)“換新(xin)購”服務。南京(jing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業協(xie)會(hui)、房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)紀(ji)行業協(xie)會(hui)還將(jiang)聯(lian)合開發企業、重點經(jing)紀(ji)機構(gou)推(tui)出(chu)“換新(xin)購”服務，搭建“換新(xin)購”超(chao)市(shi)，超(chao)市(shi)房(fang)(fang)源不高于案場銷(xiao)售(shou)最(zui)低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房(fang)(fang)出(chu)售(shou)和(he)新(xin)房(fang)(fang)購買周期，加快滿足居民住(zhu)房(fang)(fang)改善需求(qiu)。

每經記(ji)者注意到(dao)，近期南京為拉動房地產市場發展動作(zuo)頻頻。

8月初，南京發布《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》的八條操作細則后，當地規劃和自然資源局發布《關于進一步優化土地市場服務管理的通知》，縮短項目開發上市周期，取消“在競得土地后6個月內，住宅部分不得申領預售許可證”以及“網上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成工程建設總投資50%”的要求。 

“改善需求將在9-10月集中釋放”

8月(yue)7日晚，南京發(fa)布(bu)官微(wei)還(huan)發(fa)布(bu)了《<促進房地產市場(chang)發(fa)展南京最新舉(ju)措>問(wen)答(da)》，對(dui)《最新舉(ju)措》進行了解(jie)讀。

具體(ti)來看，南(nan)京將按照8月31日《中國人(ren)民銀行 國家金融監(jian)督管理總局關于調整優化差別化住(zhu)房(fang)(fang)信貸政(zheng)策的通(tong)知》，對于貸款(kuan)購買商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)的居民家庭，首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)最低(di)首(shou)(shou)(shou)付(fu)款(kuan)比(bi)例統一為不(bu)低(di)于20%，二套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)最低(di)首(shou)(shou)(shou)付(fu)款(kuan)比(bi)例統一為不(bu)低(di)于30%。

針對購(gou)買(mai)新建(jian)商品(pin)住房(fang)的(de)程(cheng)序，市民憑居(ju)民身份(fen)證通過“房(fang)幫寧(ning)”微(wei)信小程(cheng)序“寧(ning)小通”報(bao)名通道報(bao)名，辦理房(fang)屋交易登記時不再(zai)核驗購(gou)房(fang)資格。人才和無住房(fang)家庭購(gou)買(mai)新建(jian)商品(pin)住房(fang)的(de)，可申請購(gou)房(fang)資格核驗單(dan)，已開具且在(zai)有效期(qi)內(nei)的(de)人才購(gou)房(fang)證明(ming)和無住房(fang)購(gou)房(fang)證明(ming)視(shi)同核驗單(dan)，可優先(xian)選房(fang)。

此外，購(gou)置(zhi)新(xin)(xin)(xin)建商品住(zhu)房(fang)享受補(bu)助(zhu)政(zheng)策適用于(yu)新(xin)(xin)(xin)六區(qu)(qu)(qu)（江北(bei)新(xin)(xin)(xin)區(qu)(qu)(qu)、江寧區(qu)(qu)(qu)、浦口(kou)區(qu)(qu)(qu)、六合(he)(he)區(qu)(qu)(qu)、溧水區(qu)(qu)(qu)、高(gao)淳區(qu)(qu)(qu)）和(he)棲霞區(qu)(qu)(qu)（龍潭街(jie)道(dao)、棲霞街(jie)道(dao)）、雨花臺區(qu)(qu)(qu)（古(gu)雄街(jie)道(dao)、板橋街(jie)道(dao)、雨花經濟(ji)開發區(qu)(qu)(qu)及(ji)西善橋街(jie)道(dao)秦淮新(xin)(xin)(xin)河(he)以南地區(qu)(qu)(qu)），補(bu)助(zhu)標準不低于(yu)合(he)(he)同總價的1%。

而此次“賣(mai)舊換(huan)新”的(de)補助(zhu)力度，是在(zai)享受購置新房(fang)補助(zhu)的(de)基礎(chu)上(shang)，對(dui)出售自有住房(fang)并購買90平方(fang)米以上(shang)新建商品(pin)住房(fang)的(de)，再給予(yu)不(bu)低于(yu)合同總價0.5%的(de)補助(zhu)。

此外(wai)，“換新購(gou)(gou)”服務是購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)與開發(fa)企業簽(qian)訂新建(jian)商品住房(fang)“放(fang)心買”認購(gou)(gou)協(xie)議(yi)，同(tong)時(shi)與經紀機構簽(qian)署二手房(fang)“優先賣”協(xie)議(yi)。在(zai)約(yue)定的(de)30-90天時(shi)間周(zhou)期(qi)內(nei)，通(tong)過線上流(liu)量加推、經紀人聚焦推廣等方(fang)式，縮短二手房(fang)售出周(zhou)期(qi)。若二手房(fang)在(zai)約(yue)定時(shi)間內(nei)未(wei)售出，開發(fa)企業按約(yue)定退還新建(jian)商品住房(fang)認購(gou)(gou)金，購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)無需承(cheng)擔違約(yue)風險。

數據來源：中指研究院

從(cong)新(xin)房市(shi)(shi)場(chang)(chang)表現(xian)來看，8月(yue)南京(jing)市(shi)(shi)場(chang)(chang)供銷環(huan)比(bi)(bi)(bi)繼(ji)續下(xia)降（連續3個月(yue)環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降），市(shi)(shi)場(chang)(chang)呈現(xian)較為明(ming)顯的下(xia)滑態勢(shi)。據中指研(yan)究院數據，截至8月(yue)30日，南京(jing)8月(yue)新(xin)房市(shi)(shi)場(chang)(chang)住宅供應(ying)24.60萬平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌(die)33.01%，同比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌(die)24.53%；成(cheng)交(jiao)面積30.15萬平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌(die)18.05%，同比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌(die)35.21%；成(cheng)交(jiao)均價30128元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降15.33%，同比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲0.35%。

值得注意的(de)是(shi)，南(nan)京(jing)全面取消商品房(fang)限(xian)購首日（9月8日），市(shi)場就(jiu)有(you)了反應。有(you)南(nan)京(jing)房(fang)企(qi)人士在社交(jiao)媒體(ti)平臺(tai)上表示，其在當(dang)天上午跑(pao)盤過程(cheng)中發現，當(dang)地不少(shao)項目售樓部的(de)看房(fang)者較之前有(you)明顯增多。

鏡鑒咨詢(xun)創始人(ren)張宏偉通(tong)過微信向(xiang)每經記者表(biao)示，南(nan)京的(de)廣義庫存量(liang)在35個月(yue)以上，存在去(qu)化(hua)壓力。之前就曾取消了外圍區(qu)域的(de)限購(gou)措施，但市場反應不大(da)，銷(xiao)售量(liang)沒有太大(da)起色。而且土(tu)拍除了核(he)心區(qu)優(you)質地(di)塊有品(pin)牌(pai)房企關注(zhu)外，其他地(di)方多(duo)是底價成(cheng)交或托底成(cheng)交。

在(zai)張宏偉看來(lai)(lai)，南京核(he)心區限購(gou)一并取消，再加上(shang)認房不認貸、首付(fu)比例降低(di)等新政，能(neng)夠(gou)帶動(dong)改善需(xu)求入(ru)(ru)市(shi)，讓核(he)心區的交易(yi)量(liang)活躍起來(lai)(lai)。短期內(nei)改善需(xu)求將(jiang)在(zai)9-10月(yue)集中釋放(fang)，最關鍵(jian)的外(wai)圍剛需(xu)、首次改善型(xing)樓盤，受(shou)制于收(shou)入(ru)(ru)、庫存量(liang)偏大等原因，市(shi)場購(gou)房情緒(xu)趨向理(li)性，庫存去(qu)化難以起到快(kuai)速效應。

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