每經編輯(ji)｜李澤東(dong)    

深夜重磅！兩部門明確：

降低存量首套房貸款利率！

首套房首付比例統一為不低于20%，二套不低于30%！

8月31日，中國人民(min)銀行(xing)、國家金融監督管(guan)理(li)總局發布《關(guan)于調整(zheng)優化差別化住房信貸(dai)政(zheng)策的(de)通知(zhi)》和《關(guan)于降低存(cun)量(liang)首套(tao)住房貸(dai)款利率(lv)有(you)關(guan)事項的(de)通知(zhi)》，最低首付款比例和利率(lv)下限、存(cun)量(liang)房貸(dai)利率(lv)均迎來調整(zheng)。

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要點如下：

1，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

2，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(ying)期(qi)限LPR減20個基(ji)點。

3，各地(di)可按(an)照因城施策原(yuan)則，根據(ju)當(dang)地(di)房地(di)產(chan)市場形勢(shi)和調控(kong)需要，自(zi)主確定轄(xia)區內首套(tao)和二(er)套(tao)住房最低首付款比例和利率下限。

4，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

5，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合(he)(he)同(tong)約定的利(li)率水平，變更后(hou)的貸(dai)款合(he)(he)同(tong)利(li)率水平應(ying)符合(he)(he)本通知第二(er)條的規(gui)定。

簡單來(lai)看，本輪商業(ye)性個人住房(fang)貸(dai)(dai)款政策調整，一方面是引導個人住房(fang)貸(dai)(dai)款實際(ji)首付(fu)比例和利(li)(li)率下行(xing)，減(jian)輕居民首付(fu)負(fu)擔。另一方面是化解存量房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率與(yu)新發放(fang)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率的(de)利(li)(li)差(cha)問題，減(jian)輕居民債務(wu)負(fu)擔，減(jian)少居民提(ti)前還貸(dai)(dai)行(xing)為(wei)。

受訪專(zhuan)家認為，引導個人(ren)住房(fang)(fang)貸款實(shi)際首付比例和利(li)率(lv)(lv)下行，將有利(li)于(yu)降低居(ju)(ju)民(min)(min)首付負(fu)(fu)(fu)擔和成本、增強(qiang)購房(fang)(fang)能力(li)和意(yi)愿。與此(ci)同時(shi)，穩步下調(diao)個人(ren)存量房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)和新發放房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)，將直接減(jian)輕借(jie)款人(ren)的居(ju)(ju)民(min)(min)房(fang)(fang)貸支(zhi)出，修復居(ju)(ju)民(min)(min)資產負(fu)(fu)(fu)債表，提振居(ju)(ju)民(min)(min)消費意(yi)愿，也將減(jian)少居(ju)(ju)民(min)(min)提前(qian)還貸行為，保(bao)證(zheng)銀(yin)行經營與信貸的穩定性(xing)(xing)。后續商業銀(yin)行體(ti)凈(jing)息差和利(li)潤或再度承壓，除(chu)調(diao)降存款掛牌(pai)利(li)率(lv)(lv)外(wai)，還應及時(shi)通過降準(zhun)、結構性(xing)(xing)貨幣政策工具(ju)等方(fang)式支(zhi)持銀(yin)行合理管控(kong)負(fu)(fu)(fu)債成本。

此外，31日晚間，農業銀行、建設銀行火速發布公告，將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。

圖片來源：建行、農行官網

100萬房貸，每年可節省5000元利息！

據第一財經，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

值得注(zhu)意的是，調(diao)整后的存量房貸利率(lv)(lv)(lv)要(yao)符合貸款(kuan)發(fa)放(fang)時(shi)的當(dang)地房貸利率(lv)(lv)(lv)下限政(zheng)策。新發(fa)放(fang)的貸款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)水平由金(jin)融(rong)機(ji)構與借款(kuan)人自主協商確定，但(dan)在貸款(kuan)市場報價（LPR）上的加點幅(fu)度，不得低于原貸款(kuan)發(fa)放(fang)時(shi)所在城市首套住房商業性個(ge)人住房貸款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)下限。

目(mu)前，全國首套(tao)房貸利率(lv)政策下限(xian)為(wei)：2019年10月(yue)至2022年5月(yue)為(wei)LPR，2022年5月(yue)至今(jin)為(wei)LPR-20個基點。

下(xia)表(biao)為(wei)初(chu)步統計的與全國首套(tao)房貸利(li)(li)率政策下(xia)限不(bu)一(yi)致的情況（不(bu)含按(an)首套(tao)房貸利(li)(li)率政策動(dong)態調(diao)整(zheng)機制(zhi)下(xia)調(diao)或取(qu)消下(xia)限的情況），具(ju)體以(yi)人(ren)民銀行各分支行公布(bu)的數據為(wei)準。

重點城市首付能降嗎？

有觀點認為，在實(shi)施“限購”措施的城(cheng)市，調整后首套和(he)(he)二(er)套住房最低首付(fu)款(kuan)比例政策下限分別從(cong)30%和(he)(he)40%降(jiang)至20%和(he)(he)30%，居民家庭可更好運用個人住房貸(dai)款(kuan)滿足剛(gang)性(xing)和(he)(he)改(gai)善性(xing)需求。

仲量聯行大中(zhong)華區(qu)首席經濟學家兼研究(jiu)部總監(jian)龐(pang)溟對中(zhong)新(xin)社(she)國是直通(tong)車表示，降低首付比例，有利于(yu)降低居民首付負擔和(he)成本、增強購(gou)房能力和(he)意愿(yuan)，從需求端出發給(gei)樓市企(qi)穩復蘇創造(zao)更為合宜的貨(huo)幣(bi)信(xin)貸環境。

值(zhi)得(de)注意的是，此次通知也將利好(hao)這些城市的客戶(hu)，對于(yu)(yu)(yu)“限購”和“非限購”城市一視同仁(ren)。從(cong)首付比(bi)例(li)來看，例(li)如(ru)，目前北京市購買普(pu)通自(zi)住(zhu)房(fang)且(qie)(qie)為第二套住(zhu)房(fang)的，首付款比(bi)例(li)不低于(yu)(yu)(yu)60%；購買非普(pu)通自(zi)住(zhu)房(fang)且(qie)(qie)為第二套住(zhu)房(fang)的，首付款比(bi)例(li)不低于(yu)(yu)(yu)80%。

此次通知落地后，全國層面購買二套房的最低首付比例下限調整(zheng)為30%，但北京等城(cheng)市(shi)最終比例調整(zheng)則按照具(ju)體市(shi)場(chang)形勢(shi)和調控需求，自主確定。

為，更好地提升居民(min)的消費能力和(he)意愿，支持(chi)恢復和(he)擴大消費。

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誰能申請、怎么申請？

官方(fang)表示，符(fu)合(he)(he)條件的存量(liang)(liang)首套住(zhu)(zhu)房貸款是指，2023年8月31日前金融(rong)機構已發放，已簽訂合(he)(he)同但未發放的，以及借款人(ren)實際住(zhu)(zhu)房情況符(fu)合(he)(he)所在(zai)城市首套住(zhu)(zhu)房標(biao)準的存量(liang)(liang)住(zhu)(zhu)房商業(ye)性個人(ren)住(zhu)(zhu)房貸款。

對于符合條(tiao)件(jian)的存量住(zhu)房貸款(kuan)(kuan)，自2023年9月25日(ri)起(qi)，可由(you)借(jie)款(kuan)(kuan)人主動向承貸銀(yin)行(xing)提(ti)出申請(qing)，也(ye)(ye)鼓勵銀(yin)行(xing)以發布(bu)公告(gao)、批量辦理(li)等方(fang)式(shi)，為(wei)借(jie)款(kuan)(kuan)人提(ti)供更為(wei)便(bian)利的服務。調整方(fang)式(shi)上，既可以變更合同約定的住(zhu)房貸款(kuan)(kuan)利率加點(dian)幅度，也(ye)(ye)可以由(you)銀(yin)行(xing)新發放貸款(kuan)(kuan)置換存量貸款(kuan)(kuan)。

具體利(li)率(lv)調(diao)整幅度由借貸(dai)雙方(fang)協商確定，但調(diao)整后的利(li)率(lv)，不能(neng)低于原貸(dai)款(kuan)發放時所在城市的首套(tao)住房貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)政策下限(xian)。新發放貸(dai)款(kuan)只(zhi)能(neng)用于償還存量貸(dai)款(kuan)，仍納入(ru)商業性個人住房貸(dai)款(kuan)管理。

中國央(yang)行(xing)(xing)、金融(rong)監管(guan)總局將密切關注市(shi)場動態，引導銀行(xing)(xing)與客戶(hu)遵循市(shi)場化(hua)、法治(zhi)化(hua)原則(ze)進行(xing)(xing)自主協商，有序降低存量住房貸款利(li)率，維護好(hao)市(shi)場競爭(zheng)秩序。

減緩居民提前還貸，提振消費

人(ren)民銀行(xing)、國(guo)(guo)家(jia)金融監(jian)督(du)管(guan)理總局有關(guan)負(fu)責(ze)人(ren)指出，近年來我國(guo)(guo)房地產市場供求(qiu)(qiu)關(guan)系發生了重大變化，借款人(ren)和(he)銀行(xing)對于有序(xu)調整優化資產負(fu)債均有訴求(qiu)(qiu)。同時，引導個人(ren)住房貸款實(shi)際首付比例和(he)利(li)率下行(xing)，將更好滿足(zu)剛性(xing)和(he)改善性(xing)住房需求(qiu)(qiu)。

降(jiang)低存(cun)量房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率，無疑將(jiang)直接降(jiang)低借(jie)款人(ren)的房(fang)貸(dai)(dai)利(li)息支(zhi)出，修復(fu)居民的負債端，提振居民費意(yi)愿。對于(yu)商業銀(yin)行，降(jiang)低存(cun)量房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率亦(yi)可一(yi)定(ding)程度上減緩居民提前還貸(dai)(dai)情況。

對于(yu)本次存量房(fang)貸(dai)利率調整(zheng)，廣發證(zheng)券宏觀分(fen)析師鐘林(lin)楠表(biao)示，主要是為(wei)了應對今年上半年居(ju)(ju)民集中(zhong)提前(qian)還(huan)貸(dai)的行為(wei)，降低(di)居(ju)(ju)民提前(qian)還(huan)貸(dai)意愿，保證(zheng)銀行經(jing)營(ying)與信(xin)貸(dai)的穩定性。

截止2023年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投證券首席經濟學家黃文濤分析稱，根據6月末數據，存量房貸利率若降低10個基點，則對應減少約400億利息支出。存量房貸利率調整與恢復和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳，對消費起到支持作用。

對(dui)于降低首付(fu)(fu)比例，仲量(liang)聯行(xing)大(da)中華區(qu)首席經濟學(xue)家兼研究部總監(jian)龐溟對(dui)記者說，將有利于降低居民首付(fu)(fu)負擔和成本、增(zeng)強(qiang)購房能力(li)和意愿，從需求端出發給(gei)樓市(shi)企穩復(fu)蘇創造更為合宜的貨幣信貸(dai)環境(jing)。

此外，為更好管(guan)控負債(zhai)成本，證券時報(bao)記(ji)者(zhe)了解(jie)到(dao)，多家全(quan)國性商業(ye)(ye)銀行將于(yu)9月1日起(qi)下(xia)調存款掛牌利率。同時，多家銀行也在中期業(ye)(ye)績發布會(hui)上透露，已(yi)經制定好存量房貸利率下(xia)調預案。

“接下來，貨幣當局還可(ke)采用降(jiang)準等方(fang)式支持銀行合理管(guan)控負(fu)債成本(ben)(ben)，或(huo)通過結構性貨幣政策(ce)工具向依法有序調(diao)整存量(liang)房貸利率(lv)的銀行提供低成本(ben)(ben)資金，以增強金融持續支持實體經濟(ji)的能力。”光(guang)大證券(quan)首席固收分析師張旭對記者(zhe)說(shuo)。

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