每(mei)經特約評論(lun)員(yuan) 尹中立(li)

8月初，人(ren)民銀行貨幣政策司(si)負責人(ren)表(biao)示，要因(yin)城施策精準(zhun)實施差別化住(zhu)房(fang)信貸(dai)政策，繼續引導(dao)個人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利率和(he)首(shou)付比例下行，更好滿(man)足居民剛性和(he)改(gai)善性住(zhu)房(fang)需(xu)求；指導(dao)商業銀行依法有序調整存量個人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利率。

目前存量(liang)按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)大多(duo)比(bi)當前申(shen)請按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)高至(zhi)少(shao)1個百分點，市場熱(re)切盼(pan)望存量(liang)按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)調整，但上述指導性(xing)建議(yi)之(zhi)后(hou)，市場上的存量(liang)房貸(dai)(dai)利率(lv)調整至(zhi)今沒有出現實(shi)質(zhi)性(xing)進(jin)展(zhan)。筆者(zhe)認為(wei)，監(jian)管部門應該進(jin)行窗(chuang)口指導，讓商業銀行統(tong)一行動，將存量(liang)按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的利率(lv)盡快一次性(xing)調整到位。

如(ru)果讓商(shang)業(ye)銀行與客戶(hu)(hu)之間協(xie)商(shang)解決(jue)存量貸(dai)款的(de)(de)利(li)(li)率問(wen)題，是難(nan)以(yi)實現客戶(hu)(hu)期望(wang)的(de)(de)。從博(bo)弈的(de)(de)力量對比看(kan)，商(shang)業(ye)銀行與按(an)揭貸(dai)款客戶(hu)(hu)之間是不對等的(de)(de)，因此(ci)，希望(wang)通過商(shang)業(ye)銀行與客戶(hu)(hu)之間協(xie)商(shang)解決(jue)存量按(an)揭貸(dai)款的(de)(de)利(li)(li)率問(wen)題，是不太現實的(de)(de)。

有(you)人擔心存(cun)(cun)量按(an)揭貸(dai)款的(de)利(li)(li)率調整影響銀(yin)行(xing)股價，不(bu)利(li)(li)于活躍資本市(shi)場。當前銀(yin)行(xing)總資產接(jie)近300萬(wan)(wan)億元，按(an)揭貸(dai)款的(de)余額為40萬(wan)(wan)億元，占比(bi)僅13%。因此，存(cun)(cun)量按(an)揭貸(dai)款平均下調1個點對商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)的(de)盈利(li)(li)影響有(you)限。從2022年上(shang)市(shi)公(gong)司(si)盈利(li)(li)情況(kuang)看，42家上(shang)市(shi)銀(yin)行(xing)的(de)凈(jing)利(li)(li)潤(run)超過2萬(wan)(wan)億元，超過全部上(shang)市(shi)公(gong)司(si)凈(jing)利(li)(li)潤(run)的(de)三分之一。在(zai)經濟下行(xing)狀態下，商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)的(de)“一枝獨秀”顯(xian)得有(you)點不(bu)太和諧。

假如平均下調1個(ge)點的(de)(de)利(li)(li)(li)率，銀(yin)行每年少收(shou)利(li)(li)(li)息4000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，從宏觀經濟(ji)(ji)的(de)(de)大(da)局看，銀(yin)行少收(shou)4000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)意味著居民(min)(min)的(de)(de)負擔降低了4000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，居民(min)(min)的(de)(de)消費(fei)(fei)可能就會(hui)多出來4000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。當前(qian)經濟(ji)(ji)運行的(de)(de)突出矛盾是消費(fei)(fei)需求(qiu)不足，商業銀(yin)行主動(dong)調整(zheng)存量按揭貸(dai)款(kuan)的(de)(de)利(li)(li)(li)率有利(li)(li)(li)于刺激消費(fei)(fei)需求(qiu)，有利(li)(li)(li)于經濟(ji)(ji)結(jie)構的(de)(de)優化。

調整存量按揭貸款的(de)利(li)(li)率還(huan)有利(li)(li)于刺激住房(fang)(fang)(fang)(fang)需求，有利(li)(li)于穩定房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)預(yu)期。今年第一季(ji)度，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)曾經(jing)出現(xian)(xian)了短暫的(de)回升，但第二(er)季(ji)度繼續出現(xian)(xian)弱(ruo)勢，市(shi)場(chang)出現(xian)(xian)二(er)次探(tan)底(di)的(de)走勢。6月(yue)份(fen)(fen)商品住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)上漲城(cheng)(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)減少，其(qi)中二(er)手住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)上漲城(cheng)(cheng)市(shi)只有7個(ge)，二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)格(ge)走勢比(bi)(bi)去年10月(yue)份(fen)(fen)還(huan)弱(ruo)（去年10月(yue)份(fen)(fen)二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)上漲的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)數(shu)量是8個(ge)）。從7月(yue)份(fen)(fen)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)表現(xian)(xian)來(lai)看，據中指研究院統計(ji)，當月(yue)100個(ge)重點城(cheng)(cheng)市(shi)新建商品住宅(zhai)成交面積環比(bi)(bi)下(xia)降22%，同比(bi)(bi)下(xia)降約27%，處(chu)在(zai)2016年以來(lai)同期最(zui)低水(shui)平(ping)。總體印象是房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)仍然處(chu)在(zai)下(xia)行探(tan)底(di)狀態。

在存(cun)量(liang)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利率明(ming)顯高于當前按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利率的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，提前償還(huan)(huan)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)大(da)量(liang)增加。根據(ju)人民銀行的(de)(de)(de)數(shu)據(ju)，今年(nian)上半(ban)年(nian)，個人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)累計發放(fang)3.5萬(wan)億元(yuan)，較(jiao)去年(nian)同(tong)期多發放(fang)超過5100億元(yuan)。但統計數(shu)據(ju)顯示的(de)(de)(de)個人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)余額總體還(huan)(huan)略微減(jian)少了一(yi)點，這主要是因為(wei)居民提前償還(huan)(huan)存(cun)量(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。粗略估算，上半(ban)年(nian)提前還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)數(shu)量(liang)高達2.5萬(wan)億元(yuan)。

居民可(ke)以(yi)提(ti)前償還存(cun)量(liang)貸(dai)(dai)款(kuan)，再重新申請新的(de)按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)，新舊貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)利率相(xiang)(xiang)差近1個(ge)百分點。有不少新貸(dai)(dai)款(kuan)是以(yi)“經(jing)營(ying)貸(dai)(dai)”的(de)形式出(chu)現，因(yin)此(ci)，我們看到按(an)揭貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)數(shu)量(liang)在減少，而經(jing)營(ying)貸(dai)(dai)和(he)消費貸(dai)(dai)快速增(zeng)(zeng)加。今年上半(ban)年個(ge)人經(jing)營(ying)貸(dai)(dai)款(kuan)新增(zeng)(zeng)2.3萬(wan)億(yi)元，同比(bi)多增(zeng)(zeng)7593億(yi)元；個(ge)人短期消費貸(dai)(dai)款(kuan)新增(zeng)(zeng)3009億(yi)元，同比(bi)多增(zeng)(zeng)4019億(yi)元。從(cong)數(shu)據看，今年上半(ban)年經(jing)營(ying)貸(dai)(dai)和(he)消費貸(dai)(dai)的(de)增(zeng)(zeng)長數(shu)量(liang)與按(an)揭貸(dai)(dai)的(de)提(ti)前還貸(dai)(dai)數(shu)據基本相(xiang)(xiang)同。居民資產(chan)負債表如此(ci)大規模的(de)調整，不僅需要花費一定(ding)的(de)費用成本，而且可(ke)能(neng)對金融市(shi)場造成擾(rao)動風(feng)險。

有些銀(yin)(yin)行(xing)為了自身(shen)的(de)(de)利(li)(li)益，強行(xing)阻止居民(min)提前(qian)還(huan)貸(dai)，此舉可能會(hui)(hui)激化社(she)會(hui)(hui)矛盾。有的(de)(de)銀(yin)(yin)行(xing)還(huan)將APP終端的(de)(de)提前(qian)還(huan)款(kuan)功能關(guan)閉，由此產生的(de)(de)投(tou)訴量(liang)(liang)激增(zeng)。希(xi)望銀(yin)(yin)行(xing)與客(ke)戶之間(jian)協商(shang)解決存量(liang)(liang)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)利(li)(li)率問題可能是不(bu)現實(shi)的(de)(de)，尤其(qi)是人民(min)銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)相關(guan)負責人已(yi)經公開表示(shi)要“指導商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)依法有序調(diao)整存量(liang)(liang)個人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率”的(de)(de)背景下(xia)，下(xia)調(diao)存量(liang)(liang)按揭貸(dai)款(kuan)的(de)(de)預期已(yi)經十分(fen)強烈，如果商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)遲遲按兵(bing)不(bu)動(dong)，會(hui)(hui)加劇(ju)居民(min)與銀(yin)(yin)行(xing)之間(jian)的(de)(de)矛盾。

有鑒于此，筆(bi)者認(ren)為(wei)，監管應該(gai)因勢利(li)導，統一對存(cun)量按揭(jie)貸(dai)款利(li)率進行調整(zheng)。商(shang)業銀行更(geng)應該(gai)客戶利(li)益至上，應該(gai)主動作為(wei)，順應市場(chang)潮(chao)流，從宏觀經濟的大格(ge)局思考問題，提高政治(zhi)站位(wei)。

（作者系中(zhong)國(guo)社會(hui)科學院房地產(chan)金融研究中(zhong)心主任(ren)）

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