每(mei)經記者｜劉頌輝(hui)    每(mei)經編(bian)輯｜魏文(wen)藝(yi)    

今年上半(ban)年，國內(nei)商(shang)業市(shi)場迎(ying)來(lai)復蘇。宏觀層面，相(xiang)關部門和城市(shi)出(chu)(chu)臺了(le)不少政策(ce)意(yi)見，優化營商(shang)環境(jing)，促進消費商(shang)業的發展。其中(zhong)，明確提出(chu)(chu)有限(xian)支持百貨商(shang)場、購(gou)物中(zhong)心、農貿(mao)市(shi)場等城鄉商(shang)業網(wang)點項目(mu)。

物流投資(zi)(zi)運營也迎來(lai)“資(zi)(zi)本(ben)及(ji)時(shi)雨”。據觀點指(zhi)數收錄的(de)(de)倉儲業(ye)主要融資(zi)(zi)事件有(you)15起，披露總金(jin)額達(da)317.7億元。部分倉儲企(qi)業(ye)通過設立公募(mu)(mu)REITs、進行(xing)IPO或(huo)設立不動(dong)產私募(mu)(mu)基金(jin)等方(fang)式來(lai)降低杠桿水平，打通Pre-REITs基金(jin)到公募(mu)(mu)REITs之間的(de)(de)通道。

作為在(zai)中(zhong)國(guo)市場發展超過30年的商業地(di)產咨詢機構，高力國(guo)際(ji)對此(ci)有(you)何判斷和分析(xi)？8月(yue)8日，在(zai)觀點機構主(zhu)辦、每(mei)(mei)日經濟新聞(wen)等(deng)聯合主(zhu)辦的2023博鰲房地(di)產論壇上(shang)，《每(mei)(mei)日經濟新聞(wen)》記者（以下簡稱NBD）專訪了高力國(guo)際(ji)中(zhong)國(guo)區董事總經理鄧懿君。

高力國際中國區董事總經理鄧懿君 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

NBD：今年以來，您在零售商業市場的觀察中，看到哪些趨勢和特點？

鄧懿君：零售商業市(shi)場(chang)的(de)復蘇表現是(shi)很(hen)直(zhi)觀的(de)，但是(shi)這種復蘇是(shi)來之不易的(de)，經(jing)歷過三年非常(chang)困難的(de)市(shi)場(chang)時期，終于看到(dao)消(xiao)費的(de)信心(xin)慢慢得以(yi)恢復。特別(bie)是(shi)餐飲娛(yu)樂等(deng)業態方面復蘇同(tong)步帶(dai)動(dong)，商場(chang)氣氛逐漸好轉(zhuan)。

NBD：從企業角度而言，當前商業地產發展的重點是什么？如何抓住當前經濟和消費恢復的機遇？

鄧懿君：其實商(shang)業(ye)(ye)地產分為多(duo)個維度，首先一般老(lao)百(bai)姓可(ke)能會說如(ru)果出來(lai)創業(ye)(ye)，可(ke)以在(zai)商(shang)場里開(kai)個店。但(dan)是(shi)對圈內人來(lai)講，從投資(zi)端、開(kai)發商(shang)到運(yun)營方，三個主(zhu)要的行業(ye)(ye)參(can)與者都(dou)有(you)不一樣(yang)的機遇。

比如(ru)說社區商業或者是一些(xie)老(lao)化的(de)商業項目，可(ke)以去探索城(cheng)(cheng)市更新和(he)改造(zao)的(de)可(ke)能性。如(ru)果配合未(wei)來的(de)消費(fei)趨(qu)勢，設計和(he)產品落后了，卻是資方(fang)在大城(cheng)(cheng)市尋找的(de)機(ji)會。

對于開(kai)(kai)發商(shang)來講，過(guo)去(qu)三年是(shi)比較困(kun)難的，經(jing)營商(shang)場(chang)遭受過(guo)各種(zhong)各樣的挑戰。現在(zai)開(kai)(kai)始從商(shang)場(chang)的人(ren)流(liu)和消(xiao)費(fei)(fei)力(li)慢慢恢復，就要考慮到，除(chu)了將房(fang)子租出去(qu)以外(wai)，能否(fou)提供(gong)更多的附加(jia)值給商(shang)戶，給到終端消(xiao)費(fei)(fei)者，讓人(ren)流(liu)量不斷(duan)。

所以(yi)會看到很多開發(fa)(fa)(fa)商(shang)都在開發(fa)(fa)(fa)會員APP，其實都是讓流量(liang)到商(shang)業體以(yi)后，可(ke)以(yi)變成復購(gou)的(de)客戶(hu)。這意味著下次再來，你會看到大型商(shang)場(chang)都很在意，所謂的(de)從私域流量(liang)到運營方，也和開發(fa)(fa)(fa)商(shang)差(cha)不(bu)多。

因為輕(qing)資(zi)產運(yun)(yun)營(ying)(ying)在商(shang)業中是(shi)比(bi)較新(xin)的板塊，我們會看到一些(xie)傳統房企，以(yi)前(qian)以(yi)重資(zi)產去(qu)建商(shang)場來運(yun)(yun)營(ying)(ying)，如(ru)今都走向輕(qing)資(zi)產進行品牌管理輸出(chu)，而且這種方(fang)式(shi)可以(yi)規模(mo)化。輕(qing)資(zi)產運(yun)(yun)營(ying)(ying)方(fang)如(ru)果有真正的能力，去(qu)找(zhao)資(zi)方(fang)或是(shi)硬件改(gai)造是(shi)比(bi)較可靠(kao)的方(fang)式(shi)。面對眾(zhong)多存量資(zi)產，如(ru)果開發商(shang)沒有運(yun)(yun)營(ying)(ying)能力，完全可以(yi)由資(zi)方(fang)來做輕(qing)資(zi)產運(yun)(yun)營(ying)(ying)。

NBD：物流地產也是一個值得關注的領域，此前快速增長，并吸引各家企業進入，為何近期這方面的需求量減少了？

鄧懿君：這(zhe)兩年(nian)疫情影響下(xia)，消(xiao)費(fei)被(bei)壓(ya)制(zhi)了，也導致物(wu)流成(cheng)本(ben)上漲，以及整個供(gong)應鏈(lian)成(cheng)本(ben)上漲，變成(cheng)整個行業利潤下(xia)降。再加上早年(nian)留下(xia)來的(de)某些(xie)地區的(de)供(gong)需失衡，就會(hui)(hui)變成(cheng)現在(zai)看起來是倉庫很多(duo)空置在(zai)外面。所以我(wo)們覺得，首先要從我(wo)們的(de)購(gou)買力入(ru)手(shou)，包括社會(hui)(hui)消(xiao)費(fei)額和網(wang)上消(xiao)費(fei)額，特別是網(wang)上消(xiao)費(fei)額的(de)比(bi)重和增長，其實是每年(nian)都(dou)看得到的(de)。

為(wei)什么倉儲也(ye)困難(nan)，租金下跌，是(shi)因為(wei)供(gong)大于求，所(suo)以就要等基本面(mian)恢復，用存(cun)量倉庫慢慢的(de)需(xu)求增長來填(tian)充，才會(hui)回(hui)到一(yi)個(ge)比較健(jian)康的(de)基本面(mian)，我們覺得還(huan)需(xu)要有一(yi)兩年的(de)時間。

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封面圖片(pian)來(lai)源：每經記者 劉頌輝(hui) 攝(she)