每經(jing)記者｜陳榮浩    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

“我們是公(gong)司統一安排(pai)居(ju)住在城中村的(de)，現在因為統租不得不搬(ban)離，跟房東協商后(hou)，退(tui)了押金并補償了一個月房租，我們現在打算搬(ban)回公(gong)司宿(su)舍住。”6月4日下(xia)午，正在搬(ban)家的(de)租戶謝萍向記者介紹道。

統租(zu)(zu)，顧(gu)名思(si)義即由相關單(dan)位對(dui)城中村房源(yuan)進行(xing)統一改(gai)造，然后對(dui)相關設施進行(xing)配套升級，再對(dui)外出租(zu)(zu)。

但是，計劃的好事因為深圳城(cheng)中(zhong)村(cun)租客的種種疑慮，引發(fa)了輿(yu)論關注(zhu)。

在(zai)此之(zhi)前，深圳已對多個城(cheng)中村進行整治和改(gai)造，之(zhi)所以此次引(yin)起廣泛關注，主要有兩點，一(yi)是(shi)統租(zu)范圍偏大，二是(shi)引(yin)起了部分租(zu)戶(hu)較(jiao)大反彈。

6月(yue)5日，據深(shen)圳(zhen)發布官微(wei)，深(shen)圳(zhen)市住(zhu)建(jian)局相(xiang)關負責人公開回應稱，全市城(cheng)中(zhong)村整治提升(sheng)劃分(fen)(fen)為綜合提升(sheng)類(lei)、產(chan)業(ye)配套(tao)類(lei)、特色發展(zhan)類(lei)、控制引導類(lei)和基本保(bao)障類(lei)等5類(lei)。其中(zhong)，僅(jin)部分(fen)(fen)綜合提升(sheng)類(lei)、產(chan)業(ye)配套(tao)類(lei)城(cheng)中(zhong)村涉(she)及城(cheng)中(zhong)村保(bao)障性住(zhu)房規模(mo)化品質化改造(zao)提升(sheng)。其余類(lei)別均不涉(she)及城(cheng)中(zhong)村保(bao)障性住(zhu)房籌(chou)集。

“城中村(cun)保(bao)障性住(zhu)房(fang)規模化品質化改(gai)造(zao)提升由政府主導(dao)籌(chou)集，改(gai)造(zao)后的租金(jin)以不(bu)漲為(wei)原(yuan)則(ze)，單套租金(jin)原(yuan)則(ze)上(shang)與改(gai)造(zao)前基(ji)本(ben)持平，即(ji)便個別房(fang)源因(yin)改(gai)造(zao)成(cheng)本(ben)高、投入較大、建筑(zhu)結構復雜，也(ye)必(bi)須(xu)嚴格(ge)(ge)控(kong)(kong)制成(cheng)本(ben)、嚴格(ge)(ge)控(kong)(kong)制價格(ge)(ge)、嚴格(ge)(ge)加(jia)強價格(ge)(ge)監督。”

對于這一權威回復，城中村的(de)租客是否知(zhi)曉，是否理解，是否按有關部(bu)門(men)的(de)要求(qiu)進行了(le)落(luo)實(shi)，《每日經濟新聞》記者實(shi)地探訪了(le)深圳的(de)城中村進行調(diao)查。

俯瞰(kan)深(shen)圳城中村 每經(jing)記者 陳榮浩(hao) 攝(she)

“并非全村統租”

6月4日下午，深圳南(nan)山區西麗街道城中村，頂(ding)著33攝氏(shi)度高溫，不少租戶選擇了搬家離開。

今年5月底，這里不少租(zu)客收到來自房東的通知(zhi)，稱因(yin)村內進行統租(zu)，要求(qiu)6月30日(ri)前(qian)搬(ban)離。

該(gai)則通知引發村(cun)內不少租(zu)戶(hu)擔(dan)憂，他們的擔(dan)心(xin)主要集中在孩子上學、短期難以找到合適房源、租(zu)金(jin)上漲等(deng)問(wen)題。

6月3日，村(cun)街道辦發布《致(zhi)居民朋友的一封(feng)信》，其(qi)中提(ti)到(dao)，“不限期(qi)搬(ban)離；能給予拆遷補助；能保障學位。”

6月(yue)4日下(xia)午，記者來到這一城中村時(shi)，各種紅底白字的標語映入眼簾，“統(tong)租改造，受(shou)惠于(yu)民，造福于(yu)民”“政企攜手，業主(zhu)共(gong)建”等(deng)。

不過，這次(ci)并非全(quan)村統租。在村里擁(yong)有兩(liang)棟大樓的房東李華向記者介紹(shao)道，“這次(ci)統租采(cai)取自愿(yuan)(yuan)模式，房東與(yu)第三方公司溝通，自愿(yuan)(yuan)簽訂合(he)同(tong)，不過我這兩(liang)棟樓都沒(mei)有簽。”

對于為何沒參與統租，李(li)華也向記者說出了自己的顧慮(lv)。

“第三(san)方(fang)(fang)(fang)公(gong)司(si)給到的(de)租(zu)金(jin)比(bi)現在稍微高(gao)一點，但并不是(shi)(shi)政府出面跟我們(men)簽(qian)合同，而是(shi)(shi)與第三(san)方(fang)(fang)(fang)公(gong)司(si)簽(qian)，如(ru)果(guo)中(zhong)間我們(men)突然(ran)收不到房(fang)租(zu)又該(gai)去找誰？此外，我們(men)把樓授權給第三(san)方(fang)(fang)(fang)公(gong)司(si)后，第三(san)方(fang)(fang)(fang)公(gong)司(si)是(shi)(shi)否會拿(na)我們(men)的(de)資料(liao)和(he)房(fang)子去貸款，這又是(shi)(shi)一個風險。另一個就是(shi)(shi)基礎(chu)配套，馬上要通地鐵了，周邊配套也在逐漸完善，未來只會越(yue)來越(yue)好租(zu)。”

而(er)李華口中的第(di)三方公(gong)司(si)(si)(si)，非網傳的深圳安居微(wei)棠(tang)(tang)住房租賃(lin)投資(zi)控股(gu)有限(xian)公(gong)司(si)(si)(si)（市(shi)屬(shu)國(guo)(guo)企(qi)人才安居集團旗下的城中村租賃(lin)公(gong)司(si)(si)(si)，以下簡稱微(wei)棠(tang)(tang)），而(er)是“深圳市(shi)深匯(hui)通投資(zi)控股(gu)有限(xian)公(gong)司(si)(si)(si)”。據企(qi)查查，該公(gong)司(si)(si)(si)為南山區國(guo)(guo)資(zi)局所屬(shu)全資(zi)國(guo)(guo)有企(qi)業。

記者在調查過程中還(huan)了(le)解到，并非所有統租樓棟(dong)的租客都如愿拿到了(le)補償金，能否如愿拿到這筆錢(qian)，很大程度上取決(jue)于房東意愿。

在村里從事個(ge)體生意(yi)多年的一(yi)位租客向記者表示，“要是碰到比較摳(kou)的房東，他就不(bu)愿意(yi)補貼。我們那邊幾棟樓有3個(ge)房東，另外(wai)兩個(ge)房東都(dou)給搬遷的租戶補貼了(le)，但我們房東就是不(bu)愿意(yi)補，我們也沒辦法。”

從房(fang)(fang)(fang)租(zu)情(qing)況來(lai)看，雖說已(yi)經有(you)不(bu)少房(fang)(fang)(fang)源(yuan)被統(tong)租(zu)，但仍有(you)不(bu)少房(fang)(fang)(fang)東在招租(zu)。目(mu)前單間的(de)價格普遍在800~1000元不(bu)等(deng)，一房(fang)(fang)(fang)一廳價格在1000~1300元不(bu)等(deng)，兩房(fang)(fang)(fang)一廳的(de)價格在2400~2600元不(bu)等(deng)，在南(nan)山區價格偏低。不(bu)過，該城(cheng)中村附(fu)近暫(zan)無地(di)鐵，距離較近的(de)茶光地(di)鐵站，還(huan)得坐(zuo)7站公交。

街道辦在城(cheng)中(zhong)村內(nei)各樓宇張貼的有關“統租”回(hui)復 每經記(ji) 者陳榮浩 攝

統租背后的大生意

6月5日，深圳市住(zhu)(zhu)(zhu)建(jian)局相關負責人回復媒體(ti)(ti)稱(cheng)，“城中村(cun)是(shi)很多來深建(jian)設者包括(kuo)低收入(ru)群體(ti)(ti)的落腳點，城中村(cun)保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)規(gui)模(mo)化品(pin)質化改(gai)造提升是(shi)我(wo)市保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)建(jian)設籌集(ji)渠道之一。實施城中村(cun)保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)規(gui)模(mo)化品(pin)質化改(gai)造提升的目(mu)的，就是(shi)要更好解決(jue)來深建(jian)設者住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)問(wen)題，讓他們住(zhu)(zhu)(zhu)上更高品(pin)質、更加安全的房(fang)(fang)(fang)子。”

2021~2027年，全(quan)市將累(lei)計新(xin)增建(jian)設(she)籌集保障性住(zhu)(zhu)房100萬套（間），覆蓋約(yue)350萬~400萬人(ren)。預計到2035年，全(quan)市保障性住(zhu)(zhu)房覆蓋人(ren)群將達(da)到約(yue)500萬人(ren)，約(yue)占全(quan)市常住(zhu)(zhu)人(ren)口的26%。

在深圳的房地產市場，城中(zhong)村一直都是“濃墨重彩的一筆(bi)”。

綜合珊(shan)瑚數(shu)據(ju)“城中(zhong)村(cun)助手”以及公(gong)開資料，深圳擁有(you)約360平方公(gong)里城中(zhong)村(cun)建筑，約占20%土地面積(ji)，居住著超過1000萬人口。也正因此，城中(zhong)村(cun)是統租的重要對象(xiang)。

在廣(guang)東省城(cheng)規院住房(fang)政策研究(jiu)中(zhong)心首席(xi)研究(jiu)員李宇嘉看來，統租城(cheng)中(zhong)村(cun)是深(shen)圳多(duo)渠(qu)道公共住房(fang)供應的(de)重大創新(xin)，貫徹了國家提出的(de)超大特(te)大城(cheng)市穩步推進(jin)城(cheng)中(zhong)村(cun)改造，也是存量盤活的(de)重要渠(qu)道，而且也符合高質(zhi)量發展，供給側(ce)改革和積極(ji)探索新(xin)模式。

但在(zai)推(tui)進該項工作時，也容易(yi)碰到各(ge)種“疾風暴(bao)雨”。

“太快(kuai)了(le)，就會導致(zhi)工作方式上存在瑕疵，比如(ru)對現有(you)租(zu)(zu)戶的大(da)規模清退，必(bi)須以更(geng)高的租(zu)(zu)金(jin)統租(zu)(zu)，導致(zhi)房源供應短(duan)期內急劇減少，而搬離的租(zu)(zu)客需要尋找(zhao)新(xin)居所，需求短(duan)期內釋放，不(bu)利于穩定租(zu)(zu)金(jin)。”李宇(yu)嘉說。

李(li)宇嘉建議，通過統租(zu)這種模式，要合理(li)評估(gu)其(qi)綜(zong)合影響，然(ran)后合理(li)確定規(gui)(gui)模。即(ji)(ji)便還(huan)要統租(zu)，也要控(kong)制節奏、控(kong)制規(gui)(gui)模，特別(bie)要做好相關配套保障政策的安(an)排，杜(du)絕對租(zu)金(jin)的拉動。此外，與其(qi)大規(gui)(gui)模補貼，不如(ru)把錢用在城中村所需的短(duan)板上，即(ji)(ji)少統租(zu)改(gai)室內(nei)和樓棟，多(duo)改(gai)造(zao)周邊公共設施(shi)。

目前深圳已推(tui)出(chu)了不少通過(guo)改(gai)租城中(zhong)村樓宇方式(shi)的“保租房(fang)”。微棠(tang)(tang)(tang)小程序(xu)顯(xian)示(shi)，目前微棠(tang)(tang)(tang)已在龍(long)(long)華(hua)、寶安等(deng)多個(ge)區域(yu)推(tui)出(chu)了微棠(tang)(tang)(tang)社區，其中(zhong)龍(long)(long)華(hua)是推(tui)進速度較快的區域(yu)，在南源新城、橫嶺村、元芬村等(deng)多個(ge)城中(zhong)村均有部署。

據(ju)企查查，微棠背后股東(dong)(dong)有(you)(you)兩家(jia)，一(yi)家(jia)是(shi)(shi)深(shen)圳市(shi)安居鼎豐管理(li)有(you)(you)限公司，占(zhan)比(bi)51%，其(qi)股東(dong)(dong)是(shi)(shi)深(shen)圳市(shi)人才(cai)安居集(ji)團；另一(yi)家(jia)是(shi)(shi)深(shen)圳愿景明創(chuang)管理(li)咨詢(xun)有(you)(you)限公司，持股49%，2021年貝殼曾(ceng)對(dui)該公司投資7億元。

據《每日經濟新聞》記者此前探訪微棠社區(qu)了解到，將(jiang)城中村的(de)房(fang)子(zi)改造成“保(bao)租(zu)房(fang)”，一(yi)(yi)般對安全、功能、性能等維度都有一(yi)(yi)定要(yao)求，通常(chang)都是安排(pai)好水電(dian)、空調等設(she)施，基本屬于拎包入(ru)住(zhu)，從外觀上看，也會與其他(ta)樓宇有顯著(zhu)區(qu)別。

而從改(gai)造(zao)后的租(zu)金水平(ping)來(lai)看，基本(ben)與同片(pian)區(qu)同類型(xing)精裝房(fang)源相當，價差約10%。以元(yuan)芬村微棠公寓(yu)為(wei)例，該樓棟20~25平(ping)方(fang)(fang)米(mi)租(zu)金為(wei)1299元(yuan)/月(yue)(yue)，25~35平(ping)方(fang)(fang)米(mi)一(yi)室一(yi)廳為(wei)1869元(yuan)/月(yue)(yue)，40~60平(ping)方(fang)(fang)米(mi)兩室一(yi)廳為(wei)2799元(yuan)/月(yue)(yue)。

對于(yu)翻新后是(shi)否(fou)會(hui)造成成本大幅(fu)提(ti)升，若以后不靠財(cai)政補貼，該模式是(shi)否(fou)能夠持續等(deng)問題(ti)，6月5日下午，一位(wei)房(fang)(fang)地產業內人士向記者介紹，“套間的租金確實可以做到不漲(zhang)，但是(shi)房(fang)(fang)子面積會(hui)相(xiang)應變小(xiao)，比如25平(ping)方(fang)(fang)米的房(fang)(fang)子變成20平(ping)方(fang)(fang)米，通過室內設(she)計提(ti)高空間使用(yong)率，這樣房(fang)(fang)源數變多了(le)，承載(zai)租客(ke)變多了(le)，總體上還能保(bao)持財(cai)務平(ping)衡，是(shi)可以讓租戶(hu)做到同等(deng)體驗的。”

記者注(zhu)意到，去年(nian)1月時，深圳市住(zhu)建局曾聯合(he)多單(dan)位舉(ju)辦保(bao)障性租賃(lin)住(zhu)房(fang)小(xiao)戶型設計(ji)大賽，設計(ji)理念就是在“方寸之間”發(fa)揮創造力。

（應(ying)受訪者要求，文(wen)中謝萍、李華為化名）