每(mei)經(jing)記者｜陳榮浩    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜段(duan)煉 陳夢妤 蓋(gai)源源    

“我們是公司統(tong)一安排居住在城中村的，現(xian)在因為統(tong)租(zu)(zu)不得不搬(ban)離，跟(gen)房(fang)東協商(shang)后，退了押金并補償(chang)了一個月房(fang)租(zu)(zu)，我們現(xian)在打算搬(ban)回公司宿舍住。”6月4日(ri)下午(wu)，正在搬(ban)家的租(zu)(zu)戶謝萍(ping)向記(ji)者(zhe)介紹道。

統租(zu)(zu)，顧名思義即由相關單位對(dui)(dui)城中(zhong)村房源進行統一改造，然后對(dui)(dui)相關設施進行配(pei)套升級，再(zai)對(dui)(dui)外(wai)出租(zu)(zu)。

但是，計劃的(de)好事因(yin)為深圳城(cheng)中村租(zu)客的(de)種種疑慮引發(fa)了輿論(lun)關注。

在此之前，深(shen)圳(zhen)已對多個城中村進行整(zheng)治和(he)改造，之所以此次引(yin)起廣泛關注，主要有兩點，一是統租范圍偏大，二(er)是引(yin)起了部分(fen)租戶較大反彈(dan)。

6月5日，據深圳(zhen)發布官微，深圳(zhen)市住建局相關負(fu)責(ze)人公開回應稱，全市城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)整(zheng)治(zhi)提(ti)升劃(hua)分為(wei)綜合提(ti)升類(lei)(lei)、產業配(pei)套類(lei)(lei)、特色發展類(lei)(lei)、控制(zhi)引導類(lei)(lei)和基本保(bao)障類(lei)(lei)等5類(lei)(lei)。其(qi)中(zhong)(zhong)，僅部(bu)分綜合提(ti)升類(lei)(lei)、產業配(pei)套類(lei)(lei)城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)涉及城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)保(bao)障性住房規(gui)模(mo)化品質化改造提(ti)升。其(qi)余類(lei)(lei)別均不涉及城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)保(bao)障性住房籌(chou)集。

“城中村保障性住(zhu)房(fang)(fang)規模化品(pin)質化改造(zao)提升由政府主導籌集，改造(zao)后的(de)租金(jin)以不漲為原(yuan)則(ze)，單套租金(jin)原(yuan)則(ze)上與改造(zao)前基本(ben)持平，即便個別房(fang)(fang)源因改造(zao)成(cheng)本(ben)高、投入(ru)較大、建筑結構復雜，也必須嚴格(ge)控制成(cheng)本(ben)、嚴格(ge)控制價格(ge)、嚴格(ge)加強價格(ge)監督。”

對(dui)于這一權威(wei)回復，城中(zhong)村的租客是否知曉，是否理解(jie)，是否按有關部門(men)的要求(qiu)進行(xing)了落實，《每日經濟新聞》記者實地(di)探訪了深圳的城中(zhong)村進行(xing)調查。

并非全村統租、與第三方公司簽約

6月(yue)4日下午，深圳南山(shan)區(qu)西麗街道城中村，頂著33攝氏度高溫，不少租戶(hu)選擇了(le)搬家離開。

今(jin)年(nian)5月(yue)底，這里不少(shao)租(zu)客(ke)收到來(lai)自房東的通(tong)知(zhi)，稱因村內進行統(tong)租(zu)，要求(qiu)6月(yue)30日(ri)前搬(ban)離。

該(gai)則通(tong)知引發村內不少(shao)租戶擔憂，他(ta)們的(de)擔心主要集中在孩子上(shang)學、短期難以找到合適(shi)房(fang)源、租金上(shang)漲等問題(ti)。

6月3日，村(cun)街道辦(ban)發(fa)布《致居民朋友的一封信》，其(qi)中提到，“不限期搬(ban)離；能給予拆遷補助(zhu)；能保(bao)障學位。”

街道辦在村里各樓宇張貼的回(hui)復 

6月(yue)4日下(xia)午(wu)，記者來(lai)到這一城中(zhong)村時，各種紅(hong)底(di)白字的標語映入(ru)眼簾，“統租(zu)改(gai)造(zao)，受惠(hui)于民，造(zao)福于民”“政企攜手，業主共建”等(deng)等(deng)。

隨處(chu)可見的統租(zu)標語(yu) 

不過(guo)，這次(ci)并非(fei)全村統(tong)租。在村里擁有兩棟(dong)大(da)樓(lou)的房東(dong)李華向記(ji)者介紹道，“這次(ci)統(tong)租采取自愿模式，房東(dong)與第三方公司溝通，自愿簽(qian)訂合(he)同，不過(guo)我(wo)這兩棟(dong)樓(lou)都沒有簽(qian)。”

對于為何沒參與統(tong)租，李(li)華(hua)也向記者(zhe)說出了自己的顧慮。

“第三方公(gong)(gong)司(si)給(gei)到(dao)的租(zu)金(jin)比現在(zai)稍微高一(yi)(yi)點，但并不是(shi)政府出面跟我們簽(qian)合同，而是(shi)與(yu)第三方公(gong)(gong)司(si)簽(qian)，如(ru)果中間(jian)我們突然收不到(dao)房(fang)租(zu)又該去找(zhao)誰？此(ci)外，我們把樓授權給(gei)第三方公(gong)(gong)司(si)后，第三方公(gong)(gong)司(si)是(shi)否會拿我們的資料(liao)和房(fang)子去貸款，這(zhe)又是(shi)一(yi)(yi)個(ge)風險。另一(yi)(yi)個(ge)就是(shi)基礎配套，馬(ma)上要通地鐵(tie)了，周邊(bian)配套也在(zai)逐漸(jian)完善，未來只會越(yue)來越(yue)好租(zu)。”

而李華口中(zhong)的第三方(fang)公司(si)，非網傳的深(shen)(shen)(shen)圳安居微棠住(zhu)房(fang)租(zu)賃投資控股(gu)有限公司(si)（市屬(shu)國企(qi)人才安居集團旗下的城中(zhong)村租(zu)賃公司(si)，下稱微棠），而是“深(shen)(shen)(shen)圳市深(shen)(shen)(shen)匯通投資控股(gu)有限公司(si)”。據企(qi)查(cha)查(cha)，該公司(si)為南山區國資局所屬(shu)全資國有企(qi)業。 

正在(zai)搬(ban)家的人

記者在(zai)調查(cha)過程中(zhong)還了解(jie)到(dao)，并(bing)非所有統租樓棟的租客都如(ru)愿拿(na)到(dao)了補償金，能否如(ru)愿拿(na)到(dao)這筆錢，很(hen)大程度上(shang)取(qu)決于房東意愿。

在村里(li)從事(shi)個(ge)(ge)體(ti)生意多年的(de)一(yi)位租客向(xiang)記(ji)者表示，“要是(shi)碰到比較摳的(de)房東，他就不愿(yuan)(yuan)意補貼。我們(men)那邊幾棟樓有3個(ge)(ge)房東，另外兩個(ge)(ge)房東都給搬遷(qian)的(de)租戶補貼了，但我們(men)房東就是(shi)不愿(yuan)(yuan)意補，我們(men)也沒辦法。”

從房(fang)(fang)(fang)(fang)租情(qing)況(kuang)來看(kan)，雖說已經有不(bu)少(shao)房(fang)(fang)(fang)(fang)源被統租，但仍有不(bu)少(shao)房(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)在(zai)招租。目前單間的(de)價(jia)格(ge)普(pu)遍在(zai)800-1000元不(bu)等(deng)，一(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)一(yi)(yi)廳價(jia)格(ge)在(zai)1000-1300元不(bu)等(deng)，兩(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)一(yi)(yi)廳的(de)價(jia)格(ge)在(zai)2400-2600元不(bu)等(deng)，在(zai)南山(shan)區價(jia)格(ge)偏低。不(bu)過(guo)，該城中村附(fu)近(jin)暫無地鐵(tie)，距離較近(jin)的(de)茶光(guang)地鐵(tie)站(zhan)，還得(de)坐7站(zhan)公交(jiao)。

統租背后的大生意

6月5日，深圳市住(zhu)建(jian)局相關負責人回復媒體稱，“城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村是(shi)很(hen)多(duo)來(lai)深建(jian)設(she)者包(bao)括低收入群(qun)體的落(luo)腳點，城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)規模化品(pin)質(zhi)化改造提升是(shi)我市保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)建(jian)設(she)籌集渠(qu)道之(zhi)一(yi)。實施城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)村保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)規模化品(pin)質(zhi)化改造提升的目的，就(jiu)是(shi)要更(geng)(geng)好(hao)解(jie)決來(lai)深建(jian)設(she)者住(zhu)房(fang)問(wen)題(ti)，讓(rang)他(ta)們住(zhu)上更(geng)(geng)高品(pin)質(zhi)、更(geng)(geng)加安全的房(fang)子。”

2021-2027年，全市(shi)將累計新增建設籌集保障性住房100萬(wan)套（間），覆蓋約350萬(wan)-400萬(wan)人(ren)(ren)。預計到2035年，全市(shi)保障性住房覆蓋人(ren)(ren)群(qun)將達到約500萬(wan)人(ren)(ren)，約占全市(shi)常住人(ren)(ren)口的26%。

俯(fu)視城中村

在深圳的房地(di)產市場，城(cheng)中村一(yi)直(zhi)都(dou)是(shi)“濃墨重彩(cai)的一(yi)筆”。

綜合珊瑚(hu)數(shu)據(ju)“城中村(cun)助手”以及公(gong)開資料，深圳(zhen)擁有(you)約(yue)360平方公(gong)里城中村(cun)建筑，約(yue)占20%土地(di)?積，居住著超(chao)過(guo)1000萬(wan)人口。也正因此，城中村(cun)是(shi)統租的重要對象。

在廣東省城(cheng)規院住房政策研究中(zhong)心首席研究員李宇(yu)嘉看來，統租城(cheng)中(zhong)村(cun)是深圳多(duo)渠(qu)道公共住房供(gong)應的重(zhong)大創新，貫(guan)徹了(le)國(guo)家(jia)提出(chu)的超大特大城(cheng)市穩步推進(jin)城(cheng)中(zhong)村(cun)改造，也是存量盤活的重(zhong)要(yao)渠(qu)道，而且也符合高質(zhi)量發展，供(gong)給側(ce)改革和積(ji)極探索(suo)新模(mo)式(shi)。

但在推進(jin)該項工作時，也容易碰(peng)到各種“疾風暴雨”。

“太快了(le)，就會導致工作方式上存在瑕疵，比如對現有租(zu)戶的大規模清退，必(bi)須以(yi)更高的租(zu)金統租(zu)，導致房(fang)源(yuan)供應(ying)短期(qi)內急劇減少，而搬離的租(zu)客需要尋找新居所，需求短期(qi)內釋放，不利于穩定租(zu)金。”李宇嘉說。

李宇嘉建議，通過(guo)統(tong)(tong)租(zu)(zu)(zu)這(zhe)種模式，要合理評估其綜合影響，然后(hou)合理確(que)定規模。即(ji)便(bian)還要統(tong)(tong)租(zu)(zu)(zu)，也要控制節奏、控制規模，特(te)別(bie)要做(zuo)好相關配套保障政策(ce)的安排，杜絕對租(zu)(zu)(zu)金的拉(la)動。此外(wai)，與其大規模補貼，不如把錢用在(zai)城中村所需的短(duan)板(ban)上，即(ji)少統(tong)(tong)租(zu)(zu)(zu)改室內和樓(lou)棟，多改造周邊公共設施。

龍華區(qu)元(yuan)芬村(cun)改造項目

目(mu)前深圳已推出(chu)了不少通(tong)過改(gai)租(zu)城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村樓宇(yu)方式的(de)“保(bao)租(zu)房”。微棠小程序(xu)顯示，目(mu)前微棠已在(zai)龍華、寶安等多個區域(yu)推出(chu)了微棠社區，其中(zhong)(zhong)(zhong)龍華是推進(jin)速度較(jiao)快的(de)區域(yu)，在(zai)南源新城(cheng)(cheng)、橫嶺村、元(yuan)芬村等多個城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村均有(you)部署。

據企(qi)查查，微棠背后股東(dong)有兩(liang)家(jia)，一(yi)家(jia)是(shi)深圳(zhen)(zhen)市安(an)居鼎豐管(guan)理有限(xian)公司(si)，占比(bi)51%，其股東(dong)是(shi)深圳(zhen)(zhen)市人才安(an)居集團；另一(yi)家(jia)是(shi)深圳(zhen)(zhen)愿(yuan)景(jing)明創管(guan)理咨(zi)詢(xun)有限(xian)公司(si)，持股49%，2021年貝殼曾對該(gai)公司(si)投(tou)資7億元。

據(ju)《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者此前探訪微棠社區了解(jie)到，將(jiang)城(cheng)中村的(de)房(fang)子改造(zao)成“保租(zu)房(fang)”，一(yi)般對安全、功(gong)能、性能等維度都(dou)有一(yi)定要求，通(tong)常都(dou)是安排好水電、空調(diao)等設施，基(ji)本屬于(yu)拎(lin)包入住，從外觀上看，也會與(yu)其(qi)他樓宇有顯著(zhu)區別。

而(er)從改造后的租(zu)金(jin)水平(ping)(ping)來看，基本與同片區同類型精(jing)裝房源相當，價(jia)差(cha)約10%。以元(yuan)(yuan)芬村微棠公(gong)寓(yu)為例，該樓(lou)棟20-25平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)租(zu)金(jin)為1299元(yuan)(yuan)/月，25-35平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)一(yi)室一(yi)廳為1869元(yuan)(yuan)/月，40-60平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)兩室一(yi)廳為2799元(yuan)(yuan)/月。

對于翻新后(hou)是(shi)否會造成(cheng)成(cheng)本大幅提升，若(ruo)以后(hou)不靠財政補貼，該模(mo)式是(shi)否能夠持續等問題，6月5日下午，一位房(fang)地產業內人(ren)士向記者介紹(shao)，“套間的租(zu)金確實可以做到不漲，但是(shi)房(fang)子面(mian)積(ji)會相(xiang)應變小，比如25平(ping)方(fang)米(mi)(mi)的房(fang)子變成(cheng)20平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，通過室內設計提高空間使用率，這樣房(fang)源數變多了，承載(zai)租(zu)客變多了，總(zong)體上還能保持財務平(ping)衡，是(shi)可以讓租(zu)戶做到同(tong)等體驗的。”

記者注意到，去年1月時(shi)，深圳市住建局曾聯合多單(dan)位舉辦保障性租賃(lin)住房小戶型設計大賽(sai)，設計理念就是在“方(fang)寸之間”發揮創造力。

（應受(shou)訪者要求(qiu)，文(wen)中謝(xie)萍(ping)、李華為化名）

記者|陳榮浩

編輯|段(duan)煉 陳夢妤 蓋源源

校對|程鵬

文內圖片(pian)：每經記者 陳榮浩 攝

 

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