每(mei)經記(ji)者｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜王月龍 陳夢妤    

天氣還沒(mei)轉暖(nuan)，上海(hai)二手房市場搶先火了。3月(yue)份(fen)2.4萬套成交量(liang)，直接站(zhan)上了近20個月(yue)以來的最高點。

上(shang)海(hai)(hai)中(zhong)原(yuan)地產(chan)數(shu)據顯(xian)示，上(shang)海(hai)(hai)二手(shou)住宅2023年1月(yue)(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)8069套(tao)、2月(yue)(yue)19280套(tao)、3月(yue)(yue)23991套(tao)，3月(yue)(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)套(tao)數(shu)環比(bi)增加(jia)24%，同比(bi)增加(jia)86%，創下了(le)2021年8月(yue)(yue)以來(lai)的成(cheng)(cheng)交(jiao)高點。2021年上(shang)半年，正是上(shang)海(hai)(hai)樓市供(gong)需兩旺之(zhi)時(shi)，隨后一劑猛(meng)藥“三價就低”政策出臺(tai)，8月(yue)(yue)、9月(yue)(yue)上(shang)海(hai)(hai)二手(shou)房成(cheng)(cheng)交(jiao)量“速凍(dong)”。

盡管2022年下半年起，“三(san)價就低”在(zai)實際操作中(zhong)逐(zhu)漸淡化，但今年的(de)回暖也(ye)帶著明(ming)顯的(de)政(zheng)策痕跡。

房東不(bu)再坐地(di)起價

記者注意到，今年(nian)1-3月上海的二手房成交有著(zhu)明顯特點(dian)：總價低、舒適度高、面積不小。

從(cong)(cong)上海(hai)中原地(di)產的(de)(de)統計來看(kan)，今年的(de)(de)剛需(xu)買家“上車(che)”時，在地(di)段和舒適度(du)之間多選(xuan)擇后者(zhe)，不(bu)(bu)少外(wai)郊(jiao)環(huan)回遷房也(ye)成(cheng)了不(bu)(bu)錯的(de)(de)選(xuan)擇。上海(hai)鏈家數據也(ye)顯示，一(yi)季度(du)70-90平方米成(cheng)交占比(bi)(bi)26%，較(jiao)去年同(tong)期(qi)增加(jia)(jia)1個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；110-140平方米占比(bi)(bi)較(jiao)去年增加(jia)(jia)0.4個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；50平方米以(yi)下的(de)(de)占比(bi)(bi)18.6%，減少1.5個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。從(cong)(cong)總價段來看(kan)，400萬-600萬元的(de)(de)占比(bi)(bi)11.9%，增加(jia)(jia)1.4個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；600萬元以(yi)上的(de)(de)占比(bi)(bi)10.2%，增加(jia)(jia)1.5個百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。

業主調低掛牌(pai)價，以期以價換(huan)量

“2.4萬(wan)套是‘以(yi)價換量’換出來的”，上海中原地產(chan)市(shi)場分(fen)析師盧文曦告訴記(ji)者，“一方(fang)面，一線城(cheng)市(shi)消(xiao)費韌性優于其他城(cheng)市(shi)，房東掛牌比較活躍(yue)，充(chong)足的掛牌量(liang)給成交奠定基礎；另(ling)一方(fang)面，雖(sui)然成交量有所放大，但(dan)價格表現(xian)非(fei)常穩定，說明房東也比較務(wu)實(shi)，并不因為市場轉好(hao)就坐(zuo)地起價。”

對于今年(nian)房(fang)東(dong)(dong)心態的(de)變化，盧(lu)文曦說，“現在客(ke)戶非(fei)常(chang)聰明，會挑性價比高的(de)房(fang)源，最優先(xian)成交的(de)都是筍盤，房(fang)東(dong)(dong)掛牌價格高、跳價，就(jiu)賣不(bu)掉。以(yi)價換量的(de)另一方面，是最近的(de)掛牌量非(fei)常(chang)活(huo)躍，每周大約新增1.3萬套，跳價就(jiu)相(xiang)當于幫(bang)其他房(fang)東(dong)(dong)抬價，這(zhe)是非(fei)常(chang)不(bu)明智的(de)。”

“只要市場(chang)有成交，基本上房源(yuan)掛牌價就是市場(chang)平均水平或者能夠接受的水平，比市場(chang)水平高，那你這個房子(zi)肯定(ding)難成交。”

價格合適一兩周就成交了(le)

由(you)于房東們大多謹慎選(xuan)擇了以價換量，今年的小陽春(chun)，對于(yu)剛需上(shang)車族而言極為友好。

根據上海鏈家統計，3月份成交(jiao)均價(jia)漲(zhang)幅最大(da)的是外郊(jiao)環(huan)(huan)(huan)(huan)間，同比(bi)增(zeng)(zeng)長8%。但(dan)從環(huan)(huan)(huan)(huan)比(bi)來(lai)看，各環(huan)(huan)(huan)(huan)線漲(zhang)幅僅1%左右，變(bian)動不大(da)。整個2023年一(yi)季度，除(chu)郊(jiao)環(huan)(huan)(huan)(huan)以外均價(jia)同比(bi)下跌1%，其余各環(huan)(huan)(huan)(huan)線均價(jia)相較去年略有增(zeng)(zeng)長，外郊(jiao)環(huan)(huan)(huan)(huan)間同比(bi)增(zeng)(zeng)長4%。

記者注意到，3月(yue)份各個區(qu)域內二手房(fang)成交均(jun)(jun)價(jia)的同環比(bi)變動十分穩定(ding)(ding)，除內環內略(lve)出現不(bu)易(yi)察覺的同比(bi)下調(diao)外，其余(yu)區(qu)域均(jun)(jun)保持(chi)穩定(ding)(ding)。

從2023年(nian)一季度二手(shou)房價格累計(ji)同比來看(kan)，下(xia)跌區域(yu)為虹口、黃埔、徐匯(hui)和金山。從(cong)二手(shou)房(fang)成交均價來(lai)看，TOP3區域為黃浦、長寧和徐匯。

以靜安(an)區(qu)大寧(ning)板塊為(wei)例，上海靜安(an)區(qu)平型(xing)關路一家中原(yuan)地產店長(chang)江超對(dui)記(ji)者說(shuo)：“還是看品質，次新房(fang)和房(fang)齡比較小(xiao)(xiao)的更受歡迎，比如(ru)慧芝湖(hu)花園小(xiao)(xiao)區(qu)，各方面(mian)都不錯(cuo)，光3月(yue)份就成交(jiao)了(le)15套(tao)。”

作為一(yi)(yi)線從業人員，江超也(ye)感受(shou)到了今年(nian)小陽春的不(bu)同(tong)之(zhi)處：“成(cheng)交量(liang)大(da)，但是價格(ge)很平穩(wen)，和2022年(nian)下半年(nian)基本上差不(bu)多，個別極熱門的次新樓(lou)盤漲幅稍微明顯(xian)一(yi)(yi)些(xie)，大(da)部分房東掛牌還是符合(he)市場價的。最近二手房交易周期非常快，價格(ge)合(he)適一(yi)(yi)兩周就成(cheng)交了，即便是不(bu)那么有誠意的掛牌，一(yi)(yi)兩個月(yue)也(ye)能完成(cheng)交易。”

老破小可能會受影響

“近段時間帶看(kan)量確實有一(yi)定(ding)下降，大概從(cong)3月底那一(yi)周開始(shi)，門(men)店(dian)感(gan)受比(bi)較明顯(xian)”，江超(chao)說，“對品質比較(jiao)好的小區成交量影響(xiang)不大，預(yu)計(ji)一些老破(po)小，在看房(fang)熱度降下來之后會受到影響(xiang)。”

“但是等跌價、等撿漏，基本上也不現實。有些客戶就是想找低于市場價很多的房子，我們也去溝通過一些業主，但房東更多的是置換需求，什么時候賣掉什么時候買，所以想找特價房、急售房也挺難。”

上海某二手房小區

上海中原地產市場分析師盧文曦(xi)認為(wei)，就是(shi)一個正(zheng)常的季節性(xing)交易量(liang)回(hui)升。從最近10年(nian)來(lai)看，歷來(lai)就是(shi)上半年(nian)特(te)別是(shi)3月份有一個比較(jiao)明顯(xian)的回(hui)升，4、5月份回(hui)歸正(zheng)常軌道。

從(cong)鏈家的帶看來(lai)看，帶看量較大(da)的時段主要(yao)集中在2月下(xia)旬至3月初，近幾(ji)周的環比連續(xu)下(xia)滑3%左右。

“從(cong)(cong)中原地產一些前瞻性指(zhi)標(biao)來看，3月份新增客戶量(liang)是(shi)明顯減少的。從(cong)(cong)整個市場來看，掛牌指(zhi)數也是(shi)往下(xia)走的，那也就(jiu)意(yi)味著3月份這種(zhong)快速放量的行情其實是不可延續的。預計4、5月份會有從高(gao)位回落的一個動作(zuo)，上半年3月份就是一個高(gao)點。”盧文曦(xi)說。

記者|包晶晶

編輯|王月龍?陳夢妤?杜波

校對|孫志成

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