每經記者(zhe)｜王佳飛    每經編輯(ji)｜魏文藝    

3月17日，龍湖集(ji)團（HK00960，股價(jia)21.850港元(yuan)，市值1386億(yi)港元(yuan)）公布了2022年度業績報告。年報顯示，龍湖在(zai)2022年全年實現合同(tong)銷(xiao)售額2015.9億(yi)元(yuan)（人民幣，下(xia)同(tong)），對應銷(xiao)售總建筑(zhu)面積為1304.7萬(wan)平方米，營業額同(tong)比增長12.2%，達2505.7億(yi)元(yuan)。

在(zai)當日舉行的業(ye)績(ji)發布會上，龍湖集團三位高管出席，分(fen)別是(shi)公司董事會主席兼(jian)首(shou)席執(zhi)行官陳(chen)序平、執(zhi)行董事兼(jian)首(shou)席財務官趙軼和執(zhi)行董事兼(jian)高級副總裁張旭忠。這也是(shi)陳(chen)序平去年接替(ti)吳亞軍的角色后“首(shou)秀”業(ye)績(ji)會。

談到公司的“變(bian)與不變(bian)”，陳(chen)序平表示(shi)，“龍湖的‘空(kong)間即服務’、穩健(jian)財務等底色(se)不會變(bian)，即使在行業最困難的時候也沒有變(bian)。”

龍湖集團業績發布現場 圖片來源：企業提供

在降負債的同時增加利潤

在2022年(nian)房地產市場總(zong)體(ti)平(ping)淡的背景下，龍(long)湖(hu)集團實現營業(ye)額2505.7億(yi)元，同(tong)比增(zeng)長12.2%；歸屬于股東的凈利(li)潤243.6億(yi)元；剔除公平(ping)值變動等影響后的股東應占(zhan)核(he)心(xin)溢利(li)同(tong)比實現正向增(zeng)長達225.4億(yi)元；毛(mao)利(li)額530.4億(yi)元，毛(mao)利(li)率(lv)21.2%。

這其(qi)中(zhong)，陳序平的(de)關(guan)注(zhu)點(dian)更多(duo)的(de)是公司經(jing)營(ying)性(xing)業務，回答(da)的(de)問題也(ye)多(duo)與之相(xiang)關(guan)。“目前龍(long)湖(hu)經(jing)營(ying)性(xing)利(li)潤(run)占(zhan)比(bi)大約為27%，對未來5年非地產開(kai)發利(li)潤(run)占(zhan)比(bi)預計能達到50%以(yi)上還(huan)是很(hen)有信心的(de)。”

據(ju)龍湖年報，2022年該公司運營業務不(bu)含(han)稅租金(jin)收入(ru)為(wei)118.8億元，較上(shang)年增(zeng)長14.1%；商(shang)場、租賃(lin)住房、其他收入(ru)的占比分別(bie)為(wei)78.1%、20.2%和1.7；運營毛(mao)利率(lv)為(wei)75.6%，較上(shang)年增(zeng)長0.9%。

陳序(xu)平還提到，“在(zai)核心城市和核心地段(duan)，租(zu)賃是有需求的(de)，龍(long)湖在(zai)長租(zu)公寓(yu)領(ling)域發(fa)力較早，去年已(yi)經(jing)盈(ying)利，2023年預計將有良性的(de)盈(ying)利增長。”

從年報來看，龍湖(hu)冠寓已開業11.6萬(wan)間(jian)，整體出租(zu)率為(wei)88.5%，其(qi)中開業超(chao)過6個月的項目(mu)出租(zu)率為(wei)91.1%。

談(tan)及自(zi)己接任(ren)董事(shi)長(chang)后龍(long)湖(hu)的(de)“變(bian)(bian)(bian)(bian)與不變(bian)(bian)(bian)(bian)”時(shi)，陳序平表示，“龍(long)湖(hu)‘空(kong)間(jian)即(ji)服務(wu)(wu)’、穩健財務(wu)(wu)等底色不會(hui)變(bian)(bian)(bian)(bian)，即(ji)使在(zai)(zai)最困難的(de)時(shi)候也(ye)沒有(you)變(bian)(bian)(bian)(bian)。變(bian)(bian)(bian)(bian)的(de)是對我們(men)的(de)業務(wu)(wu)重(zhong)構做出了(le)調整，行(xing)業靠債務(wu)(wu)擴張不可持續，龍(long)湖(hu)對總負債下降有(you)要(yao)求。在(zai)(zai)航道方面(mian)變(bian)(bian)(bian)(bian)為1+2+2航道，這個調整在(zai)(zai)一(yi)個龍(long)湖(hu)的(de)體(ti)系下，即(ji)使面(mian)臨(lin)市場沖(chong)擊也(ye)沒有(you)被稀釋。我們(men)選擇了(le)一(yi)條更(geng)為辛(xin)苦的(de)路，在(zai)(zai)降負債的(de)同(tong)時(shi)增(zeng)(zeng)加利(li)潤(run)，相當于在(zai)(zai)體(ti)重(zhong)不增(zeng)(zeng)的(de)情況下去(qu)增(zeng)(zeng)肌，這需要(yao)更(geng)加的(de)自(zi)律，更(geng)加注重(zhong)資(zi)產質量。”

吳亞軍仍是龍湖最大股東

張旭忠回(hui)答了房產開發方面(mian)的(de)(de)問題，他表示(shi)，“目前市(shi)場還是(shi)分(fen)化的(de)(de)，并非所有城市(shi)都(dou)在回(hui)暖。從龍(long)湖的(de)(de)數據看，一(yi)線(xian)城市(shi)和高能(neng)級的(de)(de)一(yi)些二線(xian)城市(shi)相對來(lai)講比較(jiao)穩定，1-2月(yue)份，杭州(zhou)、成(cheng)都(dou)、武漢、西(xi)安(an)等(deng)城市(shi)簽(qian)約成(cheng)交(jiao)金額整體同(tong)比上漲(zhang)了20%。相對能(neng)級比較(jiao)低、比較(jiao)弱(ruo)的(de)(de)城市(shi)還是(shi)繼續在承壓，如常州(zhou)、大連、紹興(xing)、臺州(zhou)等(deng)城市(shi)，成(cheng)交(jiao)金額是(shi)下跌超過20%。”

對于2023年(nian)銷(xiao)售目(mu)標，張旭忠表(biao)示，龍湖按照目(mu)前的節奏，預判全年(nian)銷(xiao)售相比去(qu)年(nian)穩(wen)中有升，但并未透(tou)露具體數據。他(ta)還表(biao)示，今(jin)年(nian)龍湖的拿地節奏也還是會是以銷(xiao)定產。

趙軼則表示，龍湖不(bu)存在減值準備(bei)。

年(nian)報顯(xian)示，截至2022年(nian)底，龍湖的土(tu)地(di)儲(chu)(chu)備(bei)合(he)計5795萬平方米，權(quan)益面積(ji)為3975萬平方米。土(tu)地(di)儲(chu)(chu)備(bei)的平均成(cheng)本為每平方米5221元，為當(dang)期簽約單價的33.8%。按地(di)區(qu)來看，環(huan)渤海(hai)地(di)區(qu)、西(xi)部地(di)區(qu)、長三角地(di)區(qu)、華中地(di)區(qu)及華南地(di)區(qu)的土(tu)地(di)儲(chu)(chu)備(bei)分別占土(tu)地(di)儲(chu)(chu)備(bei)總面積(ji)的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

對于媒體關(guan)心的龍湖創始人吳亞軍，陳(chen)序平表(biao)示，“吳總(zong)目前仍然是(shi)龍湖最大的股東，也是(shi)戰略(lve)顧問，她幾次以股代息就展現了對公(gong)司的信心。”

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封面圖片來源：企業提供