每經記(ji)者｜劉頌(song)輝    每經編(bian)輯｜魏文藝    

“社會環境在變化，城市的(de)煙(yan)火(huo)氣(qi)也回來了。”3月2日(ri)下午，由每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞主(zhu)辦的(de)“商業觀(guan)點談”線下沙龍在上海(hai)舉行。本次沙龍以“重回煙(yan)火(huo)氣(qi)”為主(zhu)題，聚(ju)焦消費復(fu)蘇(su)，尋找(zhao)商業新(xin)密碼。

在話題(ti)討論環節(jie)，第一太(tai)平戴維斯中國(guo)區市場(chang)研究部主管、高級董事(shi)簡可表示，過(guo)去(qu)一年里(li)，商業地產因疫情影響受到重創，如(ru)今終于看到消費反彈的趨勢。

簡可 受訪者供圖

商業活動復蘇成趨勢

過去這幾年，受疫情影響，國內商業地(di)產行(xing)業承壓，市場(chang)發展存在諸多(duo)不確定性因素。據第一太平戴維(wei)斯研(yan)究(jiu)部的(de)報告，2022年國內零售(shou)市場(chang)受到較(jiao)大沖擊，各類消(xiao)費均有所下降(jiang)，堂食受限降(jiang)低(di)餐飲類消(xiao)費。

簡(jian)可表示(shi)，如今消費反彈正逐漸成(cheng)為市(shi)(shi)場趨勢。第一太平戴(dai)維(wei)斯方面近期觀察到(dao)，過去(qu)十分(fen)熱鬧的(de)(de)商(shang)業(ye)氛圍(wei)開始從郊區重新回到(dao)了市(shi)(shi)中心。隨著(zhu)社(she)會環境的(de)(de)變(bian)(bian)化，城市(shi)(shi)的(de)(de)煙火氣也回來了。而社(she)會需求變(bian)(bian)化，市(shi)(shi)中心的(de)(de)商(shang)業(ye)地產項目重新成(cheng)為投資重點(dian)。

他認為，防疫措(cuo)施優化以后(hou)，國(guo)內旅游市場(chang)(chang)已(yi)經復蘇，消費(fei)信心也跟著起來了。如(ru)果居民儲蓄意愿(yuan)稍(shao)微降低，消費(fei)將進(jin)一(yi)步得到(dao)支(zhi)撐。“2023年將是市場(chang)(chang)修復之年，傳統(tong)資(zi)產基本面(mian)較2022年有所好轉，新經濟資(zi)產熱(re)度有望持續，跨國(guo)企業(ye)面(mian)臨的(de)挑戰(zhan)主要是地緣(yuan)政治風險以及氣候(hou)變化。”

“都市生活(huo)壓力加之疫情影響，讓城市居民渴望逃離高密度(du)的(de)鋼筋森(sen)林(lin)，與家人(ren)朋友親密共(gong)處(chu)，親近人(ren)文自然，得到短暫而適(shi)度(du)的(de)休憩放(fang)松。”簡可表(biao)示，今年以來，市場中有部分商業項(xiang)目(mu)開始嘗試將零售商業與休閑娛樂結(jie)合起(qi)來，使商場變成消費(fei)者(zhe)周末(mo)的(de)好去處(chu)。

我國擁有龐大的(de)商業地產存量，除了進行項目(mu)(mu)開發，資產管理也是運營企業發展的(de)重要一環。在(zai)簡可看(kan)來，在(zai)商業活動逐(zhu)漸反(fan)彈復蘇的(de)情況下(xia)，零售商業項目(mu)(mu)更(geng)需(xu)提(ti)升資產管理能力。

需求向休閑娛樂傾斜

后(hou)疫情時代，消費(fei)者(zhe)的(de)(de)(de)需求(qiu)越發(fa)向休(xiu)閑(xian)娛(yu)樂方向傾斜。據第一(yi)太平戴(dai)維斯發(fa)布的(de)(de)(de)報告(gao)顯示，2022年第四季(ji)度，休(xiu)閑(xian)娛(yu)樂、超市(shi)百貨及汽車(che)的(de)(de)(de)新租面積環(huan)比增幅較為明顯，包括普拉提等細分健身品類和KTV、脫口秀(xiu)等娛(yu)樂業態(tai)拓店積極。

上海(hai)BFC外灘(tan)金融(rong)中(zhong)心、環球港和(he)白玉蘭(lan)廣(guang)場(chang)等多(duo)個(ge)購物(wu)中(zhong)心，在項(xiang)目內設立真冰場(chang)以(yi)打(da)造(zao)季節性(xing)獨特體驗(yan)，增強(qiang)項(xiang)目與客(ke)流互動性(xing)，而體驗(yan)感(gan)氛圍(wei)、興趣(qu)圈(quan)層營造(zao)成(cheng)功與否將(jiang)決(jue)定項(xiang)目的(de)人流量走(zou)勢。

截至(zhi)2022年(nian)底，上(shang)海的購(gou)(gou)物中(zhong)心首層平均(jun)租(zu)金(jin)環(huan)(huan)比下(xia)降(jiang)(jiang)0.1%，為每平方米每天(tian)26.1元，較上(shang)一年(nian)同(tong)期(qi)(qi)下(xia)降(jiang)(jiang)1.4%。其中(zhong)，核(he)心商圈(quan)首層租(zu)金(jin)與上(shang)季度持平，非(fei)核(he)心商圈(quan)環(huan)(huan)比下(xia)降(jiang)(jiang)0.1%，同(tong)比分別下(xia)降(jiang)(jiang)0.8%和1.6%。全(quan)市購(gou)(gou)物中(zhong)心空置率環(huan)(huan)比上(shang)漲(zhang)0.4個百分點至(zhi)12.2%，較上(shang)一年(nian)同(tong)期(qi)(qi)上(shang)漲(zhang)3.9個百分點。

簡(jian)可表示，目前房(fang)地產(chan)行(xing)業正面臨多年未(wei)有的(de)(de)利(li)好政策扶持(chi)，基本面發生著(zhu)巨大(da)變化(hua)。在過去兩年，行(xing)業領先的(de)(de)港資開發商(shang)大(da)舉布局(ju)核心(xin)城(cheng)市(shi)、REITs市(shi)場(chang)逐步啟動(dong)、險(xian)資增持(chi)持(chi)有型(xing)資產(chan)、專業型(xing)小規模運營(ying)(ying)商(shang)崛(jue)起(qi)等事件(jian)，都已預示著(zhu)市(shi)場(chang)十分注重(zhong)商(shang)業項目的(de)(de)長期可持(chi)續營(ying)(ying)收能(neng)力。堅持(chi)對長期趨勢的(de)(de)把(ba)握、以(yi)可持(chi)續理念(nian)經營(ying)(ying)的(de)(de)投資行(xing)為將(jiang)是新起(qi)點下房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)主(zhu)流。

2023年(nian)，上(shang)海預計將(jiang)迎來(lai)六(liu)個購物中心(xin)共(gong)66萬平(ping)方米(mi)新(xin)增供應，其中真如(ru)板(ban)塊備受(shou)關注，將(jiang)有三個較大(da)體量項目入市，包括LOVE@大(da)都會、環(huan)宇城MAX和信泰中心(xin)。

簡(jian)可認(ren)為，零售市場雖在(zai)短期內受(shou)到了(le)不利(li)影響，但接(jie)下來大眾外出(chu)消(xiao)費(fei)的(de)意愿及游客數量將(jiang)逐漸恢復(fu)，收入分配(pei)趨向(xiang)合理，消(xiao)費(fei)信(xin)心提升(sheng)，包括(kuo)南京東(dong)路等在(zai)內的(de)傳統商圈(quan)將(jiang)受(shou)益(yi)于(yu)旅游市場復(fu)蘇(su)。

“商業運營公司應該積極借(jie)助(zhu)房地產(chan)科技，結合(he)消費者線(xian)上(shang)和線(xian)下行(xing)為進行(xing)分(fen)析并抓取數據點，增(zeng)進對消費者的了解，獲得商業空間設計(ji)上(shang)更(geng)多的反饋。”簡(jian)可(ke)表示。