每經記(ji)者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

3月(yue)8日，萬科在深圳(zhen)召(zhao)開2023年第一次臨時(shi)股東大(da)會會議上。本(ben)次股東大(da)會包(bao)括提(ti)請股東大(da)會關(guan)于公(gong)司(si)符合非公(gong)開發行(xing)(xing)A股股票條件、方案(an)(an)(an)、預案(an)(an)(an)的(de)議案(an)(an)(an)，以(yi)及(ji)募集資金投資項目可行(xing)(xing)性研究報告的(de)議案(an)(an)(an)。

對于本次萬科(ke)在(zai)A股(gu)(gu)(gu)的定增(zeng)(zeng)，市場(chang)關(guan)注(zhu)的是(shi)萬科(ke)未在(zai)定價(jia)基(ji)準中(zhong)明(ming)確增(zeng)(zeng)發價(jia)格(ge)的定價(jia)是(shi)否會高于每(mei)(mei)股(gu)(gu)(gu)凈資產。萬科(ke)企業（HK02202，12.800港元(yuan)，市值1489億港元(yuan)）在(zai)近期折價(jia)配售3億新股(gu)(gu)(gu)時，股(gu)(gu)(gu)價(jia)正處于“破凈”狀態(tai)。萬科(ke)A(SZ000002，16.09元(yuan)，市值1871億元(yuan)）亦是(shi)如此，截至3月8日(ri)報收每(mei)(mei)股(gu)(gu)(gu)16.09元(yuan)，而每(mei)(mei)股(gu)(gu)(gu)凈資產為20.73元(yuan)。

在股(gu)(gu)東大會現場，萬科總裁祝九(jiu)勝(sheng)回應(ying)“破(po)凈”配股(gu)(gu)時(shi)表(biao)示，以(yi)破(po)凈價格在H股(gu)(gu)融(rong)資(zi)，不(bu)是因為缺錢(qian)。發H股(gu)(gu)拿到的資(zi)金60%用于置(zhi)換原有(you)的借款，剩(sheng)下40%用于補充流動性，相(xiang)對而言H股(gu)(gu)拿到的資(zi)金使用上更靈活(huo)一(yi)些(xie)。另外，選擇(ze)這個時(shi)機(ji)發H股(gu)(gu)也是希(xi)望償(chang)還部分境外債務(wu)性融(rong)資(zi)，降低財務(wu)費用。

萬(wan)科(ke)(ke)董事會主席郁亮在談及(ji)萬(wan)科(ke)(ke)與建(jian)行聯合成立百億規模住房(fang)租賃投資(zi)基金時(shi)指出(chu)，萬(wan)科(ke)(ke)希望給泊寓的(de)資(zi)產找到解題思路。做(zuo)(zuo)長(chang)租業(ye)(ye)務(wu)、做(zuo)(zuo)經營性業(ye)(ye)務(wu)最大(da)的(de)苦惱是(shi)不(bu)能(neng)夠光有投入而沒有退出(chu)渠道，這個(ge)基金安(an)排(pai)提供了一(yi)種退出(chu)渠道，未來基金不(bu)排(pai)除(chu)也會收(shou)購非(fei)萬(wan)科(ke)(ke)的(de)項(xiang)目。

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

“破凈”配股意在資金靈活性

3月2日，萬科企(qi)業發布3億(yi)(yi)股(gu)新H股(gu)擬配售(shou)(shou)(shou)公告，配售(shou)(shou)(shou)價為(wei)每股(gu)H股(gu)13.05港元(yuan)(yuan)，配售(shou)(shou)(shou)價較3月1日(即配售(shou)(shou)(shou)協議(yi)日期前一日)聯交所(suo)(suo)(suo)所(suo)(suo)(suo)報(bao)收市(shi)價每股(gu)H股(gu)13.90港元(yuan)(yuan)折讓約6.12%。配售(shou)(shou)(shou)所(suo)(suo)(suo)得款(kuan)項總額預(yu)計(ji)(ji)約為(wei)39.15億(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)，配售(shou)(shou)(shou)所(suo)(suo)(suo)得款(kuan)項凈額總額(扣減所(suo)(suo)(suo)有相關成本及費用)預(yu)計(ji)(ji)約為(wei)39.03億(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)。

來源：萬科A公告

在(zai)本次臨(lin)時股東(dong)大會上，有投資者提問萬(wan)科為(wei)何在(zai)破凈的情(qing)況(kuang)下增(zeng)發H股，A股定增(zeng)方案落地時是否也會出現(xian)類(lei)似的情(qing)況(kuang)。

“我們(men)在做(zuo)這(zhe)個(ge)決定之(zhi)前，內部(bu)也經過多輪討論，也非(fei)常糾結。”祝(zhu)九(jiu)勝回(hui)應道(dao)，萬(wan)科不是因為缺錢而發(fa)(fa)的(de)(de)H股(gu)。一方面(mian)，去年(nian)‘三支(zhi)箭’的(de)(de)政策出來對行業信心起到(dao)(dao)了提(ti)振，部(bu)分(fen)一二線城市出現(xian)了結構性的(de)(de)機(ji)會，萬(wan)科也想把握這(zhe)個(ge)機(ji)會。另一方面(mian)，A股(gu)增發(fa)(fa)資(zi)(zi)金的(de)(de)用(yong)(yong)(yong)途主要用(yong)(yong)(yong)于(yu)(yu)現(xian)有的(de)(de)項目(mu)，就是保交付，多余的(de)(de)部(bu)分(fen)用(yong)(yong)(yong)于(yu)(yu)補(bu)流。發(fa)(fa)H股(gu)拿到(dao)(dao)的(de)(de)資(zi)(zi)金60%用(yong)(yong)(yong)于(yu)(yu)置(zhi)換原有的(de)(de)借款，剩下40%用(yong)(yong)(yong)于(yu)(yu)補(bu)充流動性，相對而言(yan)H股(gu)拿到(dao)(dao)的(de)(de)資(zi)(zi)金使用(yong)(yong)(yong)上更靈活一些。另外，選(xuan)擇這(zhe)個(ge)時機(ji)發(fa)(fa)H股(gu)也是希望償還部(bu)分(fen)境(jing)外債務(wu)(wu)性融資(zi)(zi)，降(jiang)低(di)財(cai)務(wu)(wu)費用(yong)(yong)(yong)。

對于A股的(de)增發(fa)定價情況，祝九勝(sheng)進一步表(biao)示(shi)，萬科會(hui)以更慎重的(de)態度在價格、時機(ji)上反復(fu)權衡(heng)，希望能讓股東滿意。短期大家(jia)可能關注價格和(he)攤(tan)薄，長期還是(shi)看能不能創(chuang)造(zao)價值(zhi)。

根據(ju)《上市(shi)公司證券發行(xing)注冊(ce)管理辦法》規(gui)定，只有控(kong)股股東或實際控(kong)制人(ren)、或者通過參與增發能(neng)夠成為(wei)公司控(kong)股股東或戰略(lve)投(tou)資者的人(ren)士(shi)才可以(yi)提前確(que)定為(wei)增發對(dui)象。因此(ci)萬(wan)(wan)科第一大(da)股東深鐵，無法在預案階段明(ming)確(que)將其(qi)作為(wei)萬(wan)(wan)科本次非公開發行(xing)的發行(xing)對(dui)象。

至于后續深(shen)鐵集團(tuan)會不會在競價階段參與此(ci)次發行(xing)，萬科董秘朱旭表示，這需要(yao)由深(shen)鐵集團(tuan)根據中國證(zheng)監會、香(xiang)港聯交(jiao)所(suo)，特別是最(zui)近剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)出臺的(de)注冊(ce)制新規的(de)要(yao)求，結(jie)合其自身的(de)情況進行(xing)綜合研判。

未來或收購非萬科的租賃項目

在本次臨(lin)時股東大會(hui)上，郁(yu)亮發言較少，大部分(fen)時間都(dou)是祝九勝在回應相關問題。

去年12月，萬(wan)科集(ji)團發文，經總裁祝九(jiu)勝提議(yi)，張海(hai)、朱保全出任公司聯席(xi)總裁，協助(zhu)祝九(jiu)勝負責萬(wan)科開(kai)發經營業務和經營服務業務的經營管理。

祝九勝也在(zai)股東(dong)大會上(shang)回應設立(li)聯席(xi)總(zong)裁一事(shi)，“第(di)一大原因是(shi)基(ji)于我(wo)本人(ren)的經歷、以及時間(jian)精(jing)力(li)非常有(you)(you)限，我(wo)干了20多年的銀行，中間(jian)經過(guo)一年的空檔后入職萬(wan)科，我(wo)這(zhe)(zhe)(zhe)種背景對不(bu)動產方方面面的認知(zhi)、能(neng)(neng)力(li)、技能(neng)(neng)是(shi)有(you)(you)不(bu)足的，好在(zai)身(shen)邊的其他合伙人(ren)能(neng)(neng)夠相(xiang)互補位、相(xiang)互補臺。這(zhe)(zhe)(zhe)個安排(pai)一方面是(shi)讓公(gong)司經營管(guan)(guan)理能(neng)(neng)夠更好，事(shi)人(ren)能(neng)(neng)夠更匹配(pei)；另(ling)外(wai)一方面也是(shi)我(wo)個人(ren)有(you)(you)點小私心，確(que)實管(guan)(guan)不(bu)過(guo)來(lai)，時間(jian)精(jing)力(li)不(bu)許可，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)基(ji)本的考慮。在(zai)對外(wai)正式宣布之前，我(wo)們(men)內部(bu)按這(zhe)(zhe)(zhe)個分工已經試運行了超過(guo)一年，效(xiao)果很(hen)好。”

郁亮僅回答了萬(wan)科與(yu)建行(xing)聯合設立百億規模住(zhu)房(fang)租賃(lin)投(tou)資基金(jin)一事。今年1月，萬(wan)科宣布與(yu)建行(xing)合作設立建萬(wan)住(zhu)房(fang)租賃(lin)基金(jin)，募集規模為(wei)人民幣100億元，堅持(chi)投(tou)資于(yu)(yu)(yu)住(zhu)房(fang)租賃(lin)基本定位，主(zhu)要(yao)投(tou)資于(yu)(yu)(yu)公(gong)司及其(qi)下屬子公(gong)司（以下簡稱(cheng)萬(wan)科集團）及其(qi)關(guan)聯方持(chi)有(you)的自持(chi)住(zhu)宅、存(cun)量商(shang)辦(ban)(ban)物(wu)業等存(cun)量資產，同時投(tou)資于(yu)(yu)(yu)其(qi)他房(fang)企持(chi)有(you)的具有(you)投(tou)資價值的自持(chi)住(zhu)宅、存(cun)量商(shang)辦(ban)(ban)物(wu)業等存(cun)量資產，用于(yu)(yu)(yu)租賃(lin)住(zhu)房(fang)。

“我們希望給泊(bo)寓的(de)資產(chan)找到解題(ti)思路。我們做(zuo)(zuo)長租業(ye)(ye)務、做(zuo)(zuo)經營(ying)性(xing)業(ye)(ye)務最大的(de)苦惱是不能光有投入而沒有退(tui)出渠(qu)道，這個(ge)基金安排提供(gong)了(le)一(yi)種退(tui)出渠(qu)道。”

郁亮指出，從行業來(lai)說(shuo)，未(wei)來(lai)房(fang)(fang)地(di)產要進入新的發(fa)(fa)展(zhan)階段，新的發(fa)(fa)展(zhan)階段一定會有租(zu)購(gou)并(bing)舉，這(zhe)也是(shi)區別于(yu)上一個發(fa)(fa)展(zhan)階段很(hen)重要的特點。未(wei)來(lai)基金不排除也會收購(gou)非萬(wan)科的項目(mu)，萬(wan)科的經營能力和服務能力是(shi)足夠的，可以支持把(ba)經營業務做得更大。和建(jian)行合作成立的住房(fang)(fang)租(zu)賃投(tou)資基金，無論是(shi)對(dui)于(yu)萬(wan)科發(fa)(fa)展(zhan)長租(zu)公(gong)寓，還是(shi)對(dui)租(zu)購(gou)并(bing)舉時代(dai)探索房(fang)(fang)地(di)產發(fa)(fa)展(zhan)新模式都是(shi)意義很(hen)大的。

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封面圖片來源：每經記者 黃(huang)婉銀(yin) 攝