每經編(bian)輯｜孫志成(cheng) 畢陸名 蓋源(yuan)源(yuan)     

3月1日起，住建(jian)部發布(bu)的強制性文件《民用建(jian)筑(zhu)通用規范》正式實施，其(qi)中關于外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)面(mian)(mian)層計入建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的規定(ding)引起輿論(lun)熱議(yi)。新規規定(ding)“建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)應(ying)按建(jian)筑(zhu)每個自然(ran)層樓（地）面(mian)(mian)處(chu)外(wai)圍護結構外(wai)表面(mian)(mian)所圍空間(jian)的水(shui)平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)計算”，也就是說(shuo)不(bu)僅(jin)外(wai)圍建(jian)筑(zhu)墻(qiang)(qiang)(qiang)體，而且作(zuo)為外(wai)圍護結構的玻璃幕(mu)墻(qiang)(qiang)(qiang)、金屬幕(mu)墻(qiang)(qiang)(qiang)、石材幕(mu)墻(qiang)(qiang)(qiang)、人造板(ban)材幕(mu)墻(qiang)(qiang)(qiang)等也要被計入建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

那(nei)么，新規對(dui)購(gou)房(fang)者(zhe)會造成哪些影響？據紅(hong)星新聞3月6日報(bao)道，有業內人士向記者(zhe)表(biao)示，對(dui)購(gou)房(fang)者(zhe)來說，可能購房成本會有所增加。“根據新規來看(kan)，購房(fang)者想要(yao)(yao)買到(dao)和以前同樣套內面積(ji)的房(fang)子(zi)可能需要(yao)(yao)付出更多的成(cheng)本(ben)。”

有(you)網(wang)友認為，這條(tiao)規定(ding)是指(zhi)今(jin)后外墻(qiang)面(mian)層，包括找平層、保溫層、抹灰層幕墻(qiang)等(deng)，統統都要(yao)計入建(jian)筑(zhu)面(mian)積，這將讓(rang)房子的建(jian)筑(zhu)（公攤）面(mian)積增加，得房率(lv)進一(yi)步下降。

對(dui)此，北(bei)京青(qing)年報記(ji)者從(cong)住建部獲悉，此種說法是誤讀。中原地產首席(xi)分析師張(zhang)大(da)偉表示，這個標準是建筑規范，不是測繪規范。

新舊建筑面積計(ji)算規范(fan)確有區(qu)別(bie)

住建部2022年8月發布《民(min)用建筑(zhu)通用規范》公告

實際上，在2022年(nian)8月25日住建(jian)(jian)部官網就發布了《民用建(jian)(jian)筑通用規范(fan)》公(gong)告(gao)（國標編號GB 55031-2022），并(bing)指出本規范(fan)為強制性工程建(jian)(jian)設規范(fan)，今年(nian)3月1日新規正式(shi)實施后，全(quan)部條文必須嚴格執行。現行工程建(jian)(jian)設標準(zhun)中有關(guan)規定(ding)與本規范(fan)不一致的，以本規范(fan)的規定(ding)為準(zhun)。

那么(me)新規(gui)范與舊(jiu)規(gui)最大(da)(da)(da)的區別究竟是(shi)什么(me)？首先來(lai)看引起巨大(da)(da)(da)關注(zhu)3.1.1條(tiao)，其中稱(cheng)(cheng)：“建(jian)筑面積(ji)(ji)應(ying)按建(jian)筑每個自(zi)然層樓(lou)（地）面處外(wai)圍護結構外(wai)表面所圍空間(jian)的水平投影面積(ji)(ji)計算(suan)。”部分(fen)人(ren)士分(fen)析此(ci)條(tiao)款時(shi)稱(cheng)(cheng)，以前外(wai)墻水平投影面積(ji)(ji)不被(bei)算(suan)入建(jian)筑面積(ji)(ji)，以后則將算(suan)入，因(yin)而會大(da)(da)(da)大(da)(da)(da)增加公攤面積(ji)(ji)。

2013年12月，住建(jian)(jian)部曾發布《建(jian)(jian)筑(zhu)工程建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算規范》公告，在新規范出(chu)臺之(zhi)前，這就是國家(jia)標準的(de)房屋建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)測算規范，其中(zhong)稱：建(jian)(jian)筑(zhu)物的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)應按自然層外(wai)(wai)墻(qiang)結構外(wai)(wai)圍水(shui)平(ping)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)之(zhi)和計(ji)算；建(jian)(jian)筑(zhu)物的(de)外(wai)(wai)墻(qiang)外(wai)(wai)保溫層，應按其保溫材料的(de)水(shui)平(ping)截面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算，并(bing)計(ji)入自然層建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；以(yi)幕墻(qiang)作為維護結構的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)物，應按幕墻(qiang)外(wai)(wai)邊線計(ji)算建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。

此外(wai)，2013版(ban)《建(jian)筑工程建(jian)筑面積(ji)計算(suan)規范》還明確指出(chu)，一些項目不應(ying)計算(suan)建(jian)筑面積(ji)，包括勒腳、附墻柱、垛、臺階(jie)、墻面抹灰(hui)、裝飾(shi)(shi)面、鑲(xiang)貼塊料面層、裝飾(shi)(shi)性幕墻等。

通(tong)過(guo)對比可(ke)以看出，舊規范并非完全不計算外墻水平投影面積，但計算的僅是結構外墻結構外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而(er)新規范則將外(wai)圍護結(jie)構(gou)外(wai)表面(mian)所圍空間的(de)水平投(tou)影(ying)面(mian)積全(quan)部算入(ru)。根據(ju)住(zhu)建(jian)部網站的(de)名詞解釋，圍護結(jie)構(gou)指圍合形(xing)成物理(li)封閉建(jian)筑空間的(de)墻(qiang)體(ti)(柱)、門、窗、幕墻(qiang)等。這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積。

除了(le)近日開(kai)始正(zheng)式實施的(de)(de)(de)《民用建(jian)(jian)筑通用規(gui)范》，去年(nian)11月，住(zhu)(zhu)建(jian)(jian)部(bu)還就新(xin)的(de)(de)(de)《建(jian)(jian)筑工程(cheng)建(jian)(jian)筑面(mian)積計算(suan)(suan)(suan)標(biao)準(zhun)（征求(qiu)意見稿）》公開(kai)征求(qiu)意見，這份標(biao)準(zhun)對(dui)2013年(nian)版本的(de)(de)(de)《建(jian)(jian)筑工程(cheng)建(jian)(jian)筑面(mian)積計算(suan)(suan)(suan)規(gui)范》進行了(le)修訂(ding)，其中對(dui)于建(jian)(jian)筑面(mian)積計算(suan)(suan)(suan)的(de)(de)(de)表(biao)述與最新(xin)的(de)(de)(de)《民用建(jian)(jian)筑通用規(gui)范》保持了(le)一(yi)致，即“建(jian)(jian)筑工程(cheng)建(jian)(jian)筑面(mian)積應(ying)按各自然(ran)層(ceng)樓面(mian)或地面(mian)處圍(wei)護結構外表(biao)面(mian)的(de)(de)(de)水(shui)平面(mian)積之和(he)計算(suan)(suan)(suan)”。由此可見，住(zhu)(zhu)建(jian)(jian)部(bu)已在(zai)兩份新(xin)規(gui)中統(tong)一(yi)表(biao)述，統(tong)一(yi)啟用新(xin)的(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑面(mian)積計算(suan)(suan)(suan)規(gui)范。

圖片來源：每(mei)經(jing)記者 王佳(jia)飛(fei) 攝

總體來說，住建(jian)部實施(shi)的(de)新規(gui)范與各地正在執行的(de)房產面積測繪規(gui)范相差并不多，由于該標準是建筑規范，而不是測繪規范，在測繪規范未變的情況下，不會實際增加公攤面積。

新規對購房者會造(zao)成(cheng)哪些(xie)影響？

據(ju)紅星新聞3月6日報道，諸葛數(shu)據(ju)研究中(zhong)心(xin)高級分析師陳霄向記者表(biao)示，對購房者來(lai)說，可(ke)能(neng)購房成本會(hui)有(you)所增(zeng)加。“根(gen)據(ju)新規來(lai)看，外墻面(mian)(mian)層均要計入建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)，房子(zi)的建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)增(zeng)大，但(dan)實(shi)際套內面(mian)(mian)積(ji)(ji)沒有(you)改變，購房者想(xiang)要買到和以前(qian)同樣套內面(mian)(mian)積(ji)(ji)的房子(zi)可(ke)能(neng)需(xu)要付出(chu)更多(duo)的成本。”

陳霄舉例說(shuo)，比(bi)如購房(fang)者(zhe)買(mai)一套(tao)建(jian)筑(zhu)面積(ji)為100平(ping)方(fang)米的房(fang)子(zi)，按照國(guo)家規定，11層(ceng)以下(xia)的房(fang)子(zi)公(gong)(gong)攤率在(zai)7%-16%左(zuo)(zuo)右(you)，12層(ceng)以上公(gong)(gong)攤率在(zai)14%-24%左(zuo)(zuo)右(you)，公(gong)(gong)攤面積(ji)7-24平(ping)方(fang)米，實際套(tao)內面積(ji)在(zai)76-93平(ping)方(fang)米。將(jiang)外墻面層(ceng)計入建(jian)筑(zhu)面積(ji)，那(nei)么公(gong)(gong)攤面積(ji)可能會增大，相應的套(tao)內面積(ji)會縮小。

不(bu)過(guo)陳霄(xiao)表示，也不(bu)必過(guo)于擔憂，因為商品房(fang)面層厚度一般為20mm左右，雖(sui)然公攤(tan)率增(zeng)加了，但其中(zhong)產生的差(cha)距可能(neng)不(bu)會(hui)過(guo)大，而(er)房(fang)企及(ji)設計(ji)院在設計(ji)住(zhu)宅(zhai)過(guo)程(cheng)中(zhong)可能(neng)會(hui)需要更(geng)多的考量(liang)。

廣東省城規(gui)(gui)院住(zhu)(zhu)房(fang)政(zheng)策研究中(zhong)心首席研究員李(li)宇嘉告(gao)訴記者(zhe)，新(xin)(xin)規(gui)(gui)還(huan)需(xu)要(yao)(yao)住(zhu)(zhu)建(jian)(jian)部門(men)(men)給出具(ju)體(ti)的(de)(de)(de)(de)解釋(shi)，因為(wei)(wei)建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)的(de)(de)(de)(de)確認最終(zhong)要(yao)(yao)以(yi)住(zhu)(zhu)建(jian)(jian)部門(men)(men)的(de)(de)(de)(de)測繪為(wei)(wei)準。“與之前(qian)的(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)定相比，新(xin)(xin)規(gui)(gui)主要(yao)(yao)是規(gui)(gui)定外(wai)墻(qiang)部分(fen)計入建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)，我(wo)覺得主要(yao)(yao)目的(de)(de)(de)(de)還(huan)是鼓勵開發商不使用玻璃(li)幕墻(qiang)這(zhe)種高耗能、光污(wu)染大的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)材。另(ling)外(wai)從建(jian)(jian)筑(zhu)全生命(ming)(ming)周期管理角度來說，如果外(wai)墻(qiang)計入房(fang)屋面積(ji)的(de)(de)(de)(de)話(hua)，對這(zhe)部分(fen)的(de)(de)(de)(de)投入就會增(zeng)加，有(you)利于提升房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)生命(ming)(ming)質量。”

公(gong)攤面積需不(bu)需要取消？

近(jin)年(nian)(nian)來，關于取(qu)消公(gong)(gong)攤面(mian)(mian)積的(de)聲音(yin)從未間(jian)斷(duan)。2022年(nian)(nian)兩會(hui)期(qi)間(jian)，全國政(zheng)協委(wei)員(yuan)洪洋表示，在商品(pin)房銷售中附加公(gong)(gong)攤面(mian)(mian)積是(shi)普(pu)遍現象。取(qu)消公(gong)(gong)攤面(mian)(mian)積，可以將實(shi)際的(de)公(gong)(gong)攤面(mian)(mian)積成本核算到實(shi)用面(mian)(mian)積之中，讓(rang)老百姓明(ming)白付費，放心購房。2021年(nian)(nian)兩會(hui)期(qi)間(jian)，全國政(zheng)協委(wei)員(yuan)周世虹提交了一份“取(qu)消公(gong)(gong)攤面(mian)(mian)積”的(de)提案。

圖片(pian)來源：每經(jing)記(ji)者 包晶(jing)晶(jing) 攝

據時代(dai)周報此前報道，合(he)碩機構首席分析師(shi)郭毅告(gao)訴(su)記者(zhe)，關于公(gong)攤面積，如(ru)果開(kai)發商能夠實(shi)現公(gong)開(kai)公(gong)示，并且真實(shi)用到購房者(zhe)生活居住本身(shen)，沒(mei)有私自(zi)盈利(li)，就是合(he)理(li)的公(gong)攤，沒(mei)必要取(qu)消。

中國香(xiang)港(gang)被(bei)認為(wei)是“公(gong)攤(tan)”的(de)發源地(di)，中國內地(di)的(de)期房(fang)預售(shou)、賣公(gong)攤(tan)面積(ji)等模式(shi)(shi)，都是上世紀90年代(dai)借鑒自香(xiang)港(gang)，但香(xiang)港(gang)已于10年前正式(shi)(shi)廢(fei)除了公(gong)攤(tan)模式(shi)(shi)。從2013年起，香(xiang)港(gang)的(de)新房(fang)銷(xiao)售(shou)必須按照(zhao)實用面積(ji)標(biao)注，否(fou)則將被(bei)罰(fa)款100萬至(zhi)500萬港(gang)幣、判處3至(zhi)7年監(jian)禁，針對(dui)存量房(fang)售(shou)賣，政府要(yao)求賣家提供以“套內面積(ji)”和(he)“建筑面積(ji)”計價的(de)雙(shuang)份資(zi)料。從國際經驗來看，“取消公(gong)攤(tan)”也已經是大(da)勢所趨。

如果(guo)收房(fang)(fang)后出現房(fang)(fang)屋面積(ji)縮(suo)水、公攤(tan)(tan)面積(ji)增加的情況，業主(zhu)又該(gai)如何維權呢(ni)？在(zai)收房(fang)(fang)后，假如對公攤(tan)(tan)有(you)異議(yi)，購(gou)房(fang)(fang)者可以(yi)攜(xie)帶購(gou)房(fang)(fang)合同、建(jian)筑施工圖(tu)，房(fang)(fang)屋銷(xiao)售或者分割方案(an)等，到房(fang)(fang)產(chan)測繪中心申請(qing)面積(ji)鑒定。

據(ju)央視新(xin)聞此前報(bao)道，廣東連越律師事務(wu)所高級合伙人黃羅(luo)平(ping)曾表示，我們說一般正(zheng)確尋(xun)求法律幫助的(de)(de)(de)(de)話，你(ni)首先(xian)要(yao)把你(ni)受損害的(de)(de)(de)(de)證據(ju)要(yao)固定好，第一開發(fa)商他在進行(xing)報(bao)建的(de)(de)(de)(de)時候，報(bao)建的(de)(de)(de)(de)公攤面積到底有多(duo)少，第二把開發(fa)商當初給(gei)你(ni)做的(de)(de)(de)(de)承諾，證據(ju)可以(yi)準備好，第三向(xiang)相關的(de)(de)(de)(de)行(xing)政主(zhu)管部門進行(xing)投(tou)訴，最(zui)后環節才是依(yi)法向(xiang)人民法院提(ti)起(qi)訴訟。

編輯|孫志成?畢陸名?蓋源源

校對|王(wang)月龍

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