每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編輯｜王月龍 陳(chen)夢(meng)妤    

都(dou)說上海樓(lou)市火(huo)，但(dan)認籌(chou)率飆(biao)到(dao)500%還(huan)是讓(rang)人驚了。

這(zhe)些天，上海(hai)2023年(nian)一批次入市的樓盤迅(xun)速發生了分化(hua)：華發半島華庭完成(cheng)1640組認購(gou)335套房(fang)源，實際認購(gou)率達到490%；保利(li)越(yue)秀和樾天匯認(ren)購(gou)人(ren)數1000+，認(ren)購(gou)率達到319%；華發古美華府同樣以認(ren)購(gou)數1000+，認(ren)購(gou)率沖上339%。

幾家(jia)歡喜幾家(jia)愁，同樣位于浦東的(de)佩瑪山丘二期，主打法式低密度洋房(fang)，均價6萬元/平方米左右，入(ru)市初(chu)期需要(yao)驗資認購，但截至目前認購率只有——23%。

購(gou)房人用錢投票還是(shi)用腳投票，區別(bie)在品(pin)牌？產品(pin)？地段(duan)？還是(shi)價格？

佩(pei)瑪(ma)山丘位(wei)(wei)于(yu)浦東曹(cao)(cao)路(lu)，一期已(yi)交付使用。由(you)于(yu)處在曹(cao)(cao)路(lu)鎮相對(dui)中心位(wei)(wei)置，周邊煙火(huo)氣十足，但城市界面仍(reng)有(you)欠缺。

更重要(yao)的(de)(de)是，一期項目看上去整(zheng)齊有余、格調(diao)不足，南(nan)向(xiang)沒(mei)有陽臺(tai)，窗戶面積過小，作為2022年前后開(kai)發(fa)的(de)(de)住宅，設計上和“法(fa)式”相距甚遠(yuan)。

為什么是這樣的設計呢？因為這項目是由上海立信會計原先的學生宿舍改建而來的。所(suo)以，盡管(guan)有著洋氣的(de)名字，但佩瑪山丘(qiu)至今仍(reng)然(ran)滿滿的“機(ji)關”風，樓(lou)棟(dong)整齊，沒有陽臺(tai)，房型方正(zheng)。

佩瑪山(shan)丘 每經記者 包晶晶 攝

置業顧問對此也比較佛系，“一期是宿舍改建的，后面（北面）二期是新建的，現在還可以登記認購，大概有40多組認購吧。”

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者在現場看(kan)到，兩棟(dong)新(xin)建樓房正在緊鑼密鼓(gu)施(shi)工(gong)(gong)，但北面正對著的是曹路(lu)鎮停工(gong)(gong)7年的大型城中(zhong)村舊改項目，目前(qian)拆(chai)(chai)的拆(chai)(chai)、留的留，正式施(shi)工(gong)(gong)仍然遙遙無期。

“曹(cao)路板(ban)(ban)塊(kuai)是受(shou)金(jin)橋板(ban)(ban)塊(kuai)輻射的，整體教育資源薄(bo)弱(ruo)，戶型面積較大，總價段高，該(gai)板塊(kuai)較(jiao)適合剛需客戶，改善客戶較(jiao)少。相比(bi)于(yu)此前(qian)同板塊的(de)招商璀(cui)璨城市約5.4萬元/平方米(mi)，6萬元/平方米(mi)的(de)均價沒(mei)有太大吸引(yin)力，對比(bi)大虹橋項目(mu)(mu)也(ye)不(bu)具備優勢(shi)，在大虹橋供應充足且積分較低的(de)情(qing)況(kuang)下，項目(mu)(mu)自然(ran)被分流(liu)。”

公交(jiao)車6站之外，華發半島華庭周邊，道路(lu)、市政綠化、學校(xiao)等，又是(shi)另(ling)一番光景。

中指研究院上海(hai)金(jin)融(rong)總(zong)經理榮伍剛(gang)對分析(xi)表示，“華(hua)發半島華(hua)庭(ting)周邊二手房(fang)綠城(cheng)玉蘭花園掛(gua)牌(pai)普遍(bian)11萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)上下，而(er)離地鐵(tie)站(zhan)較遠的唐(tang)鎮(zhen)三兄弟（大名城(cheng)紫金(jin)九號(hao)、浦發檀府、仁恒東郊花園）掛(gua)牌(pai)約10萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)。2021年(nian)離地鐵(tie)站(zhan)較遠的華(hua)僑城(cheng)純水岸(an)開(kai)盤均價約7.06萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)，而(er)如今(jin)位(wei)置(zhi)更(geng)好(hao)、更(geng)近(jin)地鐵(tie)站(zhan)的半島華(hua)庭(ting)也是這(zhe)個價，等于一(yi)年多時間一(yi)分錢沒漲。”

“這個樓盤價格倒掛太厲害了，搶到就是賺到。”白金翰宮別墅區外的中介小哥指著對面半島華庭說，“隔壁二手房10萬-11萬元/平方米，這還是回落以后的價格，（半島華庭）單價7萬多元買到手，你說能賺多少。”

華發(fa)上海某項目建設現場 每經記者 包晶晶 攝

335套房源吸引(yin)了1640組(zu)實際認購(gou)，可(ke)見市場并非缺乏購(gou)買(mai)力，而是購(gou)買(mai)力跟著(zhu)熱度(du)走。

記者(zhe)在(zai)走訪過程中發現，該片區除了(le)學校和唐鎮地鐵(tie)上蓋的(de)商(shang)(shang)業中心外，暫時沒(mei)有商(shang)(shang)業配套和便捷購(gou)物或餐廳等場所，多個(ge)住宅小區四周以綠化、景觀為主(zhu)，日(ri)常生活仍(reng)有些(xie)不便，但(dan)購房人仍(reng)然(ran)對(dui)這里(li)趨之若鶩。

“因為是唐鎮。”上海中原(yuan)地產(chan)市(shi)場分析師盧文曦(xi)對記者說。

除了(le)國際社區(qu)的概念，浦東供(gong)應短缺也是助力(li)之(zhi)一。“反過來想想，近期張(zhang)江地區(qu)暫時(shi)沒有新(xin)盤供(gong)應，周康地區(qu)供(gong)應也少(shao)。”盧文曦說。

而保(bao)(bao)利越(yue)(yue)秀和樾天匯(hui)則在區位和配套(tao)方面更勝一籌，榮伍(wu)剛說：“內環(huan)核(he)心地段，12號線(xian)和18號線(xian)連通浦西和浦東，交通方便(bian)，商(shang)業、醫療、教(jiao)育配套(tao)豐富，保(bao)(bao)利和越(yue)(yue)秀品牌(pai)力較好。”

“另一個熱盤華(hua)發古美華(hua)府(fu)，周邊(bian)標桿住宅萬源(yuan)城(cheng)當前二手(shou)市(shi)場成交價(jia)幾乎(hu)都在10萬+，去年10月(yue)份甚(shen)至成功破12萬+，老破小(xiao)也(ye)普遍9萬+，板塊內新(xin)房(fang)供(gong)應量較少，新(xin)房(fang)價(jia)格(ge)優勢也(ye)極為明顯。”

記者|包晶晶

編輯|王月龍?陳夢妤?杜波

校對|何小桃

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