每經(jing)記者｜陳利    每經(jing)編輯(ji)｜魏文藝(yi)     

歷(li)時(shi)3年的資產重組(zu)，ST云(yun)(yun)城（SH600239，股(gu)價1.96元(yuan)，市值31.47億元(yuan)，下稱(cheng)云(yun)(yun)南城投）終于在2022年迎(ying)來了結(jie)尾。

1月中旬，云(yun)南(nan)城投(tou)發布(bu)重大資產重組進展(zhan)公告(gao)，通過掛牌(pai)轉讓的(de)旗下11家房企(qi)股(gu)權均已成(cheng)功出售，其中平(ping)陽銀(yin)泰(tai)、杭州海威、蒼南(nan)銀(yin)泰(tai)、杭州云(yun)泰(tai)、寧波泰(tai)悅、淄博(bo)銀(yin)泰(tai)等6家公司股(gu)權變更登記(ji)手續已于2023年1月完(wan)成(cheng)；另外5家暫未完(wan)成(cheng)工商變更登記(ji)手續。

至此，云(yun)(yun)南城投重大(da)資(zi)產(chan)出售標(biao)的公司已全(quan)部完成(cheng)股權交(jiao)割(ge)工作(zuo)，從而徹底告別房(fang)地(di)產(chan)開發行(xing)業(ye)。而持續的資(zi)產(chan)出售也(ye)讓云(yun)(yun)南城投2022年(nian)的業(ye)績(ji)大(da)幅(fu)增加。

據1月(yue)30日云南城投披露的2022年業績(ji)預告，預計實現歸屬于母公司股東的扣除(chu)非(fei)經常性損(sun)益后的凈利潤為-13.9億元(yuan)到-12.5億元(yuan)，較(jiao)2021年同期的-22.68億元(yuan)相比虧損(sun)幅(fu)度繼(ji)續縮小(xiao)；歸屬于母公司股東的凈資產為14.7億元(yuan)到16.1億元(yuan)，較(jiao)2021年同期的7.05億元(yuan)大(da)幅(fu)增長。

來源：云南城投公告

重組收尾，徹底告別房地產開發

2022年對(dui)于云南城投而(er)言，“賣(mai)賣(mai)賣(mai)”仍是貫穿其全(quan)年的主(zhu)題。

早在(zai)2022年4月，云(yun)南(nan)城(cheng)投(tou)就發布(bu)公(gong)告稱(cheng)，擬(ni)以公(gong)開(kai)掛牌(pai)方式對外出售其持有的(de)(de)云(yun)南(nan)城(cheng)投(tou)龍江房地產開(kai)發有限公(gong)司等20家公(gong)司若干比例股權，以及由云(yun)南(nan)城(cheng)投(tou)下屬公(gong)司成都銀城(cheng)置(zhi)業所持有的(de)(de)成都華(hua)爾道(dao)夫酒店。

此后(hou)，由于考慮到公(gong)司后(hou)續(xu)戰略發展方向(xiang)，又保(bao)留了(le)并無實際經(jing)營(ying)房地(di)產(chan)開發項目的(de)紅(hong)河地(di)產(chan)、北京云城企業，運營(ying)自持(chi)洱海(hai)英迪格酒(jiu)店的(de)中建(jian)穗豐，經(jing)營(ying)皇冠健康小鎮項目的(de)寧陜云海(hai)地(di)產(chan)，運營(ying)自持(chi)IN99購(gou)物中心及華爾道夫酒(jiu)店的(de)成都銀城等，調整為出(chu)售(shou)旗下(xia)14家(jia)公(gong)司股權，合計成交(jiao)總價(jia)約18.7億元。

云南城投旗下14家公司股權交易情況 來源：云南城投公告

對于這(zhe)筆重大資產的(de)出售，云(yun)南(nan)城投控(kong)股(gu)股(gu)東云(yun)南(nan)省康旅控(kong)股(gu)集團有限公司于2022年(nian)12月24日(ri)批(pi)復，原則同意本次重大資產出售的(de)總體方案。

最終，昆明(ming)城(cheng)海(hai)、西安(an)東智(zhi)等13家(jia)公(gong)(gong)司(si)股權(quan)(quan)均(jun)由云南(nan)省康旅(lv)控(kong)股集團(tuan)下(xia)屬全資(zi)子公(gong)(gong)司(si)——云南(nan)城(cheng)投康源投資(zi)有限公(gong)(gong)司(si)所得(de)(de)，成(cheng)交價約(yue)16.2億元。另一家(jia)公(gong)(gong)司(si)東方柏豐(feng)51%股權(quan)(quan)，則由云南(nan)柏豐(feng)企(qi)業管(guan)理（集團(tuan)）有限公(gong)(gong)司(si)競得(de)(de)，成(cheng)交價約(yue)2.5億元。

至于(yu)此次交易收回的價款，云南城投表示將用于(yu)償還債務和補充流動資金，以降低資產及有息負債規(gui)模，減(jian)輕經營壓力。截至今年1月16日，包(bao)括平(ping)陽(yang)銀泰(tai)(tai)、杭(hang)州海威(wei)、蒼南銀泰(tai)(tai)、杭(hang)州云泰(tai)(tai)、寧(ning)波泰(tai)(tai)悅、淄博銀泰(tai)(tai)在內的等(deng)6家公(gong)司股(gu)權(quan)變(bian)(bian)更(geng)登(deng)記手續(xu)已(yi)完(wan)(wan)成；另外5家暫未(wei)完(wan)(wan)成工商變(bian)(bian)更(geng)登(deng)記手續(xu)。

云南城投表示，交易完(wan)成后，公司(si)計劃將(jiang)不(bu)再保留房地產開(kai)發業務，將(jiang)打造以商(shang)管運營(ying)、物業管理(li)等核心業務為主的輕資(zi)產運營(ying)城市綜合(he)服務商(shang)。這也意(yi)味(wei)著，這場始于2019年、圍(wei)繞母公司(si)云南省康旅控股的戰略轉型，終(zhong)于在2022年底畫(hua)下了句(ju)號。

緩慢轉型，仍依靠母公司輸血

實際(ji)上，近兩年持續(xu)的資產出售(shou)也(ye)讓(rang)云南城投業績虧損(sun)得以減(jian)少。

據云南城(cheng)投(tou)2021年年報顯(xian)示(shi)，2021年公(gong)司實現營收60.47億元，較(jiao)2020年增(zeng)長(chang)(chang)37.65%；對應歸母凈利潤同比增(zeng)長(chang)(chang)80.4%至-5.07億元；扣(kou)非后凈利潤則同比增(zeng)長(chang)(chang)33.22%至-22.68億元；歸屬上市公(gong)司股東的凈資產為7.05億元，由負轉正。

1月30日，云南城(cheng)投發(fa)布的(de)2022年(nian)業(ye)績預告顯示(shi)，預計實現歸屬(shu)于(yu)(yu)母公(gong)司股東(dong)的(de)凈(jing)利潤為-8.3億元(yuan)到(dao)-6.9億元(yuan)；實現歸屬(shu)于(yu)(yu)母公(gong)司股東(dong)的(de)扣除非(fei)經常性損(sun)益后的(de)凈(jing)利潤為-13.9億元(yuan)到(dao)-12.5億元(yuan)，較(jiao)2021年(nian)同(tong)期相比虧損(sun)幅(fu)(fu)度(du)縮小；歸屬(shu)于(yu)(yu)母公(gong)司股東(dong)的(de)凈(jing)資(zi)產為14.7億元(yuan)到(dao)16.1億元(yuan)，較(jiao)2021年(nian)同(tong)期大幅(fu)(fu)增加(jia)。

凈(jing)資(zi)產(chan)(chan)的(de)由負轉正(zheng)，也(ye)讓云(yun)南城(cheng)(cheng)投終于摘星。2022年5月11日晚(wan)間，因(yin)2021年凈(jing)資(zi)產(chan)(chan)轉正(zheng)為(wei)7億元，云(yun)南城(cheng)(cheng)投被撤銷退市(shi)風險警示(shi)，股票簡稱由“*ST云(yun)城(cheng)(cheng)”變(bian)更為(wei)“ST云(yun)城(cheng)(cheng)”。但公(gong)司資(zi)產(chan)(chan)也(ye)因(yin)不斷甩賣而大幅縮水。據2022年半(ban)年報，云(yun)南城(cheng)(cheng)投虧損4億元，總(zong)資(zi)產(chan)(chan)316.8億元，同(tong)比下降超50%。

不過，云南城投在2022年業(ye)績預告(gao)(gao)中也表示，報告(gao)(gao)期內公司無新增達到結轉收入條(tiao)件的房地產項目，導致房地產收入出現大幅下降。

值得(de)一提的(de)是，2021年(nian)房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)仍是云(yun)南城投的(de)收入大頭(tou)，貢獻(xian)營收40.42億元。截至(zhi)2021年(nian)底，云(yun)南城投尚(shang)有存續地(di)產(chan)項目(mu)23個，待(dai)開發(fa)土地(di)項目(mu)10個。但隨著14家公司的(de)成(cheng)功出(chu)售，云(yun)南城投再(zai)無待(dai)開發(fa)項目(mu)。

來源：云南城投公告

而作為云(yun)南城(cheng)投(tou)轉型方(fang)向的輕資產(chan)運營，公(gong)司商管運營+物業管理等核(he)心(xin)業務近幾年每年累計(ji)貢獻營收超10億元。

早在2021年半年報中(zhong)(zhong)，云南城投就表示，“加快構建物(wu)業管(guan)理和商業管(guan)理平臺，為戰(zhan)略轉型做好充分準備(bei)。”在2022年5月9日公告中(zhong)(zhong)，云南城投進一步明確，基(ji)于對行業趨勢的(de)判斷，結合自身(shen)情況，將持續推動(dong)重大資產重組和資產置出工作，做強商管(guan)、物(wu)管(guan)兩大服務板塊，致力發展(zhan)成為專(zhuan)業的(de)城市綜合服務商。

據(ju)悉，該部分業(ye)務(wu)主要由(you)云泰商業(ye)管(guan)理(li)（天津(jin)）有限公(gong)司(si)和云南城(cheng)投(tou)物業(ye)服(fu)務(wu)有限公(gong)司(si)負(fu)責(ze)。前(qian)者(zhe)(zhe)多為股東方(fang)托(tuo)管(guan)的商業(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，至2022年上(shang)半(ban)年累計(ji)(ji)在(zai)(zai)管(guan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)20個，管(guan)理(li)面積242萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)；后者(zhe)(zhe)累計(ji)(ji)管(guan)理(li)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)20余(yu)個，在(zai)(zai)管(guan)面積約559.74萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)，涵蓋住宅(zhai)、公(gong)寓、寫字樓(lou)、景(jing)區(qu)、商業(ye)等(deng)。

顯(xian)(xian)然(ran)，僅靠(kao)云(yun)(yun)南(nan)城投(tou)(tou)目(mu)(mu)前(qian)(qian)現(xian)有資源實現(xian)轉型實在(zai)有些單薄，能(neng)否(fou)成功(gong)更換賽(sai)道(dao)還有待觀察(cha)。目(mu)(mu)前(qian)(qian)擺在(zai)云(yun)(yun)南(nan)城投(tou)(tou)面前(qian)(qian)的，還有其高(gao)額的負(fu)債問題(ti)。2022年半年報顯(xian)(xian)示，云(yun)(yun)南(nan)城投(tou)(tou)負(fu)債總額294.61億元(yuan)，資產負(fu)債率高(gao)達(da)92.99%，而這已比負(fu)債最高(gao)的2019年（833.25億元(yuan)）降低約(yue)538.64億元(yuan)。

來源：云南城投公告

為解決資金問題，云(yun)南城投決定再次“傍上”母公司云(yun)南康旅控股(gu)集團(tuan)有(you)限公司（以下簡稱康旅集團(tuan)）。

云南城投此(ci)前披露的有關(guan)公司2023年(nian)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)、擔保計劃(hua)等事(shi)宜(yi)公告顯示，按照(zhao)云城置業的計劃(hua)，將向康(kang)(kang)旅(lv)集團(tuan)(tuan)及(ji)其下(xia)(xia)屬(shu)公司申請新(xin)增(zeng)不(bu)超過(guo)30億(yi)元的借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)額度，在上述新(xin)增(zeng)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)額度與康(kang)(kang)旅(lv)集團(tuan)(tuan)及(ji)其下(xia)(xia)屬(shu)公司為公司提(ti)供的借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)余額（截至2022年(nian)12月(yue)31日）合(he)計數范圍內，公司可(ke)循環(huan)辦理借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)事(shi)宜(yi)，借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)成(cheng)本參考康(kang)(kang)旅(lv)集團(tuan)(tuan)實際所(suo)用資金的綜合(he)成(cheng)本，且(qie)按最(zui)高不(bu)超過(guo)8%執行。

對此，云(yun)南城投表示，公(gong)司(si)向康旅集團及其下屬公(gong)司(si)申(shen)請增加借款額度，有利于(yu)提(ti)高公(gong)司(si)的籌(chou)資效率，可解決公(gong)司(si)資金需求。

需要注意的是(shi)，云南康(kang)旅集(ji)團(tuan)為云南城投輸血已是(shi)常態，此(ci)前就一(yi)次(ci)次(ci)出(chu)手為其“賣子”兜底，就連最近一(yi)次(ci)的資產出(chu)售也不例外，14家(jia)已出(chu)售公司股權(quan)中有(you)13家(jia)由康(kang)旅集(ji)團(tuan)買單。

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