每經記者｜陳利    每經編輯(ji)｜魏文藝    

開年以來，A股多家上市房企陸續披露2022年業績預告。

據Wind數(shu)據，截至(zhi)2月1日(ri)，已有65家(jia)A股上(shang)市(shi)房企(qi)(qi)發布2022年(nian)度業績預告。其(qi)中(zhong)(zhong)28家(jia)房企(qi)(qi)預計將實現(xian)盈利(li)，占(zhan)比超過4成；合(he)肥城建等17家(jia)房企(qi)(qi)雖然(ran)盈利(li)，但是大多出(chu)現(xian)了50%上(shang)的跌幅(fu)。44家(jia)房企(qi)(qi)業績出(chu)現(xian)同比下(xia)降，其(qi)中(zhong)(zhong)36家(jia)房企(qi)(qi)凈利(li)潤(run)預虧(kui)，總預虧(kui)額(e)約1220億-1534億元。

不過(guo)，盡管過(guo)半房(fang)企業績預(yu)虧(kui)，但也有如(ru)大名城、華夏(xia)幸福(fu)、冠城大通等房(fang)企實現扭虧(kui)為盈(ying)。中指研究院企業研究總監劉水(shui)2月1日在接受《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者微信(xin)采訪時表示，“隨著政(zheng)策(ce)支持力度加大，今年房(fang)地產市場將筑底回穩。盡管房(fang)企盈(ying)利壓力仍在，但較2022年或將有所緩(huan)解。”

有房企預虧超200億元

記(ji)者梳理發現，在去年預(yu)虧的(de)36家房企(qi)中，包(bao)括世茂股份、格(ge)力(li)地產、金科股份、華(hua)僑城A、首開股份等(deng)在內的(de)10余家房企(qi)為近年來(lai)首次(ci)虧損。

這些房(fang)企的(de)預虧(kui)金(jin)額從(cong)幾(ji)億(yi)元至上百億(yi)元不等，其(qi)中(zhong)預虧(kui)在百億(yi)元以上的(de)就有包括榮(rong)盛(sheng)發展(zhan)、藍光發展(zhan)、中(zhong)天金(jin)融等7家房(fang)企，而虧(kui)損的(de)主要原因包括經營虧(kui)損、減值(zhi)計提等。

以榮盛(sheng)(sheng)發展(zhan)為(wei)例，2022年(nian)其虧損金額從2021年(nian)的49.6億(yi)元擴(kuo)大到190億(yi)-250億(yi)元。榮盛(sheng)(sheng)發展(zhan)在公告(gao)中表示，凈利(li)潤較上年(nian)度降(jiang)低(di)(di)，主要(yao)受市(shi)場(chang)情(qing)緒(xu)持續低(di)(di)迷、資產(chan)減(jian)值及新冠疫(yi)情(qing)等因素(su)影響(xiang)，同(tong)時由于2022年(nian)度結轉的開發項目(mu)利(li)潤率下降(jiang)，從而導致毛利(li)潤同(tong)比出現較大幅(fu)度下降(jiang)。

2022年(nian)預(yu)虧(kui)(kui)(kui)超210億元的(de)(de)藍光發展則表示，業績預(yu)虧(kui)(kui)(kui)的(de)(de)主要原因(yin)系經(jing)營虧(kui)(kui)(kui)損(sun)、減值(zhi)計(ji)提(ti)。其2022年(nian)預(yu)計(ji)產生經(jing)營虧(kui)(kui)(kui)損(sun)約58億元，另(ling)外公(gong)司(si)估(gu)計(ji)計(ji)提(ti)了約160億元的(de)(de)減值(zhi)損(sun)失，主要為存貨(huo)跌價準備。

不(bu)僅如(ru)此，藍光發(fa)展(zhan)預計2022年度(du)期末(mo)歸屬于上市公司股(gu)東的(de)凈資產(chan)為-208.21億元左右。根據《股(gu)票上市規則》的(de)有關規定，藍光發(fa)展(zhan)股(gu)票可能被實施退市風險警示。

值(zhi)得一(yi)提(ti)的(de)(de)是(shi)，有著國資背景(jing)的(de)(de)房企如(ru)華僑(qiao)城(cheng)A、首開股份、大悅城(cheng)等在2022年(nian)出了(le)首次虧(kui)損(sun)。

具體來看，華僑城A預計2022年實現歸母凈利潤虧損(sun)80億-110億元，2021年同期為盈利37.99億元，同比(bi)下降310.58%-389.54%。

據公告(gao)披(pi)露，2022年上半(ban)年，華僑(qiao)城(cheng)共有32家景區(qu)(qu)、29家酒(jiu)店、1家旅行(xing)社、8家開放式旅游區(qu)(qu)等。龐大(da)的文旅板(ban)塊，對(dui)華僑(qiao)城(cheng)形成了(le)不小(xiao)的沖擊，“報告(gao)期(qi)內，旅游景區(qu)(qu)業務受疫情的沖擊嚴重，虧損金額(e)加大(da)”。同時，因持續虧損或更新改(gai)造等因素，華僑(qiao)城(cheng)對(dui)部分(fen)景區(qu)(qu)資產計(ji)提減值。

首開股份也在2022年陷入(ru)了(le)虧(kui)損(sun)，預計實(shi)現歸母(mu)凈利潤虧(kui)損(sun)10億(yi)-15億(yi)元(yuan)。其表示，受房地產市場周期以(yi)及新冠疫情(qing)影響(xiang)，公司旗(qi)下部分項目銷售進展(zhan)放緩，房屋銷售收入(ru)出現下滑；同時報告(gao)期內結轉的項目主要為2018年至2020年市場高(gao)位時期的高(gao)溢價(jia)地塊，而售價(jia)偏低(di)，導(dao)致(zhi)對(dui)毛利率水平造成影響(xiang)。

“當(dang)前(qian)市場仍在(zai)底部(bu)運行(xing)，當(dang)期項目結轉較(jiao)少，部(bu)分企業(ye)存在(zai)以價(jia)(jia)換量加(jia)劇毛利率下(xia)行(xing)。同時，當(dang)前(qian)資產(chan)減值壓(ya)力加(jia)大，企業(ye)需計提相應(ying)的存貨跌價(jia)(jia)準備，從而影響(xiang)當(dang)期利潤。”

對于多家房(fang)企(qi)出現(xian)預虧，劉水分(fen)析指(zhi)出，虧損企(qi)業中部(bu)(bu)分(fen)為(wei)債(zhai)務(wu)(wu)違(wei)約企(qi)業，債(zhai)務(wu)(wu)違(wei)約對這些(xie)企(qi)業日常經(jing)營造成明顯不(bu)利影(ying)響，特別是銷售(shou)劇烈(lie)下(xia)滑(hua)，各類成本費(fei)用增加而收(shou)入減少，同時銷售(shou)預期不(bu)利加劇資產潛在(zai)減值壓力，資產處置也將影(ying)響當期損益(yi)，“部(bu)(bu)分(fen)房(fang)企(qi)則還(huan)面(mian)臨持(chi)有(you)業務(wu)(wu)收(shou)入減少等問題(ti)。”

多家房企收到關注函

巨額(e)虧(kui)損，也讓包括榮盛發展(zhan)、皇庭國際、金科股份、美好置業、中南建設、首開(kai)股份、格力地產(chan)等在內的多家(jia)上市(shi)房企在披露2022年度業績預(yu)告后，收到了交(jiao)易所的問詢關注函。

綜合來(lai)看，深交所重(zhong)點對企(qi)業計(ji)提(ti)資(zi)產(chan)減(jian)值準備(bei)(bei)(bei)予以關注，要求相關企(qi)業說明(ming)前期資(zi)產(chan)減(jian)值準備(bei)(bei)(bei)計(ji)提(ti)的(de)充分性，報告期資(zi)產(chan)減(jian)值準備(bei)(bei)(bei)計(ji)提(ti)的(de)合理性，是否存在報告期內集中(zhong)大額(e)計(ji)提(ti)資(zi)產(chan)減(jian)值準備(bei)(bei)(bei)的(de)情形(xing)等。

雖然上(shang)交所未披露對華遠地產(chan)(chan)(chan)、首開股份、格力地產(chan)(chan)(chan)三(san)家企業的(de)監管要(yao)求和(he)具體內(nei)容(rong)，但三(san)家企業在業績預告中也均提(ti)及計提(ti)資產(chan)(chan)(chan)減值準備(bei)的(de)情況。

2022年(nian)樓市價格的(de)波(bo)動(dong)，不(bu)僅(jin)影響(xiang)了(le)房(fang)企的(de)房(fang)產項(xiang)目(mu)交付量和(he)交付項(xiang)目(mu)毛利率，也直接(jie)導致了(le)房(fang)企對存(cun)貨的(de)資產減值計提，以及投(tou)資性房(fang)地產公(gong)允價值變動(dong)。

如在存貨資產減值(zhi)計提(ti)方(fang)面，深交(jiao)所就要求金科股份、榮盛發展(zhan)、中南(nan)建設等(deng)企業，說(shuo)明各項資產減值(zhi)準(zhun)備計提(ti)的(de)具體情(qing)況及主要測算過程。

而針對(dui)應收(shou)款項減(jian)(jian)值(zhi)計提(ti)(ti)方面，2022年歸(gui)母(mu)凈利潤預虧15億-22.5億元的皇(huang)庭國(guo)際在(zai)業(ye)績預告中就表示，公司基于謹慎性原則(ze)，對(dui)存在(zai)減(jian)(jian)值(zhi)跡象的應收(shou)款項等資產計提(ti)(ti)了(le)減(jian)(jian)值(zhi)準備。對(dui)此(ci)，深交所要(yao)求皇(huang)庭國(guo)際說明本(ben)次計提(ti)(ti)大額(e)信用減(jian)(jian)值(zhi)損失的欠款方的具體情況、原因及合理性。

與此同(tong)時，深交所還(huan)(huan)對部(bu)分房企的(de)償債(zhai)(zhai)能力提出詢問。如要求(qiu)皇庭國際說(shuo)明是否存在無法(fa)償還(huan)(huan)到(dao)期債(zhai)(zhai)務的(de)風險，并(bing)充分提示相應風險；要求(qiu)金(jin)科股(gu)份說(shuo)明是否具備足夠的(de)債(zhai)(zhai)務償付能力，是否存在流動性風險，公司已采取(qu)或擬采取(qu)的(de)防范應對措施等。

此外，包括藍光發展在(zai)內的(de)21家上(shang)市(shi)房企已經出(chu)現至少連續兩年虧損，即將面臨(lin)“戴(dai)帽”風(feng)(feng)險；而如泰禾(he)集團、云南城(cheng)投、鐵(tie)嶺新城(cheng)等已“戴(dai)帽”房企，則(ze)可能“披星(xing)”，隨時面臨(lin)退市(shi)風(feng)(feng)險。

這3家房企扭虧為盈

需要(yao)注意(yi)的是(shi)，雖然(ran)多家房企(qi)業(ye)績預虧(kui)，但也(ye)有華夏(xia)幸福、大名城(cheng)和冠(guan)城(cheng)大通等(deng)3家房企(qi)預計實(shi)現扭虧(kui)為盈。

以華(hua)夏幸(xing)福為例，1月(yue)30日(ri)晚，華(hua)夏幸(xing)福發(fa)布2022年度業績預告稱，預計(ji)2022年度將實現扭虧為盈，預計(ji)實現歸屬于上市公(gong)司股東的凈利潤11億(yi)-16億(yi)元(yuan)，較2021年的-390.3億(yi)元(yuan)大幅提升。

對(dui)于為何(he)會扭(niu)虧為盈，華夏幸(xing)福在業(ye)績(ji)預(yu)告(gao)中表示，“本(ben)報告(gao)期業(ye)績(ji)較上年同(tong)期實現扭(niu)虧為盈，主要系因本(ben)報告(gao)期公司債務重(zhong)(zhong)組(zu)取得重(zhong)(zhong)大進(jin)(jin)展(zhan)，基(ji)于債務重(zhong)(zhong)組(zu)進(jin)(jin)展(zhan)而確認的債務重(zhong)(zhong)組(zu)收(shou)益所致(zhi)。”

不過(guo)，華夏幸福也強(qiang)調，若扣除債務重(zhong)組(zu)收益等非(fei)經(jing)常性損益影響，公司(si)(si)經(jing)營業績仍為虧損，后續將繼續出售(shou)變現(xian)能力較強(qiang)的(de)資產。“目前公司(si)(si)正就部(bu)分待出售(shou)資產與潛(qian)在交(jiao)易對方進行磋商，鑒于目前就前述資產出售(shou)尚(shang)未簽訂約束性協(xie)議，尚(shang)無法判(pan)斷資產出售(shou)事(shi)項(xiang)對公司(si)(si)2022年度業績的(de)影響”。

此外，大名城也在(zai)2022年扭虧為盈(ying)，實現歸母凈利潤1.42億(yi)(yi)-1.7億(yi)(yi)元，而2021年同期為-4.12億(yi)(yi)元。大名城將業績(ji)預盈(ying)歸功于(yu)投資收益、三(san)費(fei)支出(chu)以及(ji)計提存貨(huo)減值準(zhun)備的(de)減少，其中第三(san)個因(yin)素的(de)影響最大。

2021年，受房地產調控和信(xin)貸環境收(shou)緊、市場分(fen)化嚴重(zhong)以及產品結構變化等多重(zhong)因素影響，大名城部分(fen)存貨(huo)出現減值跡象，當年總計計提存貨(huo)跌(die)價(jia)準(zhun)備約7.7億元，這也直接(jie)導致(zhi)公司出現了(le)重(zhong)組(zu)上市以來的首(shou)次虧損(sun)。

2022年(nian)，隨著國(guo)家系列房(fang)地產寬(kuan)松政策的出臺和新冠(guan)疫情的影響逐漸變小，影響存(cun)貨(huo)跌價準備的因素已(yi)不再(zai)持(chi)續惡化，因而大(da)名城的計(ji)提存(cun)貨(huo)減值準備較上一年(nian)大(da)幅(fu)減少，整(zheng)體扭虧為盈。

同樣，因為資產(chan)減值計提(ti)的影響減弱，加(jia)之確認(ren)了(le)太陽宮D區土(tu)地一級開(kai)發項目(mu)中部(bu)分已收儲土(tu)地的開(kai)發收入，冠城大(da)通預計2022年將實現扭(niu)虧為盈(ying)，全年歸(gui)母(mu)凈利(li)潤約為0.5億-0.75億元。

不(bu)(bu)過，在劉(liu)水(shui)看來(lai)，這些企(qi)業(ye)扭虧為盈多(duo)是依(yi)賴于(yu)偶然(ran)事件的影(ying)響，不(bu)(bu)是靠企(qi)業(ye)自(zi)身經營(ying)能力及管理(li)效(xiao)率提升(sheng)的因素(su)，不(bu)(bu)具(ju)有(you)可持續性。“但關鍵事件轉機，如(ru)債(zhai)務重組取得(de)進展(zhan)，表明企(qi)業(ye)經營(ying)困難正(zheng)在有(you)效(xiao)化(hua)解，將有(you)助于(yu)企(qi)業(ye)未來(lai)發展(zhan)。”

“總體(ti)而(er)言，行(xing)業整體(ti)盈利(li)下(xia)行(xing)，疊加市場(chang)仍在(zai)筑底，房(fang)企投資信心(xin)不足，拿地仍將(jiang)較(jiao)為謹(jin)慎。同(tong)時(shi)，行(xing)業的(de)優勝劣(lie)汰將(jiang)持續(xu)，企業長期虧損或將(jiang)影響其后續(xu)發展潛力(li)。”

劉水(shui)指出，2022年(nian)下半年(nian)以來(lai)，監管部門密(mi)集(ji)出臺利好政(zheng)(zheng)策，從供需(xu)兩端發力穩(wen)定市(shi)場(chang)預(yu)期(qi)，政(zheng)(zheng)策放松傳導至需(xu)求端需(xu)要時間。“隨著支(zhi)持力度加(jia)大(da)，今(jin)年(nian)房(fang)地產市(shi)場(chang)將(jiang)(jiang)筑底回(hui)穩(wen)。盡管房(fang)企盈(ying)利壓力仍在，但較(jiao)2022年(nian)或將(jiang)(jiang)有(you)所(suo)緩解。”

中信(xin)(xin)建(jian)投在其近期報告(gao)中也認(ren)為，房地產行業將從信(xin)(xin)用風險緩釋逐步走向銷售復蘇(su)，有望獲得新生。而(er)績優龍頭房企(qi)將持(chi)續快(kuai)速發(fa)展(zhan)，市占率也將進一步提升。

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