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12月15日，因僅出讓6宗(zong)地塊(kuai)(kuai)且其中一宗(zong)流拍，廣州今(jin)年第(di)四批集(ji)中供地很(hen)快以總(zong)成交金(jin)額191.2億(yi)元(yuan)收官，其中保利(li)拿(na)下的天河一宗(zong)地塊(kuai)(kuai)樓(lou)面價(jia)進入廣州樓(lou)面價(jia)TOP10行列。

據《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)統計，2022年(nian)廣(guang)(guang)州總共四批次集(ji)中供地攬金約1220億元，有三宗(zong)成(cheng)交地塊(kuai)接進(jin)入(ru)新廣(guang)(guang)州樓(lou)面(mian)價(jia)TOP10行列(lie)，一(yi)宗(zong)地塊(kuai)以高(gao)總價(jia)躋身廣(guang)(guang)州歷史(shi)上宅地成(cheng)交總價(jia)TOP2。同時，中心區天河還有兩宗(zong)地塊(kuai)都出現流拍。

多位廣州(zhou)業(ye)內人士當日在(zai)接受《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時表示，從第(di)四(si)批集中供地(di)結果來看，“兜(dou)底(di)”很(hen)少(shao)，基本都是市場(chang)行為，趨勢在(zai)理性(xing)向好，而且拿地(di)企業(ye)中也出現了民企。

民企方圓現身拿地

在第(di)四(si)批集中(zhong)(zhong)供(gong)地出讓中(zhong)(zhong)，越(yue)秀以底價拿下番(fan)禺和海珠(zhu)兩宗地塊，其(qi)中(zhong)(zhong)海珠(zhu)地塊要求配建197平方米回遷安置住宅。

另(ling)一宗白云的安置房(fang)用(yong)(yong)地(di)則由中建(jian)(jian)國(guo)際以總價(jia)16.35億元拿下(xia)，競安置房(fang)回(hui)購(gou)價(jia)格17100元/平方米(mi)。由于該地(di)塊(kuai)建(jian)(jian)成后的安置房(fang)將由白云區政府制指定單(dan)位回(hui)購(gou)用(yong)(yong)于拆遷安置，不愁(chou)銷售，房(fang)企本(ben)(ben)質做的是代建(jian)(jian)業務(wu)，但這宗地(di)塊(kuai)卻成為本(ben)(ben)次土拍中競爭最(zui)激烈的，吸引了三家企業報名競拍，共經歷了9輪報價(jia)。

中指研究院土地(di)事業部負責(ze)人張(zhang)凱12月15日通過(guo)微信向記者分析(xi)指出，在市場充(chong)滿不確(que)定性的(de)當下，房企更偏好于投(tou)資這類“類代建(jian)”的(de)無風險、低收益的(de)地(di)塊。

天河(he)區的中(zhong)(zhong)鐵(tie)物流園地塊是本輪供地中(zhong)(zhong)拍賣總價、樓(lou)面價最高的地塊，最終以(yi)95.8億元被保利收入囊中(zhong)(zhong)，折合(he)樓(lou)面價45915元/平方米，也刷新了廣州樓(lou)面價TOP10，排在第(di)八(ba)位。

保利在(zai)(zai)該(gai)地(di)塊(kuai)附近還(huan)有一(yi)個在(zai)(zai)售新盤項目僑鑫保利匯景(jing)臺(tai)，目前在(zai)(zai)貝殼平(ping)臺(tai)的參(can)考均價為136000元/平(ping)方(fang)米(mi)，而附近二手房匯景(jing)新城龍熹山今年10月的參(can)考均價為89460元/平(ping)方(fang)米(mi)。

值得一(yi)提的(de)是，本輪廣州集中供地出(chu)讓中出(chu)現(xian)民企身影。民企方圓聯(lian)合黃埔區(qu)區(qu)屬(shu)國企知識城投(tou)資拿下黃埔區(qu)CPPQ-A5-1地塊，成交(jiao)總價為(wei)37.9億(yi)元(yuan)(yuan)，折(zhe)合樓面價19207元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

合富輝煌廣(guang)州(zhou)公司副總經理、廣(guang)州(zhou)市(shi)房協專家委(wei)員會委(wei)員梁仲賢12月15日通過(guo)微信向記者表(biao)示，此前的土(tu)拍很(hen)多都是有(you)兜底的。但(dan)這一(yi)次可以看(kan)出(chu)，基本(ben)上是市(shi)場行為。這也跟市(shi)場回暖是相關的，當然，這次政(zheng)府推出(chu)的這幾塊(kuai)地還是很(hen)優質的。

“市場是理(li)性的(de)，不會像2020年、2021年那樣存在瘋搶的(de)狀態，經過這一輪(lun)調(diao)控之后，無論是市場的(de)購買氛圍，還(huan)是發展商拿地的(de)情緒，相對(dui)來(lai)說(shuo)還(huan)是理(li)性的(de)，理(li)性的(de)市場才可(ke)能長期發展。同(tong)時也證明，政(zheng)府(fu)的(de)定價還(huan)是非常精準的(de)。”

天河“冰火兩重天”

據合富輝煌統計，此次(ci)拍地之后，今年(nian)(nian)(nian)(nian)廣州的集中(zhong)供地出讓也正式結(jie)束。與去年(nian)(nian)(nian)(nian)對比，今年(nian)(nian)(nian)(nian)的集中(zhong)土拍成交率有(you)所提升，但是總(zong)體出讓面積與總(zong)額(e)有(you)所下(xia)降(jiang)。今年(nian)(nian)(nian)(nian)廣州總(zong)共四批(pi)次(ci)集中(zhong)供地成功出讓48宗地，成交建面819.8萬平方米(mi)，相比去年(nian)(nian)(nian)(nian)（1382萬平方米(mi)）下(xia)降(jiang)40%；成交總(zong)額(e)1220.97億元，相比去年(nian)(nian)(nian)(nian)（1779億元）下(xia)降(jiang)31%。

記者(zhe)梳(shu)理發現，今(jin)年廣州四個批次(ci)的集中供地(di)(di)出讓中，有三宗成交地(di)(di)塊(kuai)接連刷新廣州樓面價TOP10，一宗地(di)(di)塊(kuai)以高總價躋身廣州歷史上宅地(di)(di)成交總價TOP2。但(dan)同時，中心區天河(he)還有兩宗地(di)(di)塊(kuai)出現流拍。

在(zai)第四(si)批集(ji)中供地(di)中，天河區梅花(hua)鋁廠地(di)塊（占地(di)約(yue)(yue)7.4萬平方(fang)米(mi)，計容建面約(yue)(yue)14.2萬平方(fang)米(mi)，起(qi)(qi)拍總價53.6億元，起(qi)(qi)拍樓面價約(yue)(yue)37622元/平方(fang)米(mi)）在(zai)開拍前雖(sui)然有多家房企報(bao)名，但因無(wu)人出(chu)價而流(liu)拍。

記(ji)者(zhe)注意(yi)到，該地塊(kuai)競得人須按(an)地塊(kuai)原權屬人提供的具體(ti)戶(hu)型要求(qiu)無償配建(jian)314套安(an)置房源，且須按(an)按(an)精裝修標(biao)準(zhun)交(jiao)樓（裝修標(biao)準(zhun)不(bu)低(di)于1500元/平方米(mi)）。

而與該地(di)塊一路之隔的，就是越秀在今年7月廣州第(di)二批集中供地(di)拿(na)下的天河區燕塘地(di)塊。彼時(shi)，燕塘地(di)塊受到多(duo)家(jia)房企熱捧，經過54輪報(bao)價(jia)后觸頂15%溢價(jia)率進入搖號(hao)環(huan)節，成交(jiao)總(zong)價(jia)達到81.19億元，折合樓(lou)面價(jia)50842元/平(ping)方(fang)米，躋身(shen)廣州樓(lou)面價(jia)TOP6之列。

越秀的操盤速度也很快，燕塘地塊項(xiang)目案名為(wei)越秀天河和樾府(fu)，項(xiang)目已(yi)經在本(ben)月初(chu)入市銷售(shou)，均價(jia)約在7.2萬~8.5萬元/平方米。

回(hui)顧廣州(zhou)今年的(de)四批次(ci)集(ji)中供(gong)地(di)出(chu)讓(rang)情(qing)(qing)況，從第二批集(ji)中供(gong)地(di)開始取(qu)消了多項(xiang)嚴格的(de)土拍規(gui)則，如(ru)“競自持(chi)”“限制購買群體”等，變相降(jiang)低(di)了拿(na)(na)地(di)門檻，但(dan)民營(ying)房(fang)企(qi)依舊(jiu)缺乏拿(na)(na)地(di)熱情(qing)(qing)，拿(na)(na)地(di)主角依然是央企(qi)國企(qi)或城投公司。雖然“過江龍”武漢聯投在第三批集(ji)中供(gong)地(di)中有所斬獲，但(dan)其也屬于“國家隊(dui)”。

從市(shi)(shi)場(chang)端來(lai)看，11月受疫情影(ying)響(xiang)，廣(guang)州市(shi)(shi)場(chang)仍處于下行(xing)周期。廣(guang)州中原研究發展部(bu)指(zhi)出，截(jie)至11月末(mo)，全市(shi)(shi)庫存量1244.5萬平方米，去(qu)化周期19.4個月。受客(ke)觀因素影(ying)響(xiang)，新(xin)房(fang)成交(jiao)放緩，庫存量及消(xiao)化周期均創近一年(nian)以來(lai)新(xin)高(gao)。進(jin)入12月，廣(guang)州市(shi)(shi)場(chang)的回暖氛(fen)圍(wei)開始逐漸顯露。

“整體看，目(mu)前市場基本面向好，后市或會延續目(mu)前的成交勢(shi)頭，二手成交將持續上漲。即使撇開政策(ce)面的刺激，當前廣州市場處于較佳的‘窗口期’——開發商沖刺年終業績(ji)，愿意以(yi)價換量。”