每經(jing)記者｜黃婉銀(yin)    每經(jing)編輯｜陳(chen)夢妤 何小桃    

12月16日，深圳(zhen)鹽田大梅沙(sha)，萬科2022年第一(yi)次臨時股(gu)東(dong)大會(hui)召開。本次股(gu)東(dong)大會(hui)包括提請股(gu)東(dong)大會(hui)授(shou)權發(fa)行直(zhi)接債務融(rong)資工(gong)具、提請股(gu)東(dong)大會(hui)給予董事會(hui)發(fa)行公(gong)司股(gu)份之一(yi)般性授(shou)權2項議案(an)。

萬科董事會主席郁亮在(zai)股東大(da)會上(shang)表示，市場修復是(shi)一個漫長而溫(wen)和的(de)過程，現在(zai)看起(qi)來比預期(qi)更(geng)加(jia)溫(wen)和。11月(yue)的(de)銷(xiao)售(shou)總體(ti)看又(you)回到(dao)今年(nian)4、5月(yue)的(de)水平，12月(yue)預計比11月(yue)要(yao)增加(jia)。同時政策面向好的力度(du)(du)、廣度(du)(du)全面超出預期，房地(di)產行業(ye)繼2003年(nian)后(hou)近(jin)20年(nian)再被(bei)看作(zuo)是支柱行業(ye)。

“今天在(zai)市場本身壓力(li)比較大的情(qing)況下(xia)，我覺得我們需要樹立信心。悲(bei)觀是(shi)(shi)一種情(qing)緒(xu)，而樂觀是(shi)(shi)一種思路。”

萬科董事會(hui)主席(xi)郁亮 企(qi)業供圖

“行(xing)業40%的跌幅已收縮過度”

從今(jin)年6月份(fen)的萬科股東大會(hui)開始，郁亮就在給行業傳遞(di)信心。他當時表示，今(jin)天(tian)行業需要(yao)信心，需要(yao)熬(ao)著往(wang)前(qian)走。這個時候市(shi)場情緒也變得很重要(yao)，但凡有一(yi)絲微(wei)光就當是(shi)光明所在往(wang)前(qian)走，所以需要(yao)更(geng)多發掘(jue)好的一(yi)面。

郁亮認為，微光(guang)在逐(zhu)步變(bian)成曙光(guang)。邏輯(ji)點毫(hao)無疑(yi)問(wen)是政策面(mian)都在逐(zhu)步向好(hao)，而且政策面(mian)向好(hao)的力度(du)、廣(guang)度(du)全(quan)面(mian)超出了預(yu)期(qi)。

“行業很多年沒(mei)有(you)發(fa)行股(gu)票了(le)，現在終于可以發(fa)行了(le)。房地(di)產(chan)行業再被提是(shi)(shi)支(zhi)柱行業了(le)，上一(yi)次被稱為支(zhi)柱行業還是(shi)(shi)2003年，20年之后(hou)又被看作(zuo)支(zhi)柱行業。這些毫無(wu)疑問(wen)對市場都有(you)正(zheng)面作(zuo)用(yong)，都是(shi)(shi)在房住不炒(chao)的前提下，來(lai)化(hua)解房地(di)產(chan)企業流(liu)動性(xing)問(wen)題和促進行業健康發(fa)展。”

郁亮曾(ceng)在(zai)今年中預計(ji)短期(qi)市(shi)場已(yi)經觸底，恢(hui)復是一個(ge)緩慢溫和(he)的(de)(de)過程。但現在(zai)來看(kan)，溫和(he)的(de)(de)程度(du)比(bi)其預期(qi)的(de)(de)還(huan)要更溫和(he)一點，比(bi)如11月(yue)的(de)(de)銷售總體看(kan)又(you)回到今年4、5月(yue)的(de)(de)水平。

積(ji)極(ji)的(de)一面是，當(dang)下房地(di)產行業下降幅度已(yi)經有40%，接近腰斬，顯然這是收縮過度了。郁(yu)亮指(zhi)出，收縮過度自然會積(ji)蓄反彈(dan)力量。

過(guo)去在行業(ye)黃金時代郁亮(liang)常常發出警醒，當下則時常給予信心，被(bei)視為是萬(wan)科過(guo)去看空，今年看多。但郁亮(liang)認為這種(zhong)說(shuo)法并不準確。

“我們只不(bu)過在黃金時(shi)代稍(shao)微清醒一(yi)(yi)點(dian)、理性一(yi)(yi)點(dian)，在今天市場本身壓力(li)比較大的情(qing)況下，我覺得我們需要樹立信心。我最近(jin)有一(yi)(yi)句話跟同事(shi)分享，悲觀是(shi)一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)情(qing)緒，而樂觀卻是(shi)一(yi)(yi)種(zhong)(zhong)思路。”

萬科過去(qu)一段時間做了兩(liang)件事(shi)情(qing)：一是(shi)保證(zheng)自己(ji)活(huo)下去(qu)；二是(shi)不(bu)管市(shi)場如何(he)變(bian)化，發力做好(hao)客戶愿意(yi)買單的好(hao)產品、好(hao)服務。抓住這兩(liang)條，市(shi)場如何(he)變(bian)化都能夠活(huo)下去(qu)、活(huo)得(de)好(hao)、活(huo)得(de)久。

“今年新投(tou)的地，

平均凈利(li)率(lv)大概能達到12%以上(shang)”

在本次(ci)臨(lin)時股東大會上，萬科(ke)擬新增不超500億(yi)元發行直接債務融(rong)資工具授權(quan)，同時第一(yi)大股東深鐵集團提請董事(shi)會(hui)將《關于(yu)提請股東大會(hui)給(gei)予(yu)董事(shi)會(hui)發行公(gong)司股份之一(yi)般性授權(quan)的議(yi)案》。

對于本(ben)次股(gu)(gu)權(quan)(quan)融資(zi)(zi)議案，萬科總裁祝九勝解釋稱，首先，做股(gu)(gu)權(quan)(quan)融資(zi)(zi)是(shi)要(yao)優(you)化萬科的(de)(de)資(zi)(zi)產結(jie)構(gou)，同時(shi)還要(yao)降低融資(zi)(zi)成本(ben)。從融資(zi)(zi)成本(ben)來(lai)看，只有股(gu)(gu)權(quan)(quan)性占(zhan)比提升了以后，負債率才能下來(lai)，債權(quan)(quan)性融資(zi)(zi)成本(ben)也會下去，融資(zi)(zi)成本(ben)也會不斷形成一(yi)個(ge)低走趨(qu)勢。其(qi)次，確實政策上有這么一(yi)個(ge)窗口期，體現了監管部門對整個(ge)行業的(de)(de)支持(chi)，加上大股(gu)(gu)東深鐵(tie)也非常支持(chi)提議。

“第三個方面，目前(qian)行業處在底部(bu)，曙光(guang)已(yi)經出現，我(wo)們也隱(yin)隱(yin)約約看到一(yi)些機會(hui)(hui)。這次(ci)授權經過股(gu)東大會(hui)(hui)支持(chi)表決通過，我(wo)們也會(hui)(hui)相機在授權范圍內(nei)做后續安排。我(wo)們一(yi)直強(qiang)調公司(si)是開(kai)發、經營、服務并重(zhong)，這三類業務機會(hui)(hui)我(wo)們都會(hui)(hui)關注(zhu)。”

深(shen)(shen)鐵集團董事、總經理黃(huang)力平則表示(shi)，在當(dang)前這個(ge)時點，開展股權(quan)融資有利于萬(wan)科抓住面向未來(lai)(lai)的(de)(de)發(fa)展機遇，帶(dai)來(lai)(lai)更好的(de)(de)發(fa)展，所(suo)以深(shen)(shen)鐵支持萬(wan)科把握當(dang)前政策窗口期，以實(shi)際行動來(lai)(lai)支持房地產市場(chang)的(de)(de)平穩(wen)和健康(kang)發(fa)展，提(ti)振整個(ge)市場(chang)的(de)(de)信心。“當(dang)然我們(men)也希望萬(wan)科進一(yi)步把公司的(de)(de)發(fa)展和股東的(de)(de)回報相結合(he)，用高質量發(fa)展來(lai)(lai)回饋股東。”

萬(wan)科臨時股東大會(hui)現場 企業供(gong)圖

年(nian)初萬科提(ti)出今年(nian)業(ye)績(ji)要企穩(wen)，對于今年(nian)全年(nian)業(ye)績(ji)完成情況，祝九勝指出，萬科今年(nian)投資標準更嚴(yan)，今年(nian)新投的(de)地，平(ping)均凈利率大概能達到12%以(yi)上，同時還是集中在有人(ren)口流入，在我們隊(dui)伍(wu)有能(neng)力打贏的區域投入資源(yuan)。

今年(nian)前9個(ge)月，萬科(ke)整體經營服(fu)務類收(shou)入(ru)大概(gai)有376億元，同比增長(chang)約29.5%。物流在成本法的會(hui)計報表上有利(li)潤，商業和公寓虧(kui)損也明顯在下降。資(zi)本市場也打開了REITs這些(xie)渠道(dao)，一旦合格(ge)經營項(xiang)目(mu)、合格(ge)資(zi)產能夠(gou)證券化或者能夠(gou)交易，萬科(ke)就會(hui)有一部分利(li)潤可以釋放、體現出來。

“有(you)這么好(hao)的(de)(de)政策(ce)支持，行業(ye)的(de)(de)難(nan)關已過，曙(shu)光已現，我(wo)(wo)對我(wo)(wo)們(men)全年止(zhi)跌企穩(wen)是(shi)(shi)有(you)信心的(de)(de)。未來(lai)確實會有(you)一些挑戰和壓力，我(wo)(wo)們(men)會全力以赴(fu)。我(wo)(wo)們(men)相信，經(jing)過大的(de)(de)調整(zheng)，這個市場回(hui)暖或(huo)者需(xu)求(qiu)端向好(hao)的(de)(de)時候(hou)，對于規范的(de)(de)企業(ye)來(lai)說，總(zong)歸(gui)是(shi)(shi)有(you)更多好(hao)處的(de)(de)，當然這一切取決于我(wo)(wo)們(men)的(de)(de)能力是(shi)(shi)否有(you)根本的(de)(de)提(ti)升，能不能適(shi)應客戶(hu)、適(shi)應市場的(de)(de)變化(hua)。”祝(zhu)九勝如是(shi)(shi)表示(shi)。

記者|黃婉銀

編輯|陳夢妤 何小桃 杜恒峰

校對|湯亞文

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