每(mei)經記者｜黃(huang)婉銀    每(mei)經編輯(ji)｜陳夢(meng)妤    

12月(yue)16日，深圳(zhen)鹽(yan)田(tian)大(da)(da)梅(mei)沙(sha)，萬科2022年第一(yi)(yi)次臨時股(gu)(gu)東(dong)(dong)大(da)(da)會(hui)召開。本次股(gu)(gu)東(dong)(dong)大(da)(da)會(hui)包括提請股(gu)(gu)東(dong)(dong)大(da)(da)會(hui)授權(quan)發(fa)行直(zhi)接債務融資工(gong)具、提請股(gu)(gu)東(dong)(dong)大(da)(da)會(hui)給予董事(shi)會(hui)發(fa)行公司股(gu)(gu)份(fen)之一(yi)(yi)般性授權(quan)2項議案。

萬科董事會主(zhu)席郁亮在(zai)股東大會上表示，市場修復是一個漫長而(er)溫和的(de)過(guo)程，現在(zai)看(kan)起來(lai)比(bi)預(yu)期更加溫和。11月的(de)銷(xiao)售總體看(kan)又回(hui)到今年4、5月的(de)水平，12月預(yu)計比(bi)11月要增加。同時政策面向(xiang)好的(de)力(li)度、廣(guang)度全面超出(chu)預(yu)期，房地產(chan)行(xing)(xing)業繼2003年后(hou)近20年再被(bei)看(kan)作是支(zhi)柱行(xing)(xing)業。

“今天在市場(chang)本(ben)身(shen)壓力比較大(da)的情況下，我(wo)覺得我(wo)們需要樹(shu)立信心。悲觀(guan)是一(yi)種情緒，而樂觀(guan)是一(yi)種思路。”

萬科董事會主席郁亮 企業供圖

“行業40%的跌幅已收縮過度”

從(cong)今(jin)年6月份(fen)的(de)萬科股東大會開始，郁亮(liang)就(jiu)(jiu)在給(gei)行(xing)(xing)業(ye)傳遞信(xin)(xin)心。他當時表示，今(jin)天行(xing)(xing)業(ye)需(xu)要信(xin)(xin)心，需(xu)要熬著(zhu)往(wang)(wang)前(qian)走(zou)。這個(ge)時候市場情(qing)緒也變得很(hen)重(zhong)要，但凡有一(yi)絲微光就(jiu)(jiu)當是光明所在往(wang)(wang)前(qian)走(zou)，所以需(xu)要更多發掘好的(de)一(yi)面(mian)。

郁(yu)亮認(ren)為，微光在逐步(bu)(bu)變成曙光。邏輯點毫(hao)無(wu)疑(yi)問是政(zheng)策面都(dou)在逐步(bu)(bu)向(xiang)好，而(er)且政(zheng)策面向(xiang)好的力度(du)、廣度(du)全面超(chao)出了預期。

“行(xing)(xing)業(ye)(ye)很(hen)多年(nian)沒有發行(xing)(xing)股票(piao)了(le)(le)(le)，現在終于可以發行(xing)(xing)了(le)(le)(le)。房(fang)地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)再被(bei)提是支柱行(xing)(xing)業(ye)(ye)了(le)(le)(le)，上(shang)一(yi)次被(bei)稱(cheng)為(wei)支柱行(xing)(xing)業(ye)(ye)還是2003年(nian)，20年(nian)之后又被(bei)看作支柱行(xing)(xing)業(ye)(ye)。這些毫無疑問對(dui)市場(chang)都有正面作用，都是在房(fang)住不炒的前提下(xia)，來(lai)化(hua)解房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)流動性問題(ti)和促進(jin)行(xing)(xing)業(ye)(ye)健康(kang)發展。”

郁(yu)亮曾在(zai)今(jin)年中(zhong)預(yu)計(ji)短期市(shi)場已經觸底(di)，恢復是(shi)一(yi)個(ge)緩慢溫和(he)的(de)過程(cheng)。但現在(zai)來(lai)看(kan)，溫和(he)的(de)程(cheng)度比其預(yu)期的(de)還要更溫和(he)一(yi)點(dian)，比如11月的(de)銷售總體看(kan)又回到今(jin)年4、5月的(de)水平。

積極的一面是，當下房地產行業(ye)下降幅度已(yi)經有40%，接(jie)近腰斬，顯然這是收(shou)縮過(guo)度了。郁亮指出，收(shou)縮過(guo)度自然會積蓄反彈力量。

過去(qu)在(zai)行業黃金時(shi)代郁亮常(chang)(chang)常(chang)(chang)發出警醒，當下則時(shi)常(chang)(chang)給予(yu)信心，被視為是(shi)萬科過去(qu)看(kan)空，今年看(kan)多。但(dan)郁亮認為這(zhe)種說法并不(bu)準確(que)。

“我(wo)們只(zhi)不過在黃金(jin)時代稍微清醒一(yi)點(dian)、理性一(yi)點(dian)，在今天市場本身壓力比較大的情(qing)況(kuang)下，我(wo)覺得我(wo)們需(xu)要樹立(li)信心。我(wo)最近有一(yi)句話跟同事(shi)分享，悲(bei)觀是一(yi)種情(qing)緒，而樂觀卻是一(yi)種思路。”

萬科(ke)過去(qu)一段時間(jian)做了兩(liang)件(jian)事情(qing)：一是(shi)保(bao)證自(zi)己(ji)活(huo)下(xia)去(qu)；二是(shi)不管市(shi)場如何(he)變化，發(fa)力做好(hao)客戶愿(yuan)意(yi)買單的好(hao)產品、好(hao)服務。抓住(zhu)這兩(liang)條，市(shi)場如何(he)變化都能夠活(huo)下(xia)去(qu)、活(huo)得(de)好(hao)、活(huo)得(de)久。

“今年新投的地，平均凈利率大概能達到12%以上”

在本(ben)次臨時股東大會(hui)上，萬科擬(ni)新增不超500億元發行直接債務融資工具授權(quan)，同(tong)時第一(yi)大股東深鐵(tie)集團提請董事會(hui)將《關于提請股東大會(hui)給予董事會(hui)發行公司(si)股份之一(yi)般性授權(quan)的議案》。

對于本次(ci)(ci)股權(quan)融資(zi)議案，萬科總裁祝九(jiu)勝解釋(shi)稱，首先(xian)，做股權(quan)融資(zi)是要(yao)優化萬科的(de)資(zi)產結(jie)構，同時還要(yao)降低融資(zi)成(cheng)本。從融資(zi)成(cheng)本來(lai)看，只有股權(quan)性占比(bi)提升(sheng)了以(yi)后，負(fu)債(zhai)率才能下來(lai)，債(zhai)權(quan)性融資(zi)成(cheng)本也會下去，融資(zi)成(cheng)本也會不斷形成(cheng)一個(ge)(ge)低走趨勢(shi)。其次(ci)(ci)，確實政策上(shang)有這(zhe)么一個(ge)(ge)窗口(kou)期，體(ti)現(xian)了監管部門對整個(ge)(ge)行業(ye)的(de)支(zhi)持，加上(shang)大股東深鐵也非常支(zhi)持提議。

“第三個方(fang)面，目(mu)前行業(ye)處在底(di)部，曙光已(yi)經(jing)出現(xian)，我(wo)們也(ye)隱隱約(yue)約(yue)看到一(yi)些機會(hui)(hui)(hui)。這次授權經(jing)過(guo)(guo)股東大會(hui)(hui)(hui)支持表決通過(guo)(guo)，我(wo)們也(ye)會(hui)(hui)(hui)相機在授權范圍內做后續安排。我(wo)們一(yi)直強調公司是開發、經(jing)營、服務并重，這三類業(ye)務機會(hui)(hui)(hui)我(wo)們都會(hui)(hui)(hui)關(guan)注。”

深鐵集團董事、總經理黃力(li)平則表示(shi)，在當前這(zhe)個時點，開展股(gu)權(quan)融(rong)資有利(li)于萬(wan)科抓住面(mian)向未來(lai)(lai)的(de)發展機遇，帶來(lai)(lai)更好(hao)的(de)發展，所以(yi)深鐵支持(chi)萬(wan)科把握(wo)當前政策窗口期，以(yi)實際行動來(lai)(lai)支持(chi)房地(di)產市(shi)場的(de)平穩和健康發展，提(ti)振整個市(shi)場的(de)信(xin)心。“當然我們也希望萬(wan)科進一(yi)步把公司(si)的(de)發展和股(gu)東的(de)回報相結合，用(yong)高質量發展來(lai)(lai)回饋股(gu)東。”

萬科臨時股東大會現場 企業供圖

年(nian)(nian)初萬(wan)科(ke)提出(chu)今年(nian)(nian)業(ye)績要企穩，對(dui)于今年(nian)(nian)全年(nian)(nian)業(ye)績完(wan)成(cheng)情況，祝(zhu)九勝(sheng)指出(chu)，萬(wan)科(ke)今年(nian)(nian)投資(zi)標準更嚴，今年(nian)(nian)新投的(de)地，平均凈利(li)率大概能達到12%以上，同時還是集中(zhong)在有(you)人口流入，在我(wo)們隊伍有(you)能力打(da)贏的(de)區域投入資(zi)源。

今年前9個月，萬科整體經營服務類收入大概有376億元，同比增長約29.5%。物(wu)流(liu)在成本法的會計報表(biao)上有利(li)潤(run)(run)，商業和公寓虧損也明顯(xian)在下降。資本市場(chang)也打開了REITs這些渠道(dao)，一旦合(he)格經營項(xiang)目、合(he)格資產能(neng)夠證券化或者能(neng)夠交易，萬科就會有一部(bu)分利(li)潤(run)(run)可以釋放、體現出來。

“有這(zhe)(zhe)么(me)好(hao)的(de)政策支持(chi)，行業的(de)難(nan)關已(yi)過，曙(shu)光(guang)已(yi)現，我(wo)對(dui)我(wo)們全(quan)年止跌企穩是有信(xin)心的(de)。未(wei)來確實會有一些挑(tiao)戰和壓力，我(wo)們會全(quan)力以赴。我(wo)們相信(xin)，經過大(da)的(de)調整，這(zhe)(zhe)個市場回暖或者需求(qiu)端向(xiang)好(hao)的(de)時候，對(dui)于規范(fan)的(de)企業來說(shuo)，總(zong)歸(gui)是有更(geng)多好(hao)處的(de)，當然這(zhe)(zhe)一切取決于我(wo)們的(de)能(neng)(neng)力是否有根(gen)本的(de)提(ti)升，能(neng)(neng)不能(neng)(neng)適應(ying)客(ke)戶、適應(ying)市場的(de)變化。”祝九勝如是表示。

封面圖(tu)片來源：企業(ye)供圖(tu)