12月15日，遠(yuan)洋(yang)集團（03377.HK）、遠(yuan)洋(yang)服務（06677.HK）發(fa)布公告(gao)，將分階(jie)段轉讓成都(dou)遠(yuan)洋(yang)太古里50%股(gu)權及物管(guan)公司50%股(gu)權，由(you)合作方太古地產接手，其中遠(yuan)洋(yang)集團在該項目50%的股(gu)權總對價(jia)為54.65億元。整個(ge)交(jiao)易完成后，遠(yuan)洋(yang)集團將不再持有(you)成都(dou)遠(yuan)洋(yang)太古里的任(ren)何股(gu)權。

作為全國性的知(zhi)名商業(ye)地標項目，成都遠(yuan)洋太古(gu)里的股權變更引發(fa)了不小(xiao)的關(guan)注。這其(qi)中(zhong)既(ji)有(you)支持，亦不乏(fa)困惑。大(da)量業(ye)內人士(shi)看(kan)來(lai)，在當前行業(ye)洗(xi)牌關(guan)鍵時期，該交(jiao)易讓遠(yuan)洋實現大(da)量現金(jin)回(hui)流，不但鞏固了自(zi)身安全，也為其(qi)聚焦住宅開發(fa)賽道(dao)創造(zao)了更多條件。

遠洋擇機換倉 階段性任務或已完成

為何選擇此時退出成都(dou)遠洋太(tai)古里？這或許是(shi)坊間(jian)的(de)第一個疑惑。

從2010年獲(huo)取(qu)地(di)塊(kuai)至今，遠(yuan)洋(yang)集團與(yu)太古(gu)(gu)地(di)產(chan)密切合作(zuo)，共同將遠(yuan)洋(yang)太古(gu)(gu)里(li)打(da)造成全(quan)國知名的商(shang)業標桿，在(zai)國內激烈的商(shang)業地(di)產(chan)搏(bo)殺中(zhong)走出了一條差異化(hua)道(dao)路。

成都(dou)遠洋太古里從2015年(nian)開(kai)始分(fen)階段運(yun)營，2021年(nian)銷出租(zu)率96%。公開(kai)資(zi)料(liao)顯示，2018年(nian)、2019年(nian)、2020年(nian)，租(zu)金收(shou)入(ru)分(fen)別為：9.56億元、10.56、10.75億元。

遠洋強在(zai)開發建造，項(xiang)目前期由遠洋主導；太古(gu)精于(yu)商業運營，后期則由太古(gu)主導。雙方分工明確(que)、在(zai)不同階段發揮各自(zi)優(you)勢。分析人士指(zhi)出，隨(sui)著遠洋太古(gu)里成為(wei)川西知名商業地標(biao)，并(bing)進入穩定(ding)運營時期，遠洋已階段性完成了自(zi)身的使命(ming)與(yu)任(ren)務，或(huo)許一直在(zai)尋找一個恰當的退出時機，以實現(xian)換倉。

當(dang)前(qian)，房地產(chan)行業(ye)(ye)(ye)以(yi)(yi)(yi)及(ji)國(guo)內(nei)商業(ye)(ye)(ye)環境都發生了深(shen)刻變(bian)化(hua)。從整(zheng)體(ti)趨勢來(lai)看，2018年(nian)以(yi)(yi)(yi)來(lai)商業(ye)(ye)(ye)收(shou)入(ru)增(zeng)速持續(xu)下行。據(ju)(ju)克而瑞資管數(shu)據(ju)(ju)，2022上(shang)半年(nian)，23家(jia)典(dian)型企(qi)業(ye)(ye)(ye)整(zheng)體(ti)商業(ye)(ye)(ye)收(shou)入(ru)588.5億(yi)元，同(tong)比微增(zeng)長2%，遠不及(ji)2021年(nian)18%的增(zeng)速。依(yi)托地段和運營優勢，成都遠洋太古里雖然仍有(you)(you)著穩定的租(zu)金收(shou)入(ru)，但(dan)考(kao)慮到(dao)商業(ye)(ye)(ye)地產(chan)整(zheng)體(ti)環境，持有(you)(you)成本，以(yi)(yi)(yi)及(ji)企(qi)業(ye)(ye)(ye)自身發展需求，提前(qian)退出未嘗不是一個“最優解”。

是(shi)選擇繼續持有重資產(chan)、細水長(chang)(chang)流安心做個“包租公”，還是(shi)把未(wei)來的收(shou)益一(yi)次性兌現，以便未(wei)來投入到(dao)更擅(shan)長(chang)(chang)的住宅(zhai)主業？顯然，遠洋選擇了后者。

輕裝減負 手握現金應對未來

隨著項目(mu)的轉讓，遠洋的現金流安全也再次被放(fang)至行業(ye)聚(ju)光燈下。開年以(yi)來，房地產行業(ye)持續低迷，境外融資不暢、市場信心不足，房企(qi)稍有風(feng)吹草動都會被高度關注和解讀(du)。

有(you)鑒于此，遠洋(yang)很早就將(jiang)“現金”作為(wei)重(zhong)中之重(zhong)，如加大銷售和回款力度(du)、積極推進持(chi)有(you)物業的(de)輕資(zi)產化，成為(wei)目前行(xing)業內(nei)少數仍然“站著”的(de)房企。有(you)資(zi)深業內(nei)人士就表示，無論是資(zi)本市(shi)場(chang)所關注(zhu)的(de)融資(zi)、償債(zhai)(zhai)情況(kuang)，還(huan)是客(ke)戶關注(zhu)的(de)“交付”領域(yu)，遠洋(yang)的(de)整體表現超(chao)出(chu)市(shi)場(chang)預期(qi)。在成都遠洋(yang)太古(gu)里轉(zhuan)讓公告發布之前，遠洋(yang)剛剛完成了(le)一筆10億信用(yong)債(zhai)(zhai)的(de)兌(dui)付，年內(nei)信用(yong)債(zhai)(zhai)已(yi)全部償還(huan)。12月15日(ri)，遠洋(yang)集團(tuan)還(huan)獲工商(shang)銀行(xing)500億元(yuan)綜合(he)授信支(zhi)持(chi)，并簽署全面戰略(lve)合(he)作協議。同日(ri)，遠洋(yang)還(huan)完成了(le)10.42億元(yuan)ABS產品兌(dui)付。

在(zai)行業融(rong)資(zi)(zi)環境(jing)艱(jian)難的(de)情況(kuang)下，遠(yuan)洋集(ji)團已完成多筆(bi)公(gong)開市場再(zai)融(rong)資(zi)(zi)。10月，遠(yuan)洋集(ji)團13.03億(yi)元ABS項目(mu)狀態更(geng)新為“已反饋”。同時，遠(yuan)洋還(huan)擁(yong)有多個位于一二線(xian)城市的(de)持(chi)有物業項目(mu)，可用于抵(di)押再(zai)融(rong)資(zi)(zi)。國際評(ping)級機(ji)構惠譽(yu)預計，截至2022上半年末，遠(yuan)洋未予抵(di)押物業凈(jing)資(zi)(zi)產（不含合(he)資(zi)(zi)項目(mu)凈(jing)權益(yi)）約為430億(yi)元，未予抵(di)押的(de)合(he)聯營投資(zi)(zi)物業逾200億(yi)元。惠譽(yu)還(huan)表(biao)示，“遠(yuan)洋集(ji)團的(de)銀行融(rong)資(zi)(zi)渠道仍保持(chi)通暢”“財(cai)務靈活性足以支撐其評(ping)級”。

換句話(hua)說(shuo)，遠洋的(de)貨架上，有著數百億(yi)元的(de)不(bu)動產項(xiang)目可(ke)以隨時變現。

事(shi)實上，在當前的(de)市(shi)場環境下，沒有(you)一家(jia)房企處(chu)于絕對(dui)安全的(de)地位。單純(chun)以(yi)一個項目的(de)股權轉讓，去揣測一家(jia)房企的(de)現金流(liu)狀(zhuang)況，既不客觀，也(ye)有(you)失偏(pian)頗(po)。2022年以(yi)來，為應對(dui)行業深度調整(zheng)(zheng)帶來的(de)沖擊和(he)挑戰，各類房企均在積(ji)(ji)極(ji)調整(zheng)(zheng)經營策(ce)略(lve)，處(chu)置資(zi)產、積(ji)(ji)極(ji)換倉(cang)，其中亦不乏大牌央企。

5月(yue)，華(hua)潤(run)置(zhi)(zhi)地以19.9億元掛(gua)牌轉讓杭州蕭(xiao)山萬(wan)象(xiang)匯100%股(gu)權(quan)(quan)；10月(yue)底(di)，華(hua)潤(run)掛(gua)牌華(hua)潤(run)新鎮置(zhi)(zhi)業100%股(gu)權(quan)(quan)，轉讓底(di)價33.93億；11月(yue)初(chu)，華(hua)潤(run)掛(gua)牌長沙潤(run)都地產100%股(gu)權(quan)(quan)及債權(quan)(quan)，轉讓底(di)價8.85億。10月(yue)，保利及其(qi)子公司一(yi)口氣轉讓7家公司100%股(gu)權(quan)(quan)及相關債權(quan)(quan)。

如今，行業利好政策增(zeng)多，“第(di)二支箭”擴容，民營企業的境內融(rong)資(zi)渠道持續改善，涉及股權融(rong)資(zi)的“第(di)三支箭”射出(chu)后，多家房企已(yi)宣布(bu)定增(zeng)計劃。這意味著，行業有望邁向(xiang)健(jian)康發(fa)展階段(duan)。遠洋輕裝(zhuang)減負(fu)，積極(ji)優化資(zi)產資(zi)金配置(zhi)，顯然不僅僅是著眼于當下，而是面對未來的主動求(qiu)變(bian)之舉。

契合持有物業輕資產化戰略 聚焦住宅開發主業

退出(chu)成都遠(yuan)洋太古(gu)里，也意味著遠(yuan)洋在“減(jian)少重資產持有”道(dao)路上又(you)邁出(chu)重要一(yi)步。

眾所(suo)周知，購(gou)物中(zhong)心及(ji)寫字樓作為重資(zi)產，很容易有大量資(zi)金(jin)沉淀。行業主(zhu)流房企如萬科、保利、華潤置(zhi)地均提出了“輕(qing)資(zi)產化”運營，變重為輕(qing)，以加強現(xian)金(jin)流入和管理(li)輸出。

早在2020年，基(ji)于(yu)對房(fang)地產行業的判斷，遠洋集團(tuan)便已做出(chu)“聚焦住宅(zhai)開發主(zhu)業、穩步推進持(chi)有(you)物業輕資產化”的戰略調整，明確提出(chu)降低重(zhong)資產持(chi)有(you)，加(jia)強運營、管(guan)理能力(li)輸出(chu)。2021年10月，遠洋集團(tuan)引(yin)入多家主(zhu)權基(ji)金作為LP投資人，成立14億美(mei)元(yuan)寫字(zi)樓物業基(ji)金。

進入2022年，遠洋集團在持有物業(ye)的(de)(de)輕(qing)資(zi)產化道路愈發明確。如(ru)4月，與中國人(ren)壽(shou)就頤堤港一期展開合作，規模(mo)約30億(yi)元(yuan)；6月，將(jiang)北京銳中心項(xiang)目(mu)轉讓給平安保險，回流逾50億(yi)元(yuan)現金(jin)。自(zi)2021年12月以來，遠洋集團通過持有物業(ye)的(de)(de)輕(qing)資(zi)產化模(mo)式，已回籠(long)資(zi)金(jin)逾百億(yi)元(yuan)。

調整是為了聚焦。分析人士(shi)稱，遠(yuan)(yuan)洋退出成都(dou)遠(yuan)(yuan)洋太古里項目，契合其一直踐行的“輕資產化戰略”，因此這次操作(zuo)并不(bu)意外。此舉可以(yi)讓(rang)遠(yuan)(yuan)洋回籠大量資金，深度聚焦住宅開發(fa)(fa)主業，并通過(guo)以(yi)“健康”為特色(se)的產品(pin)力，發(fa)(fa)力住宅市場。

截至2022年6月(yue)，遠洋集(ji)團二級(ji)開(kai)發土地儲(chu)備(bei)近5000萬(wan)平(ping)方米，較(jiao)2020年末新增(zeng)1100余萬(wan)平(ping)方米。遠洋土儲(chu)高度聚焦一二線核心(xin)城市(shi)，抗風險(xian)能力強，且(qie)能夠滿足企業3-4年的發展(zhan)。2022年1-11月(yue)，遠洋集(ji)團銷(xiao)售額895億元，重回(hui)TOP20之列，排名(ming)較(jiao)去年同(tong)期提升了(le)8個名(ming)次，顯(xian)示出公司聚焦住宅開(kai)發主(zhu)業已取(qu)得積極進(jin)展(zhan)。

一進(jin)一退(tui)之間(jian)，遠(yuan)洋的未來(lai)發展道(dao)路也更加明確。

1+1＞2的遠洋太古模式還在繼續

在遠洋(yang)太(tai)古里(li)的(de)打造(zao)中，遠洋(yang)可(ke)謂是(shi)傾注了不少(shao)的(de)心血。“事了拂衣去”之前(qian)，如何盡可(ke)能保證項目的(de)運營(ying)的(de)平穩(wen)？最終，遠洋(yang)決定(ding)將持有(you)的(de)成都遠洋(yang)太(tai)古里(li)50%股(gu)權轉讓給太(tai)古地(di)產，顯示(shi)出這對老(lao)搭檔之間的(de)某種默(mo)契(qi)，以及對太(tai)古運營(ying)能力的(de)認可(ke)。

據了解，從2007年(nian)簽署框架(jia)協議，遠洋與太古地(di)產(chan)的(de)合作已(yi)持續(xu)15年(nian)。期間，雙方充分發揮各自優勢，打造出多(duo)個享譽全國的(de)商業項目(mu)和城市地(di)標。

2008年(nian)(nian)，遠(yuan)洋集團(tuan)攜手太古地產獲取北(bei)京頤(yi)堤(di)港(gang)地塊，經過數年(nian)(nian)時間(jian)精(jing)心打造，于2012年(nian)(nian)正式開業，并迅速成(cheng)為北(bei)京標桿性商(shang)業項目。今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，北(bei)京頤(yi)堤(di)港(gang)整體出租率97%，其多元業態組合、高品質購物空(kong)間(jian)持續吸引著(zhu)北(bei)京消費客(ke)群。2020年(nian)(nian)12月，遠(yuan)洋宣布與(yu)太古地產共同(tong)擴建北(bei)京頤(yi)堤(di)港(gang)二期項目。據悉，頤(yi)堤(di)港(gang)二期項目計劃分兩個階段，分別于2025年(nian)(nian)及2026年(nian)(nian)落成(cheng)。

太(tai)古地(di)產亦在頤堤港開(kai)業(ye)十(shi)周年會上公開(kai)表示，遠(yuan)洋集團是太(tai)古地(di)產在內地(di)的(de)長期合作(zuo)伙伴，雙方有(you)共(gong)同的(de)合作(zuo)愿(yuan)景，緊密合作(zuo)、各盡所長，實現了(le)1+1＞2的(de)合作(zuo)效果。此外，根據(ju)太(tai)古地(di)產的(de)規劃，未來10年，太(tai)古地(di)產將有(you)逾500億港元投資(zi)在中國內地(di)核心市場。

在深刻變革之下，房(fang)地產行(xing)業正進入“剩者(zhe)為王(wang)”時代。正如李明(ming)所(suo)說，“未來房(fang)地產行(xing)業仍(reng)是國民(min)經濟支柱產業，中長期看，行(xing)業未來清晰明(ming)朗，有(you)規模、可持續，走向良性循環和(he)健康發展的(de)新階段，企業競爭圍(wei)繞產品(pin)品(pin)質、客戶服(fu)務、健康安全”。

而歷(li)經市場重(zhong)重(zhong)考驗之后(hou)的遠洋集團(tuan)，顯然已經做(zuo)好了準備。

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