每(mei)(mei)經記(ji)者｜甄素(su)靜(jing)    每(mei)(mei)經編輯｜陳夢(meng)妤    

隨著10月10日上午(wu)廣州土拍落錘，四個一線城市(shi)均(jun)已完成年內(nei)第(di)三批集(ji)中(zhong)供地。

截至目前，第三(san)批(pi)集中供地(di)(di)的22個(ge)(ge)城市(shi)有17個(ge)(ge)發布(bu)公告，13個(ge)(ge)完成(cheng)出讓(rang)。《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)梳理(li)已(yi)完成(cheng)土地(di)(di)出讓(rang)的13個(ge)(ge)城市(shi)發現，已(yi)完成(cheng)第三(san)批(pi)集中供地(di)(di)的13個(ge)(ge)城市(shi)，目前共計成(cheng)交(jiao)涉(she)宅用地(di)(di)226宗，其中154宗地(di)(di)塊(kuai)底價(jia)成(cheng)交(jiao)，占比68.1%。此外，隨著各部委頻繁釋放(fang)利(li)好政策，市(shi)場也發生(sheng)了微(wei)妙變化(hua)。

數據來源：Wind、東吳(wu)證券(quan)研究所 楊靖制圖 視覺中(zhong)國圖

有城市小步(bu)快跑(pao)，改變了(le)供(gong)地(di)(di)策略，調整節奏(zou)、加大年(nian)內供(gong)應批(pi)次(ci)，摸(mo)索(suo)穩妥前行；有城市大步(bu)緊追，一下(xia)(xia)拿出多(duo)宗地(di)(di)塊，放量供(gong)應。但(dan)無論從22城集中供(gong)地(di)(di)預(yu)期，還是(shi)機構統計的(de)全國300城土地(di)(di)成(cheng)交數(shu)據來看，國央(yang)企以及地(di)(di)方平臺企業依舊(jiu)是(shi)拿地(di)(di)的(de)主力。當下(xia)(xia)，對(dui)于(yu)房(fang)企和購(gou)房(fang)者而言，改善未來預(yu)期、修復(fu)市場信心緊迫且重要。

國企央企是拿地主力

廣州土拍結(jie)束(shu)后，市場(chang)除(chu)感嘆所有地(di)塊均底價成交外，另(ling)一(yi)個值得(de)關注的點，則是多宗地(di)塊僅一(yi)家企業(ye)報(bao)名。拿地(di)結(jie)束(shu)后，有業(ye)內人士(shi)分析(xi)評論稱：“清一(yi)色(se)國(guo)央企拿地(di)，整體拿地(di)溢價率不足1%”。

實際上，不只(zhi)廣(guang)州，在半個月前北京的第(di)三批集(ji)中供地中，也僅一(yi)家民企參(can)與拿地，還是以聯合體的形式出現。在一(yi)線城市動輒(zhe)幾十億元的總地價(jia)前，即便無明顯負(fu)債的國央(yang)企，聯合拿地或(huo)審慎地低溢價(jia)補倉，手握現金，才是穿越(yue)市場(chang)周期的不二法門(men)。

據《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者統計(ji)，已完成(cheng)(cheng)(cheng)第三批集(ji)中(zhong)(zhong)供(gong)地的(de)13個(ge)城(cheng)市，目前共計(ji)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)涉宅用地226宗，成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)規劃建(jian)筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中(zhong)(zhong)，35宗地塊(kuai)(kuai)溢價達到(dao)上限(xian)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)，溢價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)占比15.5%；154宗地塊(kuai)(kuai)底價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)，占比68.1%。南京、成(cheng)(cheng)(cheng)都、天津、濟南等多(duo)個(ge)城(cheng)市將(jiang)在10月完成(cheng)(cheng)(cheng)出讓。

從房企具(ju)體拿(na)(na)地(di)投資力度來看(kan)，據中(zhong)指研究院統計，9月(yue)，50家代表房企拿(na)(na)地(di)總額同(tong)比下降45.3%，環(huan)比大幅上(shang)漲130.2%。

中(zhong)指研究院(yuan)企(qi)(qi)業事業部研究主管陶淑茹在近日的電話會議中(zhong)表示(shi)，9月50家典型房(fang)企(qi)(qi)權益金(jin)額(e)占比同(tong)比略有下(xia)降，企(qi)(qi)業傾向合作拿(na)地。與去年同(tong)期相比，TOP10陣營(ying)企(qi)(qi)業拿(na)地權益金(jin)額(e)占比下(xia)降6.4個百分(fen)點；TOP11~30陣營(ying)企(qi)(qi)業拿(na)地權益金(jin)額(e)占比降幅最大，下(xia)降9.8個百分(fen)點。

受銷售市場(chang)底部運行影響(xiang)，房企整(zheng)體拿(na)地(di)熱情不高，拿(na)地(di)總額維持(chi)超60%降幅。

另據克而瑞研究中心統計，在1~9月拿地金額TOP100中，城投、平(ping)臺類公司數量占(zhan)比(bi)(bi)49%，民(min)(min)企、國(guo)企各占(zhan)24%和(he)27%。從金額占(zhan)比(bi)(bi)來看，民(min)(min)企僅占(zhan)到21%，而國(guo)企央企則(ze)超過60%。

想方設法提高積極性

為提(ti)升土(tu)拍(pai)市場交易活躍度(du)，包括政府(fu)、開發商(shang)(shang)以及銀行在(zai)內的各方，均在(zai)磋(cuo)商(shang)(shang)更為適(shi)合(he)當下市場的操作細節。

在深圳(zhen)，主管部門主動將2022年度的供(gong)(gong)地節奏，由(you)三批(pi)次調整為了四批(pi)次，且每次供(gong)(gong)地宗數減少，降低(di)房(fang)企參(can)拍的資(zi)金成本(ben)；相較此前(qian)批(pi)次供(gong)(gong)應，也調低(di)了部分地塊的出讓(rang)金額。

廣東(dong)省(sheng)規(gui)劃(hua)院住(zhu)房政(zheng)策(ce)研究中心(xin)首席研究員李宇嘉認為，“多批供(gong)(gong)應、小步快跑”的供(gong)(gong)地(di)原(yuan)則，與當前開(kai)發(fa)商整體拿地(di)信(xin)心(xin)較弱，減(jian)少供(gong)(gong)地(di)數量(liang)以提振市場信(xin)心(xin)有關。

除此(ci)之外(wai)，各地(di)還在放松涉宅地(di)塊的出讓(rang)條件(jian)。廣州第三批集中供地(di)基(ji)本(ben)取(qu)消了(le)“競自(zi)持”環(huan)節，改為(wei)地(di)塊達到封頂價(jia)之后(hou)進入搖號環(huan)節，降低開發商拿地(di)成本(ben)，促進成交意圖明顯。

在合(he)肥，涉(she)宅地塊(kuai)未來的(de)交(jiao)(jiao)付(fu)條(tiao)件由精裝改為(wei)毛坯(pi)，降(jiang)低未來交(jiao)(jiao)付(fu)潛(qian)在糾紛(fen)，企業(ye)參拍積(ji)極性有所提(ti)升(sheng)。

易居克(ke)而瑞部門(men)副(fu)總(zong)經理繆萌表示，上海(hai)第三(san)批集中供地(di)數量明(ming)顯(xian)加(jia)大，土拍規則如資格審查、保證(zheng)金金額等(deng)均有所放松，但依舊是國企(qi)央企(qi)和地(di)方平臺參與拿(na)地(di)占大多(duo)數。不過，在(zai)當前的經濟形勢(shi)和市場環(huan)境下(xia)，對于民企(qi)來說，直接面對市場來決定企(qi)業(ye)“生死”，顯(xian)然謹慎是最正(zheng)確的。

對(dui)于四季度房地產市(shi)場發展(zhan)趨勢，繆萌預計將維持三(san)季度走勢，不(bu)過(guo)很多房企可能會為了年底(di)考核，對(dui)自(zi)己的一些產品做降(jiang)價處(chu)理、促銷(xiao)等，但總(zong)體而不(bu)會有太大突破。

封(feng)面(mian)圖片來源：數據來源：Wind、東吳證券研究所(suo)楊靖制圖視覺中國圖