一、管理規模

（一(yi)）TOP10管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業的(de)6.2倍，市場份額(e)提升至12.84%

（二）并購迎來機遇期，優質標的涌現、估值回(hui)歸理性

2021年并(bing)購擴(kuo)張迎來戰略機遇期。第一，優質標的眾(zhong)多(duo)。第二，并(bing)購標的估值理性回歸，性價比提升。第三，百強企(qi)業，尤(you)其上市企(qi)業資(zi)金充沛，為(wei)并(bing)購提供重(zhong)要資(zi)金支持。

（三）市場拓展能力(li)顯著提升，競標與戰略合作(zuo)并(bing)舉

百(bai)(bai)強企(qi)業(ye)通(tong)過及時掌握(wo)市場公(gong)開信息，尋(xun)求競標(biao)機會等方式，以優質的服務、良好的市場口碑(bei)及專業(ye)高效的管理模式，贏得(de)招標(biao)方青睞(lai)，進一步提升外拓比例。大部分(fen)百(bai)(bai)強企(qi)業(ye)成立(li)(li)專門的市場拓展(zhan)團(tuan)隊，關(guan)注市場招投(tou)標(biao)信息，提前溝通(tong)、介入，中標(biao)第三方項目尤(you)其是非(fei)住宅業(ye)態項目，獨(du)立(li)(li)市場化能力顯著(zhu)提升。

（四）關聯公司面積供給仍是壓(ya)艙石，但占比明顯(xian)減少(shao)

地產(chan)(chan)關(guan)聯公司對物業(ye)(ye)公司的支持在逐步弱化，目前(qian)仍是穩定的項目來(lai)源。首先(xian)，百強企(qi)業(ye)(ye)承接關(guan)聯開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)(ye)開(kai)發(fa)的項目仍是管(guan)理面(mian)積(ji)(ji)增長的重要(yao)基礎(chu)。其次，從房地產(chan)(chan)銷售面(mian)積(ji)(ji)數據(ju)看，2021年(nian)房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)百強企(qi)業(ye)(ye)的銷售面(mian)積(ji)(ji)均值同比增長1.6%，這些銷售面(mian)積(ji)(ji)在未來(lai)2~3年(nian)內仍然可以支撐關(guan)聯物業(ye)(ye)公司規模(mo)的穩步增長。最后，百強企(qi)業(ye)(ye)接管(guan)關(guan)聯企(qi)業(ye)(ye)開(kai)發(fa)項目后，通過“以點帶面(mian)”形式產(chan)(chan)生良(liang)好(hao)的外(wai)(wai)部效應。長遠來(lai)看，百強企(qi)業(ye)(ye)只(zhi)有(you)加速提升外(wai)(wai)拓能(neng)力，才(cai)能(neng)在行業(ye)(ye)的快速發(fa)展中夯(hang)實競爭力，實現可持續(xu)發(fa)展。

（五）深耕(geng)優勢區域(yu)，戰略布(bu)局核心城(cheng)市群，服務密度(du)持續提(ti)升

從百(bai)強(qiang)整(zheng)(zheng)體布(bu)局(ju)看，百(bai)強(qiang)企業緊抓國家(jia)重點城(cheng)(cheng)市群發(fa)展機遇，合(he)理(li)分配資源要(yao)素(su)，降本(ben)增效，提(ti)速規(gui)模化(hua)發(fa)展。2021年，百(bai)強(qiang)企業61.34%的(de)(de)管理(li)面積(ji)位于五大城(cheng)(cheng)市群，較2021年上升2.41個百(bai)分點。從具體戰(zhan)(zhan)略布(bu)局(ju)看，一方(fang)面，百(bai)強(qiang)企業不(bu)斷加(jia)大對(dui)已有核(he)心區域(yu)(yu)的(de)(de)布(bu)局(ju)，提(ti)升區域(yu)(yu)密度和運(yun)營效率(lv)，為(wei)進一步開展市場化(hua)外拓，發(fa)展多元業務筑牢基(ji)礎(chu)。另一方(fang)面，百(bai)強(qiang)企業根據自身(shen)發(fa)展戰(zhan)(zhan)略，在深耕核(he)心區域(yu)(yu)的(de)(de)基(ji)礎(chu)上進行適度的(de)(de)外延，進入新(xin)城(cheng)(cheng)市，以鞏固整(zheng)(zheng)體的(de)(de)競爭優勢。

二、經營績效

（一(yi)）營業(ye)收入均值(zhi)同比增長(chang)14.21%，馬太效應顯著

（二）多種經營(ying)收入均值達3.19億，業主增值服務占比達55%

2021年，百強企(qi)業(ye)多種經營(ying)收入(ru)均值(zhi)為3.19億元，同比(bi)增幅達23.01%，增速較上年提升6.93%。多種經營(ying)收入(ru)結構(gou)改變，業(ye)主增值(zhi)服(fu)務收入(ru)占比(bi)超過非業(ye)主增值(zhi)服(fu)務，成(cheng)為多種經營(ying)收入(ru)增長主要(yao)動力。

（三）毛利(li)潤均值同(tong)比(bi)(bi)增長16.97%，多種經營利(li)潤貢獻占(zhan)比(bi)(bi)超50%

2021年，百強企業毛(mao)利(li)潤(run)均(jun)(jun)值及(ji)凈利(li)潤(run)均(jun)(jun)值分別為3.37億元及(ji)1.22億元，較2020年分別增長(chang)16.97%及(ji)16.37%。與(yu)此同時，百強企業盈利(li)能力持續穩健提升(sheng)，毛(mao)利(li)率均(jun)(jun)值和凈利(li)率均(jun)(jun)值分別為25.11%及(ji)9.08%，較2020年均(jun)(jun)有小幅度提升(sheng)。

多種(zhong)經(jing)營(ying)成為毛(mao)利(li)潤增長的第(di)一驅(qu)動力。2021年，在百(bai)(bai)強企業(ye)(ye)多種(zhong)經(jing)營(ying)收(shou)入占比(bi)23.77%的情況下(xia)，毛(mao)利(li)潤占比(bi)高達50.27%，較2018年累計增長5.64個百(bai)(bai)分點(dian)，體(ti)現出非(fei)常(chang)好的創富能力，是百(bai)(bai)強企業(ye)(ye)提(ti)升利(li)潤的主要(yao)抓手。

（四）人力成(cheng)本占比(bi)近(jin)60%，智(zhi)能化對沖成(cheng)本剛性上漲

降(jiang)低營業(ye)成(cheng)(cheng)本率遭遇瓶頸。2021年，百(bai)強企(qi)業(ye)營業(ye)成(cheng)(cheng)本均(jun)值為(wei)10.04億(yi)，同比增長(chang)13.31%。同時，百(bai)強企(qi)業(ye)不斷探索降(jiang)低營業(ye)成(cheng)(cheng)本率的方法，多措并舉，降(jiang)本增效，將平(ping)均(jun)營業(ye)成(cheng)(cheng)本率減少至(zhi)74.89%，較2020年小幅下降(jiang)0.59個百(bai)分點。

隨著部分企(qi)業(ye)引(yin)入“智慧物(wu)業(ye)”等相關系(xi)統(tong)及設備(bei)，在一定(ding)程度上實(shi)現了對(dui)(dui)人員(yuan)的替代(dai)，形成(cheng)對(dui)(dui)沖效應。在此背景(jing)下，2021年百(bai)強企(qi)業(ye)人員(yuan)費用占總營業(ye)成(cheng)本的58.39%，基(ji)本與上年持平。

三、服務質量

（一）標(biao)準(zhun)化(hua)建設筑基(ji)，差異化(hua)服(fu)務保(bao)障品質服(fu)務精準(zhun)觸達業(ye)主

物業(ye)(ye)(ye)管理行(xing)業(ye)(ye)(ye)正處于向(xiang)現(xian)代(dai)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)轉型升級的(de)關(guan)鍵時期，企業(ye)(ye)(ye)積極(ji)通過標(biao)準化(hua)(hua)建(jian)設(she)奠定物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)品(pin)質基(ji)礎(chu)，標(biao)準化(hua)(hua)對行(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)推動(dong)作用已(yi)經顯(xian)現(xian)。百強企業(ye)(ye)(ye)通過標(biao)準化(hua)(hua)建(jian)設(she)，堅守品(pin)質服(fu)務(wu)的(de)同時，也積極(ji)探(tan)尋針對不同業(ye)(ye)(ye)主，提(ti)供差異化(hua)(hua)服(fu)務(wu)，確保優質服(fu)務(wu)精準觸(chu)達業(ye)(ye)(ye)主。部分(fen)百強企業(ye)(ye)(ye)根據業(ye)(ye)(ye)主的(de)年齡、職業(ye)(ye)(ye)等不同維(wei)度，主動(dong)對業(ye)(ye)(ye)主描摹畫像，搭建(jian)出多樣化(hua)(hua)、有層(ceng)次的(de)產品(pin)服(fu)務(wu)體系(xi)，顯(xian)著提(ti)升業(ye)(ye)(ye)主服(fu)務(wu)體驗(yan)。

（二）堅持疫情防控常態化管理，加(jia)強(qiang)與業主的情感聯絡

我國(guo)疫情防(fang)(fang)控常(chang)態(tai)化背景(jing)下(xia)(xia)，優質的物(wu)業(ye)服務不僅體現(xian)在為業(ye)主提供高品質服務，更體現(xian)在遇(yu)到突發情況(kuang)時能夠及時解(jie)決問題，守護業(ye)主生命健康(kang)與財產安全(quan)。在全(quan)國(guo)疫情防(fang)(fang)控“動(dong)態(tai)清(qing)零”總(zong)方針的指(zhi)導下(xia)(xia)，百強(qiang)企業(ye)堅(jian)持疫情防(fang)(fang)控常(chang)態(tai)化管(guan)理不松懈，用實際行動(dong)詮釋物(wu)業(ye)人在抗擊疫情過程中的價值，是值得信賴的主力軍(jun)之一。

（三(san)）品(pin)質服務(wu)助(zhu)力資產保(bao)值(zhi)增值(zhi)，百強企業二(er)手房價(jia)格高出同等(deng)項目10.39%

2021年，百強(qiang)企(qi)業(ye)在管(guan)(guan)項目二(er)手房價(jia)格為2.36萬元(yuan)/平方米，高于周(zhou)邊(bian)(bian)項目二(er)手房價(jia)格10.39%；百強(qiang)企(qi)業(ye)在管(guan)(guan)項目年套租金價(jia)格為4.63萬元(yuan)，比(bi)周(zhou)邊(bian)(bian)項目租金高5.38%，高品質的物(wu)業(ye)服務對業(ye)主房屋增值(zhi)(zhi)保值(zhi)(zhi)效果會愈發凸顯。

（四）重(zhong)點企業(ye)滿意度得(de)分80.8，優(you)質優(you)價服務(wu)贏得(de)業(ye)主(zhu)認可

根(gen)據中指研究院對全國200多個城(cheng)市的(de)調研結(jie)果(guo)顯示，2022年(nian)全國重點企業(ye)整(zheng)體服務水平滿意(yi)度評價得(de)分約80.8分，連續五年(nian)保持80分以上的(de)高(gao)位(wei)。在(zai)物業(ye)管理行業(ye)市場化程(cheng)度不斷提升的(de)背景下，業(ye)主對于優質物業(ye)服務的(de)支付意(yi)識逐漸覺醒，支付意(yi)愿(yuan)明顯提升。

四、發展潛力

（一）從(cong)住宅到(dao)非(fei)居，從(cong)社區到(dao)城市，服務空間多維延伸

物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理行(xing)業(ye)(ye)之所以(yi)備受(shou)關注，非(fei)常重要(yao)的(de)(de)(de)一點在于(yu)其服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)空間(jian)(jian)邊界(jie)不(bu)斷(duan)延(yan)伸(shen)，并且突破(po)了(le)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理傳統服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)天花板，表(biao)明行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)發展潛(qian)力不(bu)可限量。第(di)(di)一，管(guan)理規模擴(kuo)張是(shi)當前行(xing)業(ye)(ye)發展的(de)(de)(de)主旋(xuan)律，奠定了(le)服(fu)務(wu)(wu)空間(jian)(jian)延(yan)伸(shen)的(de)(de)(de)基礎。第(di)(di)二，非(fei)住宅業(ye)(ye)態已成百(bai)(bai)強(qiang)物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)企業(ye)(ye)布(bu)局的(de)(de)(de)重點方向(xiang)，是(shi)服(fu)務(wu)(wu)空間(jian)(jian)的(de)(de)(de)橫(heng)向(xiang)擴(kuo)張。第(di)(di)三(san)，伴隨城鎮化進(jin)程推進(jin)以(yi)及城市(shi)治(zhi)理需求的(de)(de)(de)持(chi)續增長(chang)，百(bai)(bai)強(qiang)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)空間(jian)(jian)由(you)社區逐步走向(xiang)城市(shi)，爭相布(bu)局城市(shi)服(fu)務(wu)(wu)賽道，服(fu)務(wu)(wu)空間(jian)(jian)實現縱向(xiang)擴(kuo)大。

（二）滿足(zu)業主(zhu)多元(yuan)需求，布局“全生命周期(qi)+全生活場景(jing)”服務

物業(ye)管(guan)理服(fu)(fu)務(wu)已從最初的(de)“四保”服(fu)(fu)務(wu)，逐漸延伸至為(wei)業(ye)主和(he)客(ke)戶提供各類(lei)(lei)增值服(fu)(fu)務(wu)。一(yi)方(fang)面，百強企業(ye)以“未成(cheng)年、中青、長者”整個生(sheng)命周(zhou)期為(wei)線索，針對不同(tong)群體打(da)造“全(quan)齡段(duan)”多元服(fu)(fu)務(wu)，布局(ju)托幼(you)、親子、零售、美居、養(yang)老等領域，滿(man)足不同(tong)人群的(de)需(xu)求；另(ling)一(yi)方(fang)面，以居家、旅游、餐飲、空間運營、智慧服(fu)(fu)務(wu)等多元生(sheng)活(huo)場景為(wei)基礎，持續(xu)衍生(sheng)出各種相關的(de)服(fu)(fu)務(wu)品類(lei)(lei)，為(wei)業(ye)主提供便(bian)捷、舒適、高效的(de)一(yi)站式生(sheng)活(huo)服(fu)(fu)務(wu)。

百強企業(ye)(ye)圍(wei)繞業(ye)(ye)主生活需求開展社區增值服務具備得(de)天獨厚的(de)優(you)勢。第(di)一是(shi)(shi)資源優(you)勢；第(di)二是(shi)(shi)近場優(you)勢；第(di)三是(shi)(shi)保(bao)障優(you)勢；第(di)四是(shi)(shi)基于人的(de)日(ri)常生活能(neng)產生大量的(de)服務需求，物業(ye)(ye)公司可挖掘的(de)服務空間非常廣闊(kuo)。

（三）資本賦能優質(zhi)企業，特(te)色(se)賽道潛力可期

盡管資(zi)本市(shi)(shi)(shi)場整體(ti)回歸理性(xing)，對整個行業(ye)發展仍起到重要(yao)的(de)(de)推動作用。最主要(yao)的(de)(de)體(ti)現在資(zi)本為上市(shi)(shi)(shi)企業(ye)并購擴張提供(gong)了(le)重要(yao)的(de)(de)資(zi)金支(zhi)持。同時(shi)，基于資(zi)本市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)關(guan)注，越(yue)來越(yue)多(duo)(duo)的(de)(de)特色(se)(se)賽道被打開(kai)，具備(bei)特色(se)(se)服務的(de)(de)優質物業(ye)公司迎來發展契機，不斷為行業(ye)開(kai)辟更(geng)多(duo)(duo)細分藍海市(shi)(shi)(shi)場，諸如高端服務、商業(ye)運營、城市(shi)(shi)(shi)服務、TOD物業(ye)管理、綠色(se)(se)物業(ye)、工地(di)物業(ye)等細分市(shi)(shi)(shi)場空間逐步打開(kai)。

（四）“外引”+“內(nei)生”，人才(cai)結(jie)構持續優化

2021年(nian)，百強企(qi)業(ye)(ye)從業(ye)(ye)人員(yuan)(yuan)本科(ke)及(ji)以上人員(yuan)(yuan)占比11.82%，增(zeng)長0.59個(ge)百分點，持續調整人才結構，員(yuan)(yuan)工(gong)平(ping)均學歷程(cheng)度不斷(duan)增(zeng)長，不斷(duan)提高企(qi)業(ye)(ye)員(yuan)(yuan)工(gong)的工(gong)作(zuo)能(neng)力(li)及(ji)素質，為企(qi)業(ye)(ye)高質量發(fa)展提供(gong)人才支撐。

“內(nei)(nei)生”培(pei)養是(shi)百(bai)強(qiang)企業(ye)(ye)獲得人才的(de)(de)(de)(de)重要途徑(jing)。百(bai)強(qiang)企業(ye)(ye)通(tong)過建(jian)立完(wan)善的(de)(de)(de)(de)內(nei)(nei)部培(pei)訓(xun)計劃，請專業(ye)(ye)人員或實(shi)踐經驗豐富(fu)的(de)(de)(de)(de)員工(gong)進行(xing)內(nei)(nei)部培(pei)訓(xun)，加強(qiang)員工(gong)的(de)(de)(de)(de)專業(ye)(ye)能力(li)建(jian)設(she)，提(ti)高員工(gong)的(de)(de)(de)(de)綜合水平。此外，百(bai)強(qiang)企業(ye)(ye)也針對細分招(zhao)聘需求，采取獵頭、網(wang)站招(zhao)聘、政府公(gong)益性(xing)網(wang)絡(luo)、日常招(zhao)聘會、校園定向培(pei)養與培(pei)訓(xun)機構(gou)推薦相(xiang)結合的(de)(de)(de)(de)多元化的(de)(de)(de)(de)人才獲取方式。

五、社會責任

（一）誠信(xin)經營納稅總額達261.24億(yi)元(yuan)，積(ji)極參加社(she)會公益(yi)活動

稅收(shou)是國家經濟(ji)發(fa)展的(de)支柱，百強企業(ye)高揚誠信依法(fa)納(na)(na)稅的(de)旗幟，促進稅企良性互動，形成融洽(qia)的(de)征納(na)(na)關系，推進和(he)諧(xie)社會(hui)建設。2021年，百強企業(ye)共納(na)(na)稅總額達261.24億，同比增長(chang)(chang)23.08%，約為2021年全國稅收(shou)收(shou)入增長(chang)(chang)率（11.9%）的(de)2倍。

同時，百(bai)強(qiang)企(qi)業(ye)以實際行動回饋社(she)(she)會，持續(xu)關注社(she)(she)區服務、環境(jing)保護、社(she)(she)會援助等領域(yu)的(de)重點(dian)問題(ti)，承擔(dan)起應盡的(de)企(qi)業(ye)社(she)(she)會責任，在公益事(shi)業(ye)的(de)道路上(shang)堅定前行，以公益力量推動社(she)(she)會發展(zhan)進步。

（二）提供(gong)就(jiu)業(ye)崗位超200萬，緩解基層及(ji)應屆生就(jiu)業(ye)問題(ti)

百(bai)(bai)(bai)強企(qi)業(ye)(ye)(ye)發揮(hui)(hui)帶(dai)頭(tou)作用，積極(ji)承擔社會(hui)責任，增設(she)工(gong)作崗位(wei)，吸納(na)社會(hui)勞(lao)動(dong)力。2021年，百(bai)(bai)(bai)強企(qi)業(ye)(ye)(ye)提供就業(ye)(ye)(ye)崗位(wei)150.06萬個，員工(gong)數(shu)量(liang)均(jun)值為5908個，提供外(wai)(wai)包崗位(wei)約60萬個，其中多數(shu)為秩(zhi)序維護、保潔、綠(lv)化等基礎服務崗位(wei)，在解決基層就業(ye)(ye)(ye)、促進(jin)社會(hui)和諧穩定方面發揮(hui)(hui)了重要作用。此(ci)外(wai)(wai)，百(bai)(bai)(bai)強企(qi)業(ye)(ye)(ye)紛(fen)紛(fen)實施(shi)相應的人才計劃，將(jiang)校園招聘作為主戰場，大力招收(shou)本(ben)科學歷以上員工(gong)，在一(yi)定程度上緩解了畢業(ye)(ye)(ye)生(sheng)就業(ye)(ye)(ye)難的問(wen)題。

（三）黨建引(yin)領紅(hong)色物業，有效應對(dui)疫情災情

紅(hong)色物(wu)(wu)(wu)業始(shi)終(zhong)堅持“黨建引領”基(ji)(ji)層(ceng)治(zhi)理(li)(li)(li)，以街(jie)道為核心，利用當(dang)地的(de)社區組織，處(chu)理(li)(li)(li)居(ju)民(min)(min)普遍(bian)反映(ying)的(de)問題，為當(dang)地居(ju)民(min)(min)解決生活困難等。部(bu)分百(bai)強企(qi)業積極參與紅(hong)色物(wu)(wu)(wu)業建設(she)，將物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)服務(wu)融入(ru)到黨的(de)基(ji)(ji)層(ceng)治(zhi)理(li)(li)(li)工作中(zhong)，持續(xu)推動物(wu)(wu)(wu)業服務(wu)品質和基(ji)(ji)層(ceng)治(zhi)理(li)(li)(li)水平提升。在疫情、災情等考驗面前，百(bai)強企(qi)業的(de)基(ji)(ji)層(ceng)治(zhi)理(li)(li)(li)能(neng)(neng)力得到體現。百(bai)強企(qi)業遵從疫情防(fang)控與民(min)(min)生保(bao)障“兩手(shou)抓”的(de)工作原則，堅持物(wu)(wu)(wu)資保(bao)供不(bu)停(ting)運、環境(jing)消殺不(bu)停(ting)步，以有力度的(de)管(guan)理(li)(li)(li)和有溫(wen)度的(de)服務(wu)讓居(ju)民(min)(min)能(neng)(neng)夠(gou)安(an)心居(ju)家。

（四）加(jia)強ESG建設，推(tui)動(dong)企(qi)(qi)業可(ke)持續(xu)發(fa)展百強企(qi)(qi)業踐行社(she)會責任、參與環(huan)境(jing)保(bao)護，努力(li)實現(xian)和諧發(fa)展。在(zai)“雙碳(tan)”背景下(xia)，企(qi)(qi)業在(zai)節(jie)(jie)能(neng)環(huan)保(bao)方面充(chong)分(fen)發(fa)揮帶頭作(zuo)用，積(ji)極響應國家政策(ce)號(hao)召。在(zai)管(guan)理的項目中，采取節(jie)(jie)能(neng)光(guang)源逐步替換普通光(guang)源，推(tui)行園(yuan)林(lin)綠化自動(dong)噴(pen)灑(sa)，避免(mian)過度噴(pen)灌造成浪費、實行垃圾(ji)分(fen)類等節(jie)(jie)電(dian)、節(jie)(jie)水(shui)及環(huan)保(bao)措施。

結語:未來發(fa)展之(zhi)路(lu)，洋(yang)溢(yi)著希望(wang)之(zhi)光(guang)，也難免有暗礁險(xian)灘，任(ren)重(zhong)而道遠。物業服(fu)務企業應(ying)不斷保持前瞻的發(fa)展戰略(lve)，有計劃、有成(cheng)效、有質(zhi)量地擴(kuo)大管(guan)理規模，不斷完(wan)善(shan)和(he)優化市場布(bu)局(ju)，借(jie)助科技力量和(he)資本加持，持續提升(sheng)自(zi)身的運營效率(lv)，升(sheng)級(ji)管(guan)理模式，精琢服(fu)務品質(zhi)，挖掘市場潛(qian)力，繼(ji)續譜(pu)寫行(xing)業輝煌的新(xin)篇章！(中指研(yan)究(jiu)院)