每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

鼠年春節剛過，上海土地市場便迎來了一張“超級大單”。

今天（2月11日），徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，即“徐匯濱江西岸金融港”地塊正式掛牌，占地面積323664.6平方米（約485畝），起始價高達310.2億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，這一起拍價遠超2014年中民投聯合體拿下董家渡地塊的248.5億元。該地塊如順利出讓，將成為上海總價“新地王”。同時，該地塊近180萬平方米的建筑面積，遠超過董家渡地塊（120萬平方米），與新鴻基徐家匯地塊（179.7萬平方米）幾乎持平，堪稱上海市區的“巨無霸”地塊。

誰將拿下“巨無霸”地塊？

《每日經濟新聞》記者查閱出讓文件獲悉，“徐匯濱江西岸金融港”地塊緊鄰上海內環高架、毗鄰龍美術館，由龍華中路、東安路、瑞寧路及龍騰大道合圍而成。28個地塊分別為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，占地面積323664.6平方米（約485畝），出讓面積231300.3平方米，總建筑面積接近180萬平方米。其中，地上計容建筑面積為108.7萬平方米；地下建筑總面積不超過71萬平方米，其中地下商業面積不超過6萬平方米，具體以規劃審批方案為準。

出讓文件規定，該地塊的全額競買保證金達62.04億元，2月11日起接受掛牌，2月20日15:30截止。本次掛牌采用無底價掛牌出讓的方式，但設立起始價310.2億元，每次增價幅度為200萬元。受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100%商業，60%辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。

上海市規劃和自然資源局官網截圖

此外，在后續的出讓流程中，投標人還要簽署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。

在不考慮溢價成交的前提下，“徐匯濱江西岸金融港”地塊高達310.2億元的起始價，對參與競拍企業的資金能力提出了很高要求。那么，哪些企業具備拿下這個“巨無霸”地塊的實力？

同策集團首席分析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析認為：“兩類企業可能性較大，首先是金融機構，這一地塊有金融相關的規劃和背景；另一種可能是上海市地方性的一些龍頭國企，或在這方面有一些職能規劃的市屬國企，比如綠地或者是徐匯的城投平臺公司。”

“而高周轉的企業，即便是從事高端項目開發的，拿地的可能性都不大。這塊地本身對自持要求非常高，以住宅開發為主的企業在市場預期沒那么好的情況下，原則上都不會去拿這樣的地。”張宏偉續稱。

值得注意的是，在1月19日公布的預申請結果中，該地塊預申請人共有2名。

區域商業氛圍尚待聚集

出讓文件顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級辦公為主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閑、文化、生態等功能為一體的中央活動區，助推徐匯濱江加快建設“全球城市的卓越水岸”。

實事上，2019年以來，上海商辦市場正因供求不平衡而面臨空置率上升、租金下降的局面。

據第一太平戴維斯提供的商辦市場數據，2019全年上海甲級寫字樓新增供應68.8萬平方米，第四季度空置率17.5%；2019年購物中心新增供應90萬平方米，2019年第四季度空置率達到8.4%，同比上升了1.6個百分點，并且還在四季度迎來了幾個新項目入市。

另據戴德梁行數據，2019~2023年上海甲級寫字樓供應量將僅次于深圳，達600萬平方米。

建筑面積近180萬平方米“徐匯濱江西岸金融港”地塊項目，未來是否會對上海商辦市場造成新的壓力？

2019~2023年主要城市甲級寫字樓供應量，上海名列前茅  數據來源：戴德梁行

對此，張宏偉表示，“供應量大主要還是結構性的問題，比如外環以外、或者是郊區的寫字樓，商業體等供應較為過剩，其實上海市區一些核心優質地段仍然值得看好。”

“另外，通常金融機構或大型開發商收并購時，基本上還是看中中環內的地段，無論是優質地塊、二手項目，還是存量在運營項目，都是受到重點關注的，所以說這個項目本身沒有問題，主要還是看企業主體是否有資格和能力去投。”張宏偉說。

從“徐匯濱江西岸金融港”地塊所處區域看，南面為徐匯濱江綠地，東臨龍美術館（西岸館），臨近世博園區，擁有約1.2公里的黃浦江岸線。地塊附近雖然有開業不久的保利時光里及正大樂城，但商業氛圍尚不濃厚，還有待聚集。對該區域市場而言，這個即將出現的“巨無霸”項目意味著什么？

萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨告訴《每日經濟新聞》記者：“就徐匯濱江區域而言，這么大體量的商業辦公未來確實存在一定去化壓力。目前徐匯濱江還有龍華國際項目、恒基的星揚中心以及城開中心等多個大體量寫字樓項目即將要入市。”

楊悅晨表示，由于徐匯濱江西岸板塊內目前零售氛圍尚未形成，而未來新項目的商業規劃也不是很多，沒有集中商業項目，因此該地塊的商業部分在未來對于區域內零售市場的發展將會有較大的推動作用。項目中的租賃住宅可以作為酒店式公寓推入市場，或者為區域內企業高端人才作為人才公寓，成為人才引進的加分項。

“由于今年疫情的影響，原本我們預計未來三年出現的市場供應可能會出現延遲交付。不過徐匯濱江定位傳媒、科技以及人工智能等前沿科技聚集區，而且相關部門在招商引資和引進人才力度不斷加大，未來區域內的寫字樓需求完全存在被前述行業所吸納的可能。”楊悅晨續稱。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網