每經編輯｜李凈翰 杜恒峰    

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目(mu)前，我國每個月有幾十萬(wan)(wan)筆新增住房貸(dai)款(kuan)，存量則(ze)高達(da)6000多萬(wan)(wan)筆。可以說，房貸(dai)利率的變化關系到千家萬(wan)(wan)戶。

每經小(xiao)編（微信號：nbdnews）注意到，根(gen)據央行此(ci)前發(fa)(fa)布(bu)的(de)公告，今天（10月(yue)8日(ri)）起新發(fa)(fa)放的(de)商業(ye)性個人(ren)住房貸款利率，以最近一個月(yue)相應期限的(de)LPR為定價(jia)基準加點形(xing)成(cheng)。

據(ju)成都商報(bao)，人民銀(yin)行成都分行相關(guan)負責人表(biao)示，新版房貸(dai)利率更加(jia)市場化，每個銀(yin)行會(hui)根據(ju)風(feng)險(xian)(xian)防控情況，以及個人信(xin)用風(feng)險(xian)(xian)等因素制定價格，未來每個人最后確定的房貸(dai)利率加(jia)點幅度可能都會(hui)不(bu)一樣，這也體現因城施策的原則。

房貸利率“換錨”今日落地

今年8月20日(ri)，利率市場化改革更進一步(bu)，LPR形(xing)成(cheng)機制改革后的(de)首次報價公(gong)布(bu)，1年期為(wei)4.25%，5年期以上(shang)為(wei)4.85%；9月20日(ri)第二次公(gong)布(bu)的(de)報價顯示，1年期為(wei)4.20%，5年期以上(shang)LPR維持不變。

隨著LPR改革，個(ge)人(ren)住房貸款(kuan)利率也發(fa)生(sheng)重大變(bian)化。

8月25日，央行發布2019年第16號公告稱，自(zi)10月8日起，新(xin)發放商業(ye)性個人住房貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)以最近一(yi)個月相應(ying)(ying)期(qi)限(xian)(xian)的LPR為定價基(ji)準加點形成；首(shou)套房貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)不(bu)得低(di)于相應(ying)(ying)期(qi)限(xian)(xian)LPR，二套房貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)不(bu)得低(di)于相應(ying)(ying)期(qi)限(xian)(xian)LPR加60個基(ji)點。

“新(xin)老(lao)劃斷”也是此次利(li)率改革中(zhong)的(de)(de)(de)另一關(guan)注點。央行在(zai)當(dang)時(shi)的(de)(de)(de)公告中(zhong)表示(shi)，10月(yue)8日(ri)前已(yi)(yi)發(fa)(fa)放(fang)的(de)(de)(de)商業性個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款和(he)已(yi)(yi)簽訂合同但未發(fa)(fa)放(fang)的(de)(de)(de)商業性個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款，仍按(an)原合同約定執行。

央行有關(guan)負責人(ren)(ren)解釋到，公告主要針對(dui)新發放個人(ren)(ren)住房貸款利率(lv)，存量個人(ren)(ren)住房貸款利率(lv)仍按原合同執行；與改(gai)革(ge)前相比，居(ju)民家(jia)庭申請個人(ren)(ren)住房貸款，利息(xi)支出基本不(bu)受(shou)影(ying)(ying)響。簡單(dan)來說，已經在還貸款的購房者(zhe)月供(gong)不(bu)會受(shou)到影(ying)(ying)響，除非央行加(jia)息(xi)或降息(xi)。

此外，央行明(ming)確，公積(ji)金(jin)個(ge)人(ren)住房貸(dai)款利率政(zheng)策暫不調整。

房貸利率是升是降？

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9月20日，全國銀行間同(tong)業拆借(jie)中(zhong)心公布(bu)了最新的貸款市(shi)場(chang)報價利(li)率（LPR），其(qi)中(zhong)5年期為4.85%。這意味著，各(ge)家銀行首套房利(li)率應不(bu)低(di)于(yu)4.85%，二套房利(li)率不(bu)低(di)于(yu)5.45%。

據上海證券報，對(dui)于購(gou)房者來說，最(zui)關心的就是“換錨”后利(li)率(lv)變化(hua)到底大(da)不大(da)。從(cong)目前(qian)已(yi)經公布LPR加點利(li)率(lv)的地區(qu)看，利(li)率(lv)前(qian)后變化(hua)并不大(da)。

以北(bei)京地區為例，首(shou)套和(he)(he)二(er)(er)套房(fang)貸(dai)利(li)率不得低于相(xiang)應期限LPR加55個(ge)基(ji)點和(he)(he)105個(ge)基(ji)點。按照最新的(de)5年(nian)期LPR4.85%來(lai)計算(suan)，首(shou)套和(he)(he)二(er)(er)套房(fang)貸(dai)利(li)率下限分別為5.4%和(he)(he)5.9%。

這一水平(ping)，與此前(qian)的(de)“老(lao)辦法(fa)”水平(ping)基(ji)本相當。此前(qian)，北京(jing)市首套房貸(dai)(dai)利率普遍在基(ji)準利率的(de)基(ji)礎(chu)上上浮(fu)(fu)(fu)10%，二套上浮(fu)(fu)(fu)20%。以4.9%的(de)貸(dai)(dai)款基(ji)準利率計算，上浮(fu)(fu)(fu)10%為5.39%，上浮(fu)(fu)(fu)20%為5.88%。

據北京青年報測算，以100萬元(yuan)25年期的首套房(fang)(fang)貸(dai)為(wei)例，采用等額本息的還款(kuan)方式，之前每(mei)月月供(gong)6075.36元(yuan)，新規執(zhi)行后月供(gong)為(wei)6081.30元(yuan)，每(mei)月貸(dai)款(kuan)利息增加約6元(yuan)；若是二套房(fang)(fang)，之前月供(gong)為(wei)6369.86元(yuan)，改革(ge)后的月供(gong)為(wei)6382.02元(yuan)，每(mei)月貸(dai)款(kuan)利息增加約12元(yuan)。

而在深(shen)圳(zhen)，首套和(he)二套房貸利(li)(li)率(lv)(lv)分(fen)別(bie)(bie)不得低于相(xiang)應期限LPR加30個基點(dian)和(he)60個基點(dian)，據此計算(suan)，利(li)(li)率(lv)(lv)分(fen)別(bie)(bie)為5.15%和(he)5.45%。這與此前深(shen)圳(zhen)首套房利(li)(li)率(lv)(lv)5.145%、二套房利(li)(li)率(lv)(lv)5.39%的差別(bie)(bie)也不大。

另據經(jing)濟(ji)日報(bao)，在(zai)江(jiang)蘇南京(jing)首套(tao)房(fang)利(li)率為(wei)LPR基(ji)礎(chu)上(shang)加(jia)(jia)80個基(ji)點(dian)(dian)(dian)，二套(tao)房(fang)加(jia)(jia)105個基(ji)點(dian)(dian)(dian)；而在(zai)蘇州，首套(tao)房(fang)則是LPR基(ji)礎(chu)上(shang)至少加(jia)(jia)120個基(ji)點(dian)(dian)(dian)，二套(tao)房(fang)加(jia)(jia)150個基(ji)點(dian)(dian)(dian)。

據(ju)北京(jing)青年報，對(dui)于未來房(fang)貸(dai)利(li)率的(de)(de)走(zou)勢，興業研(yan)究宏觀分析師郭于瑋認為，短期來看，房(fang)貸(dai)利(li)率應該變化不大(da)，但長期來看，如果市場對(dui)房(fang)價的(de)(de)預期徹底(di)扭轉，在房(fang)價往下走(zou)的(de)(de)周期可(ke)能會(hui)出現一(yi)定松動(dong)，這個(ge)可(ke)能需(xu)要(yao)比(bi)較長的(de)(de)時(shi)(shi)間。她同(tong)時(shi)(shi)強調(diao)，目前一(yi)二(er)線城市與三四(si)線城市的(de)(de)房(fang)價走(zou)勢有(you)很大(da)差異，因城施(shi)策的(de)(de)房(fang)地(di)產調(diao)控未來也還(huan)會(hui)繼續貫(guan)徹下去，不同(tong)城市的(de)(de)房(fang)貸(dai)利(li)率狀況也會(hui)不一(yi)樣。

地產商四季度“蓄客沖量”

據(ju)證券(quan)時報，近期(qi)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產中介不斷以(yi)10月8日(ri)之后(hou)貸款利率將(jiang)上(shang)調為(wei)由向購房(fang)(fang)(fang)者推(tui)銷，鼓吹購房(fang)(fang)(fang)者盡快買(mai)房(fang)(fang)(fang)。不過，一些購住房(fang)(fang)(fang)者卻顯得很淡(dan)定：房(fang)(fang)(fang)貸利率可(ke)能(neng)在短(duan)期(qi)內略(lve)有(you)(you)上(shang)升，但這(zhe)種上(shang)升的幅度(du)在短(duan)期(qi)內可(ke)以(yi)說非常小。購房(fang)(fang)(fang)的羅先生表(biao)示：

“最近工作(zuo)太忙了(le)，還沒來得及了(le)解，但稍微(wei)了(le)解了(le)一下每個(ge)月房貸也就多幾十塊，所以不會(hui)因為房貸利率(lv)而改(gai)變(bian)自己(ji)的購房計(ji)劃。”

恰巧的(de)是，目前正值樓(lou)市(shi)(shi)(shi)傳(chuan)統的(de)“金(jin)九(jiu)銀十”階段，深(shen)圳(zhen)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)表現有所升溫(wen)。數據顯示(shi)，上周深(shen)圳(zhen)全(quan)(quan)市(shi)(shi)(shi)共(gong)簽約成(cheng)交(jiao)一手住宅(zhai)759套，環(huan)比大幅上升50.6%。二手住宅(zhai)方面，上周全(quan)(quan)市(shi)(shi)(shi)分(fen)別過(guo)戶成(cheng)交(jiao)二手住宅(zhai)1808套，環(huan)比增(zeng)長近34%；之前一周除南山區以(yi)外，各區成(cheng)交(jiao)量(liang)基本上均(jun)下滑超過(guo)一成(cheng)。與此同時，房企(qi)繼續(xu)(xu)加快了入(ru)市(shi)(shi)(shi)的(de)步伐，深(shen)圳(zhen)市(shi)(shi)(shi)場(chang)在上周就新增(zeng)4個(ge)預(yu)售項目。根據美聯物業(ye)(ye)統計，9月共(gong)有17個(ge)新項目入(ru)市(shi)(shi)(shi)。美聯物業(ye)(ye)全(quan)(quan)國研究(jiu)中心總監何(he)倩茹表示(shi)，在“金(jin)九(jiu)銀十”的(de)浪潮(chao)下，全(quan)(quan)市(shi)(shi)(shi)供應量(liang)及(ji)成(cheng)交(jiao)量(liang)均(jun)穩步上升，預(yu)計10月份樓(lou)市(shi)(shi)(shi)將持續(xu)(xu)保持穩中有增(zeng)的(de)趨(qu)勢。

另據中國(guo)(guo)證券報(bao)，從一(yi)線城市(shi)的情況來看，盡管(guan)國(guo)(guo)慶期(qi)間人氣(qi)不旺，但地產商和(he)銷售中介機(ji)構(gou)仍通過(guo)一(yi)系列活動(dong)積(ji)極“蓄(xu)客”，全力沖刺(ci)四季度(du)。

“十(shi)一(yi)”過(guo)后，北京(jing)預計將有(you)12個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)陸續入(ru)市，區域分布在朝陽、通(tong)州(zhou)、昌平、順義、石(shi)景山(shan)、延慶等區域。目(mu)前不(bu)少項(xiang)(xiang)目(mu)已(yi)經通(tong)過(guo)各(ge)種手段積(ji)極(ji)“蓄客”，全(quan)(quan)力沖刺四季度。有(you)房企人士表示，目(mu)前北京(jing)的限競房項(xiang)(xiang)目(mu)中(zhong)，除(chu)個(ge)別項(xiang)(xiang)目(mu)外，不(bu)少項(xiang)(xiang)目(mu)都(dou)能(neng)有(you)折(zhe)扣(kou)優惠，在四季度沖全(quan)(quan)年銷量的壓力下(xia)，不(bu)排(pai)除(chu)部分項(xiang)(xiang)目(mu)推出“以價換量”。

而從目(mu)(mu)標(biao)完成(cheng)情況(kuang)來看，截(jie)至9月末，在年(nian)內設定了全年(nian)銷(xiao)售(shou)目(mu)(mu)標(biao)的房(fang)企中，近四(si)成(cheng)房(fang)企目(mu)(mu)標(biao)完成(cheng)率達到(dao)75%以上，另有(you)近四(si)成(cheng)房(fang)企的目(mu)(mu)標(biao)完成(cheng)率處于65%-75%區(qu)間，剩余(yu)房(fang)企目(mu)(mu)標(biao)完成(cheng)率未達到(dao)65%。

克而瑞認為，四季(ji)度是(shi)房企(qi)(qi)(qi)(qi)沖刺全(quan)年(nian)業(ye)(ye)績目標的(de)關鍵期。從(cong)房企(qi)(qi)(qi)(qi)中期報告來看(kan)，多數企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)供貨節(jie)點(dian)集中在四季(ji)度，將為業(ye)(ye)績沖刺提(ti)供有力(li)保障。相(xiang)信在企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)增加貨量(liang)供應(ying)、加強營銷力(li)度之下，四季(ji)度房企(qi)(qi)(qi)(qi)整體(ti)銷售規(gui)模(mo)會有一定(ding)回升。