每(mei)經記者｜王佳飛(fei)    每(mei)經編(bian)輯｜魏文(wen)藝     

“‘不(bu)將房地產(chan)作為(wei)短(duan)期刺激經(jing)濟(ji)的手段’將會是對(dui)房地產(chan)調控相對(dui)長期的頂層設計(ji)。”

“2019年，用我們的中(zhong)長(chang)期(qi)動態模型對整個房地產市(shi)場的這種預判(pan)來看(kan)的話，應該是說是弱有下降(jiang)的。”

“房地(di)產行業除了開發之外，還有房地(di)產服務(wu)，我認為房地(di)產服務(wu)這個市場是巨大的。”

“在任何行(xing)業(ye)中，優勝(sheng)劣汰都(dou)是存在的(de)，而房地產行(xing)業(ye)不同的(de)是，土地一直是稀缺資源，會隨著(zhu)時間不斷自然(ran)增值。”

2018年，我國(guo)房地產市場(chang)規模達(da)到了(le)前所未有(you)的(de)15萬億元新高(gao)，整個(ge)行業也(ye)呈(cheng)現出(chu)(chu)(chu)新特征。中(zhong)央首次(ci)提(ti)出(chu)(chu)(chu)“不將房地產作為短期刺激經(jing)濟的(de)手段”，徹底斷(duan)絕了(le)房地產調控政策再度大幅(fu)放松(song)的(de)可能性。但與此(ci)同(tong)時，各(ge)地的(de)松(song)限傳(chuan)聞依然不斷(duan)傳(chuan)出(chu)(chu)(chu)。在(zai)此(ci)背景下(xia)，行業和企業的(de)下(xia)一步(bu)會(hui)有(you)怎樣的(de)變化？為此(ci)，《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)（以(yi)下(xia)簡稱NBD）近日(ri)專訪了(le)中(zhong)指控股CEO、中(zhong)國(guo)指數研究院常務副院長(chang)黃(huang)瑜。

中指控股CEO、中國指數研究院常務副院長黃瑜 圖片來源：受訪者提供

中央新提法是對樓市調控的頂層設計

NBD：您如何理解中央提出的 “不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這會是一個長期的過程嗎？

黃瑜：該政策將會是對(dui)房地產調控相(xiang)對(dui)長期的頂層(ceng)設(she)計。

首先(xian)，從宏(hong)觀(guan)經(jing)濟的角度看，如果將房地產作為短期刺(ci)激經(jing)濟的手段將會很容(rong)易導致系統性風險，所以該政策對防風險來說是必(bi)要的。

其(qi)(qi)次，該政策能夠優化(hua)經濟結構(gou)調整(zheng)。一定程度上(shang)講，房地(di)產是一個(ge)巨大的(de)(de)吸金池，不將(jiang)其(qi)(qi)作為刺激經濟的(de)(de)手段，就能夠將(jiang)更多的(de)(de)資(zi)源(yuan)投入(ru)到高新科技、新興工業等領域，促進我國經濟結構(gou)轉型。

最后，該政(zheng)策有利于穩定(ding)預期。房地產發展(zhan)到今(jin)天“15萬億”的(de)規模(mo)，業內都在呼吁長(chang)效(xiao)機(ji)制，需要一(yi)個長(chang)期的(de)準則，對于穩定(ding)大(da)環(huan)境(jing)的(de)營造我認(ren)為也是能促(cu)進房地產行業的(de)健康發展(zhan)。

目前，我國城(cheng)市(shi)化率還(huan)有(you)進一(yi)步提(ti)升的空間，很多人仍有(you)改(gai)善自己(ji)的居住條件的需求。給行(xing)業一(yi)個(ge)相對(dui)穩定(ding)的市(shi)場預期和(he)政策體(ti)系，實際上有(you)利于行(xing)業中(zhong)企業發展(zhan)和(he)穩定(ding)購房者的購房預期，對(dui)行(xing)業平穩發展(zhan)非(fei)常有(you)好處。

“15萬億”后樓市會發生結構性變化

NBD：您是怎么看待“15萬億”后的房地產市場？

黃瑜：2019年(nian)，用我們的(de)(de)中長期動態模型(xing)對(dui)整(zheng)個房地產市場的(de)(de)這(zhe)種預判來(lai)看的(de)(de)話，應(ying)該說是弱有下降的(de)(de)。“15萬(wan)億(yi)”之(zhi)后，整(zheng)個房地產市場會(hui)發生一些結構性的(de)(de)變(bian)化，這(zhe)種變(bian)化體現在城市層級上。

一(yi)線和二線城市在(zai)2019年(nian)的(de)情況可能(neng)會更(geng)(geng)好(hao)一(yi)些(xie)。目前，整(zheng)個房地產市場的(de)結構(gou)性(xing)機會更(geng)(geng)多(duo)的(de)會聚(ju)集(ji)在(zai)一(yi)些(xie)經濟更(geng)(geng)發達(da)的(de)一(yi)二線城市，房地產投資(zi)也集(ji)中于這(zhe)些(xie)區域。從人(ren)口規(gui)模上講，一(yi)二線城市也提(ti)供了更(geng)(geng)廣泛的(de)市場需求，加之2018年(nian)的(de)銷售規(gui)模給一(yi)二線城市帶來了較好(hao)的(de)資(zi)金面，幾方(fang)面因(yin)素疊加，導致(zhi)一(yi)二線城市的(de)市場狀況會好(hao)一(yi)些(xie)。

弱(ruo)有下(xia)降(jiang)(jiang)主要表(biao)(biao)現(xian)在三四線城市(shi)(shi)，因(yin)為其(qi)自身經濟發展(zhan)水平和人口(kou)流失等因(yin)素，可(ke)能整體市(shi)(shi)場會(hui)有所下(xia)降(jiang)(jiang)。但是在大(da)城市(shi)(shi)周(zhou)邊都市(shi)(shi)圈或者是城市(shi)(shi)群周(zhou)邊的城市(shi)(shi)，受大(da)城市(shi)(shi)經濟的帶(dai)動，當地(di)的房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場表(biao)(biao)現(xian)也會(hui)較好(hao)。

規模房企和中小房企的差異化發展

NBD：現在房地產行業里，規模房企占據了半壁江山，您如何看待這種現象？

黃瑜：在過去整個(ge)的(de)(de)房(fang)產(chan)市場的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)過程中(zhong)，確實越大的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)越有優勢，特別(bie)是規(gui)模方面(mian)所體現(xian)出的(de)(de)資源(yuan)優勢越來越明顯，無(wu)論是土地(di)儲備還是資金層面(mian)，企(qi)業(ye)(ye)規(gui)模化發(fa)(fa)展(zhan)之后的(de)(de)產(chan)品能力(li)以(yi)及盈利能力(li)都越來越強，所以(yi)很多企(qi)業(ye)(ye)都開始(shi)追求規(gui)模，這是過去幾年當中(zhong)一(yi)個(ge)很現(xian)實的(de)(de)狀(zhuang)況。

對跨(kua)區域的(de)規模企(qi)業(ye)來講，抗風(feng)險(xian)能力就會(hui)強一(yi)些。我國不同(tong)(tong)地(di)區、不同(tong)(tong)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)之間的(de)差(cha)異比(bi)較大，例如前些年(nian)一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)調(diao)控比(bi)較嚴格(ge)，三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場相對活躍(yue)度比(bi)較高，但(dan)現(xian)在(zai)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)又開始一(yi)定(ding)程(cheng)度的(de)冷卻，一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)機會(hui)更好。所以企(qi)業(ye)在(zai)地(di)域分布上(shang)比(bi)較廣闊之后，在(zai)不同(tong)(tong)市(shi)(shi)場所遇到的(de)機會(hui)節點是不一(yi)樣的(de)，總(zong)而(er)言之會(hui)是東(dong)邊不亮(liang)西(xi)邊亮(liang)。

但是(shi)(shi)對(dui)于(yu)小而(er)(er)美(mei)的(de)企業(ye)，某種程上(shang)受(shou)到區(qu)域(yu)性的(de)一些限(xian)制(zhi)，如果(guo)該區(qu)域(yu)市場中政(zheng)策調(diao)控趨嚴或者出現某個特殊事件，企業(ye)就容易受(shou)到挫(cuo)折。所以(yi)其實對(dui)于(yu)房(fang)地產開發來(lai)說的(de)話，如果(guo)幾個項目，小而(er)(er)美(mei)是(shi)(shi)可(ke)以(yi)的(de)，但是(shi)(shi)從企業(ye)發展層面(mian)小而(er)(er)美(mei)可(ke)能是(shi)(shi)還是(shi)(shi)有它的(de)風險。

但是(shi)房地產行業(ye)除了開發(fa)之外，還有房地產服務，我認為房地產服務這個市場(chang)是(shi)巨(ju)大(da)的(de)，因(yin)為服務是(shi)不斷被需(xu)要的(de)，可(ke)持續的(de)。目前整體上地產服務的(de)水平還比(bi)較(jiao)低，小而美的(de)企業(ye)可(ke)以做(zuo)出(chu)特點，做(zuo)出(chu)用戶黏性，和很多老字號的(de)店一樣。

房企破產是一種資源優化過程

NBD：有報道稱，今年破產的房企已接近300家；今后十幾年，中國房企數量會減少2/3以上。您如何看待房企破產這一現象？

黃瑜：這(zhe)是(shi)個很正常(chang)的現象。如(ru)很多地(di)產公司的設立是(shi)項目，某種程度上講，項目開發完畢后(hou)這(zhe)種公司即使是(shi)不注(zhu)銷，實際上也沒有經營了(le)，這(zhe)些(xie)企業自然(ran)(ran)而自然(ran)(ran)的就已(yi)經不存(cun)在了(le)。

并且(qie)在(zai)(zai)任何行業中，優勝劣汰(tai)都(dou)是(shi)存在(zai)(zai)的，而房地(di)產行業不(bu)同(tong)的是(shi)，土地(di)一(yi)(yi)直(zhi)是(shi)稀(xi)缺資源(yuan)，會隨著時間不(bu)斷(duan)(duan)自然增(zeng)值(zhi)，不(bu)會像機器一(yi)(yi)樣作廢(fei)。某個企業因為(wei)開發(fa)的項(xiang)目和資產需求不(bu)匹配(pei)而滯銷(xiao)，優質(zhi)的地(di)產公(gong)司(si)(si)來開發(fa)可能(neng)就又會暢(chang)銷(xiao)。經營不(bu)善(shan)的公(gong)司(si)(si)退出(chu)，優質(zhi)的公(gong)司(si)(si)不(bu)斷(duan)(duan)壯(zhuang)大，這也是(shi)一(yi)(yi)種資源(yuan)優化(hua)的過程。

雖然(ran)房地(di)產(chan)(chan)(chan)開發方面不(bu)需要(yao)太多的企業，但房地(di)產(chan)(chan)(chan)服務行業需求量仍然(ran)很大。例如物業公司(si)、房產(chan)(chan)(chan)經紀等，開發企業可以轉(zhuan)做物業服務，這些(xie)仍然(ran)可以在(zai)房地(di)產(chan)(chan)(chan)行業的大盤(pan)中進行服務轉(zhuan)型，或者做房地(di)產(chan)(chan)(chan)的延伸行業。

房企多元化應基于自身已有優勢

NBD：“15萬億”之后，房企應該繼續走多元化的道路，還是回歸聚焦房地產開發主業？

黃瑜：任何行業都會有(you)天花板，盡管房地產行業集(ji)中度在提升，大(da)企業也在快速發展，但是仍舊會面臨(lin)天花板的問題，此(ci)時就一定(ding)要尋求轉(zhuan)型甚至升級。

房地產企(qi)業因地產開(kai)發而積累了(le)人才資源、管理(li)經驗，這是和自(zi)身行業相符(fu)合的(de)體系，但(dan)是如果房企(qi)要跨行業去做科技，或者醫藥，抑或是做汽(qi)車(che)，隔(ge)(ge)行如隔(ge)(ge)山(shan)，這時(shi)房企(qi)所(suo)擁有的(de)可能僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是資金優勢(shi)罷了(le)。

我(wo)認(ren)為，房企(qi)多元化(hua)能(neng)取(qu)得效果的應該是(shi)基于已有優(you)勢的相關多元化(hua)，例如物業(ye)(ye)、養老(lao)、長租公(gong)寓、商(shang)業(ye)(ye)運(yun)營等。

房(fang)(fang)企(qi)(qi)做(zuo)物業，對于自身開(kai)發的樓盤(pan)提供優(you)質(zhi)的服務，這(zhe)是房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)(qi)業擁有(you)的天然優(you)勢。另一方面(mian)，從社會責(ze)任角度(du)講，房(fang)(fang)企(qi)(qi)也應當為(wei)自身開(kai)發的樓盤(pan)持(chi)續提供高質(zhi)量的服務。從這(zhe)幾個角度(du)看(kan)，房(fang)(fang)企(qi)(qi)做(zuo)物業是有(you)優(you)勢的，實際(ji)上(shang)地(di)產企(qi)(qi)業的物業公(gong)司很多上(shang)市之后表(biao)現也都很好。

還(huan)有基(ji)于社區(qu)做養老(lao)、長(chang)租公寓(yu)，甚(shen)至一些(xie)商(shang)業(ye)經營等(deng)，這些(xie)都是(shi)圍繞房(fang)地產主業(ye)的相關多(duo)元(yuan)，是(shi)一種服務的延伸，我認為這是(shi)房(fang)地產企業(ye)多(duo)元(yuan)化應有的方向，如果跨度太大(da)是(shi)有風險的。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面(mian)圖(tu)片來源：受訪者(zhe)推(tui)提供