每經記(ji)者｜程成 攝影報道    每經編(bian)輯(ji)｜魏文(wen)藝(yi)     

隨(sui)著去年底以來(lai)菏澤、珠(zhu)海、廣州(zhou)等地樓市調控陸續松綁(bang)，關于“樓市回暖信號來(lai)了”的聲音不絕(jue)于耳(er)。春節剛(gang)過，常州(zhou)、海口、西安、南(nan)京、深(shen)圳等5個城(cheng)(cheng)市便(bian)出(chu)臺(tai)人才引進(jin)新(xin)政，其中4城(cheng)(cheng)降低了落戶門檻。

而記者的微信朋友(you)圈近(jin)來(lai)也十(shi)分熱鬧(nao)，不少地產營銷人(ren)紛(fen)紛(fen)轉發起(qi)了各類樓市(shi)最新信息(xi)，雖然這些信息(xi)來(lai)源(yuan)各異，但主題(ti)很鮮明(ming)——“樓市(shi)回暖(nuan)”。

值得(de)注意的(de)(de)是，“南(nan)(nan)京(jing)社保門檻降低，釋放大量購房需求”“南(nan)(nan)京(jing)6個板(ban)塊突破限(xian)價(jia)”等信息最為吸引(yin)眼(yan)球。近日，《每(mei)日經濟新聞》記者在南(nan)(nan)京(jing)樓市實地走訪(fang)時(shi)發現，一(yi)些樓盤的(de)(de)備案價(jia)緊(jin)貼(tie)區域限(xian)價(jia)，部(bu)分房源(yuan)甚至突破區域限(xian)價(jia)。與去(qu)年下半(ban)年的(de)(de)“冰凍(dong)”行情對(dui)比(bi)，南(nan)(nan)京(jing)樓市節后“溫暖”開局(ju)。 

中海(hai)城南公(gong)館成為南京主城區2019年首個“日光(guang)盤”

突破限價與日光盤再現

2月(yue)18日，南(nan)京迎來春節后首個開盤(pan)(pan)項(xiang)(xiang)目(mu)。當日晚(wan)間，位于南(nan)京市雨花(hua)臺區城(cheng)南(nan)板(ban)塊的(de)“中(zhong)海城(cheng)南(nan)公(gong)館(guan)”項(xiang)(xiang)目(mu)正式(shi)開盤(pan)(pan)。記者了解(jie)到，該樓(lou)盤(pan)(pan)此(ci)次共推出142套精裝房源，有(you)536組(zu)客戶登(deng)記報名(ming)，中(zhong)簽(qian)率(lv)26%。最(zui)終，不到1個半小時(shi)，上述142套房源全部售罄(qing)，并成為2019年南(nan)京樓(lou)市首個“日光盤(pan)(pan)”。

記者注(zhu)意到，南京主(zhu)城區上一次出現“日(ri)光(guang)盤(pan)”還是(shi)2個月前。不過(guo)值得關注(zhu)的(de)是(shi)，與“日(ri)光(guang)盤(pan)”相比，上述樓盤(pan)的(de)備案價(jia)格耐(nai)人尋味。

《每日經濟新聞》記者以購房(fang)者身份走(zou)訪時發現，目前上述樓盤(pan)所在(zai)的城南板塊(kuai)，一手(shou)商品住宅限價(jia)在(zai)35000元(yuan)/平方米(mi)左右(you)。不過，根據南京(jing)市住房(fang)保障和(he)房(fang)產(chan)局(ju)官(guan)網信(xin)息，上述樓盤(pan)此(ci)次(ci)推出(chu)的4棟多層(ceng)和(he)小(xiao)高層(ceng)房(fang)源(yuan)，備案均價(jia)在(zai)36037元(yuan)~38842元(yuan)/平方米(mi)，雖然也有部分房(fang)源(yuan)的備案價(jia)未超過35000元(yuan)/平方米(mi)的限價(jia)標準，但絕大多數房(fang)源(yuan)均超過限價(jia)，最高單價(jia)甚至達到39928元(yuan)/平方米(mi)。

不過，由(you)于上述房(fang)源為精裝修(xiu)交付，裝修(xiu)備案價(jia)格在3500元/平(ping)方米左右。即便剔除裝修(xiu)價(jia)格因素，仍有一棟樓的房(fang)源備案均(jun)價(jia)超過35000元/平(ping)方米的限價(jia)水平(ping)。

中海城南(nan)公館的(de)置業(ye)顧問對限價(jia)松動并不否認，其告訴記者：“放開(kai)了限價(jia)。”

對于“放開限價(jia)”的原因，“一方(fang)(fang)面是物價(jia)的上漲(zhang)，另一方(fang)(fang)面對土(tu)拍(pai)、賣地是好事”。該置業顧問(wen)向記者解釋(shi)道：“像我們(men)周邊有幾塊空地，如(ru)果起拍(pai)價(jia)格很高，又限制這個區(qu)域的房價(jia)，那開發(fa)商也不愿(yuan)意(yi)來拿地。”

記者在該項目營銷中心也看到，開(kai)發商在沙盤旁貼(tie)出了一張說明(ming)，“本次開(kai)盤銷售價格符合相關規定(ding)”“開(kai)盤當(dang)天折后(hou)價，小高層大部(bu)(bu)分(fen)房源(yuan)成(cheng)交(jiao)價格為33000元(yuan)~35500元(yuan)/平方(fang)米，洋(yang)房大部(bu)(bu)分(fen)房源(yuan)成(cheng)交(jiao)價格范圍為35500元(yuan)~38000元(yuan)/平方(fang)米”“部(bu)(bu)分(fen)房源(yuan)由(you)于位置優(you)越，成(cheng)交(jiao)價格高于上(shang)述(shu)范圍”。

而在與上述樓盤僅一(yi)站地鐵之(zhi)隔的禹洲嘉薈星島項目現場，一(yi)名(ming)置(zhi)業顧問也向(xiang)《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者表示：“最近限價政策在放松，很多樓盤都(dou)突破了(le)。區域(yu)限價35000元(yuan)/平(ping)方米，我(wo)們和中海都(dou)突破了(le)限價。”

不過值(zhi)得(de)注意的(de)是(shi)，雖然(ran)上(shang)述兩個樓盤都突破限價，但記者從置業顧問處獲悉，目(mu)前項目(mu)均有3%左右的(de)優惠。

盡管突破限價，但中(zhong)海(hai)城南(nan)公館在當日的開盤中(zhong)依(yi)然“日光(guang)”。

作為南京單價“地王”的葛洲壩中國府將于下半年開盤

是否意味著樓市調控放開

《每日經濟新(xin)(xin)聞(wen)》記者注意(yi)到，除了上述(shu)位于雨花臺區的部分(fen)樓盤突破限價(jia)外(wai)，實(shi)際上從去年下半年至今(jin)，南京(jing)就有多個板塊的新(xin)(xin)房銷(xiao)售價(jia)超過區域(yu)限價(jia)。

如(ru)仙林(lin)湖板塊的(de)高科(ke)紫薇(wei)堂，于1月(yue)底領取銷售許可(ke)證，96套精裝交付(fu)的(de)平(ping)墅價(jia)格在(zai)37495元~42011元/平(ping)方(fang)米(mi)，5套毛坯(pi)交付(fu)的(de)合院(yuan)別墅價(jia)格在(zai)43748元~46734元/平(ping)方(fang)米(mi)，突(tu)破了區域30000元/平(ping)方(fang)米(mi)的(de)限(xian)價(jia)。

又如(ru)位(wei)于(yu)秦(qin)淮區的萬科(ke)安品園舍，于(yu)去年(nian)8月份拿到(dao)銷(xiao)售(shou)許可證，38套毛坯房(fang)源銷(xiao)許均(jun)價在(zai)54273元(yuan)(yuan)~61252元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，最貴的一套房(fang)源單(dan)價達到(dao)62671元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，突破區域45000元(yuan)(yuan)/平(ping)方米的限價。

……

此(ci)(ci)外，南京在(zai)2月15日修訂(ding)《南京市積分落戶(hu)(hu)實施辦法》，特(te)別是將申請條件(jian)中“近2年內連續繳納(na)(na)社(she)會保險”調整為(wei)“累計繳納(na)(na)城(cheng)鎮(zhen)職(zhi)工社(she)會保險不少于24個月”，并取(qu)消落戶(hu)(hu)指標限制。此(ci)(ci)舉也(ye)被認為(wei)是進一(yi)步降低落戶(hu)(hu)門(men)檻。

多(duo)個樓盤突破區(qu)域(yu)限價，以(yi)及(ji)人才落(luo)戶門(men)檻(jian)降低(di)，是(shi)否意(yi)味著南京(jing)的房地產調控放開？樓市會出(chu)現(xian)回暖？

“調(diao)控依然會(hui)(hui)繼續，會(hui)(hui)放松但不(bu)會(hui)(hui)放開，樓市將(jiang)回(hui)溫(wen)但不(bu)會(hui)(hui)回(hui)暖，樓市進入橫(heng)盤時(shi)代。”新城控股高級副總裁歐陽捷向(xiang)《每日經(jing)濟新聞》記者表示，降(jiang)(jiang)低入戶門檻、降(jiang)(jiang)低社保條(tiao)件、降(jiang)(jiang)低人才(cai)標準，都會(hui)(hui)增加市場(chang)成交量。市場(chang)下行時(shi)放松高端盤價格、房貸(dai)利(li)率下調(diao)等政策，是房地產市場(chang)逆周(zhou)期調(diao)節(jie)的預調(diao)微調(diao)，都會(hui)(hui)推動住宅市場(chang)回(hui)溫(wen)。

不(bu)(bu)過歐陽捷同時認為，“房住不(bu)(bu)炒”仍是長期定位，回(hui)溫不(bu)(bu)等(deng)(deng)于回(hui)暖(nuan)，放(fang)松(song)不(bu)(bu)等(deng)(deng)于放(fang)開(kai)，調控也不(bu)(bu)會退(tui)出。

記者在(zai)中(zhong)海南城公館(guan)營銷中(zhong)心走訪時就(jiu)看(kan)(kan)到，雖(sui)然該樓盤(pan)一期項目(mu)認籌登(deng)記已經截止，但仍(reng)有人前(qian)來看(kan)(kan)房咨(zi)詢。

“目前周邊不少區域在(zai)拆遷，也只有我們這一(yi)個(ge)項目在(zai)售。”上(shang)述樓盤置業顧問告訴記者(zhe)：“下一(yi)期(qi)產(chan)品會(hui)在(zai)8月份左(zuo)右(you)推出，具體價格(ge)還要根據(ju)到時候的(de)市(shi)場(chang)需求來定。”

而多家中介門店的(de)(de)置業顧問(wen)也(ye)向(xiang)記者(zhe)表示(shi)：“節(jie)后來(lai)店咨詢和帶看(kan)的(de)(de)客戶比之前多了一些。”

不(bu)過根據易(yi)居研究院的(de)數據，1月份南京商品住宅成交面(mian)積(ji)75.2萬(wan)平方米，環比(bi)下降(jiang)18%，同(tong)比(bi)下降(jiang)32%。

“突破限價、降低落戶門檻，調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)在樓市降溫時(shi)出(chu)現預調(diao)微(wei)調(diao)，并不意味著調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)將在短(duan)期內放開。”易居研究(jiu)院智庫中(zhong)心研究(jiu)總(zong)監嚴躍進(jin)告訴《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者，限價的松動，也有(you)助于(yu)緩解開發商因成(cheng)本壓力而“減配”所帶來的不穩定因素。

“在市(shi)(shi)場(chang)下(xia)行期(qi)，一(yi)些(xie)城市(shi)(shi)的限(xian)價政(zheng)策已經(jing)出現微調。突破限(xian)價，只是(shi)(shi)政(zheng)府把主動權交給企(qi)業和市(shi)(shi)場(chang)，但最(zui)終項目能不(bu)能賣得掉，還是(shi)(shi)要看價格、產(chan)品能不(bu)能被(bei)市(shi)(shi)場(chang)接受。”同策咨詢研究總監張宏偉也向記者表示，預計未來3到(dao)4個季(ji)度，市(shi)(shi)場(chang)將延(yan)續(xu)目前的下(xia)行趨勢(shi)。

而《每日經濟新(xin)聞》記者在(zai)咨詢南(nan)京市民熱線12345時，對方也明確表示：“目前商品住(zhu)宅(zhai)限價沒有(you)放開(kai)。”

高地價項目如何突圍

《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者注意到，上述突(tu)破限價的項目(mu)，要么是前(qian)兩(liang)年拿的高價地塊，要么定(ding)位為高端產品。

如突破(po)區域(yu)限(xian)價的仙(xian)(xian)林(lin)湖板(ban)塊(kuai)的高科(ke)紫(zi)薇(wei)堂項目(mu)，開發商南京高科(ke)置業(ye)在2015年(nian)11月27日以總價10.4億元(yuan)、溢價率88%、樓面(mian)價2.1萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)米競得該項目(mu)用地時(shi)，也是彼時(shi)仙(xian)(xian)林(lin)湖的“地王”。信息顯(xian)示(shi)，地塊(kuai)出讓(rang)面(mian)積4.5萬(wan)平方(fang)(fang)米，規劃建筑面(mian)積約5萬(wan)平方(fang)(fang)米。

再如秦淮區的萬科安品園(yuan)舍，雖不是“地王”項目，但定位為高(gao)端別墅類產品，門檻也較高(gao)，最便宜(yi)的一套總(zong)價超過2000萬元。

而同樣突破區域(yu)限價的中(zhong)海城南公(gong)館(guan)項目，由中(zhong)海地產于2017年(nian)9月20日，以(yi)總價43.2億元、溢價率(lv)27%競(jing)得。雖然溢價率(lv)不高，但(dan)要求現房銷售。

此(ci)外，目前的(de)南京單價(jia)“地(di)(di)王”——位(wei)于建(jian)鄴區河西南板(ban)塊的(de)葛洲(zhou)壩中國府將(jiang)于今年上市(shi)，其未(wei)來的(de)市(shi)場表現飽受關注。據悉(xi)，2016年5月(yue)，葛洲(zhou)壩以總價(jia)32.8億元(yuan)、溢價(jia)率110%、樓面價(jia)約4.52萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)競得該(gai)地(di)(di)塊，刷(shua)新了南京樓面單價(jia)“地(di)(di)王”紀錄，不僅遠超地(di)(di)塊所在(zai)的(de)河西南板(ban)塊3.5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)的(de)限價(jia)，也(ye)超過整個河西區域最高4.5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)的(de)限價(jia)。

“我(wo)們(men)拿地的(de)(de)價(jia)(jia)格比較高，因(yin)為限價(jia)(jia)，周邊樓盤的(de)(de)價(jia)(jia)格比較低，目前我(wo)們(men)的(de)(de)價(jia)(jia)格還沒有出來，大概在6、7月份會(hui)(hui)開盤。”葛洲壩中國府的(de)(de)置業顧問告(gao)訴記(ji)者，“不過我(wo)們(men)最小的(de)(de)戶(hu)型190平方米，（售價(jia)(jia)）應該(gai)會(hui)(hui)超過1000萬(wan)元(yuan)。”

在市(shi)場降溫的(de)大環境下，高地價和高端項目(mu)接連上市(shi)，又(you)如(ru)何實現突圍呢(ni)？

“房企近兩年(nian)拿的(de)地(di)王(wang)項(xiang)(xiang)目(mu)，要(yao)么平(ping)價出貨(huo)回籠資(zi)金，要(yao)么繼續(xu)觀望等待市場回暖。”嚴躍(yue)進告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，“對這(zhe)些(xie)地(di)王(wang)項(xiang)(xiang)目(mu)，一些(xie)全(quan)國性布局、資(zi)金實力(li)強的(de)大中型開發(fa)商(shang)可以通過其他項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)收(shou)益(yi)來(lai)平(ping)滑風險；但(dan)一些(xie)小開發(fa)商(shang)可能就吃不消，會面臨較大的(de)資(zi)金壓力(li)，需要(yao)考慮通過股(gu)權轉讓方式進行(xing)聯合開發(fa)。”

不過嚴(yan)躍進同(tong)時認(ren)為，目(mu)前樓(lou)市(shi)調控政(zheng)策已很嚴(yan)厲，房貸利率也處于高位，政(zheng)策見(jian)頂(ding)的聲音越(yue)來越(yue)多，部(bu)分城市(shi)政(zheng)策出現(xian)微調，“地王項(xiang)目(mu)的壓力或(huo)許會有(you)所減(jian)輕，但產(chan)品和價格，仍是(shi)地王項(xiang)目(mu)脫困的關鍵”。

而(er)張宏偉也(ye)認(ren)為，產品(pin)和價(jia)格依(yi)然是(shi)(shi)高價(jia)地(di)項目(mu)突圍的關鍵。“高價(jia)地(di)項目(mu)會不會因為限價(jia)松動而(er)解套，最終還是(shi)(shi)要看市場(chang)大(da)行情，以及產品(pin)、價(jia)格能不能被市場(chang)接受(shou)。”張宏偉說。