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2008年，論干支為戊子，屬鼠。在中國歷史上，似乎很多逢八的年份都不尋常。這一年，中國人經歷了汶川地震、三聚氰胺奶粉事件、北京奧運會；這一年，全球金融危機愈演愈烈，中國沒能獨善其身。

從表面上看，中國的這一年是由一系列悲劇和喜劇構成，但更深層次的變化已然在金融周期、人口趨勢、技術創新等領域肇始，并在日后的歲月中相互交織，匯聚成強大的“洋流”。如果說我們的國家是一艘駛往未來的大船，那這“洋流”便是船行的方向，從2008年滾滾而來，并繼續流向更遠的遠方。

我們的敘述，從“金融周期”開始。這是一個與房價、金融有關但又不限于此的輪回，十年之間，從起點到頂點，每個人都被裹挾其中。

前奏：王石的“至暗時刻”

即便已經過去了十年，王石依然認為，2008年是他人生中的至暗時刻。

這一年，王石深陷汶川地震“捐款門”風波，支撐王石乃至萬科多年“春風得意”的房地產也遭遇寒流——深圳樓市經過2007年的大幅沖高后回落，一些房主因此“棄房斷供”，引發媒體熱炒“深圳千億房貸斷供”。深圳等少數地方樓市的下跌很快輻射到其他城市，引發市場的恐慌和觀望。

在此背景下，王石公開表示樓市面臨拐點。8月，萬科在上海、杭州的樓盤開始打折促銷。麻煩隨之而來——“拐點論”被當時很多地產開發商大罵“胡說八道”，上海、南京的打折樓盤也引來前期業主的退房糾紛，部分氣憤的退房團成員甚至對萬科杭州公司進行打砸。據媒體報道，5月某城市召集開發商開會，但沒有請萬科，這次會議的內容可以概括為“不許降價、遠離萬科”。

顯然，王石“得罪”了人。畢竟，自1998年國務院發布《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》、啟動住房制度改革以來，一直上漲的樓市捆綁了很多人的利益，看跌降價自然不討好。

不過，2008年的房地產銷售確實遭遇了“量價齊跌”，這是自1998年以來首次出現新建住房銷售面積下降。這一年，也成為整個房地產業的“至暗時刻”：如今的首富許家印為了補上恒大的資金缺口，曾遠赴香港四處籌資，最終得到彼時的新世界集團主席鄭裕彤“援手”；激進拿地的“綠城”不得不靠賣地求生。

關于這次房價下跌的主要原因，可以歸結為兩點：一是政策收緊。由于經濟過熱，2007年下半年央行連續多次加息、提高存款準備金率，同時也對地產進行了政策調控。二是受美國次貸危機影響。

與樓市“患難與共”的還有A股。這一年，當人們滿懷信心期待A股“萬點不是夢”的時候，上證綜指卻掉頭向下，一度探低至1664點。從此，在2007年10月創下的6124點高位，成為A股股民永遠的追憶——今宵離別后，何日君再來？幾年之后，當時執掌華夏基金的范勇宏回憶道：盡管有“熊市不言底”的股市諺語，親眼所見、親身經歷時，還是令人目瞪口呆。

在災難中轉向

2008年發生的另外一件事情，則讓全世界目瞪口呆。

9月15日，有著158年歷史的美國第四大投行雷曼兄弟申請破產，債務高達6130億美元；同一天，華爾街第三大投行美林證券被美國銀行收購，收購價格僅為美林股價峰值的三成；保險業巨頭AIG的信用評級被標普下調三個等級。

金融巨頭的轟然倒下，讓市場措手不及，恐慌的投資者紛紛逃離，持續了一年的美國次貸危機由此演變成了國際金融危機，全球金融市場持續動蕩。

9月15日晚，中國央行緊急宣布下調一年期人民幣貸款基準利率，下調除五大行和郵儲銀行以外的存款類金融機構存款準備金率。隨著危機對中國的影響愈加明顯，在“保增長”、“保民生”考量下，一系列刺激政策在11月之后被陸續推出來。

中國的貨幣政策、房地產政策由此結束了2007年以來的收緊狀態，雙雙轉向。此后的十年間，在大洋彼岸這個古老的東方國度里上演的多少財富故事、人生起伏，都將與此有關。

金融周期的起點

因為，中國由此開啟了第一輪金融周期。

金融周期，說的是一個地產與金融相互抱團、從相愛到相殺的輪回。由于房地產是信貸的重要抵押品，所以在金融周期的上行周期，一方面，房價上漲帶來房貸增加，促使信貸擴張；另一方面，信貸上升帶來多余資金尋求出路，而房地產等資產由于增值保值的預期成為首選，資金大幅流進房地產市場，帶來房地產價格上升，二者相互促進。

同理，在金融周期的下行周期，房價與信貸相互作用的結果是，房價下跌，信貸收緊。實際上，當中國開啟第一個金融周期之時，美國正在度過一輪金融周期的頂點，以金融危機的形式。

之所以是第一輪金融周期，知名經濟學家彭文生認為，在改革開放的過程中，金融改革比實體部門慢，直到90年代銀行貸款仍然帶有很強的行政色彩，90年代末政策主導壞賬處理并開啟銀行改制，大型銀行逐步上市，建立了現代企業的公司治理制度，銀行貸款的商業性特征才逐步提升。2008年全球金融危機前，因為外匯占款投放的流動性較多，政策對銀行貸款的限制力度較大，所以信貸增速并不快。全球金融危機后，外匯占款顯著下降，同時應對外部沖擊的政策刺激了信貸高速增長。另外，1998年住房制度改革后，住房市場發展起來，信貸和房地產的聯系日益緊密。

地產與金融的“盛宴”

很快，人們就感受到了金融周期的威力。

扛過了“至暗時刻”的王石，在2009年漲薪了，由2008年的248.1萬元上升至590.3萬元。萬科的銷售金額也達到634.2億元，比2008年增長32.5%。這背后，是當年房價的大幅上漲——全國平均房價增長率為23.3%，上海達到56.7%。

又過了一年，萬科的銷售金額達到1026億元，成為首家銷售金融突破千億的房企。在此后的數年里，地產千億軍團不斷擴圍。到了2018年，僅前11個月，就有25家房企的銷售規模突破千億元。與之相伴的是，房地產開發企業年度完成投資額，從2008年的3.12萬億元增長至2017年的10.98萬億元。

在此期間，雖然政府多次出手對樓市進行調控，但房價總體呈上升趨勢，唱空樓市者屢屢被“打臉”，房鑰匙成為無數丈母娘的“必殺技”。究其原因，則是人口紅利與勞動力城鄉轉移相疊加，金融周期上半場擴張的信用又進一步助推了這一趨勢。

據知名經濟學家殷劍峰等人在2016年的估算，銀行信貸、非銀機構資金、債券市場都在相當大的程度上成為金融資源向基建、房地產傾斜的通道。其中，在非銀金融機構給實體部門提供的25萬億元資金中，至少有30%，即8萬億元左右與地產政府基建和房地產項目有關。銀行流向上述領域的資金近80萬億元，占銀行資產規模的40%。

在“服務”地產的過程中，金融業迎來了繁榮。信托公司是最典型的案例。在2008年之前，信托是一個經過多次整頓、“百廢待興”的小眾行業，被戲稱為“一人干信托，全家都是托”。隨著房企投融資需求擴大、大量銀行資金借助信托涌向地產，信托行業資產管理規模從2008年底的1.22萬億元，快速增長至2017年底的近26萬億元。轉眼之間，信托成為金融業的“新貴”——在2012年前后信托業擴張最迅猛的時期，很多剛入行新人的年終獎就能達到50萬-100萬，年收入過千萬者也并非“傳說”。

在周期頂峰的喊話

變化，出現在2018年下半年——在上市房企們發布了被認為是“過去十年最好看的中報”之后。

9月底，萬科董事會主席郁亮向公司內部喊話“活下去”，一石激起千層浪。隨后媒體曝出：萬科在廈門的一處地產項目5折銷售；10月碧桂園在江西的一處地產項目降價近三成，引發一些業主沖擊售樓處，并與保安發生肢體沖突。仿佛，2008年的情形又重現了。

國家統計局的數據進一步顯示，11月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市二手房銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點；同時，二手房價格環比下跌城市增多，共有17個城市出現下跌，較上月的14個有所增加。新建住宅方面，11月共出現5個城市下調，較上月增加1個。

樓市降溫的原因是，2016年下半年以來，各地密集出臺限購、限貸、限價等樓市緊縮政策，2018年基本延續了此前調控政策。

融資條件緊縮也加速了樓市降溫。這與政策當局加強宏觀審慎監管有關——2017年以來，監管機構針對銀行表外理財亂象、同業空轉套利等不規范行為密集發文、加強監管；2018年，“資管新規”及一系列配套規定相繼出臺，規范資管行業亂象。

事實上，融資條件緊縮正是金融周期轉折的一個常見觸發因素。根據任澤平、姜超等知名經濟學家的測算，中國已經處于這輪始自2008年的金融周期的頂峰，并逐步進入下半場。

歷次危機經驗顯示，金融周期的頂峰往往也是離金融危機最近的時候。上述經濟學家認為，隨著金穩委的成立、資管新規的推出，我國影子銀行告別了野蠻擴張，而隨著“房住不炒”的落實和棚改貨幣化安置的逐漸退出，房地產市場也出現降溫，這都有助于離危機更遠一步。

但這個過程無疑是痛苦的。信用緊縮環境下，2018年的A股“跌跌不休”，債券違約頻頻出現，處于融資鏈條底端的民企“受傷”最重，“高富帥”的金融行業也出現了降薪裁員潮。而貿易單邊主義抬頭、美聯儲加息等外部因素，又放大了這種“痛苦感”。

經濟下行壓力之下，人們對政策變得更加敏感。

“故人”重現？

2018年12月18日晚，位于魯西南的四線城市菏澤，突然間成為無數人關注的焦點。

原因很簡單——當天下午，當地政府發布了一份通知，宣布在新購住房轉讓限制等方面大幅松綁，成為本輪樓市調控中第一個取消“限售令”的城市。不少人覺得，這可能是全國樓市放松調控的一個信號，歷史可能會重演。

此后的幾天時間里，又有多地被曝放松了相關樓市調控政策。這似乎更加印證了樓市要放松的信號。不可否認，這樣的猜測并非沒有道理：過往的經驗顯示，面對經濟下行壓力，過度依賴“土地財政”的地方政府是有動力來刺激樓市的。

但是，從更宏觀的視角看，這樣的猜測忽略了一個關鍵因素：中國正在努力從金融周期的頂峰“逃頂”。如果此時為了避免經濟失速而重走大水漫灌和舉債刺激的老路，那么可能再度回到高風險的時刻。

值得注意的是，12月21日結束的中央經濟工作會議指出，要“實施更大規模的減稅降費”；同時要求，明年“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

平安證券認為，在經濟下行壓力加大、樓市降溫的背景下，預計2019年政策面有望從過緊回歸平衡。但考慮“房住不炒”的總基調，結合前幾輪周期底部強刺激帶來的房價暴漲、居民杠桿大幅攀升等副作用，預計2019年政策放松路徑以地方政策微調、貨幣政策松動為主，整體托而不舉，難有地產“再泡沫”。

這樣的觀點頗具代表性。誠如我們在開頭所言，如果說中國是一艘大船，金融周期的波動就猶如浪潮涌動，奔流向前。當這艘大船從2008年的“浪潮”底部駛至頂部，“穩”在當下已顯得至關重要。