每經記者｜余蕊均    

▲成都樓宇 每經記者張建攝

北京時間11月14日凌晨2點，全球化與世界城市（GaWC）研究網絡公布了最新一期《世界城市名冊》，成都排名上升29位，等級提升為“Beta+”，再創新高。

作為全球最著名的城市評級機構之一，GaWC有一套獨特的評判標準，即以先進生產性服務企業衡量城市的國際化水平，在其研究體系里，寫字樓里的辦公網點就是連接世界的節點。三個月前，該機構副主任凱瑟·佩恩和同事本·德拉德到成都調研——在上一期排名中，成都被暴力拉升4個級別至Beta-，全球增幅第一，他們希望探尋背后的增長密碼。

調研結果讓他們感到驚喜，這座中國內陸城市對以法律、金融、會計、咨詢等為主的先進生產性服務企業吸引力迅速擴大。這也解釋了為什么成都與世界城市的連通度能以全球最大增幅躍升。

“國際高端企業、一線品牌陸續落地，說明成都已經具備了能夠承載它們發展、發揮它們功能的空間。”成都市樓宇經濟促進會秘書長張萍在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，樓宇的發展水平一定程度代表了城市經濟的能級，“如今成都在世界城市中的排名再度提升，不僅是對城市本身的肯定，也反映出樓宇經濟建設的成效。”

當前，成都正在進行國家級樓宇經濟服務標準化試點，從標準化入手，建立起一套調控、引導、規范商業、商務辦公市場的標準體系和系統規則，引導商業、商務樓宇回歸產業平臺，助推樓宇經濟高質量發展。成都市商務委主任陳麟表示，將把發展樓宇經濟作為助推城市產業升級、經濟高質量發展的重要抓手，完善標準體系、規范行業自律、搭建資源平臺、做優企業服務，進一步激活城市商業、辦公樓宇產業承載、集聚、衍生功能，加快營造國際化、便利化營商環境。

“連接世界的節點”

成都和倫敦怎樣聯系到一起？

戴德梁行大中華區董事容亞當舉了一個例子：當遇到企業的出海需求時，他們將首先整合企業所在地、出海目的地和總公司三地資源，組建“工作小組”，然后研究各地案例，尋求最佳方案，最后，還將找來法律、會計等領域的公司，解決細節問題。

不只房地產顧問公司，包括銀行、律所、會計師事務所等在內的國際高端服務業企業皆是如此。他們遍布全球的辦事處，如“基站”一般發生聯系，城市也因此產生互動。

這就是GaWC獨樹一幟的研究體系，以先進生產性服務業為切入點，聚焦城市是如何聯系起來的。這些服務業企業不僅可以貢獻GDP，還能為其他產業提供服務。

“我們研究全球175個大型先進生產性服務企業，對他們在全球707個城市的布局作出統計，在城市之間，他們的（辦公室）聯系到底意味著什么？”GaWC發起人、英國皇家社會科學院院士泰勒舉例說，比如你在紐約工作，可以擁有這項服務，可以和全球其他地方合作，說明這座城市的連接性很強，外部性很好。

時隔7年再相見，佩恩眼前的成都已躋身全球強二線城市行列，與波士頓、漢堡、哥本哈根等城市比肩。

她在這次調研中反復強調，世界經濟的主要推動力量已從工業經濟轉型為知識型經濟，而高端服務行業的集中度高、創新性強、附加值高，“是城市軟性的‘基礎設施’”，能夠改變城市與城市之間的連接關系，是現代城市發展的動力源泉。

調研結果讓佩恩感到驚喜，成都的全球連通性有了極大的提升，這座中國城市正在發生積極的變化。

有兩組數據可以說明：普華永道成都辦事處負責人楊權梅表示，營業不到三年，團隊已從最初的4人擴大到80人；戴德梁行華西區總經理張裕鵬透露，2012年德勤入駐成都時，尋求的辦公面積約為2000~3000平方米，而最近落戶的一家咨詢公司，首個辦公區域達到40000平方米，并且，“這是一種趨勢”。

另一個問題在于，隨著企業不斷匯聚，城市的硬件基礎設施能否滿足日益增長的市場需求？成都是否已經準備好了？

對此，張萍是充滿信心的。2014年11月，成都市樓宇經濟促進會成立，是國內首個樓宇經濟行業組織，作為秘書長的她，4年來見證了一家家企業找到“安家之所”，也見證了一棟棟樓宇的轉型升級。

“如果不具備國際化、現代化的樓宇，他們也不可能來。”她在接受《每日經濟新聞》記者采訪時直言，企業、品牌愿意在這里聚集，說明成都已經具備了能夠承載其發展、發揮其功能的樓宇空間。

以仁恒置地廣場為例，作為成都首批超甲級商務寫字樓，其入駐企業包括了IBM、德國大眾、杜邦等40余家世界500強企業，外資企業、機構占比高達70%；成都IFS自開業以來，不斷吸引國際高端服務業企業進駐，如花旗銀行、渣打銀行、麥肯錫、畢馬威等，它們相互推動，造就了成都的又一個商業中心。

正如渣打銀行華西區總經理兼成都分行行長邱國光所言，在紐約，渣打銀行一定會在時代廣場落腳，在成都則必選IFS，因為“這些地標建筑不僅能為公司帶來巨大的商貿流量，更能提供完整的商業生態圈。”

精準定位明確“我是誰”

沒有梧桐樹，何來金鳳凰。這一點，因商而立的成都是知道的，這也是其為何要大力提升樓宇品質、推動標準化建設，發展高質量樓宇經濟的原因所在。

“我們認識到，樓宇是現代服務業的重要載體，今天的樓宇布局就是明天的產業布局。如不抓住新常態下城市動能轉換、產業升級的戰略機遇，針對商業及辦公寫字樓實施分類調控、差異化的引導，今天的樓宇功能品質不優、服務質量不高，會成為未來影響產業高端導入、高端產業集聚的‘短板’。”成都市商務委樓宇經濟處（園區發展處）副處長吳科宇對《每日經濟新聞》記者表示，“需要職能部門，在促進樓宇經濟發展中扮演好‘市場增進者’角色，用好政府‘有形之手’，與市場‘無形之手’形成合力。”

一份調研報告顯示，自2008年起，成都商業、辦公樓宇發展迅猛，但由于缺乏樓宇行業管理標準和與住宅房地產差異化的發展政策，商業房地產市場監督相對乏力，樓宇市場處于相對自由發展的狀態。

尤其是散售型商務寫字樓因為產權分割所帶來的弊端逐漸顯露。一個例子是，位于成都天府廣場黃金地段的摩爾百盛，曾經是“潮流不息”的百貨大樓和含金量頗高的“納稅大戶”，但由于分割銷售為1000多個業主，決策分散，錯失了中心城區功能升級、業態調整的機遇、最終導致虧損停業。

成都希望改變優質項目招商、高端企業引進面臨的“好樓難找、良鋪難求”局面，更重要的是，通過發展樓宇經濟，加快重塑城市經濟地理、提升產業承載能力，培育城市發展新動能。

“土地資源是有限的，開發建筑、開發載體已經走到了末端。”張萍在接受采訪時表示，“現在的關鍵是怎么把已經開發的樓宇運營好，所以成都率先在全國提出了‘樓宇經濟’四個字，就是如何把一個建筑載體演變為經濟載體。”

從概念看，樓宇經濟被認為是依托城市商業中心或產業功能區的樓宇載體，通過開發、出租或出售等方式，引進各種企業，從而引進稅源、帶動區域經濟發展，以體現集約型、高密度為特點的一種經濟形態。

所謂演變，核心在運營。比如，對于老樓，可以采用“就地重塑”的方式，包括形態的、業態的以及文態的重塑，張萍告訴記者，鹽市口附近一棟20年左右的老樓，經過重塑，已經從傳統的批發市場變成了某運動品牌集零售、體驗、娛樂等為一體的產業大樓。“過去一年銷售額大概三四千萬元，今年一季度就達到了（這個業績）。”

不僅如此，更多的樓宇開始有了精準定位，明確知道“我是誰”。張萍說，目前成都共有70余棟專業特色樓宇，涵蓋電子商務、金融、文化創意、研發設計等服務業領域，通過提供有針對性的設備設施和專業服務，能夠進一步提升對某一產業的聚集能力。

“比如中海國際中心，它的10棟超甲級寫字樓中就有10個不同的專業特色打造方向，這也便于形成樓宇的特色標簽。”張萍解釋說，“同時，它還有利于區域樓宇經濟產值的增加，而當樓宇形成特色后，也將帶動樓宇周邊整個產業生態圈的打造。”

以標準化推動城市“精明增長”

事實上，隨著城市化進程的加快，中國已經成為全球最大的高端商業、辦公樓宇投資市場，當拔地而起的高樓占據了大量城市空間，如何優化樓宇的資源配置，成為影響各地經濟社會發展的重要一環。

中國標準化研究院副院長邱月明此前接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，雖然成都樓宇經濟起步不算早，但隨著地方經濟的快速發展，政府、社會團體、企業都對發展樓宇經濟傾注了很大的心力，已經做出了不少創新點。

吳科宇希望，能夠盡快總結提煉一批成都樓宇經濟標準化成果，“形成可復制可推廣的‘成都經驗’，為全國樓宇經濟高質量發展貢獻力量。”

九層之臺，起于累土。回顧成都樓宇經濟的發展歷程，其實一直與“標準”二字緊密相連。

早在2012年，成都制定發布了全國首個商務寫字樓地方標準——《成都市商務寫字樓等級劃分》，對商務寫字樓等關鍵術語進行清晰界定，提出樓宇持有比例、建設品質、運營能力、物業服務、環保節能、公共服務等分類評價標準，為政策制定、開發投資、招商選址提供評價和決策指引。

其后，成都相繼成立樓宇經濟促進會、商務委樓宇經濟處、樓宇等級評定委員會，以更為系統的體系架構推進標準實施。

2016年4月，成都在全國率先組織實施商務寫字樓等級評定，按照“政府監督、行業自律、市場主導、公眾參與”的原則，評定出首批超甲級寫字樓8棟、甲級商務寫字樓10棟。

去年12月，國家標準委批準成都牽頭開展《樓宇經濟術語》《樓宇公共服務》《樓宇等級要求》3項國標研制工作，批復成都開展國家級樓宇經濟服務標準化試點，開啟了成都樓宇經濟標準化的新征程……

目前，成都已評定超甲級、甲級商務寫字樓30棟，平均入駐率超過80%，吸納就業10萬余人，其中40%為跨國企業高管和高級技術人才。

不久前，國際標準化組織（ISO）秘書長塞爾吉奧·穆希卡到成都考察，對政府、行業、企業共同推動樓宇經濟服務標準化工作的做法表示高度贊賞。

穆希卡表示，當前的中國經濟正在從高速度到高質量發展轉變，成都在樓宇經濟服務標準化領域所做的工作在全球范圍內都是一種創新，充分體現了“標準”對國家和社會經濟發展的重要引擎作用。

作為世界上最大的非政府性標準化專門機構，ISO是國際標準化領域中一個十分重要的組織。“ISO將不遺余力支持中國、支持成都，把成都的地方標準提升為國際標準，以國際視野推動成都樓宇經濟服務標準化工作走向世界舞臺。”他說。

標準決定質量。從運營者的角度來看，標準化建設帶來的一系列品質提升，也推動了自身業績的增長。據悉，成都有19棟超甲級、甲級商務寫字樓年均稅收貢獻超過億元，其中更出現了“十億元樓宇”，“立起來的開發區”作用已經顯現。

用佩恩的話說，世界城市是集中性的，隨著全球80%以上的GDP向城市聚攏，城市的發展愈加依賴規模效應。而作為城市里廣泛存在的“垂直集聚區”，通過標準化樹立高端發展導向，樓宇無疑將成為推動城市“精明增長”的重要力量。