每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

如今，房企要在北京拿地，“限房價、競地價”幾乎成為“必選題”。

今年6月以來，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，同時也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

中指院數據顯示，截至10月20日，北京共有25個“限競房”項目取得28個預售證，累計供應房源15268套；其中16個項目有備案簽約數據，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

顯然，“限競房”火爆銷售的場面并未出現，剛需客觀望情緒嚴重，而別墅“減配”入市卻受寵。中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格杠桿了。”

旭輝城售樓處 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

限競房一度受追捧

今年6月9日，北京小雨，但依舊未能阻擋628名購房者一早趕往南五環外的瀛海府參與現場搖號，而房源只有194套。

彼時，瀛海府推出的首期194套房源均為88平方米三居室，限定均價52449元/平方米，當日上午11時全部售罄。10月30日，《每日經濟新聞》記者實探瀛海府，銷售人員表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。

這是北京首個入市的限競房項目，也是目前限競房市場上去化率最高的項目。

事實上，早在2010年，北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎上，競爭土地價格。但在出讓了房山區長陽鎮起步區6號地塊后，這種方式一度絕跡。

2016年“9•30”新政明確，要在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房價快速上漲。當年11月，北京首宗“限房價、競地價”地塊——海淀永豐20號地塊被首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元獲得，條件為“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”。

到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式，全年共成交43宗限競房地塊。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規模住房供應，并被冠以“限競房”稱謂。一些土地在出讓時規定了“70/90”政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

今年5月7日，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開征求社會意見。意見要求，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比高于85%時，項目將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不高于85%時，將收購轉化為共有產權住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭輝城在內的四個限競房項目預售證信息，標志著首批限競房正式入市。

入市之初，由于明顯低于市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此后北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。區位已經不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環境、相對低洼的總價和差異化產品成為市場痛點。

“必選題”里的隱憂

如今，在北京的土地市場，房企想要拿地，“限房價、競地價”幾乎成為“必選題”。

10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競房用地，其中兩宗位于亦莊的限競房用地出人意料地引發了激烈競價，溢價率最高超過24%。而目前，僅亦莊區域就有8個限競房項目同期競爭，再加上新成交的用地，供應量近萬套。

10月31日，北京“銀十”最后一場土拍結束，其中首開、金地聯合體以26.4億元代價拿下一塊限競房用地，溢價率約27%，商品住房銷售均價不超過78148元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不超過82055元/平方米（含全裝修費用），執行“70/90”政策。

目前，北京的限競房基本集中在五環周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米戶型是主流。因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善型產品。雖然限競房的項目利潤不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。與此同時，由于項目價格已經確定，企業不會通過控制銷售節奏的方式過度追求土地升值來取得后續收益，而是通過快周轉實現資金的快速回流，這也是房企不斷拿下限競房項目的主要原因。

限競房為市場帶來了眾多相對低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房項目發現，剛需戶型普遍滯銷，而別墅產品則大受追捧。