每經編輯｜李凈翰    

圖片來源：每經記者 劉玲 攝

自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期。與此同時，香港的私人住宅售價指數今年7月上升至393.5點，連續上升28個月。

來自咨詢機構Demographia發布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，中國香港連續第八年蟬聯冠軍，屬于“極度負擔不起”之列。供房負擔比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買房。

但如今，隨著香港步入加息周期，當地樓市也透露出陣陣寒意。據香港媒體報道，沙田九肚山一處房產22日以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬港元，為區內九肚首宗“流血”出售案例。

報道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房產。去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，上月又連續兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到22日降到1300萬港元才得以成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。

一周前香港“地王”流標

就在一周前的10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求，宣布流標。據悉，上述地皮占地約18.94萬方尺（約2.1萬平方米），為八年多以來首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項目。市場估值約242.59億至485.18億港元。

每經小編（微信號：nbdnews）了解到，該次有5家企業投標，包括新鴻基地產、恒基地產、長實集團及嘉華國際，九龍倉則聯合新世界發展、信和置業、南豐集團、華懋集團及中國海外發展組成聯合體競投。但他們給出的報價均沒有達到港府就該用地所定的底價，港府不接納所接獲的5份標書。

據中國證券報報道，近年港府有4次因為標價低于底價而取消賣地。其余3次取消招標地塊分別位于元朗、青衣和白石角，均不在寸土寸金的港島。業內人士表示，此次山頂文輝道的“準地王”流拍，反映出香港地產商競投熱情下降，對土地價格上漲不再持樂觀預期。

另據香港南華早報此前報道，香港研究協會的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。

多家機構也在近期發出警告稱，香港房地產市場將出現逆轉。花旗預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。瑞銀（UBS）此前預計，從現在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。

利率上升給香港樓市帶來壓力

事實上，香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款，導致二手樓市成交不斷萎縮。同時，本地大型發展商則向買家提供高成數按揭，幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，買家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。

而在今年9月，香港金管局再度跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。

而在香港金管局加息僅數小時之后，香港四家主要銀行——匯豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調香港貸款基準利率——港元最優惠貸款利率，為2006年來首次。

按照香港財政司司長陳茂波在其專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束了。每經小編（微信號：nbdnews）注意到， 香港銀行業的上一個加息周期是在2004-2006年。

在這些措施的影響下，二手住宅成交持續減少。根據中原地產的統計數據顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數及金額均創下2016年3月以來的31個月新低。

每日經濟新聞綜合中國證券報、南華早報、每經App