每經(jing)記者｜程成    每經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

3個(ge)月前，如果說哪(na)個(ge)城(cheng)市(shi)的(de)樓(lou)市(shi)最(zui)火，杭州絕對能排的(de)上(shang)位次。那時的(de)杭州，剛剛實行搖號(hao)購房(fang)政策，在限價和搖號(hao)等政策的(de)作用下(xia)，一二手(shou)房(fang)價的(de)倒掛，意味著搖中(zhong)一套新房(fang)就能“賺(zhuan)”數十萬，甚至上(shang)百萬元。

巨大(da)的(de)(de)價差，也讓參(can)加購房搖號的(de)(de)隊伍(wu)越來越龐大(da)，萬(wan)人搖號購房現(xian)象時有發(fa)生，個別(bie)樓盤的(de)(de)“中簽率”甚至低于4%，買房如同“打新股”，難度也越來越高(gao)；而在土拍市場，“溢(yi)價率50%+競(jing)自持”已(yi)成(cheng)為“標配(pei)”。

然而，僅(jin)僅(jin)3個月后，杭州(zhou)樓市(shi)卻呈現出另一番景象(xiang)：搖號中簽率普遍升高，部分樓盤中簽率甚至(zhi)高達(da)90%，而棄(qi)選者也(ye)(ye)越(yue)來越(yue)多；在土拍市(shi)場，底價成交(jiao)現象(xiang)也(ye)(ye)越(yue)來越(yue)多。

《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)注意到，不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是杭州，近期南京樓(lou)市也(ye)在上(shang)演著類似的場(chang)景(jing)。種種跡象顯示，兩地的樓(lou)市正呈現“降溫(wen)”趨勢。那么，土拍遇冷、中簽率提(ti)高，是否意味著房地產市場(chang)正從“賣(mai)方市場(chang)”轉向“買方市場(chang)”呢？

                                                      圖片來源：視覺中國

樓市降溫？

8月27日，杭州集中(zhong)出(chu)讓主城區(qu)3宗宅地。最(zui)終，位于祥符東(dong)單元(yuan)、望江單元(yuan)、四(si)堡七堡單元(yuan)的(de)3宗宅地，在經過11輪(lun)(lun)、6輪(lun)(lun)、1輪(lun)(lun)競(jing)價后，分(fen)別以3%、2%、0溢價率成交。這也是(shi)今年以來(lai)，杭州土拍首次出(chu)現宅地同時(shi)低溢價成交現象(xiang)。

而3個月前，杭州的土拍卻異(yi)常火熱。

5月(yue)30日(ri)，綠(lv)城交投(tou)以(yi)(yi)溢價率50%+自持2%、總價23億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)拿下未來科技城一(yi)(yi)宗(zong)宅地；5月(yue)28日(ri)，恒(heng)隆以(yi)(yi)119%溢價率、總價107億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)拿下一(yi)(yi)宗(zong)商(shang)業(ye)用地；5月(yue)21日(ri)，招商(shang)蛇口以(yi)(yi)溢價率50%+自持4%、總價56億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)拿下蕭(xiao)山一(yi)(yi)宗(zong)宅地……

《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者(zhe)注意到(dao)，在7月31日(ri)中共中央政治局召開會議提出“合理引導(dao)預期(qi)，整治市場秩序，堅決遏制房價(jia)上漲”之后，杭州土拍溢價(jia)率(lv)直接(jie)從(cong)2位數掉到(dao)個位數。

7月，杭(hang)州(zhou)成(cheng)(cheng)功出(chu)讓了31宗(zong)(zong)土地，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)達到(dao)(dao)2位(wei)數的(de)(de)有14宗(zong)(zong)，其中溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)超過20%的(de)(de)有13宗(zong)(zong)，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)最高的(de)(de)為一宗(zong)(zong)商業用地，達到(dao)(dao)66%；零(ling)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)有11宗(zong)(zong)。到(dao)(dao)了8月，截至8月28日，杭(hang)州(zhou)成(cheng)(cheng)功出(chu)讓了24宗(zong)(zong)土地，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)達到(dao)(dao)2位(wei)數的(de)(de)有2宗(zong)(zong)，其中超過20%的(de)(de)有1宗(zong)(zong)，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)為26%；零(ling)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)有15宗(zong)(zong)。

綜(zong)(zong)合(he)溢(yi)(yi)價率也能佐證土地(di)(di)“降溫(wen)”的趨勢(shi)。7月(yue)份杭州土地(di)(di)出讓收(shou)(shou)入為573億元(yuan)，綜(zong)(zong)合(he)溢(yi)(yi)價率14%。而(er)到了8月(yue)份，截(jie)至(zhi)8月(yue)28日(ri)，杭州土地(di)(di)出讓收(shou)(shou)入為226億元(yuan)，綜(zong)(zong)合(he)溢(yi)(yi)價率下降至(zhi)4%。

不僅僅是土(tu)地(di)市(shi)場遇(yu)冷，樓市(shi)也出現“降(jiang)溫”跡象。

據《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)不完(wan)全梳理，目前杭州市場在售(shou)新(xin)房(fang)(fang)項(xiang)目超(chao)過(guo)(guo)200個(ge)，中(zhong)簽(qian)率超(chao)過(guo)(guo)50%的(de)有(you)(you)近50個(ge)，其中(zhong)因認籌數低于可售(shou)房(fang)(fang)源(yuan)數而不用(yong)搖號的(de)項(xiang)目有(you)(you)20個(ge)。中(zhong)簽(qian)率越來(lai)越高。

而能(neng)真實反(fan)映市場價(jia)格的(de)(de)二手房(fang)價(jia)格也出現回(hui)調。第三方(fang)(fang)平臺數據顯(xian)示，位于蕭山(shan)新(xin)城區的(de)(de)某樓(lou)盤，目前掛牌價(jia)約(yue)3.6萬元/平方(fang)(fang)米，雖較年初上漲近(jin)20%，但較5月(yue)份下滑近(jin)15%。

“現在政(zheng)策(ce)調控越(yue)來越(yue)嚴，大量新(xin)盤集(ji)中上市(shi)(shi)，部分板(ban)塊(kuai)的二手(shou)房(fang)價(jia)格出現松動，很多人都覺得(de)市(shi)(shi)場在冷卻(que)，不再(zai)像4月(yue)份剛搖(yao)號時那(nei)樣(yang)盲目參與搖(yao)號了，觀(guan)望情緒越(yue)來越(yue)濃。”杭州(zhou)當(dang)地(di)一名購房(fang)者告訴《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者，“我也在觀(guan)望，等有機會了再(zai)入手(shou)。”

杭州樓市(shi)呈“降溫(wen)”趨勢并不是(shi)孤立，另一熱點二線城市(shi)南京也(ye)與之(zhi)類(lei)似。

8月17日，南京市浦口區3宗宅地出讓(rang)，平均溢(yi)價率僅6%。此外，記者梳(shu)理發現(xian)，近(jin)期個(ge)別新開(kai)樓盤甚(shen)至(zhi)給出“開(kai)盤當(dang)天(tian)認(ren)購，可享房款減免(mian)20000元(yuan)”的(de)優惠。

此外，南京(jing)在7月份掛出的(de)土地出讓公告(gao)中，取消了此前沿用(yong)的(de)“競(jing)價(jia)達最高限價(jia)的(de)90%需現房(fang)銷(xiao)售”等要求，這無(wu)疑有利于加快土地開(kai)發和住房(fang)上市節奏，增加市場供(gong)應(ying)，緩解(jie)房(fang)價(jia)上漲壓力(li)。

市場整治

《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者注意到，自6月(yue)25日住(zhu)建部(bu)聯合中(zhong)(zhong)宣部(bu)、公安部(bu)等七部(bu)委，下(xia)發《關(guan)于在部(bu)分城市先行開展打擊侵害群眾利益違(wei)(wei)法違(wei)(wei)規行為治理(li)房地產市場亂象專項行動的通知(zhi)》，特別是中(zhong)(zhong)共中(zhong)(zhong)央政治局在7月(yue)31日提(ti)出“合理(li)引導預期(qi)，整治市場秩(zhi)序(xu)，堅(jian)決遏制(zhi)房價(jia)上(shang)漲”后，多地先后密(mi)集發布(bu)文件，對房地產市場進(jin)行整治。

如(ru)杭州(zhou)，7月23日，杭州(zhou)市住房(fang)(fang)(fang)(fang)保障和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)產管理局(ju)等11個部門(men)聯合(he)開(kai)(kai)展治(zhi)理房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)亂象專項(xiang)行動，提出將堅持(chi)“房(fang)(fang)(fang)(fang)子是用來(lai)(lai)住的(de)，不是用來(lai)(lai)炒(chao)的(de)”定(ding)位(wei)，從(cong)7月至12月底(di)，在(zai)全市范圍內開(kai)(kai)展聯合(he)執法，重點(dian)打擊投機炒(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)行為，虛(xu)假信(xin)息、虛(xu)假發布房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)行為，治(zhi)理房(fang)(fang)(fang)(fang)地產開(kai)(kai)發企業(ye)(ye)和(he)中介企業(ye)(ye)違法違規行為。對捂盤惜售、變(bian)相囤(dun)積房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)；捏造或散(san)布漲價(jia)信(xin)息、哄(hong)抬房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)或房(fang)(fang)(fang)(fang)租；開(kai)(kai)發企業(ye)(ye)收(shou)取備案價(jia)外(wai)的(de)加價(jia)行為；限制、阻(zu)撓、拒絕購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)使用住房(fang)(fang)(fang)(fang)公積金貸款等行為進(jin)行查處，進(jin)一步整頓和(he)規范房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)秩序。

在(zai)南京，8月(yue)13日，南京市住房(fang)保(bao)障和房(fang)產(chan)(chan)管理局等(deng)(deng)11個部門聯合開展專(zhuan)項整治行(xing)(xing)動，決定從8月(yue)至12月(yue)底，重點打擊售后包租、虛(xu)假廣告(gao)、發(fa)布不實信(xin)息、簽訂陰(yin)陽合同、變相(xiang)(xiang)捆綁銷(xiao)售等(deng)(deng)行(xing)(xing)為(wei)；重點整治開發(fa)企業捂盤惜售或變相(xiang)(xiang)囤(dun)積(ji)房(fang)源；“首(shou)付貸”“首(shou)付分(fen)期”，捆綁銷(xiao)售；經紀機(ji)構提供“陰(yin)陽合同”避稅，發(fa)布虛(xu)假房(fang)源和價格信(xin)息；房(fang)地產(chan)(chan)廣告(gao)中(zhong)承諾升值(zhi)或投資回報等(deng)(deng)行(xing)(xing)為(wei)，進(jin)一步整頓和規范房(fang)地產(chan)(chan)市場秩序。

“限價、調(diao)控越來越嚴，讓一些開發商原本認為樓市調(diao)整政(zheng)策會出現松動(dong)的預料(liao)落空，目(mu)前來看，調(diao)控不可能放松了(le)。”某房企內部人(ren)士告訴(su)《每日經濟新聞》記(ji)者，“很(hen)多(duo)開發商已(yi)不再像之前那樣(yang)樂觀了(le)。”

多(duo)位市場(chang)分(fen)析(xi)人士表示，在當前去杠桿，以及(ji)引導信貸資金(jin)流向實體經(jing)濟的(de)(de)(de)背景下，特別是近期(qi)提(ti)出要(yao)“堅決遏制房價(jia)上漲”，以及(ji)對房地產市場(chang)亂象進(jin)行整治(zhi)后，樓市持續(xu)保持著高壓態(tai)勢，投機投資需求得到明(ming)顯抑制，購(gou)房者的(de)(de)(de)市場(chang)預期(qi)已出現松動跡象，買方(fang)市場(chang)的(de)(de)(de)話語權越(yue)來(lai)越(yue)大。

“土地溢價(jia)(jia)率(lv)降低，一方(fang)面(mian)(mian)與樓(lou)市調控(kong)趨(qu)嚴，地方(fang)政(zheng)府對地價(jia)(jia)進(jin)行(xing)管控(kong)有(you)關(guan)，另一方(fang)面(mian)(mian)還與開(kai)發商對樓(lou)市后續走勢不再過于樂觀，以及自身資金實力(li)(li)有(you)關(guan)。”易(yi)居(ju)研究(jiu)院研究(jiu)總監(jian)嚴躍進(jin)表示，“對購(gou)房者而(er)言，隨著(zhu)限價(jia)(jia)、市場(chang)整治(zhi)的(de)推進(jin)，買方(fang)的(de)市場(chang)話語權明顯提高；而(er)對房企而(er)言，在銷售端和(he)投(tou)資端將承(cheng)受著(zhu)較(jiao)大(da)壓(ya)力(li)(li)，需要采取靈活(huo)策(ce)略，防范資金鏈斷裂風險。”