每經記者｜魏瓊    每經編輯｜梁秋月    

佛山順德陳村 CFP圖

政策調控持續收緊，專注一二線城市或者三四線城市的發展戰略，在當下多變的市場環境下已經行不通。加速規模擴張，全國化布局，聚焦城市群成為房企當下布局的制勝法寶。擁有珠三角城市群和粵港澳大灣區規劃的利好，華南“9＋2”城市群地位凸顯，粵港澳大灣區成為開發商爭相搶奪的“香餑餑”。

受歷史因素和自身條件差異等影響，外來房企和本地房企在布局和搶奪粵港澳大灣區發展紅利時各顯神通。相較于外來房企，本地房企在大灣區擁有較為豐富的土地資源，熟悉市場環境，具備發展的先天優勢。外來“過江龍”想要分食粵港澳大灣區的發展紅利，正確的戰略布局至關重要。

開放的市場，充分的競爭，粵港澳大灣區“地頭蛇”和“過江龍”的對決，將對房地產市場帶來怎樣的影響？誰又會成為粵港澳大灣區的大贏家？

本地房企的糧倉

珠三角作為改革開放的前沿陣地，孕育了當今房地產行業的前三強，有了粵港澳大灣區發展規劃的利好加持，珠三角“9＋2”城市群戰略地位凸顯，成為兵家必爭之地。

新晉“地產一哥”碧桂園在粵港澳大灣區9城有115個在售項目，總儲備面積達到2890萬平方米，為地產三強中在粵港澳大灣區儲地最為生猛的房企。同時，粵港澳大灣區成為碧桂園業績重要貢獻來源，截至2018年4月，碧桂園銷售金額排名前10的城市就有惠州、佛山以及東莞三個大灣區的城市。其中惠州連續四個月蟬聯銷售金額第一名，前四月銷售金額達175億元，佛山則以69億元排名第二，東莞前四月銷售金額達52億元。

為繼續鞏固在粵港澳大灣區的規模優勢，2018年碧桂園加速在粵港澳大灣區攻城略地。《每日經濟新聞》記者統計碧桂園公布的數據發現，2018年前4月，碧桂園共在粵港澳大灣區除珠海外的8個城市新增土地面積約137.5萬平方米，新增土地預期建筑面積約405.6萬平方米，購地金額高達226.25億元。

粵港澳大灣區于地產“老大哥”萬科而言，同樣具有重要的戰略意義。克而瑞監測數據顯示，從2017年至2018年4月，除了尚未進入江門和肇慶，萬科在粵港澳大灣區其他7個廣東城市斬獲的土地儲備面積達到1316萬平方米。

恒大在大灣區的土地儲備占比則低于碧桂園和萬科。官網數據顯示，恒大在粵港澳大灣區土地儲備達到了1135.34萬平方米。克而瑞監測數據顯示，恒大在粵港澳大灣區9城共138個項目，占全國項目總量的7%。

除了地產三強，粵港澳大灣區也是本地中型房企重倉的區域，更是富力、雅居樂、時代中國、奧園等房企沖刺千億規模的關鍵區域。

《每日經濟新聞》記者根據時代中國公布的數據發現，2017年時代中國全年銷售金額粵港澳大灣區占比高達87.1%，截至2017年年底時代中國在粵港澳大灣區擁有土地儲備總建筑面積約為947萬平方米，占總土儲面積比例約57%。

計劃2019年沖刺千億目標的奧園同樣選擇重倉粵港澳大灣區，2017年奧園在粵港澳大灣區合同銷售約人民幣242.8億元，約占總合同銷售的53%。同時奧園加速在粵港澳大灣區的布局，實現大灣區“9+2”城市全覆蓋，于區內共有50個項目，總建筑面積約753萬平方米，占總土地儲備的30%，總可售貨值約980億人民幣，預計2018年可售貨值約418億元。

粵派房企因為長期根植廣東地區，在粵港澳大灣區儲備了豐富的土地。同時，大灣區也是粵派房企業績貢獻的主要區域，尤其是全國化布局進展較慢的房企。未來2~3年，粵派房企集中沖刺千億目標，而粵港澳大灣區的業績則成為其千億成敗的關鍵。

“過江龍”曲線進攻

除了本地房企重倉粵港澳大灣區外，外來房企也紛紛加速在大灣區的布局。據《每日經濟新聞》記者了解，外來房企進入粵港澳大灣區均采取迂回戰術。先進入廣深輻射的佛山和惠州等周邊城市，同時也選擇布局廣州的外圍區域，等站穩腳跟再謀求更大的發展。

近期的地產新秀，成立于2010年的新力地產則把粵港澳大灣區作為全國擴張的重點區域。最新數據顯示，目前新力地產在全國16個城市擁有87個項目，其中包括完成布局的粵港澳大灣區的廣州、深圳、中山、珠海、惠州5個城市，落地27個項目。而惠州為新力地產重倉的區域，落地19個項目，據了解，2018年新力地產在惠州銷售規模或突破200億元，同時新力地產在廣州擁有5個項目，均布局在外圍區域的南沙和花都等區域。

對此，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，開發商率先選擇布局大灣區核心城市的外圍區域和城市，是漸進的發展策略。外圍區域進入相對容易，先進入到該區域的房地產圈，再把握時機深入廣州深圳等核心城市的核心區域。

此外，雖然外來房企的實力并不弱，但相較于本地房企熟悉市場，擁有豐富的資源，外來房企的競爭力還是相對會弱一點，需要通過優質的產品打開市場，獲得市場的肯定，再圖更大的發展。宋丁認為，選擇外圍區域也是減小競爭的方式，避免與本地實力房企正面競爭。

在進入方式上，外來房企通常比較青睞收并購與合作的方式。以新力地產為例，新力地產副總裁佘潤廷表示，新力地產通過收并購和合作方式獲取的項目占比達到七成以上，同時簡化項目收并購的流程，將項目調研前置，縮短收并購的時間。

據了解，近兩年發展較猛的陽光城同樣通過加速收并購的方式，快速擴大在粵港澳大灣區的布局。2017年陽光城通過5次并購獲得了粵港澳大灣區達71.4萬平方米的土地面積，其中佛山作為陽光城布局的重點，2017年新增土地儲備面積14.8萬平方米。

關于陽光城在大灣區的發展策略，中信建投研報預測，陽光城會繼續加大股權拿地模式的運作，以期進一步打開深圳等一線市場。在一二線城市土地成本居高不下的環境下，以非市場化途徑獲取高性價比土地的方式，是未來競爭中占領高地的一大助力。

舊改防守與競爭共贏

碧萬恒等龍頭房企本身具備較強的資金實力和產品競爭力，在大灣區的市場占有率較高。面對外來房企的強勢進攻，本地中型房企又將如何迎戰，擴大在粵港澳大灣區的發展優勢？

對比外來房企，本地房企擁有豐富的本地資源，在獲取舊改項目方面具有較強的優勢。外來房企目前在舊改方面涉足較少，這是本地中型房企緩解外來房企沖擊的一大優勢。

為鞏固粵港澳大灣區的發展優勢，2017年時代中國加速在舊改方面拓展項目。截至2017年年底，時代中國在廣佛地區擁有68個城市更新項目，預計共1920萬平方米面積的土地將可轉為土儲，這一數值超越了時代中國2017年1680萬平方米總土儲面積。

作為廣州本地房企，富力地產和越秀地產一直是廣州舊改市場的排頭兵。憑借舊改發家的富力地產近些年在舊改市場表現尤為突出，目前富力地產在廣州已有楊箕舊改、黃埔筆村、到茅崗村、簡村舊改等多個“三舊”改造項目，在2018年5月份競得廣州天河區漁沙坦村留用地塊，再次豐富了舊改土儲。

“三舊”改造地塊對房企的資金實力和運營能力均提出較高的要求，是目前外來房企的弱項。房企發力舊改可避開激烈的土儲競爭，獲取粵港澳大灣區中心城市地塊，強化發展優勢。

房企想在粵港澳大灣區鞏固發展優勢，避免沖擊，外來房企和本地房企可進行合作，發揮各自的優勢。宋丁表示，外來房企進入粵港澳大灣區對市場和本地房企而言并不是壞事，外來房企帶來充分的競爭，不同的產品理念，形成粵港澳大灣區的“鯰魚效應”，推動市場發展。只要市場夠大，本地房企和過江龍的對決最終還是可以實現共贏的。