每經記者｜魏瓊    每經編輯｜魏文藝    

為促進房地產市場平穩健康發展，2017年3月開始，廣州通過非戶籍購房資格社保上升到5年、限售2年等調控措施。

2018年樓市調控政策持續，融資收緊，房貸利率上浮，房地產市場成交大幅萎縮，趨嚴的政策環境給房企生存提出嚴峻挑戰。《每日經濟新聞》記者近日在廣州和佛山部分樓盤實地調查發現，為了獲得生存“喘息”的空間，部分房企開始鋌而走險，突破政策限購，為無購房資格的客戶提供購房和炒房通道，加速回籠資金。

相關業內人士表示，當前房地產市場調控持續收緊，房價進入下行通道，開發商的上述違規操作不僅擾亂了正常的市場秩序，同時也將風險轉嫁給購房者，一旦房價下跌，購房者將承受錢財方面的損失。

為無購房資格者開“后門”

《每日經濟新聞》記者（以購房者身份，下同）實地調查廣州和佛山的多個樓盤發現，在目前政策環境趨緊，資金鏈承壓之下，部分開發商祭出全款買房、甚至違背政策規定為無購房者資格的客戶和炒房客打開后門等招數，加速資金回籠。

位于佛山市南海區桂城地鐵附近一品牌開發商開發的樓盤，要求部分熱銷兩房戶型需全款購房，該項目的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，該措施的推出主要是為了加快資金回籠。

位于廣州南沙進港大道某廣州品牌開發商開發的樓盤，則與無購房資格的客戶簽訂私下協議，為無名額購房者和炒房者打開購房通道。該樓盤銷售人員告訴記者，根據不同客戶的資金情況，項目定制了兩套支付方式。

針對有購房資格的客戶，購房者可通過雙合同簽約鎖定房產。以92平方米三房為例，總價約為227萬元，其中備案價為118萬元，裝修合同約為109萬元。購房者支付房款合同的三成首付，裝修合同款先支付25%首付，其余款項則可分8個季度還清，免息免手續費。

同時項目推出部分特價單位，同樣是上述92平方米三房，總價可優惠11萬元，但是需綁定一個16萬元的車位。銷售人員表示，相當于多支付5萬元即可獲得一個車位。

針對不想購買車位的客戶，該銷售人員表示，可利用銷售規則漏洞，先支付16萬元車位中的4萬元首付，其中包括1萬元定金，剩余的12萬元車位的款項需要在2019年1月5日前繳清。如果中途反悔不買車位，則可退還4萬元車位首付中的3萬元，1萬元定金不能退還，即可實現不綁定車位。

該計劃實施下來，購房者相當于用1萬元定金鎖定11萬元的購房總價優惠。據該銷售人員介紹，目前就有很多以前買特價單位的人都在退車位。正所謂：上有“政策”下有對策。

銷售人員介紹，針對無購房資格的客戶或者不想占用名額的炒房者，項目推出另一套支付方式。同樣是上述92平方米三房，以綁定車位特價單位計算，總價為216萬元，先支付首付10%，剩余的90%房款從下一個季度7月份開始分6個季度繳清，每個月約為32萬元。據了解，該支付方式同樣可以貸款，貸款額度為備案價合同可貸款部分的82萬元。

銷售人員表示，該銷售方式可以不占名額買房，沒名額想買房的客戶可先不網簽，等到有購房名額再網簽；如果一直不想網簽純粹投資的話，可以直接賣出賺取房價上漲的差價。

據了解，無名額購房者需與開發商私下簽訂協議，5年內由開發商幫忙轉手。為打消記者的疑慮，該銷售人員表示與開發商簽訂的合同具有法律效力，如果出現糾紛可以通過法律手段解決。

“協助”無名額購房者轉售房屋

為順利銷售房屋，該開發商為無名額購房者提供“一條龍”服務，項目銷售人員后續將持續為無名額客戶服務，直至完成全部交易環節。

上述銷售人員介紹，幫客戶銷售房屋可獲得更高的傭金，正常銷售房屋賣一套房子獲取千分之二的傭金，約為4000元。但是幫客戶銷售一套需要轉名的房子則可獲得幾萬元傭金。因為高傭金，很多樓盤的銷售人員都愿意幫客戶銷售該類型的房子。

該銷售方式在該樓盤項目較為普遍，據銷售人員介紹，2017年南沙拍出1.7萬元/平方米的地價，南沙的房子在醞釀新一波漲價。該項目通過這種方式買房，通宵賣出120套房屋。這部分房屋在2018年7月份的時候開始轉名，現在銷售都開始幫忙銷售之前投資客鎖定的房產。

為進一步讓記者安心，該銷售人員透露，該房企位于南沙的另外兩個項目皆采用上述操作方式，同時還為無名額買房者設立了專門的簽約中心。

據《每日經濟新聞》記者調查發現，該房企位于佛山南海大道一項目也存在違規向無購房資格者銷售房屋的現象。該項目置業顧問告訴記者，目前大部分單位已經賣完，在售的是“員工”拿錢一次性支付買下的單位。

據該置業顧問介紹，目前只有2～3套房子，數量不多了。購房者如果購買轉名的房產，“員工”購買時的價格即為房子可開票據的價格，上漲部分的差價無法提供發票。

當記者問及該房屋是不是二手房時，置業顧問回答記者“沒有契稅”，合同還是和開發商簽訂的一手房合同。當問及現在是否還有非轉名的房子賣時，銷售人員表示項目早就賣完了，現在都是在清那些需要轉名的單位。

上述廣州南沙進港大道項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，推出多種支付方式主要是因為項目需在今年6月份之前清盤，如果在5月31日之前不能清盤的話就抵不上銀行的債務。

《每日經濟新聞》記者查詢陽光家緣數據顯示，截至4月26日，該項目已售住宅套數為763套，未售住宅套數為701套，網簽數量僅過半。據《每日經濟新聞》記者統計發現，包括少量商業在內，該項目有超570套單位處于抵押不可售狀態。

如果按照正常的網簽程序操作，開發商需在今年6月份之前清盤回籠資金存在較大壓力，但因無法得知私下簽約而未網簽的房屋數量，所以目前并不知道該項目實際的銷售進展。

律師：私下違規簽協議不受法律保護

一位不愿具名的知名房地產專家接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，將無購房資格的購房者納入購房行列，擴寬購房群體，開發商上述銷售行為旨在加快銷售進度，快速回籠資金。

于購房者而言，因為政策限購，部分存在購房需求的剛需客戶被阻擋在門外，部門客戶想通過該銷售形式提前實現購房。當然也存在部分炒房客戶，那就是在賭房價上漲，存在較大風險。

購房者與開發商私下簽訂的協議是否具有法律效應？無名額購房者的權益是否能得到法律保障？

廣東宏力律師事務所律師何雁英在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，該協議需要基于雙方的信任，如果發生沖突要尋求法律途徑解決，開發商不愿意把房子給購房者的話，這種情況下購房者是很難勝訴的。因為購房者本身沒有購房名額，違規行為獲取的利益法律不會保障。

何雁英表示，從之前操作過的案例來看，購房者沒有名額，雖然約定了50%的違約金，但是法院并不支持。最后處置結果會按照沒有購房名額處置，互不承擔責任，開發商直接退回本金、購房者支付的房款和費用，要增值和違約金是得不到保障的。

上述房地產專家指出，在目前政策形勢下，炒房者愿意冒險炒房還是看好房價未來的上漲趨勢。國家統計局數據顯示，在經歷7個月環比下跌后，2018年3月廣州房價回暖，廣州一二手房環比上漲0.2%，新房同比漲幅0.8%。

2018年政策調控不放松成為行業共識。該知名房地產專家指出，雖然3月價格回暖，但整體而言廣州房價松動下行，炒房者要在開發商規定的時間內轉出房產，投資的房產可能面臨貶值以及無法及時售出的風險。

據廣州南沙進港大道項目銷售人員介紹，無名額購房者購買房產之后，可獲得房屋的使用權，可自住也可進行租賃，如果后續賣出，進行翻新后即可按照一手房銷售。

據《每日經濟新聞》記者了解，開發商方面明確表示購買轉名的房產簽訂的一手購房合同，購房者如果選擇購房轉名房產，可能存在花一手房的價格購買二手房的可能。