每經編輯｜曾建輝

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

近日，陽光城在官微發布公告稱，其在深圳證券交易所申報的物業費債權資產支持證券化產品“天風-陽光城物業費債權資產支持專項計劃”（ABS）成功發行，發行規模7億元。

據悉，該產品基礎資產對應的是特定物業合同項下特定期間內應收物業費12億元。

對于陽光城首次發行以物業管理費為基礎的資產證券化產品，業內人士認為，這需要以資產的穩定性為基礎，能為公司提供一定的發展空間，但并不足以實質性地解決資金問題。 

陽光城發行12億物業費債權融資

資料顯示，通過此次交易，陽光城與陽光城物業服務（福建）有限公司、陽光城集團陜西物業管理有限公司、長沙新華都物業管理有限公司及廣東江灣新城物業管理有限公司（以下簡稱物業服務提供方）簽訂物業合同債權轉讓合同，受讓上述公司作為物業服務提供方在物業合同項下對物業合同委托人享有的物業費債權及其附屬權益，并將其作為基礎資產轉讓給天風證券設立的專項計劃。

基礎資產對應的特定物業合同項下，特定期間內（2017年7月1日（含）至2021年12月31日（含），特定期間可能根據專項計劃文件的約定縮短或延長）應收物業費金額不超過12億元。

具體來看，此次發行的產品中，陽光城作為原始權益人，將其依據特定物業合同債權轉讓合同及物業合同而享有的物業費債權及其附屬權益，作為基礎資產轉讓予天風證券設立的“天風-陽光城物業費債權資產支持專項計劃”。陽光城將認購次級資產支持證券。

此次資產支持專項計劃中，優先級資產支持證券的目標募集總規模為不超過6.5億元，次級資產支持證券募集規模不超過人民幣5000萬元。 

多家房企已開展物業費資產證券化

此次發行實際上是一次典型的以融資工具盤活存量資產的操作。

安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，從本質來看，物業費債權資產支持專項計劃就是物業費資產的證券化，即將流動性較差但可以創造一定穩定現金流的物業費收入證券化，通過對風險和現金流進行結構性重組，打包成不同評級的產品銷售給投資者。

雖然此類融資出現時間并不長，但它也是近幾年房地產企業擴寬融資渠道的一種方式。

2015年世茂集團發行的物業費類ABS，是房地產行業的首次試水。其后，華發物業、中南建設、金地集團等企業也開展了此類業務。尤其是2017年9月25日，金地集團成功發行30.5億元規模的物業費ABS資產證券，創下近年來物業費ABS的最高紀錄。

物業費ABS只能做補充資金

雖然以物業費為基礎的資產證券化已成趨勢，但發行產品需要的條件也不少，其中穩定性是關鍵因素。

張波就告訴《每日經濟新聞》記者，物業公司本身由于普遍資產規模偏小且缺乏可抵押類資產，較難獲得銀行貸款支持。但由于物業合同期限長、物業費現金流較穩定，因此可以發行資產支持證券。也由此，物業管理費作為物業公司的未來債權，其現金流具有穩定、可持續、屬性同一和便于管理等條件。

在張波看來，物業費資產證券化是房地產企業進行資產證券化活動可以選擇的一種非常合適的基礎資產。

資料顯示，這是陽光城首次發行以物業管理費為基礎的資產證券化產品。

支撐這次發行的更多因素或來源于公司的基本面。近年陽光城在區域競爭上有一定優勢，尤其是基于豐富的土地儲備，促使近年公司的銷售業績保持較快增長，項目預售款規模較大，提供的準備金及差額支付承諾，以及其他增信安排可為本交易項下優先級資產支持證券預期收益和本金的償付提供很強的信用支持。

張波表示，以物業管理費作為基礎資產的ABS產品的發行、管理可以為公司提供更好的發展空間。物業管理費證券化產品，未來也將會成為房地產企業常規考慮的一種標準可復制的融資渠道。

不過，物業費類ABS對于開發商來說，融資金額并不足以解決實質性資金問題，只能起到補充作用。