概念

按照《辦法》的描述，共有產權房是指，由政府提供政策支持，建設單位開發建設，銷售價參照（或略低于）同期、同地段、同品質普通商品住房價格，限定使用和處分權利，實行購房人與政府、住房協會或其它社會非盈利機構按出資份額共同享有產權的政策性商品住房。

看上去有點繞，所以我們可以看看下面這個表：

一比較就相對清楚。“共有產權房”，顧名思義，產權是買房者跟某方共有產權的。跟誰？跟政府。

簡單來講就是，個人可以“跟政府一起合伙買房子”，個人占大頭，政府（或者政府的代持機構）占小頭（比如這個房子，你占70%產權，政府占30%）。這房子有5年的鎖定期，五年之內你要賣，只能賣給政府；超出五年，房子可以流通，你可以選擇把你的70%賣給政府，也可以選擇把那30%從政府手里買回來成為完全商品房。這個期間，你也可以出租，所獲得收益，跟政府按比例分成。

這個產權比例怎么確定呢？按照價格。比如周邊的商品房賣5萬／平米，共有產權房賣4萬／平米，那你的產權就是80%。政府占有的產權部分，體現在以較為優惠的價格向開發建設者進行土地出讓等環節。

看上去是很有趣的制度設計。而從今年8月3日起，北京的自住型商品房也會自動轉為共有產權房。如果你買自住房的日期在這個日期之后，那么就按照新的政策進行產權分配確定。

試水

說起來，“共有產權房”也不是一個完全沒有過的概念。

事實上，早在20世紀80年代，英國就率先推出了共有產權住房。國內的起點則是在2007年，當時江蘇淮安首次試點；2010年，上海亦推出試點。到了2014年，住建部列的“全國共有產權住房試點城市”擴大到了6個：北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安。

但這次跟之前也不太一樣。

拿上海來說，上海的共有產權房，實質上還延續了“經濟適用房”的邏輯。因此，申請人必須是“上海本地人”，且對于家庭收入、居住面積等均有嚴格的限定。同時，跟經適房一樣，上海共有產權房的土地來源也是劃撥供地，不需要通過市場“招拍掛”的流程。

換言之，北京的共有產權住房，已經不是嚴格意義上的“保障性住房”了，而是比較另類的“商品房”。因此，它的供地方式，是以“限房價、競地價”、“綜合招標”為主，屬于市場競價。同時，京版并不限制購房人的戶籍、收入、現狀等。

這一點，從此次北京對共有產權房品質的要求上也可以看出來。按照征求意見稿的描述，所有共有產權房必須實行精裝修交付，標準甚至細化到了門窗洞口的尺寸、玄關柜的配置等。同時，還要求共有產權房的小區要標配“三館”（咖啡館、圖書館、健身館），還有小區WiFi全覆蓋、人臉識別、試點建造智能化小型公用倉庫等。

那么，為什么要把“自住型商品房”，升級成“共有產權住房”呢？這里面的邏輯和意圖是什么？

分流

眾所周知，實行自助商品房的初衷，是為了抑制房價過快增長，讓一部分剛需者能夠住有所居。但是，從過去實行了近4年的自住型商品房來看，并沒有對抑制房價產生明顯效果。

這里面的首要原因，是自住型商品房的規模太小。從2013年推出至今，北京累計銷售自住型商品房近6萬套，年均不到2萬套，供應規模總體較小。因此，根據北京于今年一季度發布的計劃，未來5年里，將推出25萬套共有產權房（年均5萬套），這個供應量是過去自住房的2.5倍。

什么概念呢？2016年，北京市成交的住宅，新房和二手房加一塊兒，總共是36萬套。也就是說，如果真的每年供應5萬套共有產權房，在流通市場上的占比就能達到14%。對于傳統的商品房市場來說，這將會是不小的一筆分流。

我們知道，北京的房產購買力，主要是通過賣房換得現金的。用戶以小換大，以舊換新，以非學區換學區，以改善換剛需，一環接一環，構成了換房鏈條。但無論如何，對于這類人來說，在購置更高質量的改善型住房之前，其第一套房，大多是較差品質的二手剛需房。共有產權房動搖、分流的，正是這一部分。

而如果按照自住型商品房的標準，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒有希望申請到的。但這次的共有產權房，則首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價二手房市場拽回來。當然，要看具體實施效果如何。

因此，總體來看，共有產權房不太可能對北京房地產市場產生顛覆性影響，但對遏制房價過快上漲或起到一些積極作用。

意義

從制度設計的角度看，共有產權房，探索“形成房地產價格長效機制”的意味是明顯的。

按照過去的狀況，由于自住型商品房的申請人要求比較寬松，沒有年齡限制，加上開發商在拿地時價格一般低于市場價，很容易被發展成為套利的工具，甚至把低價買入的房子放在市場上進行套利，只要搖中簽，肯定就是賺。打個不太恰當的比方，就有點幾十年前的“官倒”。

以前，北京的自住型商品房出售時上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產權房，從實質和形式，全部突出體現按份額共有。在簽訂購房合同時，代持機構和購房人同時作為“買房人”出場簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。

相較而言，共有產權房在購買資格、轉讓限制上，規定得更明確和嚴格：申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。如果你的家庭有過房屋轉出記錄，是不能買的。如果是離了婚，也有年限規定。而即使是過了5年的封閉期，想把手中的產權份額轉出去，接盤的購買者也需要符合購買條件。想租出去？可以，但是不能交給中介，得交給政府指定的評估機構。如果在這些過程中被發現有作弊情況的，將會被罰10年內不得申請。

長效

“房子是用來住的，不是用來炒的”。要做到這一點，就要遏制住炒的根源。

根源在哪里？不難找。房地產的炒作，房價的非理性上漲，從屬性上來說，稀缺性、流動性、土地財政是幾大根源。找到了根源，長效機制便要在這三方面精準發力。

第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味著一定要擁有產權，購租當然可以并舉。今年以來，住建部立法保護租戶權益、京、滬大量供應租賃住房土地，廣州推行“租購同權”，成都已著手組建一批國有專業化租賃公司等等，這一系列的信號表明，住房問題，通過租賃方式也可以得到解決，不必強迫自己都要過買房這座獨木橋。規模巨大的存量住房，完全可以通過租賃成為市場供應的廣闊海洋。

第二方面，要限制流動性。今年以來，各二線城市廣泛推出“限售限價商品房”（即由政府指導價格，5年或10年內不得出售的商品房）。這一次，重磅級的京版共有產權房也浮出水面。長效機制，構建了新的增量產品體系，類型多樣，不盡相同，因而繪出了新的房屋屬性階梯圖，即一個多元化的住房供給體系。

第三方面，要淡化土地財政。共有產權房并不意味著是對土地財政的終結，但是還是有一些間接的關聯。過去的自住型商品房在滿5年后轉為商品房，需要繳納30%的差價收益，在購房人自持期間，體現不出任何政府的資產屬性。

而共有產權房更類似“股份制合作”，雖然在土地出讓的時候，大幅壓縮了政府收益的空間，但是在持有期間其份額可以抵押融資，房屋出租政府也要參與分成。土地資產價值得以間接變現，做大了國有資產的分母。從某種意義上來說，是土地價值的“由短變長”，更具有可持續性。

按照理想態勢，未來，京版的共有產權房模式很有可能作為全國的重要對標樣板，推廣開來。相比于經濟適用房、兩限房，只要經營得當，共有產權房應該不容易被作為套利的工具，因為它較長時間被政府“占有股份”，政府對房屋的掌控力會大一點。但也因為政府成為“購房合伙人”，相關程序的公開、透明、簡便也更加考驗地方政府的執行力。

同時，共有產權房在5年封閉期屆滿之后，無論是購房人份額的轉讓價格，還是轉為商品房的價格，都需要通過專業的機構來完成評估。如何保證評估的公正、公允，也是應下功夫的。

此外，在土地供應端，共有產權房的大量出現，地方政府的土地出讓收入勢必降低，會不會忍不住又把未獲得的收益轉嫁到純商品房土地上。如此一來，純商品房的地價再創新高，將背離長效機制的初衷，這也是值得觀察的。

而這些，就必須留待時間和實踐的檢驗了。

來源：俠客島（微信號：xiake_island）文/拆哥 文章有刪減或改動